VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

galerien · #376

Désolé, je vais un petit peu m’éloigner du sujet ARCP, mais j’ai trouvé un passage dans un article Reuters :

RCS Capital Corp, which has amassed an army of almost 10,000 independent brokers in just over a year, said on Wednesday it is buying a firm that manages private real estate investment trusts (REITs) for retail investors.
Schorsch’s RCS Capital adds to private-REIT arsenal
| Reuters

Donc RCS est une boite de courtage, avec 10 000 courtiers indépendants. C’est son activité principale.
A partir de là, il commence a être facile de voir comment ARCP a pu croitre aussi vite. Une armée de 10 000 courtiers qui appellent des investiseurs de tout bord pour vendre du rendement élevé…
Pour ceux qui n’ont pas vu le loup de Wallstreet, je vous recommende ce film pour visualiser ce que peut être une firme de courtage au US. Cela peut aider à mettre une image sur un mot.

Autre article surprenant du Wall Street Journal, en date du 4.11.2014, Schorch demande au courtier Cetera Finance Group de ne pas vendre les titres ARCP et RCS suite aux affaires recentes

Real-estate investor Nicholas Schorsch ’s broker-dealer, Cetera Financial Group, has told its 9,200 financial advisers to restrict their sales to clients of stock in parent company RCS Capital Corp. and in American Realty Capital Properties , both of which are chaired by Mr. Schorsch

Donc pas de lien entre le courtier RCS et ARCP. Et pourtant, Cetera Fin. Group ce n’est qu’une autre firme de courtage appartenant aussi a Schorch :

RCS Capital Corporation ("RCAP") Rannounced today that it has entered into an agreement to acquire Cetera Financial Group ("Cetera"), a leading independent broker-dealer headquartered in El Segundo, CA, from Lightyear Capital for $1.15 billion in cash

RCS Capital Corporation Agrees to Acquire Cetera Financial Group, Creating Second Largest Independent Financial Advisor Network in America - MarketWatch

Comme la premiere firme de courtage RCS ne peux pas se vendre elle meme aupres des investisseurs… Qu’a cela ne tiennent, Schorch a achété un deuxieme courtier "Cetera’ qui va donc aussi de vendre du ’RCS’.

Ce type de montage triangulaire est assez particulier quand même ? vous ne trouvez pas ? Est ce que je deviens parano

SerialTrader · #377

Petite precision: RCAP vend surtout des non-listed REITs de la galaxie Schorsch a ses clients. Souvent a des investisseurs finaux qui sont des retail investors, mais a travers d’autres intermediaires financiers (autres broker-dealers, IFAs, etc.).

rocambole · #378

L’histoire va t elle se répéter ?

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :
The CEO of American Financial Realty Trust has resigned from the company he founded and took public, amid an overall restructuring of the real estate investment trust.

Nicholas Schorsch’s resignation was effective immediately, the Jenkintown, Pa., company said Thursday. Schorsch also served as president and vice chairman of the board and has resigned from those positions.

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :
The changes the company intends include reducing its quarterly dividend, closing its New York office and changing the manner in which it reports results to better reflect industry standards. The company said it would announce those reporting changes soon.

It previously has not reported funds from operations under the standard outlined by the National Association of Real Estate Investment Trusts. Funds from operations, or FFO, is the accepted measure of a REIT’s financial performance.

Other changes American Financial intends to make include an aggressive sale of any properties deemed noncore assets. It believes it could generate proceeds of $1.5 billion to $2 billion from those sales. The company intends to use those proceeds to buy other properties, to roll out a previously approved $100 million stock buyback and to pay off debt.

Source : http://www.bizjournals.com/philadelphia … ily33.html

Incroyable si j’avais lu ca je n’aurais pas investi dans ARCP :

ARCP a écrit :
The company closed down 4 percent Thursday at $10.80. Its stock price had been declining steadily from about $14 a share a year ago to about $10 a share this summer, before a brief uptick and then another drop last month. In June, the company canceled an appearance at a National Association of Real Estate Investment Trusts conference and earlier this month it postponed an earnings conference call, saying both times it was reviewing its performance. In February it said it had identified a material weakness in its internal controls.

