Diviser un terrain pour le lotir ou le vendre tel quel ?

Pryx · #26

Bonjour;

Pourquoi ne pas contacter 3-4 Lotisseurs de votre département + 1 d’un autre département (pour éviter le risque d’entente) et faire jouer les offres.

Vous challenger les offres, chacun opposera certains problèmes, peut-etre certains avantages vous les recevez séparément cela vous permettra d’étayer votre étude du dossier en réalisant parrallèlement votre synthèse du PLU et du SCOT.

Faites marcher la concurrence, les lotisseurs étudient des PLU toutes la journée vous apprendrez à leur contact.
Engagez le moins possible de frais actuellement, leurs abaques vous en diront suffisament.

6€/m2 cela me semble très peu cher pour un terrain constructible…

Pruls · #27

Je m’avance un peu mais je pense que oui, c’est prendre les choses à l’envers que de faire un projet puis de demander si ca colle avec les règles qu’il est censé respecter.

En fait, le certificat d’urbanisme engage la Commune puisque si les règles changent, il fait foi pendant sa période de validité.

Il est également envisageable de faire une demande simple par mail à la mairie (avec référence cadastrale pour qu’il n’y ait pas d’ambiguïté) mais cela n’aura une valeur que le jour de la demande. Ca permettrait d’éviter le formalisme du CU mais cela a moins de valeur.

toudoucement · #28

Pruls a écrit :
Bonjour,

la location de l’ensemble ne vous est elle pas possible?

Un maraicher bio pourrait peut être être intéressé?

pourquoi maraicher et pourquoi bio?

un terrain agricole trouvera toujours preneur mais je sais pas si c’est bien rentable pour le bailleur(en tout cas moins que la promotion immobilière)

DDtee · #29

La location en terre agricole est d’autant plus une mauvaise idée (en plus de la rentabilité) qu’il est pratiquement impossible de mettre fin au bail si l’exploitant souhaite conserver l’exploitation des terrains.

Pruls · #30

Maraicher car il n’est pas nécessaire d’avoir une grande surface pour lancer l’activité, bio car c’est dans l’air du temps.

Pour le bail, il n’est pas forcément agricole avec les protections à l’exploitant qu’il donne.

DDtee · #31

Pruls a écrit :
Pour le bail, il n’est pas forcément agricole avec les protections à l’exploitant qu’il donne.

Pour une activité de maraicher, vous pouvez nous précisez ?

Pruls · #32

Pas dans le détail mais je cherche à accéder à du foncier sur Orléans qui possède pas mal de terres agricoles.

En fait, la Ville refuse les baux agricoles de peur d’être bloquée pour un hypothétique projet, et a trouvé une forme de bail autre qu’agricole.

