VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

InvestisseurHeureux · #301

Pour ceux qui veulent jouer un possible rebond mais sans trop risquer en cas de persistance des erreurs comptables :

CNBC a écrit :
In fact the most popular American Realty options contract, the January 10-strike calls, were one of the most heavily traded options lines of the day for any stock.

…

American Realty closed Wednesday at precisely $10, for an annual yield of exactly 10 percent.

"If the complete dividend isn’t in jeopardy, then there’s no reason to think that it won’t bounce back," said options expert Scott Nations. "On the other hand, if the problems are deeper, there is no bottom in the stock. So instead of buying the shares at $9.25 and risking it all, somebody is saying ’Let’s pay $0.87 for the January 10-calls,’ and if the stock bounces back, you’ve already tripled your money."

Source : ARCP Faces More Questions, SEC Probe in Face of Accounting Mistakes

Lavande63 · #302

Je vous fais part de mes quelques réflexions sur cette affaire. A titre personnel c’était ma plus grosse ligne de foncière j’ai renforcé fort pendant la tempête et maintenant le prix d’acquisition est d’environ 10.40 $. Actuellement ARCP représente à peine 2.5 % de mon patrimoine donc rien de catastrophique mais gênant tout de même.

L’employé a dénoncé les faits au comité d’audit et non à l’extérieur de la société comme la SEC . Pour moi c’est un signe qu’il avait confiance dans les hautes structures dirigeantes. C’est pourquoi je pense que le problème est localisé à quelques personnes seulement.

Ensuite il a dénoncé début septembre . Cela signifie que l’entreprise a pu étudier la compta pendant une durée d’un mois et demi et pendant une telle durée on en épluche des journées comptables …
Et puis lorsqu’on a un employé intègre au centre d’une telle tourmente j’imagine qu’on fait l’audit avec toute la célérité possible.

Dernière chose , pendant cette période de crise il n’y a pas eu de fuite la communication a été totalement maîtrisée et pour moi c’est un bon signal.

Bien entendu je ne me suis pas fait toute ces réflexions au moment où j’ai renforcé ma ligne . A ce moment je me suis dit " un actif immobilier retail aux States super diversifié et occupé à 98 % avec une remise de 30% , je prends

SerialTrader · #303

Lavande63 a écrit :
L’employé a dénoncé les faits au comité d’audit et non à l’extérieur de la société comme la SEC . Pour moi c’est un signe qu’il avait confiance dans les hautes structures dirigeantes. C’est pourquoi je pense que le problème est localisé à quelques personnes seulement.

C’est possible, mais l’explication peut etre bcp plus simple. Il s’agit sans doute d’un comptable "de base" peut etre pas au fait de tous les recourts possibles pour les whistleblowers. Ou il l’a fait pour conserver son job. Etre whistleblower a la SEC en bypassant toutes les hierarchies internes, c’est un peu declarer la guerre a son employeur. Il y a le risque de fuite subsequente sur l’identite du whistleblower, surtout si l’equipe comptable n’est pas si nombreuse. Enfin peut etre ai-je tort, et le whistleblower est peut etre le nouveau CAO, Brandon, qui sait?

Pour ma part, si restatement des FS 2013 il doit y avoir, Schorsch devrait demissioner de la presidence.

Lavande63 · #304

Bon je vais encore extrapoler sans aucune preuve mais je connais le milieu de la compta.
Tout a fait je pense que c’est un comptable de base qui a été en relation avec des membres du comité lors des audits. Les auditeurs s’appuient toujours sur ceux qui font le job.
Il a remarqué les "discordances", il avait eu de bonnes relations et confiance dans l’honnêteté des auditeurs. Il a pas pensé a son job il a cherché des personnes pour vider son sac car un vrai pro ne peut intellectuellement pas supporter les erreurs comptables car sa vie s’est de les éviter. S’il n’avait pas eu confiance il aurait été vider son sac à l’extérieur.

En 2013 je pense que c’est clean car il aurait agit à ce moment là ou bien ( vu qu’il fait le job ) il aurait tuyauté les auditeurs sur 2013.

