VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Désolé, je vais un petit peu m’éloigner du sujet ARCP, mais j’ai trouvé un passage dans un article Reuters :

RCS Capital Corp, which has amassed an army of almost 10,000 independent brokers in just over a year, said on Wednesday it is buying a firm that manages private real estate investment trusts (REITs) for retail investors.
Schorsch’s RCS Capital adds to private-REIT arsenal
| Reuters

Donc RCS est une boite de courtage, avec 10 000 courtiers indépendants. C’est son activité principale.
A partir de là, il commence a être facile de voir comment ARCP a pu croitre aussi vite. Une armée de 10 000 courtiers qui appellent des investiseurs de tout bord pour vendre du rendement élevé…
Pour ceux qui n’ont pas vu le loup de Wallstreet, je vous recommende ce film pour visualiser ce que peut être une firme de courtage au US. Cela peut aider à mettre une image sur un mot.

Autre article surprenant du Wall Street Journal, en date du 4.11.2014, Schorch demande au courtier Cetera Finance Group de ne pas vendre les titres ARCP et RCS suite aux affaires recentes

Real-estate investor Nicholas Schorsch ’s broker-dealer, Cetera Financial Group, has told its 9,200 financial advisers to restrict their sales to clients of stock in parent company RCS Capital Corp. and in American Realty Capital Properties , both of which are chaired by Mr. Schorsch

Donc pas de lien entre le courtier RCS et ARCP. Et pourtant, Cetera Fin. Group ce n’est qu’une autre firme de courtage appartenant aussi a Schorch :

RCS Capital Corporation ("RCAP") Rannounced today that it has entered into an agreement to acquire Cetera Financial Group ("Cetera"), a leading independent broker-dealer headquartered in El Segundo, CA, from Lightyear Capital for $1.15 billion in cash

RCS Capital Corporation Agrees to Acquire Cetera Financial Group, Creating Second Largest Independent Financial Advisor Network in America - MarketWatch

Comme la premiere firme de courtage RCS ne peux pas se vendre elle meme aupres des investisseurs… Qu’a cela ne tiennent, Schorch a achété un deuxieme courtier "Cetera’ qui va donc aussi de vendre du ’RCS’.

Ce type de montage triangulaire est assez particulier quand même ? vous ne trouvez pas ? Est ce que je deviens parano

L’histoire va t elle se répéter ?

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

The CEO of American Financial Realty Trust has resigned from the company he founded and took public, amid an overall restructuring of the real estate investment trust.

Nicholas Schorsch’s resignation was effective immediately, the Jenkintown, Pa., company said Thursday. Schorsch also served as president and vice chairman of the board and has resigned from those positions.

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

The changes the company intends include reducing its quarterly dividend, closing its New York office and changing the manner in which it reports results to better reflect industry standards. The company said it would announce those reporting changes soon.

It previously has not reported funds from operations under the standard outlined by the National Association of Real Estate Investment Trusts. Funds from operations, or FFO, is the accepted measure of a REIT’s financial performance.

Other changes American Financial intends to make include an aggressive sale of any properties deemed noncore assets. It believes it could generate proceeds of $1.5 billion to $2 billion from those sales. The company intends to use those proceeds to buy other properties, to roll out a previously approved $100 million stock buyback and to pay off debt.

Source : http://www.bizjournals.com/philadelphia … ily33.html

Incroyable si j’avais lu ca je n’aurais pas investi dans ARCP :

ARCP a écrit :

The company closed down 4 percent Thursday at $10.80. Its stock price had been declining steadily from about $14 a share a year ago to about $10 a share this summer, before a brief uptick and then another drop last month. In June, the company canceled an appearance at a National Association of Real Estate Investment Trusts conference and earlier this month it postponed an earnings conference call, saying both times it was reviewing its performance. In February it said it had identified a material weakness in its internal controls.

Tiens tiens…

En ce qui me concerne, je pense que ARCP n’est rien d’autre qu’un système Ponzi. Je dis ça après avoir pas mal fouillé dans leurs bilans.

