Suppression de la taxe parking (PNRAS) en 2015 : cas concret

Lesquive59 · #1

Bon voila ce que j ai trouvé sur le net concernant la suppression de la "taxe parking " au 1 er janvier 2015.

Bulletin de Droit public immobilier

En l appliquant à un cas concret que je rencontre,
Un immeuble de 2 appartements possedant chacuns leur propre compteur edf , mais la possibilité de creer un 3 eme appartement dans la surface deja existante ( entresol)
Avant janvier 2015 je suis redevable de cette taxe parking si je veux avoir un 3eme compteur.
Mais quid une fois cette date passée ? Car normalement la taxe d amenagement n est redevable que sur de la creation de surface taxable or ce n est pas le cas.
Alors comment cela se passe?

Mots-clés : parking taxe

DDtee · #2

Ce texte me parait intéressant même si il comporte quelques ambiguïtés, personnellement je ne me lancerais pas dans une interprétation définitive… Avez vous trouvé d’autres sources ?
La suppression des taxes parking était initialement prévue dans la loi ALUR mais n’a pas abouti.

Lesquive59 · #3

Toutes les sources trouvées ne sont que des questions au gouvernement et de plus l article cité dans mon 1er post est de loin le plus récent (27 juin 2014)

Boubouka · #4

Ma compréhension de lecture de ce PDF est que cela peut être a double tranchant. Ne pas payer de taxe (cas favorable) mais aussi refuser le projet.

Donc cela peut ne pas être une bonne nouvelle.

Mika03 · #5

J’apporte un élément concret à cet aspect: je sors d’une visite au service de l’urbanisme de ma ville, où je souhaitais me renseigner sur de potentiels biens, notamment l’un d’eux où on pouvait envisager créer 2 appartements dans les combles. Il m’a clairement été répondu qu’avant la fin de l’année c’était possible sans créer de stationnement en payant cette fameuse taxe, mais qu’à partir de janvier ce ne serait plus possible et qu’il faudrait obligatoirement fournir le stationnement. On m’a même évoqué "une place et demi" par logement… certaines stratégies vont en prendre un coup.

Guillaume33 · #6

C’est clair ! Je suis aussi sur 2 projets de ce type et j’ai un mal fou à trouver les réponses à mes questions ! Je rencontre des chargés d’urbanisme dans différentes mairies et j’ai des sons de cloche différent.
Comment bâtir une stratégie de long terme avec des lois qui changent sans cesse ! On en revient toujours au même problème
Comment anesthésier l’initiative individuelle…

Lesquive59 · #7

Effectivement difficile d avoir de vraies reponse dans les services d urbanisme par chez moi j ais eu pas moins de 4 personnes au telephone avant de connaitre le montant de cette fameuse taxe parking. !
Difficile donc pour les investisseurs voulant faire les choses dans les régles , qui elles meme changent sans cesse et personne pour nous donner la marche à suivre.
Donc si je comprend bien :
Un investisseur ayant acheter une habitation , souhaitant la diviser pour l exemple en 2 appartements disons de 50m2
N ayant pas la possibilité de creer une place de parking , ni achat d une concession publique et autres joyeusetés du PLU , ce projet qui creer du logement ne pourrait donc pas voir le jour ?
Sauf à diviser et ne rien declarer ou utiliser 1 seul compteur (meublé)
Les lois francaises ou pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué

marindodouce · #8

Mais mes pauvres amis, vous ne voudriez pas que cela soit simple quand même? Puisqu’on vous dit que l’état est là pour protéger le peuple contre les abus du laisser faire, c’est quand même important l’état non?
De toute façon, ne vous inquiétez pas pour contrebalancer les effets pervers de cette loi on créera quelques niches fiscales et si vous rentrez dans les cases 1H, 23J chez et 5C des formulaires cx2560 des pages 2, 8 et 15 aucun probleme! Et en plus cela permettra d’occuper des fonctionnaires, voir de créer des postes donc de diminuer le chômage!