Tiens tiens…

Miguel · #379

roudoudou a écrit :
L’histoire va t elle se répéter ?
Tiens tiens…

http://www.bizjournals.com/philadelphia … ily33.html

La source mentionnée, date de Aug 17, 2006, 10:14am EDT Updated: Aug 17, 2006, 4:34pm
C’est de l’histoire en effet, et quelques fois l’histoire se répéte.

Voici aussi ce qui pourrait se produire:
par article par Charles Lewis Sizemore, CFA,

…/…
But I believe that at today’s prices, an investor could be looking at total returns of 50%-100% within the next 12-18 months. It will be a bumpy ride. But I expect it to be a profitable one…./…

Going Against The Grain With American Realty Capital PropertiesNov. 7, 2014 8:25 PM ET .

galerien · #380

En ce qui me concerne, je pense que ARCP n’est rien d’autre qu’un système Ponzi. Je dis ça après avoir pas mal fouillé dans leurs bilans.

Stibbons · #381

Peut on avoir plus de détails sur les raisons de cette affirmation? Je dois avouer m y perdre un peu (beaucoup). On a un multimillionnaire qui a une frénésie de création de foncière, financés pas l endettement, qui se rachètent les uns les autres. Je me dis que si l’une tombe, elles tomberont toutes (ny, ARCP, rsc,…) mais je n’ose croire que les autorités de régulation laisseront faire ça. D un autre côté, les actifs sont là, la décote est réelle et on peut toujours se dire qu’au pire en vendant ces actifs on sera remboursé. C est a cela que la marge de sécurité sert.

galerien · #382

Stibbons a écrit :
je n’ose croire que les autorités de régulation laisseront faire ça

La SEC est sur le coup, et à poser une bonne question à ARCP dont voici la reponse le 4 septembre 2014 :

As you note, our cash provided by (used in) operation activities was insufficient to cover our distribution paid for each of the six months ended June 30, 2014 and 2013. We advise the staff supplementally that to the extent that [b]cash flows from operations were insufficient to cover our distributions, we used the proceeds from borrowings on our line of credit or from the issuance of equity or debt securities to fund the distributions

Source : SEC Response Letter

Ensuite, Schorsch se defend en disant qu’il anticipe des profits futurs grace au recentes acquisitons pour justifier ce dividende.

Mais normalement, une REIT doit distribuer environ 90% de son revenu operationnel, c’est la regle…. Ici y a meme pas de revenus. Et un système de Ponzi c’est typiquement la réponse de ARCP… surtout qu’il precise bien que les fonds utilisés pour le dividende viennent aussi de nouvelle actions "issuance of equity". => donc les nouveaux actionnaires se paie eux meme, et paie aussi les anciens. ( pyramide).
Après, comme je ne suis pas non plus expert de REIT, j’ai ouvert pour comparer, un autre bilan d’une autre REIT, mais je ne retrouve pas ce genre de probleme.

REALTY INCOME CORPORATION : CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS (Q1 2014)
Net cash provided by operating activities : +114,196
Cash distributions to common stockholders : 113,414

ARCP : CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS (Q1 2014)
Cash flows from operating activities: net loss : 363,920
Distributions paid : 427,541

Je ne sais pas comment la SEC a interprété la réponse de ARCP . A mon avis, pas trop bien car ARCP a la SEC et le FBI sur le dos.

PS: Cependant, j espère me tromper, mais mes lectures me donne de mauvais pré-sentiments.

Wawawoum · #383

ARCP a effectivement potentiellement le profil d’une chaine de Ponzi. C’est très opaque, on entretient le flou le plus longtemps possible, on croit rapidement en faisant rentrer de nouveaux actionnaires au fur et à mesure. Des éléments évoquent à la fois des chaines de Ponzi, comme ceux que vous avez soulignés, ou des affaires type Enron (management agressif, amateur de voitures de sport, "erreurs" comptables)

Mais ce n’est pas parce qu’elle en a le profil que c’en est forcément une. A chacun de voir si pour lui ce risque est réel. Pour moi, il l’est et aucune marge de sécurité ne me rassure dans ce cas.

