Immobilier locatif grande surface : quel type de chauffage ?

Bonjour Philippe,

merci pour votre réponse rapide.

point 1:
Il me semble, après avoir parcouru de nombreux posts à ce sujet, qu’avec le lmnp au réel,  un forfait de charges non régularisable pouvait être appliqué. et que dans ce cas ce n’était pas apparenté à de la revente d’électricité. c’est un loyer tout compris.
Le sous compteur en cas de division d’une maison en 7 studios oui, mais je ne vois pas comment procéder dans le cas d’une maison de 7 chambres avec plus de 80m² d’espaces communs, représenté principalement par le salon cuisine, 3 salles de bains 4 wc et les couloirs. Puisque nous ne sommes pas dans le cas d’un immeuble de rapport, il n’y a qu’un seul lot, et qu’un seul abonnement.

point 2:
Merci, après rapide recherche Google, le prix moyen du mètre cube d’eau dans ma ville serait de 3,50 euros.
Je vais rechercher le montant fixe lié à "l’accès à l’eau".

Pour 9 personnes, nous serions à 27 m3, En admettant être dans un extrême comme celui indiqué dans votre exemple, nous multiplions par 4 la consommation pour passer à 108m3. Sachant que sur le nombre, les plus raisonnables rééquilibreraient la balance.

Bref dans le pire des cas, que je pense peu plausible, 330 euros d’eau par mois. je m’attends plus à du 200 euros par mois.

point 3:
L’assurance PNO, je n’ai pas encore estimé le montant. et elle ne rentre pas dans le cadre du forfait de charge puisqu’elle me concerne directement.
Concernant l’assurance habitation des locataires c’est moi qui la souscrirait pour l’ensemble du bien, elle serait incluse dans les 80 euros de forfait mensuelle.
La loi alur le permet.
En cas d’incident, cela permet d’avoir une seule assurance et d’éviter plus facilement les litiges.

point 4:
Peut être, je ne sais pas pour être honnête, c’est un peu comme si lorsque ma box ne marche pas pendant une semaine je demandais une remise à free.
Certains consommateurs le font peut être, mais ça ne doit pas être une majorité.

Au final en prenant en compte vos remarques.

Avec 80 euros de forfait de charges x9, soit 720 euros par mois, je dois couvrir au maximum :

350 euros d’eau (estimation haute, du moins je l’espère)
45 euros de forfait internet. sans option téléphone pour éviter le hors forfait (appel sur portable à l’étranger).
l’assurance habitation de mes locataires. Je n’ai pas encore d’estimation, pour l’exemple prenons 60 euros.
Le chauffage (compris dans l’électricité si je garde l’installation actuelle)
l’électricité.
TEOM, que je ne sais pas évaluer pour le moment.

Donc il me reste 265 euros pour payer le chauffage , l’électricité, et la TEOM.

D’où ma question, vaut il mieux investir d’entrée dans une chaudière gaz, voir pompe à chaleur.
Et avec l’une ou l’autre de ses sources de chaleur suis je dans les clous avec mes 265 euros restants?
Au vu de ses explication les 80 euros de forfait de charges vous semblent ils toujours déraisonnables

Je comprends votre affirmation de gouffre financier représenté par la maison, mais au niveau investissement, j’ai l’impression de pouvoir m’en sortir. Ce n’est pas un investissement en bon père de famille et je m’attends plus à gérer cela comme un business, une activité parallèle.

J’emprunte 350 000 euros sur 25 ans, sans apport, avec garantie saccef. Dossier accepté plus facilement en échange d’un placement de 100 000 euros sur assurance vie (mais sans nantissement).
Échéance de 1635,23 euros.
Je compte financer 10 000 euros de meubles en cash. pour augmenter le standing, et resté sur des loyers élevés.

Ces 1635 euros + charges seront couverts par 9 loyers à 480 euros. soit 4320 euros.
Les premiers années je bénéficierai de déduction suite à travaux.

Si les 9 chambres ne se louent pas, avec 5 chambres, je devrai être proche de l’équilibre. Peut être que je devrai me résoudre à transformer les combles en studio. mais ce n’est vraiment pas le plan idéal.

Je vous remercie pour le temps accordé, et espère m’être expliqué de façon claire.

Bonjour cricri,

Les devis vont arrivés, un premier jet grossier, puis une fois la vente validée, je creuserai.