Quoi vous n’êtes pas content? Vous ne pourriez pas faire comme tout le monde, avoir une vie ordinaire et postuler pour essayer d’avoir un HLM plutôt que d’avoir des ambitions de capitalistes! J’en étais sûr, des libéraux mais heureusement on est tranquille chez nous politiciens ça n’existe pas, que des étatistes à droite comme à gauche OUF!

Guillaume33 · #9

Tristement vrai ce que vous dites Marindodouce
+1 pour votre sens de l’humour

perecastor · #10

J’ai échangé hier avec ma notaire à propos des taxes parking, voici les éléments qui m’ont été communiqués :

Il ne faut pas confondre l’absence d’autorisation d’urbanisme et l’obligation résultant de l’article 12 du règlement de zone dans le PLU qui s’impose nonobstant l’absence de travaux soumis à autorisation.

A partir du 1er janvier, vous ne pourrez plus payer une taxe parking pour vous affranchir de vos obligations en termes de stationnement par rapport au PLU. Donc sans possibilité de créer de place(s) ou d’en faire l’acquisition vous aurez un avis défavorable de l’urbanisme et ne pourrez réaliser votre projet dans les règles, sauf si vous rentrez dans les cas particuliers ouverts à dérogation et que la mairie vous l’accorde :

- surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque cette surélévation a pour objet la création de logements
- transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant
- construction de logements situés à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre.

Cette dérogation peut s’appliquer dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts ainsi que dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au septième alinéa de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.

Source : Suppression de la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement - Sénat

NB : Vous devrez aussi vous conforter aux autres disposition du PLU et en particulier l’obligation de création des espaces verts et les servitudes éventuelles de taille de logements. Pour cela et à ma connaissance, pas de dérogation possible…

Mika03 · #11

Prenons le cas d’un immeuble existant, avec 5 logements et 2 commerces en plein centre ville, dans un secteur où le stationnement est payant. Actuellement ces 5 logements existent, sans qu’aucun stationnement ne leur soit explicitement affecté. A ce stade je précise que cet immeuble dispose déjà d’un terrain de 250m² (par ailleurs constructible) clôture et sécurisé accessible depuis la rue, et déjà utilisé comme parking. A ce jour ce terrain est loué avec le local commercial (société de courtage automobile donc ça les arrange bien).

Imaginons que je veuille créer 2 logements f1 supplémentaires dans les combles aménageables. Puis-je arguer de mon terrain pour justifier la possibilité de stationner (même si en réalité il est loué, en gros, jusqu’où vont les vérifications…) pour les nouveaux logements? Est-il considéré comme "libre"? Ou bien, ne risque-t-on pas de me dire que mon terrain n’est pas assez gros pour l’ensemble de l’immeuble ou encore que sa présence est déjà "attribuée" par défaut au reste de l’immeuble et qu’on ne peut l’utiliser pour créer de nouvelles places? Et puis dans l’absolu, imaginons que je fournisse 2 ou 3 places en bonne et dûe forme, qu’est ce qui m’empêche une fois les transformations effectuées de disposer à ma guise de ces places?

perecastor · #12

Bonjour,

Quelle angoisse que ces contraintes liées aux aires de stationnement pour les investisseurs… même si je comprends aisément le point du vue du côté des urbanistes.

Dans mes recherches d’immeubles de rapport, et après explication des tenants et aboutissants par ma notaire, j’avais décidé de filtrer tous les immeubles non cadastrés en lots individuels. Trop coûteux de régulariser, trop risqué de ne pas le faire.

La loi du 1er janvier 2015 semble changer la donne, car les urbanistes peuvent désormais autoriser la régularisation sans frais via une dérogation, par exemple lorsque le logement est situé à moins de 500m d’une gare ou station de métro/tram et qu’il n’y a pas de possibilité d’acheter et louer des parkings aux abords de l’immeuble (ce qui est le cas de la plupart de ceux qui m’intéressent).