Je pense qu’il faut laisser passer un peu de temps , c’est pas une startup sans chiffre d’affaire ARCP , on va retrouver nos sous.

Dernière modification par Lavande63 (01/11/2014 08h33)

rocambole · #305

En fait la raison peut être tout autre. Dans son cas mais ce qui était approprié était de consulter un conseil légal (je ne sais pas si il l’a fait) en dehors de ARCP et de remonter les erreurs à l’audit comittee (ce qu’il a fait).

C’est inapproprié d’aller au régulateur directement car au delà de la guerre déclarée à l’employeur (ce qui au passage est vrai :p) il peut s’exposer à des poursuites de la part d’ARCP.

Pour moi quelque soit l’état des comptes 2013 Schorsch doit dégager et ARCP doit rapidement éteindre tous les conflits d’intérêts qui subsistent avec Cole Capital et tout ce qui a un rapport de près ou de loin avec la "galaxie Schorsch".

Lavande63 · #306

J’ai cité la SEC comme exemple mais il aurait pu aussi filer les infos en off à un journaliste s’il n’avait pas eu confiance au système.
Pour pousser plus loin toujours en restant sur des hypothèses , possible que dans un premier temps ce comptable de base ( possible aussi que ça soit lui qui a découvert l’erreur a l’origine ) a été voir le staff comptable qui lui peut-être n’a pas voulu corriger ( c’est peut-être pour cela qu’on parle d’erreurs intentionnellement pas corrigées ) et qu’ils ont "démissionné". Le staff c’est peut-être dit qu’avec ces erreurs ils allaient sauter donc perdu pour perdu …..autant cacher.
Ensuite il a peut-être été voir le comité d’audit.

L’enquête s’il y en a une nous dira ce qui s’est exactement passé j’espère.

Franchement, je ne suis pas inquiet sur 2013 comme je l’ai expliqué.

Bon j’arrête ça commence à faire feuilleton et je vais me faire virer par le patron du site

Dernière modification par Lavande63 (01/11/2014 09h24)

rocambole · #307

SerialTrader a écrit :
@roudoudou
Vous avez raison de souligner ces points. Le dossier est risque, speculatif.
a) Je ne pense que du mal du management, l’ancien comme l’actuel. Ce REIT y gagnerait bcp a prendre un CEO plus institutionnel et qu’il se calme cote deals / corporate finance [Une femme pourquoi pas? Elles sont plus calmes en general, non? ]. Le mgt actuel justifie une decote.
b) Refi: tout depend de la publication du Q3, restatement de Q1 et Q2 et savoir si 2013 va etre restated. Au final, la reconquete de la confiance des investisseurs et banquiers influencera grandement le choix des rating agencies de passer ARCP en junk ou non. Il y a un risque pour que le cout de la dette remonte de +150 a 200bp env. Pas un impact immediat, mais progressif, au fer et a mesure de leurs echeances de refi. Les analystes craignent la fin de la strategie de croissance par acq; moi je l’appelle de mes voeux. "Time stop, give us a break"
c) le risque le plus grand pour la valo auj, AMHA, c’est les amendes + class action/ risque legal. Ds mon scenario cataclysmique, $3.5b de couts implique AK massivement dilutive et/ ou vente d’actifs forces pour les payer. L’un ds l’autre, FFO/ AFFO per share, tangible value per common share, etc, tous les indicateurs de valorisation auront beaucoup ete degrades si ce scenario se materialise.

a) tout à fait. Et je suis d’accord pour un CEO femme (sans aucune arrière pensée) elles sont meilleures.
regardez Ms. Martin à la tête d’HCP et le cours (j’aurais du acheter plus d’HCP moins d’ARCP !)

b) Également d’accord, c’est ce qui m’ennuie le plus dans le dossier.

c) Est ce que un prix/action autour de 8$ n’intègre pas tout cela ?

Un truc qui n’a pas été dit aussi :

Si le management n’était pas au courant (ce qui a été présenté comme un point de bonne foi) c’est quand même assez inquiétant car ca voudrait dire qu’ils ne savent même pas ce qui se passe dans la boite tellement tout va vite.

Ce qui fait que "Time stop, give us a break" est on ne peut plus juste.

