Terrain agricole : acheter, investir dans un terrain agricole

Je relance ce post.
J’ai trouvé un terrain agricole dans le Grand Lyon de 4000m², facilement accessible en TCL, en bordure de route goudronnée (facilement accessible voiture), au bout d’une impasse avec des maisons sur la route, et une au fond de l’impasse.
Des poteaux edf passent devant le terrain, et la maison qui jouxte le terrain doit bien avoir l’eau, donc il doit être possible d’avoir de l’eau dessus.

Je me pose la question de proposer un prix et d’y créer un jardin potager citadin, en louant des parcelles de +/- 200m².
Je ne trouve pas de post de personnes ayant réalisé l’investissement sur le forum.

Autant les formations pour l’immobilier, je trouve cela inutile, autant dans mon cas de figure, je n’arrive pas à trouver des renseignements précis.
Voici une formation que j’ai trouvé : Formation jardin potager

Concernant l’estimation du prix du terrain, je compte faire une analyse fine de ces paramètres:

prix des terres SAFER
et,
Base de données notaire

Concernant le PLU, on est dans une métropole du Grand Lyon
PLU

avec, concernant la zone agricole

PLU a écrit :

GRAND LYON
RÈGLES PARTICULIÈRES À LA ZONE A

2.1
Règle générale
Sont limitativement autorisées sous conditions les occupations et utilisations des sols suivantes : 
2.1.1
Les  constructions,  travaux,  ouvrages  ou  installations  nécessaires  ou  liés  à  l’activité  agricole
(forestière, horticole, maraîchère…).
2.1.2
Les constructions, travaux, ouvrages, installations ou outillages à destination de
carrières
, dès lors
qu’elles  sont  inscrites  à  l’intérieur  de  l’emprise  d’un  périmètre  de
« richesse  du  sol  et  du  sous-
sol »,
reporté aux documents graphiques ; sont en outre admis les constructions travaux ouvrages
ou installations complémentaires ou liés à l’activité principale pendant la durée d’exploitation, sous
réserve d’un réaménagement dans le respect de la vocation de la zone, à l’issu de l’exploitation.
2.1.3
Les constructions, travaux, ouvrages ou installations à
destination d’habitation et leurs annexes
(tels que garages, abris de jardin…), dès lors qu’ils sont destinés au logement des personnes dont
la  présence  permanente  est  nécessaire  au  fonctionnement  de
l’exploitation
et  implantés  à
proximité   immédiate   des   bâtiments   d’exploitation   (moins   de   30 mètres),   sauf   impossibilité
technique ou liée à la nature de l’exploitation.
2.1.4
Pour
les constructions, travaux, ouvrages ou installations autres ceux admis par le présent
règlement
,
les   travaux   d’aménagement   et   d’extension   mesurée   sans   changement   de
destination des constructions existantes
à la date d’approbation du plan local d’urbanisme. 
2.1.5
Les    constructions,    travaux,    ouvrages    ou    installations    nécessaires    à    une
activité    de
transformation et de vente
de sa production locale exercée à titre accessoire par
l’exploitant
, à
condition   qu’ils   soient   localisés   à   proximité   immédiate   des   bâtiments   existants   (moins   de
30 mètres), sauf impossibilité technique ou liée à la nature de l’exploitation.
2.1.6
Les  installations  ou  constructions  légères  permettant,  à  titre  accessoire,
l’utilisation  par  des
exploitants de leurs animaux, à des fins éducatives, sportives ou touristiques
.
2.1.7
Les   constructions,   travaux,   ouvrages,   installations   ou   outillages   relatifs   aux
équipements
techniques
  liés  à  la  sécurité,  aux  différents  réseaux,  à  la  voirie,  aux  voies  ferrées  de  transport
public et au stationnement des véhicules, dès lors qu’ils sont intégrés au paysage environnant.
2.1.8
Les
équipements publics ou d’intérêt collectif
dès lors qu’ils ne compromettent pas la vocation
agricole de la zone et sous réserve de leur insertion au paysage naturel ou bâti.
2.1.9
L’extension  ou  la  reconstruction  des  équipements  publics  ou  d’intérêt  collectif  existants  à  la  date
d’approbation du plan local d’urbanisme.
2.1.10
Les  aires  d’accueil  des  gens  du  voyage  dès  lors  qu’elles  sont  compatibles  avec  la  vocation  de  la
zone et sous réserve d’une insertion qualitative au paysage naturel.
2.1.11
L’aménagement d’ensemble de jardins familiaux ou collectifs, comprenant notamment des abris de
jardin et des locaux collectifs nécessaires à leur exploitation et à leur gestion.

Des rares expériences que je trouve sur internet, je n’ai que les interrogations, et pas "la suite":
Interrogations identiques aux miennes ( forum autre que IH, supprimez le lien s’il porte atteinte à la charte ).

Concernant la demande, je n’ai aucune doute, il y a plusieurs personnes qui recherchent ce type de bien dans la ville, et je pense avoir de bons retours.

Bref, j’ai plein de questions, et ne sait pas où commencer.

J’ai déjà un verger, limite Loire-Rhône, acquis avant notre déménagement, qui est actuellement loué en bail civil, sans soucis pour trouver un locataire, ravi d’avoir un terrain. Par contre, il n’y a pas d’eau, pas d’électricité, pas de clôture, pas de cabanon. Uniquement des arbres fruitiers.
Il n’était pas un "investissement" à proprement parlé, mais un "achat de plaisir" lors de l’achat, en 2014. Je n’aurais pas de mal à le vendre, au prix d’achat. Je le garde en souvenir sentimental.
Je suis au fait du bail civil pour un terrain agricole.