Pensez-vous qu’il est judicieux de solliciter les services d’urbanisme en tant qu’investisseur avant la signature du compromis, afin de vérifier qu’une telle dérogation sera accordée ? je suis hésitant à l’idée de communiquer l’adresse exact du bien, ne serait-ce que pour ne pas mettre dans l’embarras le vendeur si je décidais de ne pas acquérir le bien…

Guillaume33 · #13

A votre place, je vérifierais systématiquement auprès de l’urbanisme avant de signer quoique ce soit.
Si le vendeur est dans l’illégalité, il doit assumer et ce n’est pas votre pb.
Par contre après signature, vous vous rendez complice du vendeur si vous ne faites rien pour régulariser.
Perso, j’ai toujours fuit comme la peste, ce genre d’immeuble découpé à la vas-vite sans respecter les règles élémentaires d’urbanisme.
Tout comme j’évite les immeubles de rapport sans compteurs séparés.

lachignolecorse · #14

@perecastor : je suis bien d’accord avec vous sur la discrétion à garder vis à vis du vendeur et de votre éventuel projet. Cela ne vous empêche pas d’aller poser la question au service urbanisme. Je viens de le faire pour un immeuble, je n’ai pas eu besoin de donner l’adresse pour obtenir les informations.

DDtee · #15

J’ai également ces jours-ci interrogé le service urbanisme d’une ville, donner le nom de la rue a suffit.

perecastor · #16

Merci pour vos réponses.

Avez-vous déjà pu obtenir un accord de principe écrit des services d’urbanisme ?

Obtenir par téléphone une information générale, voire un accord de principe, que la situation d’un immeuble pourra être régularisé auprès du cadastre après l’achat (et dans quelles conditions) est une chose. Obtenir un accord écrit avant signature du compromis en est une autre. Même dans un contexte législatif inchangé, il suffirait qu’une autre personne avec une autre interprétation intervienne sur le dossier pour que tout soit remis en question

Dans tous les cas je poserai la question aujourd’hui pour les villes qui m’intéressent (Lille et sa périphérie).

DDtee · #17

Auprès du service urbanisme, je l’ignore.
Par contre cela peut-être une clause suspensive au compromis/promesse de vente.

zoulou · #18

Bonjour,

Je suis confronté à ce même problème de création de place de parking.
Je voudrais apporter une précision qui me semble importante concernant les dérogations citées plus hauts :
surélévation d’un immeuble achevé de plus de 2 ans
implantation à moins de 500m d’une gare

Ces dérogations ne peuvent être utilisées (sous réserve de l’accord de la personne délivrant le permis) que dans le cas de mixité sociale pour certaines communes (1151 en France dont la liste est fixée par décret).
Donc pour un particulier, cela ne fonctionne pas.

De même concernant la création de place de parking sur un autre terrain, il faut que celui-ci est un nombre de place de stationnement excédentaire .

Je ne vois pas de solutions pour contourner cette règle, si ce n’est d’attendre une nouvelle loi.

L’un d’entrevous aurait-il consulté un avocat spécialisé ?

perecastor · #19

Merci zoulou pour l’info. Avez-vous une source officielle à nous envoyer pour avoir les détails (je n’avais jamais entendu parler de cette particularité) ?

Car dans ce cas même demander la régularisation par le propriétaire dans les conditions suspensives d’achat ne servirait à rien, car il ne pourra pas le faire à posteriori.

En ce moment je suis en train d’avancer sur un projet d’achat d’un immeuble sur Lille entièrement refait à neuf avec des prestations de qualité il y a moins de 2 ans et avec une très bonne rentabilité.
L’agent assure pouvoir me fournir très prochainement les factures des travaux tous réalisés par des professionnels, y compris toutes les menuiseries extérieures, la suppression de cheminées de toit et toute l’élec. Il m’assurait aussi que la matrice cadastrale était conforme, ce qui me semblait logique vu les modifications de l’aspect extérieur du bâtiment et le passage du consuel EDF… jusqu’à ce matin, où il ne semblait plus si sûr et souhaite valider demain avec le service des Impôts ! J’ai perdu patience et vérifié moi-même, les Impôts confirment bien que la division n’a pas été déclarée

Guillaume33 · #20

Encore une belle preuve de l’incompétence de l’agent immobilier
J’ai honte de ma profession…d’ailleurs désormais dans les "dîners en ville" je ne dis plus que je fais ce job…j’annonce seulement que je suis investisseur en immobilier.

