Comment devenir investisseur en LMP avec 200 000 € ?

Je tiens à vous faire partager mon expérience sur l’immobilier.

Pour ce qui ne me connaisse pas, voici mon profil en quelques lignes :
26ans, Infirmier, TMI 14, 1 enfant .
Propriétaire de ma résidence principal : 220000 euros
Apport 115000 euros

Premièrement, sur mon premier projet qui date de juillet 2014 dans la préfecture du lot, centre ville , un T3 de 50m2 acheté 37000 euros FDN compris ( 33000 + 4000 ) Avec beaucoup de travaux…. voir les photos que j’ai envoyé. Taxe foncière 650e
je l’ai financé cash ( étant à ce moment en interim, les banques étaient frileuses et ne m’ont pas prêté ) car c’étais une grosse opportunité.
J’ai effectué de nombreux travaux :

Ce que j’ai fais faire par des professionnels :
-électricité+chauffages marque LEGRAND : 3400 euros
- isolation du plafond + laine de verre 240mm+ isolation dessous de fenêtres : ( appartement situé au 2ème et dernier étage ) 2200 euros
- Changement de deux fenêtres double vitrage ( il y a 5 fenêtres 3 ont été changé par l’ancien propriétaire ) : 500 euros

Ce que j’ai fais : plomberie avec changement complet de la salle de bain , peinture intégrale, parquet+ pose cuisine….autres bricoles

Coût total des travaux+meubles+cuisine… 10000 euros

La façade à été entièrement faite début 2014 ( 5000 euros payé par l’ancien propriétaire )
c’est une copro de 6 logement.
Je l’ai transformé en un grand T2.

Coût total du projet : 47000 euros
Bail effectué le 15 nov 2014 : 430 euros HC en meublé

Je vous ai envoyer les photos avant et après.
Et encore, sur lmes photos "avant" j’ai déjà enlever les papiers peints , préparer les murs et fait une sous couche partout cassé une cloison. Je vous laisse imaginer l’était au départ.

Deuxièmement,
Je viens de signer une offre d’achat par une agence pour un immeuble ( enfin de 4 lots sur 6 d’un immeuble ) et mi novembre, je signe le compromis.
Voici les caractéristique : 5 logements avec travaux + 1 local commercial, chauffage gaz, travaux.
La propriétaire veut garder 2 lots : le local et un logement et vend le reste.
Elle paie le géomètre et le notaire pour effectué les tantièmes et le règlement de copro.

Prix de départ 153000 euros négocié finalement à 83000 euros taxe foncière 2300 euros.
se compose :
- 1 T3 75m2
-1 T2 43m2
-1 T1 de 35m2
- et 1 T2 sous comble de 40m2 carrez+40 utiles

cout des travaux : calculé avec devis et mon expérience du premier appartement : 40000-45000 euros maximum :
20000 euros pour l’isolation des fenêtres + placo+laine de verre ,10000 euros pour changer les 4 chaudières + remettre au normes le tableau électrique+ 15000 euros pour parquet, peinture, cuisine, SDB et achat divers que je fais moi même.
Avantage : je tire les prix vers le bas car achat*4.

Financement : je suis en cdi ( enfin ) je me tâte à financer la totalité des travaux ( me reste 70000 euros d’apport ) et 90000 ( 83000+FDN ) euros par crédit sur 20 ans
Pour info dans les 83000 euros, l’agence prend 4000 euros de frais.
je pense financer les travaux pour augmenter mon cash flow et je pense que cela est pas necessaire d’emprunter plus car entre mon premier investissement et celui la, j’ai 55000 euros de travaux à déduire + FDN +Frais d’agence+ meuble.

Comme ma capacité d’emprunt sera minime, je pense dans 6 ans rpartir sur un grand projet avec travaux avec financement total pour effectué du déficit foncier.

Les 4 lots terminés seront loués en meublé pour un total de 1800 euros de loyer mensuel HC.
Je suis dans une fourchette basse pour du meublé et remis entièrement à neuf et serons facilement loué .

Mon premier investissement à généré" beaucoup de visites, en effet, je suis dans une ville ou les gens sont mal logés et recherche quelques chose de moderne.
Les investisseur sont surtout âgés et ne veulent pas se "prendre la tète" ou/ et surtout n’ont pas l’argent pour rénover car ils ont une petite retraite. ( se sont des personnes qui ont acheté à l’époque des biens pour une bouché de pain).
je l’ai donc loué rapidement à une personne solvable+ parent solvable en caution.

j’estime à 3 mois la durée des travaux, sachant que 2 des 4 ne nécessite pas énormément de temps de travaux ( chaudière+fenêtre+rafraîchissement…) et seront vite loués

Pour conclure :

premier investissement 47000 euros
deuxième investissement 90000+45000 soit 135000 euros
total : 182000 euros pour 5 appartements remis à neuf ( je suis quand même "tranquille " concernant les travaux à long terme avec les garanties des artisans + mon savoir faire pour le reste"
loyers perçus 1800+440 soit 2240/mois et 26880 euros par ans.
mensualité crédit : 500 euros/mois.

Maintenant je me pose la question suivante :

Au niveaux de la fiscalité :
loué les deux T2 et le sudio en Meublé et le F3 en non meublé afin de rester en LMNP ( la barre des 23000 euros dépasser) ou autre montage plus intéressant.

Pour finir ce post, je tenais à remercié le forum.. dont beaucoup de personnes m’ont aidé depuis le mois de juin afin d’améliorer mes connaissances et me donné la confiance de réaliser mes projets.
je demande qu’à continuer d’apprendre et vous remercie encore car les informations poster sur ce forum sont souvent fondés et juste.

ps : j’espère que vous pouvez voir les photos, j’ai fais " envoyer une image" * 6 puis je sais pas si vous pouvez les voir….

Dernière modification par cricri77700 (05/12/2014 23h22)

Mots-clés : lmnp, lmp, locatif, rénovation