Lavande63 · #308

Si je peux me permettre , le chef comptable d’ARCP c’est une femme ou un homme ?

Il fait un temps superbe en Auvergne ce matin , je monte travailler dans ma vigne c’est excellent pour le moral.

Bon week-end à tous.

Dernière modification par Lavande63 (01/11/2014 09h28)

faguoren · #309

De mon cote, j’ai renforce vers les 9 USD. Ca devient une ligne significative de mon portefeuille. J’ai considere que le dividende baisserait a 0.8 ou 0.75 tres bientot. J’espere que la valeur de la NAV a 13 USD est a peu pres fiable (s’il y a avait un probleme aussi ici, ce serait encore plus embetant). En attendant, en achetant a 9 USD, on a une certaine marge de securite.

Je pense que cette histoire de fraude comptable est un mal pour un bien. La gouvernance va se mettre en place reellement, la croissance folle va se freiner - au moins pour un temps. Je pense que le management, qui a aussi investi lourdement dans la societe, va tout faire pour que la confiance revienne.

Le titre va tres probablement souffrir pendant un long moment. Mais si le management fait un bon boulot pour restaurer la confiance, ca peut etre un bon pari.

InvestisseurHeureux · #310

Dans la dernière newsletter, je récapitule les éléments du communiqué de presse et du call.

Considérant :

Based on the information that they had, they went through a process for about six weeks of a very, very thorough investigation that included looking at all types of financial records. Ernst & Young’s forensic accounting team was in, looking at journal entries, GLs. They looked at hundreds of thousands of emails, hard drives, loads of information; conducted interviews -- and the preliminary results of which were communicated to non-implicated executives late on Friday evening of this past week.

Et qu’il serait absurde d’avoir communiqué trop tôt, aussi bien pour le top management que pour Ernst & Young, avant de connaître tous les tenants et aboutissants, j’aurais tendance à penser que nous n’aurons plus de mauvaises nouvelles sur le front comptable.

Si l’on s’en tient strictement aux faits, en terme de cash flow, l’ajustement de l’AFFO est quand même mineur.

Aussi la baisse du cours me paraît excessive.

AleaJactaEst · #311

Au risque de tourner en rond, seul le temps pourra infirmer ou confirmer les craintes actuelles :

- le risque d’une fraude de plus grande ampleur. Pourquoi frauder l’AFFO pour ci peu ? soit c’est ridicule, soit y a autre chose.

- La confiance dans le management est capitale pour une foncière (exemple CCG qui perds plus de 55% de sa valeur en 1 an, sans scandale, juste quelques investissements un peu démesurés).

Même si cet épisode peut paradoxalement être positif sur le management. Passer de bâtisseurs d’empire à des managers précautionneux pourrait être positif.

- Le cout du refinancement. Vous prêteriez à ARCP avec quelle prime de risque ?

Après tout ça, si dans quelques temps l’AFFO continue de progresser, le cours suivra et tout ça sera du passé.

Lavande63 · #312

Question pratique , j’ai renforcé ARCP le 29/10 , je toucherai les dividendes le 15/11 ou le 15/12 ?

merci

maxicool · #313

Le 15/12, je crois, à quelques jours près. Il me semble qu’il faut détenir les titres le jour de la "declaration date".

VEREIT Inc. (VER) Dividend Date & History - NASDAQ.com
ARCP: Dividend Date & History for American Realty Capital

Ex/eff date : 11/5/2014
Declaration date : 10/22/2013
Record date : 11/7/2014
Pay date : 11/14/2014

XabiX · #314

Sur google => INVESTOPEDIA

INVESTOPEDIA EXPLAINS ’EX-DATE’
This is the date on which the seller, and not the buyer, of a stock will be entitled to a recently announced dividend. The ex-date is usually two business days before the record date. It is indicated in newspaper listings with an x.

INVESTOPEDIA EXPLAINS ’DECLARATION DATE’
1. Once it is authorized, the dividend is known as a declared dividend and it becomes the company’s legal liability to pay it.

