Achat d'un immeuble de rapport : cas concret !

Merci pour votre réponse DDtee,  je m’interroge sur la fiscalité en réel  et c’est vrai que c’est énorme. Faut il envisager de suite les travaux mentionnés dans la présentation , je vais également réfléchir à la possibilité de faire des lots en meublé au fur et à mesure des changements de locataire . Le potentiel est là  et je suis en phase de compromis. Je viens également  de m’abonner à  "rendement locatif" afin d’étudier divers scénari de gestion  . Je suis preneur de tout conseils pour mener a bien cette acquisition.
Cordialement

heu… 26% net de rentabilité, méfiez vous quand même, je dis pas que ça n’existe pas mais ya un sacré paquet d’investisseurs qui seraient plus qu’intéressés. Si c’était en vente "publique" via agence ou sur internet, il faudrait savoir depuis combien de temps. Si ça fait plus que 2 ou 3 jours, ya un problème!

Bonjour,
Prix très attractif. Je partage les interrogations des autres membres…
Soit c’est une excellente affaire, soit il y a quelque chose.
Compte tenu du prix, vous pouvez dépenser 500 € d’expertise si vous êtes décidé afin d’en avoir le coeur net.
C’est ce que j’avais fait pour ma 1 ère acquisition.
Cordialement,
Franc

C’est sur ,beaucoup de monde sur le coup mais en forçant la main au vendeur pour faire une visite en priorité, "premier arrivé ,premier servi  ". En espérant pouvoir arriver rapidement au compromis.
Sur rendement locatif en passant tout en meublé le statut lmnp bic arrive devant le réel  avec au passage une grosse baisse des impôts mon cas (de 8129€ je passe a 2356 €) et une augmentation du cash flow  qui passe de 329 € à 556 €/ mois.
Impressionnant
Petite question , il faut garder un peu de trésorerie mais que me conseillez vous pour les 140 KF € dispo?

Petite rectification pour le BIC / réel.

BIC = meublé

et vous êtes soit en micro BIC (abattement de 50% sur les loyers), soit au réel.

Mais dans tous les cas en meublé vous êtes en BIC.

Il faut donc dire "micro BIC" ou "réel".

Merci pour l’info concernant la comparaison entre LMNP micro Bic et reel. Si vos charges et votre amortissement ne dépassent pas la moitié de vos loyers (cas des projets extrêmement rentables) alors vous pouvez rester au lmnp micro BIC qui est beaucoup plus simple à gerer., ce que confirme rendement locatif. Mais dans le cas où à terme vous passer tous vos logements en meuble et si ce bien sera votre unique investissement immobilier locatif comme j’ai cru comprendre. attention on y prends vite goût surtout quand cela fonctionne bien

Bonjour à tous mon projet avance et merci pour le conseil de procéder à un contrôle de la structure. J’ai un devis estimatif de 700 e HT par un bureau de contrôle que je connais . Peut on porter sur le compromis que l’acquéreur peut se désister de la vente en cas de dommage sur la structure nécessitant des travaux supérieur à 20000 e par exemple, car le contrôle ne pourra se faire avant le compromis.
J’ai également eu un 1er rendez vous à la banque (CA) ce matin donc pour 100000 e d’acquisition et 20000 e de tx prêt à 2.24 hors assurance sur 12 ans ,mensualités de 1074 e.
On me propose également un crédit infine vu que j’ai les fonds donc 328,06 e d’intérêts et assurance/mois sur 12 ans , coût du crédit 48760 e et pour le crédit normal 26634 e. A voir donc suivant la proposition en assurance vie….
Point important également le vendeur brade (si pas de dommages…) son bien , je passe de 285000 e à 100000 e , après avoir parcouru le net et le forum je ne trouve pas d’info ou alors confuses , mais d’un point de vue fiscal sur quelle base vont -ils se baser pour le calcul des "frais de notaire".
Merci pour vos réponses

Pourriez-vous révéler le nom de cette ville mystère du coup ?
Je suis vraiment curieux dans quel coin de France, peut on trouver ce genre d’affaire .

Je vous donnerai le nom de la ville une fois signé promis !
Patito un mp pour échanger nos points de vue ?

triple10 a écrit :

J’ai un devis estimatif de 700 e HT par un bureau de contrôle que je connais . Peut on porter sur le compromis que l’acquéreur peut se désister de la vente en cas de dommage sur la structure nécessitant des travaux supérieur à 20000 e par exemple, car le contrôle ne pourra se faire avant le compromis

Bonne idée. Car sinon effectivement l’avant contrat contient en général une clause indiquant que le bien est acheté en l’état qu’il faudra donc supprimer/modifier.
L’alternative, pour faire les choses plus simplement, serait de faire passer le bureau dans le délai de rétractation de 7 jours.

Au delà des 7 jours et sans mention au compromis, il faudra prouver que le vice caché était connu du vendeur, ce qui sera plus sportif…

Triple10 a écrit :

Si quelqu’un peut m’aider par rapport au prix de vente/prix initial . Je crains fortement que l’administration fiscale demande son dû….
Qu’en pensez-vous ? Avez vous eu des cas ou exemples similaires?

Que voulez vous dire ? S’il s’agit des frais de notaires, vous paierez environ 8% de 100 000 €. Cela ne pose pas de difficulté. Quelle est votre question ?

triple10 a écrit :

Les bureaux de contrôle ne sont pas toujours dispo dans la semaine et de plus il faut établir le rapport et si problème demande de devis …

Le problème c’est que cela sera à mon avis difficile à contractualiser et que l’agence va
peut être trainer des pieds.

Le plus simple, si c’est possible, le bureau vient avant signature du compromis. S’il vous dit oralement avant de vous adresserle rapport qu’il n’y a aucun désordre, vous signez le compromis. Ce que vous voulez, c’est un avis de pro du BTP.

Si probleme, vous repousser la signature du compromis.

Je ne sais pas si cela peut vous aider, mais un maçon qualifié ou un maître d’œuvre peut dans un premier temps et je pense rapidement vous apporter son avis professionnel sur la qualite de la construction. Meme si vous n’aurez pas de certificat a la sortie, vous pourrez signer votre compromis l’esprit tranquille. Je ne sais pas si certains ont fait intervenir des bureaux de contrôles et quels sont leurs sentiments, mais ces bureaux sont habitués a intervenir sur de gros chantiers et très peu sur du particulier, quel intérêt porteront ils a votre demande et a quel tarif?
Les DPE sont ils en cours de réalisation, ils peuvent vous donner une premiere idee sur la qualite de la construction : amiante, electricite, termites.
De quelle année est la construction?