HannibalSmith · #384

galerien a écrit :
Après, comme je ne suis pas non plus expert de REIT, j’ai ouvert pour comparer, un autre bilan d’une autre REIT, mais je ne retrouve pas ce genre de probleme.

A mon avis, il ne fait pas sens de faire une comparaison cash flow/distribution sur une base trimestrielle. Il faut faire le calcul à partir du cash flow et de la distribution à la fin de l’exercice.

galerien a écrit :
Et un système de Ponzi c’est typiquement la réponse de ARCP… surtout qu’il precise bien que les fonds utilisés pour le dividende viennent aussi de nouvelle actions "issuance of equity". => donc les nouveaux actionnaires se paie eux meme, et paie aussi les anciens. ( pyramide).

Vous oubliez juste qu’il y a un patrimoine immobilier derrière qui amène de véritables revenus (loyers) et d’éventuelles plus-values (vente).

galerien a écrit :
Je ne sais pas comment la SEC a interprété la réponse de ARCP . A mon avis, pas trop bien car ARCP a la SEC et le FBI sur le dos.

La SEC et le FBI n’ont pas diligenté une enquête suite à cette réponse, mais pour une raison qui a été longuement commentée sur cette file.

Quoi qu’il en soit, les enquêtes de la SEC, du FBI et l’audit spécial devraient avoir pour effet de lever les éventuels doutes sur les pratiques d’ARCP. Ne restera plus qu’à déposer Schorsch pour repartir sur de bonnes bases.

Dernière modification par HannibalSmith (09/11/2014 11h00)

rocambole · #385

Wawawoum a écrit :
ARCP a effectivement potentiellement le profil d’une chaine de Ponzi. C’est très opaque, on entretient le flou le plus longtemps possible, on croit rapidement en faisant rentrer de nouveaux actionnaires au fur et à mesure. Des éléments évoquent à la fois des chaines de Ponzi, comme ceux que vous avez soulignés, ou des affaires type Enron (management agressif, amateur de voitures de sport, "erreurs" comptables)

Mais ce n’est pas parce qu’elle en a le profil que c’en est forcément une. A chacun de voir si pour lui ce risque est réel. Pour moi, il l’est et aucune marge de sécurité ne me rassure dans ce cas.

En effet. Mon message était pour apporter une info au fil sur le passé du management fondateur.

Je n’avais pas vu cette info avant d’investir mais je peux vous assurer que je n’aurais pas mis un rond si j’avais pu lire ça avant.

Dire que c’est une chaine de ponzi est de la pure spéculation, les éléments que j’apporte son factuels et pointent des événements passés (manque de contrôle interne, émissions d’actions dilutives…) ayant eu lieu sous la direction de Schorch qui semblent se reproduire aujourd’hui.

En revanche, ce qui pourrait me faire revenir a un prix discount (le timing serait compliqué) sur ARCP sont :

- Changement du management (Schorch dégage et pourquoi pas Kay même si il n’est pas responsable)
- Résultats audit complet, enquête SEC (FBI on s’en fout) levant un doute sur la comptabilité

Lavande63 · #386

Je pense qu’il faut arrêter de dire n’importe quoi sur cette affaire. Il s’agit d’un problème comptable et pas d’actif.

bajb · #387

Ce matin j’ai relu toute la discussion.
Je ne suis pas investi dans ARCP et je ne suis donc pas partie prenante.
J’y ai lu des interventions de personnes que j’estime beaucoup et dont les avis diffèrent. Je me rends compte que pour beaucoup (et donc moi par extension quand je suis investi sur une valeur) d’entre nous, des biais que je qualifierais "d’affectifs" prennent le pouvoir sur nos comportements. Comportements qu’il s’agit de rationaliser a posteriori.
- soit parce qu’ils ont étudié la valeur et qu’ils ont du mal à se départir de leur avis, même s’ils se rendent compte que quelque chose ne tourne pas rond. Mais cela ne peut pas être aussi grave que cela…
- soit parce qu’ils ont une grande confiance en une référence : quelqu’un qu’ils pensent meilleur analyste qu’eux ; un indicateur (une grandeur comptable ou pas, l’achat de l’action par x ou y…). Et tant que cette référence ne bouge pas ils ne bougent pas non plus.

