Acheter une maison pour ses parents avec la loi Pinel ?

Bonjour Laurent79,

Très bonne idée de vouloir prendre soin de votre maman.
Mais est-il bon de mélanger business et famille?
La question sur la fiscalité de votre compagne n’est pas anodine…
Vous allez forcement vouloir le meilleur pour votre maman. Par exemple une jolie cuisine, des matériaux de très bonne qualité…
Je ne vois pas trop comment une telle opération puisse se faire en auto-financement…

Le Pinel? Heu..si vous passez par un promoteur ou un intermédiaire, oubliez de suite la bonne affaire !
Ou alors vous êtes soit très chanceux, soit très expérimentés !

C’est amusant, j’ai fait une expérience proche il y a 4 ans (si ce n’est que le loyer prévisionnel était largement sous évalué,  il s’agissait d’aider, pas vraiment d’investir) : je me suis retrouvé au final avec un superbe appartement de grand standing et ma chère maman qui, à la fin du chantier, a décidé d’aller vivre près de ma soeur expatriée.
Un ami a eu la même expérience.

C’est effectivement un risque.

Risque que j’ai pris car j’ai mal monté le plan de financement de mon premier bien locatif et je suis coincée (pour les banques) pendant plusieurs années. Donc autant fructifier les derniers pourcentage encore accessibles à un bien sans passer par un gestionnaire. Je compte d’ailleurs bien apprendre le mécanisme de la gestion en direct pour m’y mettre complètement plus tard quand je serai en mesure de me rapprocher de mes biens. Puis je suis fille unique donc pas de départ anticipé à l’autre bout de la planète. Georges Clooney étant désormais marié… elle restera donc encore quelques années dans mon (futur) appartement. :-P

J’ai un cas sous les yeux ou le locataire n’est pas un parent mais un enfant (logement en scellier) depuis 2 ans et pour le moment tout se passe bien. Pas de départ prévu avant plusieurs années car le petit enfant est déjà là et le couple attend de se constituer un petit matelas avant de faire le second. Je pense que l’heureux propriétaire (mon mari) ne subira le départ que quelques mois avant la fin des 9 ans (il passera alors par agence pour relouer le bien et avisera ensuite s’il vend au 9ème anniversaire ou à la fin du crédit donc à 15 ans).

Une copine de ma mère est locataire de son fils (unique) exilé au Luxembourg. Appartement neuf mais sans défiscalisation puisque expatriation oblige (les revenus en France sont trop faibles pour être imposé). Elle y vit depuis 4 ans maintenant et ne compte pas vraiment en partir.

Après en achetant l’appartement,  j’ai tenu compte des critères de ma mère mais surtout de mes critères financiers car je ne souhaitais pas acheter un appartement (avec parking) hors de prix pour un loyer minime.  Il s’agit d’un vrai bien locatif qui ne sera pas inintéressant dans le futur. Bien placé, il s’ agit d’un quartier qui colle le centre ville,  il est à 1km de la gare, bien desservi et à proximité de commerces, d’écoles (de la crèche au lycée)…
Je voulais toucher avec ce bien un maximum de locataires. Pour tout vous avouer c’est moi qui ait trouvé l’annonce du bien. Pas de surprise donc.

Mais Guillaume a raison… il faut se méfier de l’affectif.  L’idéal est de garder la tête froide et imaginer à la place un autre locataire pour faire un rapide calcul. Mon conseil vaut ce qu’il vaut car je n’ai pas la science infuse. Mais j’ai sélectionné ce bien en appliquant les conseils du forum et je pense avoir mieux gérer la crise financière pour cette acquisition que pour la première il y a 2 ans.

GeGe777,

Les biens de grand standing sont les moins rentables en terme de cashflow.
Louer à des proches peut très bien se passer, faut pas être pessimiste tout le temps je suis d’accord avec vous.
Toutefois, si cela se passe mal avec un de mes locataires, je préfère nettement que ce ne soit pas un membre de ma famille et encore moins ma mère.
Imaginez-vous mettre un huissier à votre propre mère franchement ! Et pourtant si elle décide de ne plus payer son loyer, comment vous faites?
C’est  ce jour là que votre conjoint sortira du bois et vous reprochera sans cesse cet investissement qui n’en est pas un  !