Pour l’isolation par l’intérieur je perdrai trop de place.
Alors à voir pour l’extérieur, le coût d’un bardage ou peut être une autre solution que je ne connais pas aujourd’hui.
Les fenêtres sont en double vitrage, ce n’est pas les dernières générations, mais je vais avoir l’avis d’un ami bossant dans un grand groupe de fenêtre.
Concernant le toit, il est clairement mal isolé aujourd’hui, mais comme je prévois d’aménager les combles, ceci devrait être parfaitement corrigé.
Le chauffage actuel est composé de "grille pains".
Les murs extérieurs sont en moellons, il sont doublés par du placo, et une fines isolation de 50mm.

Pour l’instant je ne suis pas capable d’estimé la ratio entre l’investissement en isolation et système de chauffage, et la baisse de mes factures.

Oui, si je reste au chauffage électrique je pense que j’ai plutôt intérêt à m’orienter vers un fluide caloporteur.

Reste le problème de l’eau chaude, aujourd’hui un ballon de 300l est installé dans le garage.
Il faut que j’estime combien de litres seraient nécessaire pour 9 personnes.
Peut être que c’est ce qui m’obligera finalement à passer sur un autre système.

Qu’en pensez vous au vu de ces éléments?
Willy

Quelques éléments de réponses tirés de mon expérience perso (coloc de 6 chambres notamment):

- Ce n’est pas parce que c’est une coloc ou un type de location qui s’en rapproche que vous pourrez louer plus cher : 480€/mois pour une chambre, ça semble cher, à moins que ce soit les prix couramment pratiqués dans la ville/zone où vous voulez investir.

- Il faut effectivement compter environ 3mètres cubes par mois et par personne en moyenne. Pour vous donner un ordre d’idée, la facture moyenne en France pour une famille de 4 personnes (2 adultes+2 enfants) est de 400€/an pour 120mcubes. Après les prix vont du simple au triple en fonction de la ville (même si avec 3,5€/mcube vous êtes dans la fourchette haute).

- Assurance PNO obligatoire, pas très cher, compter entre 200€ et 300€/an max à mon avis.

- Comme ce que vous dit Philippe : Ne prenez pas internet vous même ! C’est une usine à problème pour pas un rond. Vos locataires vous appelleront tout le temps et certains vous demanderont des réductions à la moindre coupure, c’est évident. Oui vous pourriez demander une remise à free quand votre box ne fonctionnent pas … si vos conditions générales ne prévoyaient pas justement qu’en cas de coupures inférieures à 10 jours (une éternité aujourd’hui), il n’y a aucune poursuite possible … clause que vous n’aurez pas dans votre bail (clause abusive à priori). Je ne gère pas les abonnements téléphonie pour mes colocs et ça ne les empêche pas de m’appeler quand il y a un soucis pour que je trouve une solution. Sans compter que c’est le titulaire de la ligne qui est pénalement responsable de ce qui s’y passe (téléchargement, pédophilie, etc…) même s’il parait assez facile de démontrer qu’au final, ce n’est pas vous mais vos colocs. Mais pourquoi tenter le diable : sur 9 colocs, vous en aurez statistiquement un qui fera des choses plus ou moins légales …

- TEOM : demandez la dernière taxe foncière et vous saurez, ce n’est vraiment pas élevé quand vous la divisez par 12 puis par 9 ! Par contre vous aurez peut être besoin d’un deuxième bac ou d’un plus gros et votre TEOM pourrait augmenter; mais ça reste marginal.

- Conseil déjà donné : isolez plutôt que de changer le mode de chauffage ! D’une part ça sera un gouffre financier (même si vous le répercuterez sur les coloc) et surtout le confort ne sera pas au RDV. Si ça en devient gênant pour les locataires, ils partiront les uns après les autres. Au pire faites le minimum : isoler le toit, ça ne coute rien et on sent la différence tout de suite.

- Eau chaude : Aujourd’hui, vous devez avoir un (ou des) chauffe eau. Prévoyez en suffisamment ! Si jamais un coloc ne peut pas prendre sa douche chaude parce qu’il n’y en a plus : c’est une source de problèmes et de tensions. Pour 9, je partirais sur 3 chauffes eau (ou 2 gros). Si jamais vous passez à une chaudière gaz à la demande, vous n’aurez pas le souci, encore faut il qu’elle puisse assurer pour 2 douches en même temps + tirage d’eau chaude à la cuisine. Pareil pensez à l’électricité, 3 chauffe eau qui tirent en même temps, ça commence à compter.

- Si vous passez au gaz à la place de l’électrique, lorsque la chaudière aura des soucis (ce qui arrivera car elle sera bien utilisée à 9), vous aurez 9 colocs sur le dos car ils n’auront plus ni eau chaude ni chauffage, il faudra intervenir en urgence. Si c’est de l’électrique, si une chauffe eau lâche, il vous en reste 2 le temps de réparer et il reste du chauffage. Pareil pour un chauffage qui lâche (rare quand même), ça n’impacte pas les autres.

