Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy…

C’est bien ce que je pensais à la base, mais lors du premier RV avec mon conseiller bancaire pour prendre la température, et avoir un ordre d’idée sur ce qu’il m’était possible de faire, l’on m’a sorti plusieurs simulations, dont notamment une qui faisait état qu’en tenant compte de mes revenus d’environ 2000e par mois, et même du crédit actuel pour ma RP (340e/mois) un achat de 210k euros sur 18 ans pour un bien rapportant 1500e par mois de revenus locatifs serait financé par des mensualités de 1300e et me donnerait un taux d’endettement à peine supérieur à 30%… j’avoue j’étais agréablement surpris, mais aujourd’hui j’en viens à me demander si je suis bien tombé sur un conseiller qui connaissait la question, car ce résultat s’obtient avec ma première proposition, et non avec la 2ème que vous défendez avec logique, et qui me paraissait évidente également avant de voir mon banquier.

En effet
340+1300-70%(1500) / 2000 = environ 30%
alors que
340+1300 / 2000+70%(1500) = pas loin de 55%

on n’est pas du tout dans la même configuration de résultat…

C’est quand même grave si un conseiller société générale n’est pas capable de simuler correctement… ce qui fausse tout!

Pardonnez-moi de n’avoir été plus précis dans ce topic, ayant jugé que ma présentation suffisait. Remédions à cela.

Tout d’abord, concernant ma RP, il reste 9 échéances, et nous avons rendez-vous demain à la banque, mon projet étant de le solder puisqu’il reste moins de 6.000 € de capital à rembourser, ce qui nous coûtera une légère pénalité, mais nous fera gagner environ 350 € d’intérêts et surtout d’assurance. Autant dire que mon taux d’endettement est bientôt à zéro.

Une fois le crédit soldé, faisant de nous les heureux propriétaires d’une RP en indivision (50/50) d’une valeur de 160k €, il nous restera ma compagne et moi plus de 110k euros de liquidités en épargne sur différents supports classiques (LA CEL PEA PEL AV).

Concernant les salaires, nous disposons chacun de 2.000 € mensuels et encore ceci sans compter les primes et revenus complémentaires qui peuvent représenter jusqu’à 5.000 euros par an. Ceci en prenant en compte le fait que nous sommes tous deux titulaires dans la fonction publique.

Mon projet premier était d’acheter chacun un bien de façon séparée, mais il n’y a aucun obstacle à viser plus gros en achetant en commun.

Si je fais la somme de ces facteurs:
- pas de crédit en cours
- propriétaire de RP valeur 160k €
- épargne de plus de 110k €
- revenus annuels proche de 50k € avec un statut de fonctionnaire titulaire

Il me semble plausible d’intéresser une banque? Reste à savoir à quelle hauteur, évidemment. Qu’en pensez vous?

Après un premier RV flou il y a un mois à ma banque (soc gen) où on m’a un peu dit n’importe quoi, RV ce matin à la banque postale, banque de ma compagne et c’est là où nous avons notre crédit pour la RP, crédit bientôt soldé soit dit en passant.

J’ai présenté un relevé de situation complet, revenus, épargne, charges, reste à vivre. Accueil très positif, et on est passé à plusieurs simulations en fonction de divers scénarios que je détaille ci dessous:

Scénario 1
Immeuble de rapport situé à Vichy, très bon quartier résidentiel, commerces, bel immeuble bourgeois nécessitant un rafraichissement à moyen terme, prévoir changement fenêtre pour passer au DV (estim 10.000 € travaux)
Constitution :    4 lots F3 / F4
Surface :     250 m2
Prix de vente affiché :     230.000 €
Estimation frais de notaire :        17.000 €
Revenus :                1.900 € hors charges par mois
Dépenses :                3.000 € par an (assurance PNO 600 €, TF 2.400 €)