Praxis · #33

Bonjour à tous,
Je reviens pour vous donner des nouvelles de mon projet immobilier et faire partager à la communauté mon expérience (toute neuve ;-)) d’ "apprenti-promoteur" ;-)))
Je rappelle brièvement le contexte : je suis héritier, dans une ville du Sud-Ouest de 20 000 habitants, classée en "secteur pauvre" (c’est dire…), d’une parcelle de terrain partiellement bâti de 25 000 m² environ, dont 20 000 non construits, sous forme de terrain rectangulaire de 100 sur 200 m environ, le petit côté faisant face à une rue assez passante de la banlieue (collège et écoles proches, voie de chemin de fer TRES proche), le grand côté, construit (maison ancienne avec dépendances en état moyen), donnant sur une rue plus passante encore vers le collège et l’école (entre autres)
Ni eau, ni électricité, ni assainissement….
Ce terrain est classé en zone PLU AU b (A urbaniser, donc non constructible en l’état, surtout faute de solution d’assainissement)
Terrain estimé lors de la succession en 2013 à 5 € le m²
J’ai commencé par une annonce dans LBC (c’est gratuit), une photo du terrain, prix de vente 10 € le m², "si projet de construction approuvé par la Mairie"
Un promoteur est venu, il proposait d’acheter le terrain pour y construire des petites maisons, très bien isolées, pour les louer.
Se pose évidemment le problème du changement de classement du terrain en zone constructible.
1) Ce contact m’a aidé : il a recherché les solutions d’assainissement, d’accès aux réseaux, a fait quelques projections chiffrées. Ce qui m’a permis de découvrir un égout très suffisant à quelques dizaines de mètres de mon terrain, côté long (c’est-à-dire sur une autre rue qui longe les bâtiments m’appartenant)
2) J’ai rencontré fortuitement une architecte locale, que je connaissais de vue depuis 30 ans. Elle m’a dit qu’elle était en recherche de projets (évidemment ;-). Je lui ai parlé incidemment de mon terrain, qu’elle connait. Un de ses clients (institutionnel) souhaite monter un Centre Social en ville…
Il aurait besoin de 5 000 m².
J’avoue que je ne suis pas tenté de vendre le terrain "par morceaux", sachant que je risque de créer des "niches" ou des "coins" où il ne sera pas facile d’accéder…
Mais si le Centre Social s’implante (c’est un besoin qui a l’air urgent), l’assainissement sera disponible, ainsi que les réseaux et la Moyenne Tension…
3) J’ai pris rendez-vous avec l’adjoint au Maire (nouveaux élus, donc plein de projets en début de mandature !) qui a fait passer mon dossier au Conseil Municipal en vue d’étudier un reclassement de mon terrain en Zone Constructible (révision du PLU et du SCOT).
Pas très simple, mais mon dossier avance, et je veux profiter de l’enthousiasme des nouveaux élus !
4) J’ai chargé l’architecte que je connais d’imaginer un projet global : par exemple, un EPADH, un "éco village", lui rappelant que nous avions des intérêts communs. Et que je ne voulais pas "miter" mon terrain ;-))
En bref (pardon, j’ai été long !) : annonce, élus, architecte, projet…
Ca avance, il faut être diplomate, un peu calculateur, mais surtout attentif à ce qui ce fait autour (un quartier proche va bénéficier d’aides publiques pour sortir de la pauvreté)
Voilà, si ça peut donner des idées ;-))
Pxs

Pruls · #34

Votre démarche vaut le temps passé car votre terrain est très grand.

2 000m² pourrait paraitre grand, mais passer de 5€ à 10€ génère "que" 10 000€ de bénéf, donc après impots et frais divers (déplacement, géomètre…), des fois, il vaut mieux rester chez soit.

Sauf à le vivre comme un apprentissage, une formation sur le tas.

En tous cas, merci pour le retour.

Praxis · #35

Merci à vous Pruls, pour le retour…
Mais j’avoue que je ne me mets pas la pression, je prends ce qui vient, en faisant un peu de "public relation"…
Je sais ce que je ne veux pas (morceler mon terrain, le brader…).
Pour le reste, je fais (un peu) confiance à des rencontres, en fait, je prépare ma retraite ;-))
Mais je garde la tête froide, je ne ferai pas fortune avec ce terrain, ça c’est sûr…
En fait, je prends ça un peu comme un jeu, comme un apprentissage aussi (comme vous dites), sans y passer trop de temps (mais tout en restant motivé et très ouvert..)
Pxs

Pruls · #36

Vous vous avez 100k en vue, je sais pas combien vous êtes payé de l’heure, mais cela me semble être du temps bien dépensé!

Je donnais simplement des éléments de repères pour mesurer la pertinence financière de s’investir ou non dans un projet.

Il y a évidemment bien d’autres aspects à considérer que celui de la finance, mais il a néanmoins un certain poids