- comptez 3 salle de bains. Ou plutôt 2 salle d’eau (avec douche, moins d’eau et moins d ’énergie pour l’eau chaude) et 1 avec baignoire (certains colocs, souvent des filles, veulent absolument leur bain). Pareil, 2 toilettes … et séparées des salles de bains.

- Prévoyez un gros turn-over sur votre coloc : elle sera trop grande pour qu’il y ait un sentiment d’appartenance et il est probable qu’une part non négligeable prenne plus la maison pour un hôtel que pour une coloc.

- Autre revers d’une si grosse coloc : vous aurez bien du mal à ce que les parties communes soient entretenues : à 9, c’est tellement facile de passer à travers! Rien de grave, mais prenez en compte que vous aurez des réparations fréquentes et que vous n’aurez aucun responsable puisque "c’est pas moi, c’est l’autre". La possibilité de prendre vous même une femme de ménage pour les salle de bain/cuisine/pièces communes peut s’envisager et se calculer. quelques heures par semaine à facturer dans les charges. A vous de voir, ça peut éviter des dégradations, de tensions mais peser un peu sur la rentabilité.

Votre projet semble très rentable (si vous estimations de loyers entre autres sont justes).
Personnellement, je ferai au départ une isolation correcte et surtout je couperais en 2 colocs de 4 et 5 chambres à la place d’une seule de 9. Après il faut que ce soit possible en terme de point d’eau, de pièces de vie, de cuisine, d’entrées, etc…

Exemple perso : je facture entre 55 et 60€ par coloc/mois pour les charges et je m’y retrouve. Par contre contrairement à vos prévisions : les logements sont correctement isolés, je ne paye pas internet et l’assurance habitation des coloc. Mais j’ai des entretiens de chaudière et de clim.

c’est sur qu’une colocation à 9 … ou même à 5 , faut pas se raté.

christophe

certes mais il faut vraiment avoir le bien qui sy prete et plus il y a de monde et plus le facteur emmerde est exponentiel. vous multipliez les risques humains pour un gain in fine qui ne vaut pas le risque si on intégre les dégradations. c’est quand même une approche hyper théorique.

j’en reviens  à la proposition de 480 euros pour 9 personnes ca me semble illusoire d’atteindre un rendement de 15% brut sur ce bien mais encore une fois je suis curieux de connaitre la ville;

J’ai pris bonne note de vos remarques.
Pour les fenêtre je dois avouer que je n’ai pas cet élément, mais je peux vous confirmer qu’on est en double vitrage, je dois retourner voir ces choses là en détail.
Néanmoins si elles sont à changer, j’ai les contacts pour bien m’en sortir.

Si je dois résumer, selon vous (Cricri et Erwan)  j’isole le toit au maximum, je ne pars pas sur une isolation extérieur, me contentant de l’isolation intérieur en 50mm.
Je garde l’électricité mais remplace les grilles pains, et renforce le dispositif d’eau chaude.
Ca me paraît un bon compromis. Je vais creuser.
Merci.

willy a écrit :

J’ai pris bonne note de vos remarques.
Si je dois résumer, selon vous (Cricri et Erwan)  j’isole le toit au maximum, je ne pars pas sur une isolation extérieur, me contentant de l’isolation intérieur en 50mm.

50mm d’isolation intérieur, c’est en plus de celle existante ?
Si oui quelle est elle ?
Si non, c’est très nettement insuffisant.

Le projet est conséquent et vous semblez vouloir faire des investissements à minima dans le logement, de plus je doute que vous puissiez penser à tout si c’est votre 1er projet immo (surtout en coloc). Un conseil, entourez vous sérieusement de personnes compétentes ou partez plutôt sur un plus petit projet de coloc à 3 pour vous faire la main. Comme déjà dit, se "louper" sur un petit projet plombe moins que sur un gros…

Erwan a écrit :

willy a écrit :

J’ai pris bonne note de vos remarques.
Si je dois résumer, selon vous (Cricri et Erwan)  j’isole le toit au maximum, je ne pars pas sur une isolation extérieur, me contentant de l’isolation intérieur en 50mm.

50mm d’isolation intérieur, c’est en plus de celle existante ?
Si oui quelle est elle ?
Si non, c’est très nettement insuffisant.