Mais dans le cas d’un aménagement pour un jardin familial ou collectif ?

Déjà, ce que ça ne serait pas :
- il ne s’agit pas de jardins ouvriers ou familiaux, définis par les articles 471-1 et suivants du code rural. Ceux-ci sont réservés aux jardins gérés par une association, une société des exploitants des jardins, ou une administration publique.
- il ne s’agit pas d’un bail rural, le preneur n’en faisant pas son activité professionnelle.

A partir de là, il s’agirait d’une location de terrain selon le code civil comme vous l’avez écrit.

La difficulté me semble être que vous n’allez évidemment par faire diviser la parcelle au cadastre, ni en parcelles ni en lots. Il ne va donc pas être évident d’identifier chaque jardin loué et d’écrire dans le bail sa définition exacte.

Le risque est surtout si vous voulez un jour virer les locataires pour vendre le terrain ou autre. C’est là que les baux ont intérêt à être bien écrits, pour vous éviter des contestations des locataires.

Je vous conseille de bien travailler votre sujet par vous-même, puis de demander l’avis d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en immobilier. Ca coûte, mais il vaut mieux prendre les précautions avant.

Une autre difficulté va être le coût de l’eau. Quand on arrose un jardin, ça consomme vite des m3 et l’eau potable est très coûteuse. De plus, si vous devez avoir un compteur par locataire, l’insllation va être complexe et coûteuse. Idéalement, il faut une source d’eau gratuite : puits, ruisseau, ou récupération d’eau de pluie. On voit souvent à côté des cabanons de jardins des bidons qui récupèrent l’eau du toit.

Bonjour,

Pour l’eau, il faudrait voir (ce serait étonnant, mais…) si un réseau d’irrigation existe et si votre projet peut y avoir accès.

Bonjour,

Je viens de me positionner sur des terres agricoles affermées, avec la possibilité d’acheter au comptant. Je souhaiterais toutefois financer cette acquisition à crédit (40 k€ empruntés sur une durée comprise entre 15 et 20 ans) mais j’ai beaucoup de mal à trouver un établissement bancaire qui accepte. Je précise que ni ma situation financière ni la rentabilité du bien (3,6 % net avant ir) ne sont en cause, mais simplement la nature de ce bien : un terrain agricole, actuellement non constructible…

Connaîtriez-vous une banque acceptant de me financier, en tant que particulier (et pas agriculteur) ?

Merci

Pour info, seuls deux établissements bancaires ont finalement accepté de financer mon achat de terres agricoles affermées (17 ha labourables + 1 ha de vigne). La proposition que j’ai retenue est la suivante : prêt immobilier sur 15 ans, taux 1.10%, 350 euros de frais de dossier, garantie PPD partielle pour un coût de 450 euros, délégation d’assurance 50/50 coût environ 0.10% acceptée, pas d’autre contrepartie.

Fredrago,

M.erci pour ce retours. Avec la SAFER, comment cela s’est il passé ?

M.erci
A+
Zeb

Thanks Fredrago,

Il semblerait donc que les SAFER soient moins dogmatiques que par le passé.

A+
Zeb

La safer ( ou plutôt les ) s’adapte à la demande et les temps ont changés :
Dans beaucoup de petites régions il n’y a plus des dizaines de demandes pour une parcelle :
Le nombre d’agriculteurs a sérieusement diminué = divisé par 5 en 30 ans : de très bonnes terres ne trouvent plus preneur , les enfants suivent une autre voie
L’objectif n’est plus le même : on exploite sans être propriétaire et ce n’est pas honteux 
Quant à être propriétaire il y a ceux qui n’ont que les moyens d’être locataire et ceux qui peuvent ont d’autres choix
En conclusion le rôle de la safer évolue et s’adapte

Sur un simple CTO, vous pouvez opter pour la foncière côtée "Gladstone Land Corp" ? Le ticket d’entrée est à $ 16. Mais 100 % localisé aux USA je suppose.

@tikitoi : C’était l’un des thèmes sous-jacents de mon ancien portefeuille. Vous pouvez regarder (pèle-mêle) BF Spa en Italie, Adecoagro (Brésil/Argentine), Linas agro (Lithuanie), tous éligibles PEA. Si vous travaillez en CTO, vous avez encore plus de choix : Tejon Ranch Co ou J G Boswell (US1012051025) (Californie), Farmland Partners si vous voulez juste de la terre américaine. Camellia au Royaume Uni a un portefeuille de cultures diversifiées, sinon dans l’huile de palme (Indonésie) vous avez aussi Anglo Eastern Plantations listée à Londres. Dans la logistique, Dole plc ou Orsero sont éligibles au PEA. Et c’est un très rapide tour d’horizon…

@tikitoi : La plupart des sociétés que j’ai énumérées ci-dessus exploitent leurs propres terres. Si vous voulez la terre sans l’exploitant, en effet il y a nettement moins de choix.

En France, l’accès au foncier agricole par des sociétés est soumis à contrôle administratif depuis la loi Sempastous autant dire qu’il faut chercher ailleurs.
Maintenant les SAFER ne sont pas par principe hostiles au fait qu’un investisseur achète du terrain agricole à un prix normal pour le donner à bail à un agriculteur.