Bonjour à tous,
Excusez le délai de ma réponse, j’étais en weekend bien mérité !
Je ne sais pas trop par où commencer, en effet, je n’ai pas donné beaucoup de détails sur ma capacité d’emprunt, etc…
Tout d’abord, d’un point de vue affectif, je ne suis pas du tout inquiet, je vous passerai les détails de ma vie et celle de ma mère, mais je peux assurer qu’elle sera une locataire dévouée et fidèle ! Elle n’ose même pas mettre un tableau au mur dans son appartement actuel…La simple idée qu’elle puisse choisir les couleurs des murs avec moi (sauf hystérie seventies…) la remplit de joie ! Et toute sa famille est à Niort, elle est veuve et n’a qu’une envie, se rapprocher de sa famille.
Elle pourra me verser un loyer de maximum 700€, en vivant correctement. Mais j’aimerai la "soulager" un peu pour qu’elle puisse profiter de sa retraite.
Je cherche une maison aussi dans l’hypothèse d’une revente ou d’un autre locataire, j’ai un secteur bien défini, proche du centre-ville, des écoles, de la principale zone commerciale…
Il faut compter entre 130 et 165000€ pour le type de bien que je recherche. Le foncier serait de 800€ environ pour cette superficie.
Mon banquier me suit sur ce type de projet, j’ai ma société, ma sci et mon crédit immobilier dans sa banque depuis des années et il me sait rationnel et sérieux dans la gestion de mes activités. Je peux apporter un apport d’environ 15000€.
Nous payons aujourd’hui avec ma chérie (nous sommes pacsés) un peu plus de 9000€ d’IR. C’est ce qui me donne envie de défiscaliser ! Car à cela, il faut rajouter le foncier (2300€), le crédit immo (850€ mensuels)…
J’ai l’impression que mon salaire me glisse entre les doigts (comme beaucoup de français !) et ça a tendance à m’agacer…
D’où mon message ici, à savoir, est-ce intéressant de louer une maison (meublée tant qu’à faire…) en loi Pinel pour sa mère ?
Je souhaite me rapprocher le plus possible de l’autofinancement, baisser mon IR, partir en vacances, faire un bébé, baisser mon IR…

Bonjour Laurent79,

Je me permets de répondre avec ma très maigre expérience, ayant opté pour l’achat d’un F2 dans le neuf en Duflot/Pinel (mais pas encore loué - livraison pour fin 2015), j’espère que cela pourra vous être utile.

Pinel = loyer plafonné (et plutôt bas): vous indiquez que votre mère pourrait payer jusqu’à €700 de loyer, en loi Pinel le loyer maximal pour 70m² à Niort est de  €590 (sans compter la pondération d’espaces extérieurs comme un jardin ou une terrasse qui permettent d’augmenter le plafond). Vous voulez la soulager donc on peut dire que ça tombe bien.

Pour contre votre maman s’installe pour sa retraite et donc pour de longues années - on lui souhaite en tous cas. De fait, à la fin de la période de défiscalisation vous ne pourrez pas espérer faire augmenter le loyer pour compenser la perte d’économie, puisqu’il n’y aura pas de changement de locataire (qui donne en principe la possibilité de passer en meublé ou de faire un léger rattrapage du loyer si le loyer est très inférieur à la moyenne constatée). De même, il sera compliquer de revendre l’appartement, car n’allez pas la mettre à la porte de ce qui sera devenu en pratique son appartement (en tous cas personnellement je ne pourrais pas le faire).

Donc, en résumé, si vous voulez louer à votre mère sur le long terme il vous faut atteindre l’autofinancement dès le départ et sans prendre en compte la déduction fiscale.