Scénario 2
Immeuble de rapport situé à Vichy, position centrale, proche gare, dans une rue tranquille, toit refait, DV partout
Constitution :    7 lots (1 studio, 2 F2, 1 F3, 1 maison F4 à l’arrière + cour, 2 locaux commerciaux)
        2 appartements à créer combles
        + terrain servant de parking 250 m² constructible
Surface :     400 m2
Prix de vente affiché :             330.000 €, non négociable
Estimation frais de notaire :        22.000 €
Revenus :                2.850 € hors charges par mois,
potentiel 3.550 € après aménagement
Dépenses :                3.000 € par an (assurance PNO 1.000 €, TF 2.000 €)
Du potentiel sur ce bien, mais le hic c’est les locaux commerciaux, vu leur situation impossible d’imaginer une boutique de vêtements ou d’alimentation. L’un de 25m² loué à une société de déménagement (sert de boîte aux lettres) et l’autre récemment loué après 2 ans de vacance (au point que le propriétaire envisageait de transformer pour créer 2 F2) à une société de courtage automobile bien connue qui a ouvert une succursale, profitant de l’emplacement puisque le local de 90m² est loué avec le terrain attenant qui sert de parking. De plus en bail précaire d’un an. Autre hic, possibilité d’aménager les combles en 2 petits lots, F1 ou  F2, mais avec le bazar qui va avec (travaux, consuel, taxe parking à voir…).

Scénario 3
Immeuble de rapport proche centre et université, bien placé, entièrement rénové
Constitution :    12 lots meublés (6 studio, 6 F1)
Surface :     300 m2
Prix de vente affiché :             450.000 €, négociable
Estimation frais de notaire :        32.000 €
Revenus :                4.500 € hors charges par mois
Dépenses :                10.000 € par an (assurance PNO 1.000 €, TF 5.000 €,
charges 4.000 €)

Le scénario 3 c’était pour le fun, je ne me sens pas de me lancer dans ce genre d’investissement "sportif" pour l’instant, mais c’était surtout pour voir l’avis de la banque d’un strict point de vue montage financier. Et effectivement, les 3 projets passent "sans souci" d’après le conseiller. Donc déjà c’est positif.

Maintenant j’hésite entre le 1er et le 2ème, le 1er un peu moins rentable, mais moins "risqué" avec des lots plus pérennes, les locataires sont tous en place depuis déjà plus de 4 ans et heureux de l’être, avec une situation rendant facile une relocation éventuelle. Le 2ème plus rentable, et offrant en plus des possibilités à moyen terme: création de 2 lots supplémentaires, transformation d’un local commercial en 2 lots, et même construction de box de parking fermés sur le terrain attenant. J’attends votre avis…

Concernant la création de lots, j’envisageais aussi créer des meublés, raccordés sur l’un des compteurs existants (passant le logement afferant en meublé lui aussi, le studio par exemple), ce qui éviterait d’avoir à installer de nouveaux compteurs, et de passer par la case consuel, tout en déplaçant une partie des revenus vers le régime LMNP fiscalement plus attractif. Votre avis?

Je partage pleinement le point de vue de @Philippe30.
Le marché est aujourd’hui du côté des acheteurs, il faut savoir estimer le prix réel du bien sur son marché (c’est pas toujours très facile) et obtenir minimum -20%.

Bonjour Mika,

Je me retrouve enormement dans votre recit car j’en suis exactement au même point dans ma recherche dans le sud. En plus je suis originaire de Clermont et je connais très bien Vichy.

Plusieurs remarques ou questions :

Vers quel type de location vous orientez-vous ? Nue, meublée ?
Connaissant Vichy, je connais le manque de dynamisme économique la-bas et je m’inquiéterais (vu de ma chapelle) du potentiel locatif. Sur cela vous me paraissez le connaître bien mieux.

J’ai passe les 4 dernières semaines a éplucher le forum et a réaliser mon propre fichier (en m’aidant de plusieurs sources de contributeurs avises de ce forum) de modélisation financière pour calculer un rendement net net net et avoir une estimation du cash flow. Si vous ne l’avez pas encore fait, je vous conseille de le faire. En plus cela conforte votre position devant votre banquier et cela vous rassure aussi.

J’ai ai profite aussi pour modeliser des scénarios catastrophes avec de la carence locative et avec des travaux pour avoir une estimation de mon risque, cela aussi rassure quelque peu.