Praxis · #37

Bonjour à tous,
Voici des nouvelles de mon terrain (ce n’est pas pour parler de moi, mais pour partager une expérience qui pourrait être utile aux autres ;-))
Rappel rapide : j’ai hérité d’un terrain agricole de 20 000 m² (2 ha) situé à l’intérieur de la rocade d’une petite ville du Sud-Ouest dont une partie des habitants se débattent disons… dans de grandes difficultés sociales…
Une ville "pauvre" et reconnue comme telle.
Des subventions pour améliorer l’habitat du quartier situé près de mon terrain sont en cours de déblocage…
J’attends un changement de statut de mon terrain (le PLU est en grande discussion, on ne sait pas encore s’il relèvera des compétences de la Communauté de Communes ou de la Mairie..)
Mais le vote aura lieu la semaine prochaine, et c’est la Mairie qui l’emportera ;-)) mais "chut" !
Donc, nous avançons.
Je suis convaincu qu’un projet global contenant par exemple des équipements publics (Centre Aéré, CCAS..), un pôle médical et un habitat mixte emportera la décision de constructibilité et donc relèvera le prix de vente de mon terrain (et c’est ça qui m’intéresse, ne l’oublions pas !)
Je reste convaincu que les élus préfèreront se pencher sur un projet "tout cuit" que du "prêt à cuire" pas digeste…
Comme je ne suis ni lotisseur, ni urbaniste, ni juriste, je me félicite de mon partenariat avec une architecte (qui aura tout à gagner de monter et de réaliser ce projet), du "gagnant-gagnant" comme je le lui répète ;-))
Je suis opiniâtre, déterminé, mais pas borné ;-))
Je me renseigne, je lis (beaucoup), je m’informe de ce qui se fait dans le coin (Internet est pratique), j’essaie de faire "mon miel" de tout ça, et je suis sûr que c’est payant !
Mon terrain est évalué actuellement entre 5 et 6 € du m², ce genre de terrain se vend entre 15 et 20 € le m² avec CU…
Soit x4 et sur 2 ha, ça chiffre ;-))
Je vous tiendrai au courant bien sûr, sachant qu’il s’agit d’un "one shot" (une fois le terrain vendu, je n’aurai plus beaucoup de biens à vendre, sachant que j’ai ma vieille maman à charge)
Merci de me lire !
Pxs

Bernardv · #38

Bonjour à toutes et à tous,

Praxis avez-vous terminé votre projet ?
Je me trouve actuellement un peu dans votre situation. Dans le cadre de la révision en cours du PLU du village ( 1500 habitants ) qui oblige à une densification du centre, j’ai l’accord écrit du maire,avec reprise par la commune de la voirie construite aux normes, pour la création d’un lotissement sur un terrain d’environ 10 000 m².

Mon questionnement: quelles étapes envisager(géomètre , architecte -urbaniste , aménageur-lotisseur , tout faire soi-même pour quel résultats…?).
Un village voisin vend actuellement des parcelles dans un lotissement:lot d’environ 300 m² à 75000 euros , de 700 m² à 120 000 euros!

Grand merci si quelqu’un , par expérience , peut éclairer davantage ma lanterne …
Bonne journée à toutes et à tous.

Iqce · #39

Bonjour BernardV,

Tout d’abord svp : sous quelle forme avez vous obtenu cet accord écrit et à quel stade d’avancement en est la Révision du PLU : il s’agit de savoir si un sursis à statuer peut vous être opposé ou nom par exemple.

Ensuite comment voulez vous que l’on vous conseille sur une procédure si l’on ne connait pas votre objectif (gagner le maximum ? Faire au plus simple ? etc) et vos contraintes et connaissances ?

A vous lire

Bernardv · #40

Bonsoir Iqce et merci pour votre réponse ,

Le correcteur d’orthographe me sollicite pour ajouter des apostrophes et je n’arrive pas à envoyer mes messages !

C’est un courrier signé du maire qui notifie que les parcelles cadastrées tel et tel numéro pourront être classés en zone 1AU sous réserve de la création d’un lotissement.
"Cette proposition de zonage est bien entendu soumise à validation dans le cadre de la modification du plan local d’urbanisme de notre commune" est t-il conclut .

J’envoie ce premier message , j’es^ère qu’il va être accepté!

Iqce · #41

OK ; ce n’est malheureusement que du vent !
Pour information (de M. le Maire !) l’urbanisme est une compétence partagée ; il n’est donc pas seul à décider du futur zonage.
Qui plus est non seulement il ne peut donner ce qu’il ne possède pas, mais en prime vous pourriez lui faire observer que ce genre d’accord ne vaut que si l’on l’octroi en bonne et due forme c’est à dire avec l’arrêté qui va bien suite au dépôt du cerfa correspondant !