Les plafonds de ma zone sont en B2 soit 8,68€ du m2…Difficile en effet d’autofinancer l’investissement avec ce loyer…Comme vous le disiez, autour de 600€ pour 70m2, cela représente 110000€ sur 20 ans. C’est à mon avis illusoire de trouver un bien neuf dans ces prix là…
J’attends une proposition d’un promoteur immobilier…Cela me donnera une idée précise.
Ou j’oublie Pinel, je rénove un bien et le loue au dessus du plafond en essayant de m’approcher au plus près de l’autofinancement, par exemple en le déclarant en meublé et en déduisant intérêts et travaux…

Je vais passer pour un hérétique (j’ai l’habitude sur le sujet), mais pourquoi chercher l’autofinancement à tout prix ?
L’investissement immobilier peut aussi être un moyen intéressant d’utiliser son épargne ou sa capacité d’épargne.
Ce que dépensera Laurent 79, il le retrouvera dans le futur et aura accompagné son effort de financement d’un complément confortable grâce au loyer.
Il aura aussi permis à un membre de sa famille de bénéficier d’un logement moderne et confortable.
Je ne connais pas d’autres investissements qui permettent de se constituer un patrimoine avec un tel effet de levier.

Juste une précision, l’amortissement en LMNP est sur 90% du bien (10% de terrain non amortissable).

Difficile de vous répondre avec si peu d’éléments, nous ne connaissons pas votre capacité d’emprunt, si votre maman peut prétendre à des aides etc…

Mais renseignez-vous bien sur les autres possibilités d’aider votre maman, par exemple lui verser une pension qui pourrait être déduite de vos impôts…

Si votre problématique est vraiment d’investir et juste de l’avoir pour locataire ne vous limitez pas au pinel…un investissement immo de long terme ne doit jamais se faire juste pour toucher une éventuelle défiscalisation
il y a des possibilités dans l’ancien bien moins chère et bien plus rentable en meublé par exemple avec les amortissements

Dernier conseil si vous louez à votre maman attention à fixer un loyer dans les normes sinon le fisc se chargera de requalifier votre opération en "donation déguisée"

Bonjour,
Le problème dans l’ancien est de trouver du plain pied ! Et ma mère n’est pas très emballée par un vieux bien rénové, elle est fan des pavillons récents (allez comprendre !).
Je lui ai tout de même prouvé avec ma maison qu’on pouvait faire du neuf avec du vieux, donc elle reste ouverte mais je sens bien quelques réticences…

J’ai un peu de mal à comprendre la notion d’amortissement du bien en ce qui concerne la LMNP. J’imagine qu’on ne défiscalise pas 90% du bien, ce serait trop beau ! J’ai bien saisi que nous n’étions imposés que sur la moitié des loyers perçus mais quid de la défiscalisation ?

Pour ma capacité d’apport, je ne la connais pas avec précision…
J’ai un salaire de 1750€ net à partir de janvier (passage à 80% ; 2080€ aujourd’hui), à cela il faut rajouter 1050€ de rapport locatif au réel (avec 45% de parts d’une SCI) qui deviendront environ 1500€ en 2017 (fin du crédit de la SCI). Mon amie (avec laquelle je suis pacsé) est en CDI et gagne 1650€ net. Nous sommes propriétaires et avons un crédit qui se termine dans 10 ans et qui représente 900€ mensuels (en renégociation à ce jour !). Et notre taxe foncière est exorbitante (j’ai essayé de la négocier hier après-midi mais rien à faire!) 2300€ par an…!

Je détiens aussi 49% de parts sociales dans une SAS, estimées à 200 000€ et que j’hésite à vendre actuellement pour changer d’orientation professionnelle…Ces parts ne me rapportent aucun dividende car la trésorerie de la société ne le permet pas pour le moment.

Je crois que je vous ai tout dit !

Ah non, ma mère ! Elle a une petite retraite de l’ordre de 7 ou 800€ mais touche une rente d’environ 1700€ mensuel pour maladie professionnelle (son mari est décédé des suites d’une "longue maladie"…). Cette rente n’est pas imposable.

Cette fois, je crois que c’est bon…!

J’ai l’impression que Pinel est moins intéressant du coup, non ?