2. The declaration date of all listed stock options in the U.S. is on the third Friday of the listed month. If there is a holiday on the Friday, the declaration date falls on the third Thursday

INVESTOPEDIA EXPLAINS ’RECORD DATE’
On the record date, a company looks to see who its shareholders or "holders of record" are. Essentially, a date of record ensures the dividend checks get sent to the right people.

Du coup pour l’acheteur, est ce la "record date" qui compte? La "declaration date" semble être une annonce. Il semblerait qu’il y a une période pendant laquelle ni le vendeur ni l’acheteur touche quelque chose? qui correspondrait aux 2 jours entre la "ex date" et le "record date". Si c’est le cas, ce dividende manqué est il redistribué à la prochaine occasion ou cela devient du cash (pour usage interne et pas les shareholders)?

Kapitall · #315

Est-ce que certains ici ont un avis sur la couverture légale, les assurances („directors and officers liabilities insurance“) qu’aurait ARCP ?

Dans le 10K 2013, j’ai trouvé page F41 la mention suivante (liée à d’autres évènements, lors de l’achat de Cole) :

ARCP a écrit :
The Company maintains directors and officers liability insurance, which the Company believes should provide coverage to the Company and its officers and directors for most or all of any costs, settlements or judgments resulting from the lawsuits.

Par contre, sauf omission, je n’ai pas vu la description exacte du contrat d’assurance, le type de couverture prévu. Est-ce qu’une entreprise cotée se doit de divulguer la nature de ce type de couverture, et si oui, dans quels documents ?

Par ailleurs, il est possible que l’assureur puisse arguer que la nature des faits reprochés ne sont pas souverts par la police d’assurance :

wiki a écrit :
Intentional illegal acts or illegal profits are typically not covered under D&O insurance policies; coverage would only extend to "wrongful acts" as defined under the policy, which may include certain acts, omissions, misstatements while acting for the organization. Due to exclusions and as a matter of public policy, coverage is not provided for criminal fraud.

Enfin, pour ce que ça vaut, j’ai échangé avec plusieurs amis/contacts US sur les class-actions, et ils m’ont fait savoir qu’en l’état, s’il n’y a pas plus de malversations dans les placards, le plus probable est un „settlement“ à l’amiable qui n’aura pas de conséquences financières dramatiques sur ARCP.

Lavande63 · #316

Lavande63 a écrit :
Il y a aussi l’hypothèse qu’en une année d’exploitation qu’ils ont découvert que Cole était pas si intéressant que prévu et qu’ils ont eu l’occasion de vendre au prix d’achat.
Après pour bien vendre c’était plus simple de dire que c’était pour simplifier à la demande des actionnaires que de dire que la mariée n’était pas aussi prometteuse que prévu.
C’est peut-être finalement que du pragmatisme et dans ce cas le cours actuel serait une vraie opportunité.

Maintenant on connais la probable raison de cette vente si surprenante ….

Olivier78 · #317

Bonjour,

@Lavande63, @maxicool, @XabiX, La date "ordre" à prendre en compte est la "EX-DATE" : il faut avoir passé son ordre avant la "EX-DATE" à l’ouverture.

En effet, la société regarde les actionnaire à la record date, mais il y a un délai de "règlement-livraison" qui varie selon les places et qui est ici 2 jours. La ex-date sert à prendre en compte ce délai de livraison pour avoir été "livré" au bon moment.

D’ailleurs, bloomerg s’embête pas à mettre les 3, il met juste la "ex-date" : ARCP Stock Quote - VEREIT Inc - Bloomberg Markets (3ème ligne en partant de la fin)

Lavande63 · #318

merci a tous , donc le 15/11 j’ai mon dividende ( pourvu qu’il persiste )

lector · #319

InvestisseurHeureux a écrit :
"If the complete dividend isn’t in jeopardy, then there’s no reason to think that it won’t bounce back," said options expert Scott Nations. "On the other hand, if the problems are deeper, there is no bottom in the stock. So instead of buying the shares at $9.25 and risking it all, somebody is saying ’Let’s pay $0.87 for the January 10-calls,’ and if the stock bounces back, you’ve already tripled your money."

Le rebond a intérêt à être fort et arriver rapidement, car les options sur ARCP se paient en ce moment avec plus de 70% de vol implicite..