Stibbons a écrit :

je n’ose croire que les autorités de régulation laisseront faire ça

La SEC est sur le coup, et à poser une bonne question à ARCP dont voici la reponse le 4 septembre 2014 :

As you note, our cash provided by (used in) operation activities was insufficient to cover our distribution paid for each of the six months ended June 30, 2014 and 2013. We advise the staff supplementally that to the extent that [b]cash flows from operations were insufficient to cover our distributions, we used the proceeds from borrowings on our line of credit or from the issuance of equity or debt securities to fund the distributions

Source : SEC Response Letter

Ensuite, Schorsch se defend en disant qu’il anticipe des profits futurs grace au recentes acquisitons pour justifier ce dividende.

Mais normalement, une REIT doit distribuer environ 90% de son revenu operationnel, c’est la regle…. Ici y a meme pas de revenus.  Et un système de Ponzi c’est typiquement la réponse de ARCP… surtout qu’il precise bien que les fonds utilisés pour le dividende viennent aussi de nouvelle actions "issuance of equity". => donc les nouveaux actionnaires se paie eux meme, et paie aussi les anciens. ( pyramide).
Après, comme je ne suis pas non plus expert de REIT, j’ai ouvert pour comparer, un autre bilan d’une autre REIT, mais je ne retrouve pas ce genre de probleme.

REALTY INCOME CORPORATION : CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS (Q1 2014)
Net cash provided by operating activities : +114,196
Cash distributions to common stockholders : 113,414

ARCP : CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS (Q1 2014)
Cash flows from operating activities: net loss : 363,920
Distributions paid : 427,541

Je ne sais pas comment la SEC a interprété la réponse de ARCP . A mon avis, pas trop bien car ARCP a la SEC et le FBI sur le dos. 

PS: Cependant, j espère me tromper, mais mes lectures me donne de mauvais pré-sentiments.

galerien a écrit :

Après, comme je ne suis pas non plus expert de REIT, j’ai ouvert pour comparer, un autre bilan d’une autre REIT, mais je ne retrouve pas ce genre de probleme.

A mon avis, il ne fait pas sens de faire une comparaison cash flow/distribution sur une base trimestrielle. Il faut faire le calcul à partir du cash flow et de la distribution à la fin de l’exercice.

galerien a écrit :

Et un système de Ponzi c’est typiquement la réponse de ARCP… surtout qu’il precise bien que les fonds utilisés pour le dividende viennent aussi de nouvelle actions "issuance of equity". => donc les nouveaux actionnaires se paie eux meme, et paie aussi les anciens. ( pyramide).

Vous oubliez juste qu’il y a un patrimoine immobilier derrière qui amène de véritables revenus (loyers) et d’éventuelles plus-values (vente).

galerien a écrit :

Je ne sais pas comment la SEC a interprété la réponse de ARCP . A mon avis, pas trop bien car ARCP a la SEC et le FBI sur le dos.

La SEC et le FBI n’ont pas diligenté une enquête suite à cette réponse, mais pour une raison qui a été longuement commentée sur cette file.

Quoi qu’il en soit, les enquêtes de la SEC, du FBI et l’audit spécial devraient avoir pour effet de lever les éventuels doutes sur les pratiques d’ARCP. Ne restera plus qu’à déposer Schorsch pour repartir sur de bonnes bases.

Dernière modification par HannibalSmith (09/11/2014 11h00)

Je pense qu’il faut arrêter de dire n’importe quoi sur cette affaire.  Il s’agit d’un problème comptable et pas d’actif.

J’ai trouvé un article interessant (en anglais, inscription gratuite )  ici :
Figuring out Schorsch’s latest deal — or how 1+1 = 3

Il explique le fonctionnement du système Schorsch, et y situe ARCP. Il y a une image en fin d’article assez explicite.



Il résume également ce que je pense de Schorsch. Schorsch tire surtout profit des commissions lors des placements/creations/acquisitions/.. de REITS. Je pense que c’est son metier principal, et pas de la gestion immobilière.

(modif :  j ai modifie l’image car la precedente ne comportait pas le texte dans dans les bulles)

Dernière modification par galerien (10/11/2014 10h45)

@Galerien:

There is no doubt Mr. Schorsch and his REITs have performed well for advisers and their clients. Indeed, he is extremely focused on maximizing shareholder value, and that mitigates concerns over ARC’s aggregation of the nontraded REIT industry (…)

Difficile d’atteindre ses resultats sans etre un vrai gerant immobilier tt de meme. Pas seulement un broker.