En tout cas je ne saurais trop vous conseiller d’être conservateur dans votre approche même si vous visez une rentabilite (tout comme moi) qui n’est pas du niveau des stars de ce forum (je suis réellement admiratif). Mieux vaut avoir une bonne surprise les premières années qu’une mauvaise.

Sinon même galère avec les AI a cause de mon caractère gentil mais il faut se faire violence et jouer aussi. Faites le et vous serez surpris du plaisir que vous en retirerez…
Pas plus tard que ce matin, un zouave d’agent immobilier m’a fait la morale sur mes demandes d’explication sur l’historique travaux, baux et relation avec la mairie quant a la programmation des travaux de façades " mon bon Monsieur, arrêtez de vous poser toutes ces question, quand je vous dis que ce bien est rarissime, il faut foncer…".

Si vous voulez que je vous passe mon modeste fichier, ce sera avec plaisir.

Bonne chance

Félix

Je rejoins ce qui à été dit.
Cette arrogance des agents immobiliers n’est généralement qu’une façade pour cacher une trouille épaisse de ne pas vendre.
Les temps sont durs…!
Faites votre chemin sans tenir compte de ces attitudes désagréables en vous posant/en lui posant les bonnes questions. Bien souvent le professionnel ne saura pas répondre, insistez pour qu’il aille chercher réponse point par point avec des documents justifiant ses réponses (une réponse de professionnel et non de blablateur).

Pour discuter à proprement parler des prix gardez en tête que le moment est du côté des acheteurs et que derrière cette affaire d’autres se présenteront, plus intéressante sans doute. La pression est aujourd’hui sur celui qui vend et non sur celui qui achète.

Personnellement j’annonce le prix au m2 réel auquel j’achète dans ma ville d’entrée de jeu, ce qui fait blêmir tout le monde. Pour une première opération, je vous conseillerais de suivre le conseil de Philippe30 de jouer le candide en posant les bonnes questions. Même si votre interlocuteur ment comme un agent immobilier il n’y a aucune raison de le suivre sur ce terrain, pas par morale, mais parce qu’il est toujours plus simple/efficace de dire la vérité pour se concentrer sur l’essentiel (et pas sur la sornette à défendre).

N’hésitez pas à faire comprendre à l’agent immobilier qu’il y aura peut-être d’autres affaires à faire si il sait parler pour vous (on sait jamais, par accident vous pouvez tomber sur un vrai pro).
Demandez lui si il défendra une offre, même très basse (que vous pouvez illustrer par un chiffre, après sa demande, sa réaction est souvent instructive)
N’hésitez pas à lui demander directement jusqu’à quel montant le vendeur est disposé à baisser son prix, cela devient ainsi la nouvelle base de discussion.

Parler prix est souvent difficile, pour vous, pour le vendeur en direct (l’agent immo, normalement c’est son métier). J’ai remarqué que parler au conditionnel permet d’en parler plus indirectement et de mettre une condition en face. La condition peut-être à l’avantage du vendeur (si on fait affaire très rapidement) ou du vendeur (sous réserve de…) Cela peut paraître un peu faux mais m’a souvent semblé facilitant pour tout le monde… il faut souvent dédramatiser ce moment, sans discussion fluide cela devient un rapport de force (c’est désagréable et inefficace à mon opinion)

Quand des locataires sont en place en plus de voir baux/relevé de compte des loyers faites vous décrire précisément la situation de chacun pro/perso/âge/temps de présence…  (un peu comme si vous recherchiez un locataire).

Bonsoir
Au vu de ces elements, je vous dirais de passer votre chemin sur ce bien ou de faire baisser considerablement le prix.
matinvest

En 2010 plomb apparent, mais ça a été repeint depuis. (plinthe et portes)

Concernant l’électricité, j’avais remarqué lors de la visite qu’il n’y avait que 4 compteurs électriques - pour 4 lots + les communs. C’est lorsque je lui ai fait remarqué que l’AI m’a indiqué que le dernier lot était branché sur les communs. Il n’y a pas moyen simplement de faire rajouter un compteur électrique pour ce 4ème lot? les 3 autres appartements ont été revus niveau électricité, et ils ont bien chacun leur compteur.