J’espère vivement que ARCP aura des mouvements similaires à SHLD (je ne cherche pas à comparer les deux valeurs) et que cela permettra à ceux qui ne sont plus certains de leur thèse de sortir en y laissant peu de plumes. Voire en se faisant un peu de duvet.

J’en conclus pour ma part ceci ; des évidences certes mais dont on s’éloigne vite :
- quand l’affaire paraît trop belle il faut avoir la bonne raison du pourquoi… celle-ci ne peut pas être seulement "monsieur le marché (cette fiction vraiment trop facile) ne comprend pas". S’arrêter là c’est accepter de fermer les yeux. (Et parfois faire preuve de morgue). L’étude des risques doit être au moins aussi fournie que celle du potentiel. L’argent que j’ai gagné en bossant est précieux et mon premier devoir est de le conserver, et de le risquer en pleine conscience.
- les qualités éthiques et donc l’historique des managers sont in fine cruciaux.

Ce n’est évidemment pas une critique de quiconque, des ARCP j’en ai plein à mon actif. Et bien évidemment j’avais relu cette discussion en ayant en tête "cela a beaucoup baissé donc ça va forcément remonter".
Je me mets donc pas écrit cet avertissement.

galerien · #388

J’ai trouvé un article interessant (en anglais, inscription gratuite ) ici :
Figuring out Schorsch’s latest deal — or how 1+1 = 3

Il explique le fonctionnement du système Schorsch, et y situe ARCP. Il y a une image en fin d’article assez explicite.

Il résume également ce que je pense de Schorsch. Schorsch tire surtout profit des commissions lors des placements/creations/acquisitions/.. de REITS. Je pense que c’est son metier principal, et pas de la gestion immobilière.

(modif : j ai modifie l’image car la precedente ne comportait pas le texte dans dans les bulles)

Dernière modification par galerien (10/11/2014 10h45)

SerialTrader · #389

Je vous livre ma derniere decision:
Je ne renforcerai pas ma mini position d’attente sur ARCP avant que le dividende ne soit reduit a un niveau soutenable (< AFFO, i.e. actuellement $0.90 annualise). C’est inevitable pour que le mgt retrouve de la credibilite. Pour etre transparent, je reflechis a ajouter la demission du chairman Schorsch en seconde condition.

SerialTrader · #390

@Galerien:

There is no doubt Mr. Schorsch and his REITs have performed well for advisers and their clients. Indeed, he is extremely focused on maximizing shareholder value, and that mitigates concerns over ARC’s aggregation of the nontraded REIT industry (…)

Difficile d’atteindre ses resultats sans etre un vrai gerant immobilier tt de meme. Pas seulement un broker.

On the other hand, if REIT sales falter, if the transactions stop, the intricate parts of the Schorsch empire will no longer fit together so snuggly. And that would be bad news for advisers.

Mais sans doute une bonne nlle pour les actionnaires mino d’ARCP. Je la prefererais en standalone plutot que liee a l’empire Schorsch. Downside: ARCP perdrait un avantage competitif en matiere de croissance / acq immo. Mais je pense que le REIT a besoin de plusieurs annees de calme et consolidation.