Imaginez qu’il vous écrive que vous avez le droit de rouler en agglomération à 140 km/h. Pensez vous que ce soit crédible si le panneau 50 reste en place ? Les gendarmes ne vont ils pas vous verbaliser ?
=> il manque l’arrêté avec la mise en place du "140" pour y croire "un tant soit peu" (car si les gendarmes ne verbalisent pas, le panneau va vite être déposé).

Ou alors vous ne nous avez pas tout dit, tout expliqué ?

Bernardv · #42

… Je ne comprends pas ce besoin d’apostrophes pour envoyer mes messages ! cela c’est reproduit .

Iqce , je comprends dans ce courrier que l’accord final est dans les mains d’un vote majoritaire du conseil municipal , ce qui est normal .
La réunion avec les personnes associées (DDT … ) a eu lieu mais ces personnes , à lire les informations que j’ai pu trouvés , conseillent mais ne peuvent s’opposer au projet que s’il est conçu en opposition à des lois ou des règlements , non ?
Mais pour que le conseil se prononce je dois présenter des plans , des projets sur papier pour qu’il le fasse . Ce qui m’interpelle c’est que le maire pour l’instant ne me donne aucune obligation pour établir ce lotissement : dimension des lots , qualité du paysage …

Quel cerfa faudrait-il ?

Merci de me suivre , bonne soirée

frame · #43

Bonsoir,

Rien ne sert de se débattre avec le maire surtout d’une commune de 1500 habitants. Le maire fait appliquer le règlement d’urbanisme il ne peu aire plus, ni faire moins.

Se renseigner: qui instruit Les dossiers d’urbanisme?
Que dit le zonage actuel?
Le zonage et le règlement d’urbanisme sont en révision, que prévoient ces révisions dans la zone qui vous concerne?
Que dit le SCOT?

Oui Les communes doivent densifier.

C’est l’entité qui instruit qui peu vous dire si vous pouvez çreer ce lotissement.

Ne perdez pas de temps ni d’énergie avec les petites mairies, aller en préfecture ou sous préfecture pour rencontrer La DDT.

Rapprochez vous d’un cabinet de géomètres, vous ne pourrez pas mener ce projet sans leur concours.
Ils réaliseront le dossier du PA, l’appel d’offre et le suivi de chantier. Ils seront d’excellent conseils juridiques et démêleront le règlement d’urbanisme.

Iqce · #44

Le cerfa est lié au droit du sol, il se remplit au moment du dépôt de Permis donc une fois que le PLU est arrêté. Une fois que le zonage le permet. C’est un raccourci, pour l’instant on oublie vous en êtes loin.

La DDT n’est pas une "PPA" (personne publique associée) mais elle représente en général le Préfet donc l’Etat par délégation ; c’est avec l’Etat, PPA entre autres, que la compétence est partagée.
Vous avez bien lu, il y a opposition d’une ou des PPA à partir du moment ou les élus s’opposent aux lois, en clair au code de l’Urbanisme. Densité, croissance maîtrisée autour d’un projet communal crédible (par exemple accueillir des jeunes ménages, loger les anciens sur places dans des logements adaptés etc), préservation des paysages et des terres agricoles…

Comme vous, à la lumière des éléments nouveau que vous apportez, je ne comprends pas le souhait du maire ; normalement, sur un projet de quelques milliers de m2 intéressant une zone 1AU le bureau d’étude (BE) propose des Orientations d’Aménagement Programmées en collaboration dans votre cas avec la DDT. Ceci étant avec 1500 habitants un taux de croissance de 2% on ne va pas avoir des 10nes d’hectares constructibles, même avec un fort taux de desserrement des ménages.
Il faut que ce soit ce BE qui bosse ; ce sera bien plus simple rapide efficace…Un PLU exprime le projet d’une commune par le biais des élus, jamais celui d’un intérêt particuliers, c’est un cas d’illégalité… Par contre des particuliers comme vous trouveront un intérêt dans la déclinaison du PLU, ce n’est pas contradictoire.