Lavande63 · #320

Pour ceux qui aiment les faits rien que les faits voici un excellentissime article sur une(e) insider

ARCP: Not All Insider Trading Is Created Equal

Gamblizo · #321

Cet article renforce ma conviction quant à la surréaction du marché et la décote actuelle du titre.

Cette affaire aura au moins eu le mérite de prouver qu’ARCP a une politique de protection des dénociateurs fiable et que les dénociations sont prises au sérieux par le Board.

Les comptes ont été revus par EY, qui n’aurait à mon avis pas publié de conclusion sans réserve si des zones d’ombre subsistaient. Leur rapport révèle que l’erreur comptable impacte l’AFFO de 3cents à la baisse.. pas vraiment de quoi justifier une telle baisse du cours.

ARCP est toujours propriétaire de biens immobiliers de qualité, avec moins de 2% d’impayés et des baux à loyers incrémentaux.

Au cours actuel le titre paye plus de 11% de dividendes annuels. A ce niveau ça de démange d’en reprendre une louche, même si la rigueur m’interdit d’en prendre plus au vu du % d’ARCP dans mon portefeuille.

Disc. : long ARCP

SerialTrader · #322

Gamblizo a écrit :
Les comptes ont été revus par EY, qui n’aurait à mon avis pas publié de conclusion sans réserve si des zones d’ombre subsistaient. Leur rapport révèle que l’erreur comptable impacte l’AFFO de 3cents à la baisse.. pas vraiment de quoi justifier une telle baisse du cours.

Attention a ne pas tout melanger. Grant Thornton est l’auditeur de la ste. E&Y a ete engage en tant que conseil financier et comptable par l’Audit Committee (ne rassemblant que des adminstrateurs, pas le management). E&Y travaille pour ledit Committee, pas pour la ste. Personne ne sait sous quelle forme E&Y a rendu les conclusions de ses travaux, et encore moins s’ils ont "publié de conclusion sans réserve". C’est de la speculation pure [a moins que vous ne soyez vous-meme au Board d’ARCP]. Je rappelle que le communique de la semaine derniere est base sur une revue preliminaire, et non finalisee des comptes.

S.T.

Dernière modification par SerialTrader (03/11/2014 16h49)

ludo2k · #323

Cà baisse à nouveau très fort en avant bourse… -14%!

MattSV · #324

Cette nouvelle baisse doit être liée à cette annonce concernant Cole Capital :
RCS Capital Corporation Terminates Agreement to Acquire Cole Capital®

J’avoue ne pas comprendre ce changement d’avis un mois après l’annonce du rachat. Y a-t-il encore d’autres cadavres dans les placards d’ARCP ?…

rocambole · #325

Ca rejoinds un de mes posts plus haut ou je disais vous croyez que le deal Cole Capital va tenir.

RCAP - Pre-market: 17.50 +1.09 (6.64%)

Il semblerait que plus personne ne veuille de Cole qui était pourtant un super asset il n’y a pas si longtemps.

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#301 31/10/2014 21h26

CNBC a écrit :

#302 01/11/2014 07h12

#303 01/11/2014 07h41

Lavande63 a écrit :

#304 01/11/2014 07h56

#305 01/11/2014 08h15

#306 01/11/2014 08h29

#307 01/11/2014 08h53

SerialTrader a écrit :

1 #308 01/11/2014 08h58

#309 01/11/2014 10h06

#310 01/11/2014 12h45

#311 01/11/2014 13h09

#312 02/11/2014 08h54

1 #313 02/11/2014 09h02

1 #314 02/11/2014 09h20

#315 02/11/2014 09h30

ARCP a écrit :

wiki a écrit :

#316 02/11/2014 12h18

Lavande63 a écrit :

1 #317 02/11/2014 15h03

#318 02/11/2014 16h17

#319 02/11/2014 20h02

InvestisseurHeureux a écrit :

#320 03/11/2014 07h11

#321 03/11/2014 11h19

#322 03/11/2014 13h11

Gamblizo a écrit :

#323 03/11/2014 13h29

#324 03/11/2014 13h42

#325 03/11/2014 13h53

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