On the other hand, if REIT sales falter, if the transactions stop, the intricate parts of the Schorsch empire will no longer fit together so snuggly. And that would be bad news for advisers.

Mais sans doute une bonne nlle pour les actionnaires mino d’ARCP. Je la prefererais en standalone plutot que liee a l’empire Schorsch. Downside: ARCP perdrait un avantage competitif en matiere de croissance / acq immo. Mais je pense que le REIT a besoin de plusieurs annees de calme et consolidation.

Merci pour l’article, rien de bien nouveau, mais un bon resume… et figuratif.

S’il réduisait le dividende, ce coup-ci je n’ose imaginer la baisse…

Là c’est l’AFFO, une donnée non comptable non normalisée, je le rappelle, qui a été biaisée par un changement "borderline" dans le mode de calcul.

Mais les données comptables et autres cash flow ne sont pas remis en cause. Donc ipso facto, le dividende n’a pas à l’être.

roudoudou a écrit :

L’histoire va t elle se répéter ?

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

The CEO of American Financial Realty Trust has resigned from the company he founded and took public, amid an overall restructuring of the real estate investment trust.

Nicholas Schorsch’s resignation was effective immediately, the Jenkintown, Pa., company said Thursday. Schorsch also served as president and vice chairman of the board and has resigned from those positions.

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

The changes the company intends include reducing its quarterly dividend, closing its New York office and changing the manner in which it reports results to better reflect industry standards. The company said it would announce those reporting changes soon.

It previously has not reported funds from operations under the standard outlined by the National Association of Real Estate Investment Trusts. Funds from operations, or FFO, is the accepted measure of a REIT’s financial performance.

Other changes American Financial intends to make include an aggressive sale of any properties deemed noncore assets. It believes it could generate proceeds of $1.5 billion to $2 billion from those sales. The company intends to use those proceeds to buy other properties, to roll out a previously approved $100 million stock buyback and to pay off debt.

Source : http://www.bizjournals.com/philadelphia … ily33.html
Tiens tiens…

Ce serait bien que l’histoire se répète.

La démission de Schorsch d’ARCP, la vente d’une partie des actifs de Red Lobster avec buy back d’actions (ce qui réduirait également le % de Red Lobster comme locataire) et le maintien de Cole dans le périmètre d’ARCP, c’est ce que j’aimerais.

Pour moi, le deal sur Cole était avantageux pour RCS et ne simplifiait pas du tout la structure d’ARCP, en maintenant un conflit d’intérêts. La seule justification du deal, c’est que Schorsch était derrière. C’est pourquoi son revirement de la semaine passée est complètement incompréhensible.

Bref, il n’y a plus qu’a espérer que Kay fasse qu’il faut.

Pour être tout à fait honnête, je ne suis pas hyper confortable et voilà une des rares fois depuis des années où je pense à mon portefeuille boursier plus que de raison. Dépendre du management pour ne pas perdre de l’argent n’est pas très agréable…

J’aimerais vraiment qu’un actionnaire activiste monte au créneau pour forcer le management a faire ce qu’il faut.

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Enfin, là on tourne en rond… On attend du newsflow…

Certes, remercions néanmoins Philippe pour sa transparence.
D’ailleurs la dimension psychologique est intéressante à suivre, maintenant qu’il a franchi le cap de l’indépendance financière.
Oui avoir du cash en réserve c’est mieux, oui diversifier c’est mieux, mais on risque d’atteindre ses objectifs à quel âge ?
Entre bosser 1,2,5 ans de plus ou concentrer ses actifs, j’aurais fait comme lui.

Bonjour,

Cette annonce n’a pas l’air d’avoir d’impact car le titre est en hausse de 1,59%en pré-marché

Cordialement

Yushiwa

Les resultats Q3 2014  sont prévus pour demain 11/11 avant l’ouverture.  Mais cette date n’est pas confirmée, et ARCP n’a pas fait de communication à ce sujet là. Quand vont ils publier Q3 2014 ?

Bonjour,

Vous étiez au courant des acquisitions d’octobre ( c’est à dire après la découverte qui est début septembre si je ne m’abuse ) ?

Requested symbol wasn’t found

Quelle est la différence entre achat et acquisition ?

Dernière modification par Lavande63 (10/11/2014 20h47)