Stocri · #21

Bonsoir Perecastor,
qu entendez vous par
"J’ai perdu patience et vérifié moi-même, les Impôts confirment bien que la division n’a pas été déclarée "
…s agit il d envoyer une déclaration h2 pour chaque lot aux impots afin qu ils calculent la taxe fonciere afférence a chaque logement créé?

merci
stocri

perecastor · #22

Ma compréhension (corrigez-moi si nécessaire) est que deux critères doivent être vérifiés lors de l’achat d’un immeuble pour être sûr que la division a été faite dans les règles :

1) nombre exact de lots sur la matrice cadastrale, indiquant que la division a bien été réalisée avec l’accord des services de l’urbanisme

2) nombre exact de lots du point de vue des Impôts, indiquant que le vendeur a bien envoyé ses déclarations H2 et que la taxe d’habitation est bien envoyée séparément à chacun des occupants de l’immeuble

De ce que j’ai vu lors de mes recherches, 1 => 2 mais 2 /=> 1
Je n’ai quasiment jamais vu d’immeuble dans lequel une seule taxe d’habitation a été envoyée pour tous les occupants, mais à l’inverse les immeubles pour lesquels la matrice cadastrale est à jour sont rares.

lachignolecorse · #23

Il faut demander au vendeur le relevé cadastral. En général, l’agent immobilier vous répond "pas de problème" et il ne vous l’envoie pas. Idem pour tout document qui est sujet à discussion comme les diag lorsqu’il y a quelques détails génants.

Ils attendent que vous oubliez cette demande pour vous le glisser dans le compromis de vente.

Ils savent très bien qu’à chaque fois qu’il y a un mot comme plomb, amiante, non-conformité élec, l’acheteur a autant d’arguments pour faire baisser le prix.

Stocri · #24

Bonjour,
merci pour ces détails qui sont bien utiles.
Pour les impôts c’est clair et je ne vois pas lînteret de ne pas déclarer.
en revanche, je ne suis pas convaincu par la division cadastrale. Si on a un immeuble, on peut très bien créer une copropriété et vendre des lots de copropriété.
dans ce cas il n y a pas de division au cadastre.
Je viens de faire une vente avec notaire d une maison divisee en 2 et on a opté pour une copropriété.
Cependant il faut effectivement respecter le PLU car la mairie a un droit de préemption généralement et vérifie dans ce cas si on a bien les places de parking nécéssaire par lot.

comment d’ailleurs effectuez vous une division cadastrale? j’imagine que c’est comme pour un terrain et ilfaut faire passer le geometre?

merci
stocri

Paolo · #25

Bonjour,

Je rencontre actuellement les mêmes soucis que certains.

J’ai acheté un immeuble il y a maintenant 6 mois, avant la signature, je suis allé voir le service d’urbanisme de la ville en question, et à l’époque, il me rassure en me disant bien que les combles aménageables de l’immeuble apparaissent bien dans leur fichier.

Surement erreur de ma part, à l’époque, je ne vais pas aux impôts.

Dernièrement, je décide d’aller aux impôts, pour préparer les travaux de ces combles, et à ma grande surprise, me disent que ceux-ci ne sont pas déclarés! Et les surfaces déclarés sont inférieures à la surface réelle.
Je décide de retourner au service d’urbanisme et la impossible de les retrouver, le programme venant d’être remplacer et ils ne savent pas vraiment comment utiliser le nouveau!

Résultat pour commencer les travaux, déclaration d’agrandissement avec délai de 6 mois! Et bien sûr les taxes qui vont avec…

Pourriez-vous me dire comment procéder maintenant?

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