Merci pour l’article, rien de bien nouveau, mais un bon resume… et figuratif.

rocambole · #391

SerialTrader a écrit :
Je vous livre ma derniere decision:
Je ne renforcerai pas ma mini position d’attente sur ARCP avant que le dividende ne soit reduit a un niveau soutenable (< AFFO, i.e. actuellement $0.90 annualise). C’est inevitable pour que le mgt retrouve de la credibilite. Pour etre transparent, je reflechis a ajouter la demission du chairman Schorsch en seconde condition.

Le fait que Kay ai dit que le div ne serait pas réduit reste donc un mystère pour moi…

InvestisseurHeureux · #392

S’il réduisait le dividende, ce coup-ci je n’ose imaginer la baisse…

Là c’est l’AFFO, une donnée non comptable non normalisée, je le rappelle, qui a été biaisée par un changement "borderline" dans le mode de calcul.

Mais les données comptables et autres cash flow ne sont pas remis en cause. Donc ipso facto, le dividende n’a pas à l’être.

roudoudou a écrit :
L’histoire va t elle se répéter ?

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :
The CEO of American Financial Realty Trust has resigned from the company he founded and took public, amid an overall restructuring of the real estate investment trust.

Nicholas Schorsch’s resignation was effective immediately, the Jenkintown, Pa., company said Thursday. Schorsch also served as president and vice chairman of the board and has resigned from those positions.
American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :
The changes the company intends include reducing its quarterly dividend, closing its New York office and changing the manner in which it reports results to better reflect industry standards. The company said it would announce those reporting changes soon.

It previously has not reported funds from operations under the standard outlined by the National Association of Real Estate Investment Trusts. Funds from operations, or FFO, is the accepted measure of a REIT’s financial performance.

Other changes American Financial intends to make include an aggressive sale of any properties deemed noncore assets. It believes it could generate proceeds of $1.5 billion to $2 billion from those sales. The company intends to use those proceeds to buy other properties, to roll out a previously approved $100 million stock buyback and to pay off debt.
Source : http://www.bizjournals.com/philadelphia … ily33.html
Tiens tiens…

Ce serait bien que l’histoire se répète.

La démission de Schorsch d’ARCP, la vente d’une partie des actifs de Red Lobster avec buy back d’actions (ce qui réduirait également le % de Red Lobster comme locataire) et le maintien de Cole dans le périmètre d’ARCP, c’est ce que j’aimerais.

Pour moi, le deal sur Cole était avantageux pour RCS et ne simplifiait pas du tout la structure d’ARCP, en maintenant un conflit d’intérêts. La seule justification du deal, c’est que Schorsch était derrière. C’est pourquoi son revirement de la semaine passée est complètement incompréhensible.

Bref, il n’y a plus qu’a espérer que Kay fasse qu’il faut.

Pour être tout à fait honnête, je ne suis pas hyper confortable et voilà une des rares fois depuis des années où je pense à mon portefeuille boursier plus que de raison. Dépendre du management pour ne pas perdre de l’argent n’est pas très agréable…

J’aimerais vraiment qu’un actionnaire activiste monte au créneau pour forcer le management a faire ce qu’il faut.

--

Enfin, là on tourne en rond… On attend du newsflow…

carpediem · #393

InvestisseurHeureux a écrit :
Pour être tout à fait honnête, je ne suis pas hyper confortable et voilà une des rares fois depuis des années où je pense à mon portefeuille boursier plus que de raison. Dépendre du management pour ne pas perdre de l’argent n’est pas très agréable…

Voilà bien résumé le difficile dilemme entre conviction et diversification lorsque l’on a (presque dans votre cas) besoin de son capital pour vivre.

