LMNP : calcul de la +Value d'un achat puis revente après travaux…

Bonjour immoship,

Vous aimez vivre dangereusement ….

J’ai fait un prêt conso de 16 k sur 10 ans, mensualités 180 €, donc peu d’intérêts à déduire pour le calcul des revenus BIC (désolé je ne peux plus faire de prêt immo……)

Je ne savais pas que l’on pouvait faire des prêts  consommation sur 10 ans , au contraire les interets seront importants mais ce prêt ne peux pas être affecté à votre achat ou à vos travaux.

Ma question :
Pour le calcul de la PV, le fisc prend prix de vente - (prix d’achat + travaux) , donc PV énorme ici.

Vous gagnez , vous payez …..

Sinon attendez 5 ans pour avoir une déduction de 7,5 % des frais de mutation et 15 % du prix d’achat initial au titre de travaux sans aucun justificatif.

Autre piste évoqué récemment
LMNP : avenir des investisseurs au statut LMNP ?

Dans le bilan LMNP, je ne fais donc pas apparaitre le prix d’achat réel, ni le montant des travaux ; travaux que je ne pourrai donc pas déduire/amortir ; mais je fais apparaitre à l’actif la valeur estimée par 2 ou 3 agences immo locales.

Comme cela serait simple ……

Le notaire vous demandera le prix d’achat sinon il le retrouvera par le dernier notaire qui a fait l’achat.

Mon comptable n’est pas d’accord, et d’après lui la valeur "initiale" pour le calcul de la PV est bien le prix réellement payé (10 k ici) , plus les travaux (10 k ici) ; éventuellement plus les meubles je ne sais pas.

Le comptable est un homme de l’art qui connait la loi , ne contestez pas ses avis car ils sont fondés.

Dans l’opération décrite nous avons le summum du redressement
- Fraude sur le prix d’achat pour revente sans plus value
- Opération achat revente avec intention spéculative

Il doit être possible si vous avez acheté les deux studios en lot est de prendre la valeur globale d’achat pour limiter l’impact de la plus value de la revente d’un seul.

Lors d’un achat d’un immeuble de ma part ,le vendeur avait acheter deux immeubles et il a fait ce type d’opération , un report de plus value sur le deuxième immeuble

A voir ….je ne suis pas sûr de ça

Philippe

Merci Philippe, Patator.

En effet il est difficile d’avoir le beurre et l’argent du beurre.
Dans mon cas avec le forfait de 15% de travaux après 5 ans, je suis perdant car mes travaux au réel sont plus important que le montant de ce forfait.

Je ne savais pas que l’on pouvait faire des prêts  consommation sur 10 ans , au contraire les interets seront importants mais ce prêt ne peux pas être affecté à votre achat ou à vos travaux.

En effet les intérêts sont élevés en %, mais finalement la somme que ça représente sur une mensualité de 180 € est très faible vu le montant des loyers "encaissables".

Vous dites qu’on ne peut pas déduire les intérêts d’un prêt conso pour le calcul du résultat BIC pour un investissement immo ? Je ne connaissais pas ces contraintes.
A savoir que la banque m’a bien prêté cette somme en prêt conso sur 120 mois à 4,41% assurance incluse, et quelle savait que c’était pour acheter un bien immo.

Le comptable est un homme de l’art qui connait la loi , ne contestez pas ses avis car ils sont fondés

En effet vous avez raison, mais c’est vrai que certains comptables sont plus affutés que d’autres en LMNP, et ce forum regroupe tellement de bons conseils….
Même si je suis très content du mien actuellement.

Autre piste, vendre à la découpe, en utilisant le forfait de 15 k par lot prix de vente sans plus value imposable, et ce qq soit le prix d’achat initial ; et demander le reste, "autrement"…..

En tout cas mille merci ;

Philippe, vous avez été mon inspirateur durant toute cette période d’investissement.
En prônant la maximisation du cash flow, plutôt qu’une durée d’emprunt courte, soit disant pour profiter plus rapidement des loyers emprunt finis.

Cette position s’avère tous les jours payante pour moi, avec une trésorerie mensuelle positive nécessaire pour faire face aux nombreux aléas de la vie de bailleur (en 2 ans, j’en suis à 1 chauffe eau, 2 impayés, 2 retards de loyer, 1 fuite toiture, …..)

Encore bravo pour ce forum !

Immoship

Bonjour Immoship,

Dans vos propos, on ressent une volonté farouche d’échapper au fisc avec des montages plus ou moins douteux.
Méfiez-vous quand même à trop vouloir faire le malin…
Des fois, il vaut mieux payer ce que vous devez et dormir tranquille.
Cela n’empêche pas de vouloir optimiser. Mais faites les choses simplement et avec des mécanismes que vous maîtrisez bien.

Merci Xa, Guillaume (bon blog !), pour vos contributions.
Autre subtilité que j’ai appris récemment et qui peut servir à d’autre :

Vous achetez un immeuble de 3 lots.
Si chaque lot est déjà indépendant avec un N° de lot dans l’acte notarié, car l’immeuble a été découpé préalablement par un géomètre, car peut être il existe une cave ou un cagibis qui finalement appartient historiquement au voisin d’à coté, ou au voisin du sous sol (comme souvent dans des maisons de village en centre ville avec des lots imbriqués les uns dans les autres….)

Et bien il est préférable de faire un prêt bancaire avec 3 lignes de prêt séparé, 1 ligne pour chaque lot désigné, car si vous désirez vendre à la découpe l’immeuble de 3 lots, vous pourrez alors rembourser par anticipation 1 ligne de prêt précise qui correspondra au montant du lot vendu, et ainsi lever la garantie sur ce lot précisément.

Si vous n’avez qu’une ligne de prêt pour le global des 3 lots, la banque ne pourra pas lever l’hypothèque ou l’IPPD sur le lot vendu ; ce qui est plus ennuyeux….

Immoship

Bonjour Guillaume,
je vous dirai ça sous 1 mois, ce projet est en cours pour ma dernière opérations immeuble 3 lots découpés ; dossier de credit en cours.
Merci,

Immoship

Bonjour,

Pour votre projet on pourrait envisager :

Un achat en indivision à 50/50 (avec conjoint / famille / ami…)
Une revente par lot avec chaque lot inférieur à 30 k€ soit inférieur à 15k€ par personne -> aucune plus value.
Je n’ai encore jamais utilisé cette niche mais elle me tente bien.