Le projet est conséquent et vous semblez vouloir faire des investissements à minima dans le logement, de plus je doute que vous puissiez penser à tout si c’est votre 1er projet immo (surtout en coloc). Un conseil, entourez vous sérieusement de personnes compétentes ou partez plutôt sur un plus petit projet de coloc à 3 pour vous faire la main. Comme déjà dit, se "louper" sur un petit projet plombe moins que sur un gros…

Je pense que oui si c est une maison des années 80 sa correspond ….
extérieur + 50 intérieur + double vitrage + toiture entièrement isolé ( surtout le plus important)+ chauffage adapté. .. c est pas le top du top mais c est correct à mon sens pour du locatif surtout que la facture sera divisé par le nombre de colocataire.

Voici mon point de vue qui n’engage que moi:

Votre projet est mal défini on ne sait pas si vous souhaitez louer à de jeunes actifs ou des étudiants…les prestations ne sont pas les mêmes

Faire de la coloc pour 9 c’est utopique, personne ne louera dans ces conditions

Je vous dis ça car c’est ma petite niche: je ne fais quasiment que des colocs et au-delà de 3 c’est le bazar

Si vous avez un budget achetez des T3 dans une ville étudiante, les colocs à 3 marchent très bien et avec les cautions de parents il n’y a jamais d’impayés

Je me suis fait doubler par rollingstone

DDtee a écrit :

- L’idée d’investir dans une colocation m’à déjà titillé car a priori rentable (et diversifiant) mais j’avoue être un peu septique sur la responsabilisation des coloc pour les parties communes.
Les locataires me semblent déjà assez souvent peu responsables de leurs actes, à 4 ou 9 il est si facile de se déresponsabiliser… comment ça se passe si le home cinéma disparaît, par exemple ?
@Erwan comment faites vous ?

- Et bien je ne cible pas les étudiants mais les jeunes actifs, ça ne fait pas tout, mais disons qu’on est un peu plus mature à 28 ans qu’à 18 ans (+ de 80% de jeunes actifs et le reste sont des étudiants en master ou doctorat).

- Ensuite j’ai un état des lieux et un inventaire très précis pour chaque coloc, une fois qu’il part, on en refait un : classique. Je suis très clair en disant que je ne veux pas savoir à qui la faute, je fais l’état des lieux du sortant, c’est à lui que je garde la caution : point. Je grossis volontairement mon coté non compréhensif sur ce point lors des visites et lors de la signature du bail afin de bien mettre les choses au clair dès le départ. Je leur dis de s’arranger entre eux, qu’ils n’ont plus 4 ans et que je ne veux rien savoir.

- Je suis très difficile sur les personnes que je prends dans mes colocs, je préfère perdre 15 jours de loyer (même si ça ne m’est pas encore arrivé) plutôt que de remplir pour remplir avec n’importe qui. Ça n’assure pas tout et les menteurs/dissimulateurs peuvent tout à fait me berner, mais ça fait un premier tri.

- Je ne prends PERSONNE qui souhaite rentrer en coloc pour des raisons économiques (un plus grand appart pour pas cher) et qui n’a pas l’esprit. Ça pourrit toujours l’ambiance et ce sont très souvent eux qui n’assument pas lorsqu’ils abiment ou cassent des choses dans les parties communes.

- Je reste très proche et très disponible, je leur rappelle souvent que je préfère qu’ils m’appellent pour me dire qu’un truc est cassé pour que je vienne voir l’étendu des dégâts plutôt que d’être mis devant le fait accompli 3 mois plus tard : là plus aucune tolérance.

-  Je suis assez compréhensif, en mettant 6 personnes dans un appart, il y a forcément plus de dégradations et je suis disposé à faire certaines réparations que j’estime "normales" à mes frais de temps en temps. Ça permet de lisser un peu la relation Propriétaire/coloc et à part quelques écarts assez rares, je n’ai pas de débordements de leurs parts.

Maintenant il faut être clair, une coloc a des inconvénients et on peut essayer de les minimiser mais on aura toujours : plus de dégradation, un plus grand turn-over, plus de problèmes avec le voisinage (bruit, passage, copains, soirées), un plus grand suivi, etc…
Après soit on est OK avec ces problèmes pour la contrepartie financière que ça amène, soit pas; mais il faut pas croire qu’on aura la rentabilité de la coloc avec les problèmes d’un T5 classique loué à la même petite famille pendant 5 ans.

Des baux individuels car c’est bien plus simple de louer comme ça, ça fait moins peur aux garants (un garant par coloc).
Je pense pouvoir les tenir responsables des dégradations dans les parties communes … mais seulement pour une quotepart.
Bien sur je leur dis le contraire, comme souvent, la peur du gendarme + des personnes assez honnêtes (en général) donnent un résultat correct (même si pas parfait).

Pour les APL, je ne sais pas, étant donné la situation des colocs que je prends (jeunes actifs avec salaire correct), très peu les demande et je ne peux pas comparer puisque ce sont eux qui les touchent directement.