Carpediem

Piksou · #394

Certes, remercions néanmoins Philippe pour sa transparence.
D’ailleurs la dimension psychologique est intéressante à suivre, maintenant qu’il a franchi le cap de l’indépendance financière.
Oui avoir du cash en réserve c’est mieux, oui diversifier c’est mieux, mais on risque d’atteindre ses objectifs à quel âge ?
Entre bosser 1,2,5 ans de plus ou concentrer ses actifs, j’aurais fait comme lui.

francoisolivier · #395

InvestisseurHeureux a écrit :
Enfin, là on tourne en rond… On attend du newsflow…

Depuis quelques pages, certains tournent en rond. Je prend cela comme une therapie sur l’echec virtuel d’avoir -20% sur son portif.
C’est amusant de voir qu’en septembre sur la file shld (puisque quelqu’un en a parlé ) que quelques intervenants parlaient d’une rumeur et en deduisait un depot de bilan imminant.
Vaut mieux en rester aux chiffres.
Le newsflow que j’attend de arcp c’est la nav, les affo et ffo, et si schorch est sur le depart ou si il est à la manoeuvre.

InvestisseurHeureux a écrit :
Pour être tout à fait honnête, je ne suis pas hyper confortable et voilà une des rares fois depuis des années où je pense à mon portefeuille boursier plus que de raison. Dépendre du management pour ne pas perdre de l’argent n’est pas très agréable…

En lisant d’autres forums, j’ai evolué dans ma stratégie d’investissement.
Je privilegie les actions dont :
La marge de securité est la plus importante
Le potentiel de rebond est le plus fort
Ma confiance envers le management est fort
Ma confiance envers le secteur d’activité est fort

Edit : c’est vrai que arcp est la ligne dont ma marge et ma confiance sont la plus faible de mon ptf

Dernière modification par francoisolivier (10/11/2014 12h52)

Yushiwa · #396

Bonjour,

Cette annonce n’a pas l’air d’avoir d’impact car le titre est en hausse de 1,59%en pré-marché

Cordialement

Yushiwa

Ledep · #397

Bonjour,

Selon plusieurs articles entre vendredi et aujourd’hui, "l’erreur" comptable serait due à un mauvais calcul des bonus des employés (particulièrement du board…) !

Nicholas Schorsch est une nouvelle fois mis en lumière dans l’article, comme disait les inconnus "une société, c’est un peu comme une machine à laver: il faut enlever de temps en temps le linge sale… ", son départ ferait vraiment lz plus grand bien !

Edward Rendell: Employee Bonuses Behind American Realty Capital Properties Inc’s (ARCP) Accounting Irregularities

The Wall Street Journal reported Friday that Edward Rendell, an independent director at the company, has identified the bonus payments allocated to company’s executives as the primary reason behind the accounting irregularities.

According to American Realty’s most recent proxy statement, Mr. Kay was accrued a cash bonus of 250% of his base salary, and 350% of equity bonus. Brian Block was also supposed to receive an equity bonus of 350% of his base salary in addition to his 250% cash bonus. Mr. Block, however, forfeited all bonuses and only accepted remuneration up to his resignation date.

Le cours a fait le yoyo aujourd’hui de +2.5% à -2.5% en l’espace de 2h mais cette nouvelle étant connue depuis vendredi, la direction aurait été unique dès l’ouverture… La volatilité risque de durer sans doute un certain temps.

galerien · #398

Les resultats Q3 2014 sont prévus pour demain 11/11 avant l’ouverture. Mais cette date n’est pas confirmée, et ARCP n’a pas fait de communication à ce sujet là. Quand vont ils publier Q3 2014 ?

Ledep · #399

Pour ma part j’avais noté aujourd’hui à la base et Bloomberg indique le 24/11.

Lavande63 · #400

Bonjour,

Vous étiez au courant des acquisitions d’octobre ( c’est à dire après la découverte qui est début septembre si je ne m’abuse ) ?

Requested symbol wasn’t found

Quelle est la différence entre achat et acquisition ?

Dernière modification par Lavande63 (10/11/2014 20h47)

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1 #376 06/11/2014 00h46

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

ARCP a écrit :

roudoudou a écrit :

Stibbons a écrit :

galerien a écrit :

galerien a écrit :

galerien a écrit :

Wawawoum a écrit :

4 #387 09/11/2014 17h55

SerialTrader a écrit :

1 #392 10/11/2014 10h04

roudoudou a écrit :

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

American Financial Realty Trust, 2006 a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

InvestisseurHeureux a écrit :

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