Et il peut y avoir plusieurs réunions PPA au cours du projet…Est ce une réunion avant arrêt ?

Bref, donc mes conseils  :

-1 rapprochez vous des élus sur ces bases : rencontrez le BE et l’adjoint urbanisme éventuellement
-2 allez dans le sens du Code de l’Urbanisme : cf densité, qualité paysagère etc En plus qui dit densité dit meilleurs prix de vente…
-3 accessoirement, gardez à l’esprit que "AU" signifie zone A Urbaniser ; que "1AU" signifie zone A Urbaniser en n°1 ce qui est bien ; mais que zone Urbanisable (U) tout court c’est encore mieux, donc pourquoi seriez vous en 1AU ? Il manque des réseaux ? Devez vous les financer, si oui quand ? Et comment (vous pouvez éviter d’avancer les fonds ou pas, rétrocéder en partie sous condition tout ou partie).

Une fois la rencontre avec les élus ayant eu lieu en faisant valoir les arguments supra, revenez vers le forum ? On avisera s’ils vous demandent toujours de faire le travail du BE (mais vous avez compris que cela n’a guère de sens pour l’instant : il faut qu’ils le réalisent).
NB 2 : si votre terrain est en inconstructible actuellement ce n’est absolument pas par Modification que le PLU sera changé : la bonne procédure est la Révision, se tromper à ce point n’est pas sérieux ?

PS : frame , sans vous vexer peut être avez vous lu un peu vite (mais je suis OK sur le fait que cela relève du n’importe quoi probablement ): le SCOT ne réglemente pas par exemple, il à un rôle intégrateur et les documents type PLU doivent être en compatibilité avec lui au sens juridique du terme ; le service instructeur (sans doute une CC) n’est pas le BE sauf cas rares et donc peu probables…

Dernière modification par Iqce (14/02/2018 20h51)

frame · #45

Pas de problèmes 😉. Je suis loin d’être callé juridiquement, j’ai mené un projet plus petit que celui exposé et je me suis basé sur le zonage et le scot pour valider mon achat.
Si le Scot dit densification de la zone alors il n’y a plus de raisons de douter du projet.

Bernardv · #46

Merci Frame pour vos avis , votre expérience est précieuse , si j’ai bien compris c’est le géomètre qui a été votre interlocuteur privilégié , combien de lots avez -vous créés?

je réponds rapidement ce soir a ceci Igce :

"NB 2 : si votre terrain est en inconstructible actuellement ce n’est absolument pas par Modification que le PLU sera changé : la bonne procédure est la Révision, se tromper à ce point n’est pas sérieux ?"

J’ai noté modification du Plu mais il s’agit bien d’une révision : augmentation des distances pour la constructibilité , donc zone u plus large( La maison pourra être construite à 50m ( départ de la façade )maximum au lieu de 20m actuellement ;donc possibilité de construire en deuxième rang pour un terrain qui permet une voie de passage de 4m minimum ;
lotissement envisagé .
Réunions de concertation avec les habitants , commissaire enquêteur au final puis vote du conseil .

Mon terrain est en front à rue de la rue principale , donc les terrains qui côtoient cette rue sont déjà constructibles , il s’agir de faire une voirie avec les réseaux pour rendre constructible l’arrière de ces terrains; j’essaie de me renseigner sur les prix ; réseaux: environ 1000 euros du ml ? voirie ; 100 euros du m² ?

frame · #47

J’ai crée cinq lots sur un terrain de 3000m2 toit en longueur.
Attention La voirie consomme bcq de surface.
Pour une voirie de 150m goudronnée avec bordures, viabilisation de 5 lots avec gaz de ville, frais de géomètre, borne incendie, rétention des eaux de pluie sous la voirie, 195 000 euros ttc.

Iqce · #48

Bernard,

C’est mieux avec ces nouvelles infos ; il ne faut pas si possible :
- diluer l’info
- se méprendre sur les termes car c’est du juridique à la base (cad : le juridique conditionne la constructibilité)
- vous n’expliquez pas pourquoi c’est du 1AU ; on zone en AU quand on réserve (ou on phase) la constructibilité, on souhaite donc que le U se remplisse puis ensuite on ouvre le AU (en général par Modification du PLU, donc pas en claquant des doigts). Souvent c’est aussi pour laisser le temps à la collectivité de s’équiper soit en réseaux et/ou en supra structures : écoles, station d’épuration…

Pour chiffrer vos réseaux c’est pareil ; lorsque l’on saura quels réseaux sont concernés, quelle est la nature du sol support, si vous prévoyez des virages avec efforts tangentiels ou pas, s’il y a des noues d’infiltration ou des fossés, comment vous raccordez sur la voie publique (trottoir ? Passage busé ?) il sera possible de donner un ordre de grandeur éventuellement fiable. Autre solution bien plus simple : demander un devis à l’entreprise de BTP qui fait l’entretien de voirie sur la Commune

PS : pensez loi sur l’eau et natura 2000 le cas échéant et si vous menez l’opération seul (encore une contrainte administrative ch… et superfétatoire la plupart du temps, mais cela évitera un éventuel recours).

Bernardv · #49

Bonsoir Frame et grand merci pour vos précisions ,

J’avais presque terminé une assez longue réponse et elle a disparue !
Je vais faire plus court et reviendrai plus tard .

150m pour 195000 euros cela fait donc 1300 euros du ml (voirie et réseaux) j’avais plutôt le prix de 2000 euros ( voirie de 9m de large ) ; puis-je vous demander en quelle année vous l’avez fait ? quelle largeur de voirie ? avec un trottoir ?

Le site - rencontre de l’urbanisme 2008- du Conseil Architecture et Urbanisme 54 donne : 96 euros/m² TTC pour une voirie en enrobé avec bordure en béton ; 840 euros par ml pour les réseaux et 5400 euros pour le branchement aux réseaux d’un particulier .

Pouvez-vous donner quelques précisions sur la rétention des eaux de pluie sous la voirie ; le revêtement perméable est-il suffisant à lui seul , ou quelque-chose en plus est installé ?

Grand merci , Bonne soirée

Bonsoir Iqce et grand merci pour les infos complémentaires ,

On m’interdit de faire un message séparé !

Du fait de mon message à Frame que j’ai dû réécrire (en bien moins long ) je vais vous répondre seulement ( mes yeux sont trop fatigués ! )sur les zones du PLU de la commune telles qu’elles sont actuellement: je n’ai pas de zone U , la zone constructible, ancienne , est notée UA et il y a seulement d’autre part la zone NC non constructible .
Dans cette zone UA il y a encore des "dents creuses " donc je suppose qu’elle est toujours en finition d’urbanisation , donc UA ?

Grand merci pour toutes les infos que vous donnez ,

A bientôt ,Très bonne soirée

Dernière modification par Bernardv (15/02/2018 20h06)

frame · #50

Bonsoir,

Largeur de voirie: 5,3 mètres, sans trottoir.
Année de réalisation: 2017.
Début du dossier du PA: mi 2016.

La rétention nous a été imposé. Si le revêtement perméable avait été possible et moins onéreux, le cabinet géomètre me l’aurait proposé. Solution non retenue.

Financièrement il faut de la ressource. Attention à bien évaluer la partie commerciale.
J’ai choisi le partenariat commercial au prêt bancaire.
En effet, j’ai démarché un constructeur. Je lui ai proposé qu’il avance l’ensemble des frais du lotissement, mis à part le cout de La partie géomètre, contre l’exclusivité de la commercialisation des lots.
Il pourra, dans une échéance de deux ans, construire 5 maisons. Je reste propriétaire du lotissement et des lots, et c’est avec moi que leur client signent l’achat du terrain.
Le constructeur s’occupe de la publicité et de la commercialisation et moi j’organise les rendez vous chez mon notaire.
3 lots vendus à ce jour: le premier sert à payer Les impots et une partie des travaux, le deuxième Les travaux et le troisième mon benefice.
Opération réalisée à titre privée en gestion de bon pere de famille, validée par mon centre des impots.
Point important à vérifier, sinon vous serez fiscalement traité en professionnel.

Des questions: n’hésitez pas.

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