Trouver un locataire : une check list pour trouver un locataire…

Bonjour,

Le dossier locataire doit être très complet. Voici ce que propose de vérifier mon assureur :

CONTROLES DE COHERENCE DES PIECES :

1 – Les bulletins de salaire ou justificatifs de retraite sont bien
les 3 plus récents disponibles à la date d’effet du bail.

2 - La date de validité de la pièce d’identité est supérieure à la
date d’effet du bail ou pour une carte de séjour est supérieure de 6
mois à la date d’effet du bail.

3 - Les documents sont bien paraphés et signés à chaque page :
contrat de location, état des lieux, attestation de l’employeur,
contrat de travail, acte de caution solidaire, …

4 – L’orthographe des noms, prénom, le N° SS et adre sse du
locataire est bien identique dans tous les documents.

5 – Dans le contrat de travail ou l’attestation de l’employeur de
moins de 30 jours on peut retrouver le type de contrat, la fonction,
le salaire net ou brut, la date d’entrée, la présence de l’entête et du
cachet de l’entreprise, la durée de la période d’essai, et l’absence
de préavis de licenciement.

6 – Les bulletins de salaire ne contiennent pas de saisie, d’avis à
tiers détenteur, d’opposition, d’avance ou de retenues.

7 - Les zones « cumuls » des fiches de paie, augmentent de
mois en mois du montant des salaires.

8 – L’avis d’imposition ne contient pas de majoration.

9 – La situation de famille du locataire en cohérente entre l’avis
d’imposition et la fiche locataire, en particulier le nombre de parts.

10 - Si le candidat était déjà locataire vous avez reçu une copie
de sa précédente taxe d’habitation et de son assurance habitation.

11 - Si le locataire est par ailleurs propriétaire, vous avez reçu
une copie de sa taxe foncière.

12 - Le nom, adresse et numéro SIRET de l’entreprise sont bien
identiques dans tous les documents.

13 – Le niveau du salaire est cohérent par rapport au poste et à
l’ancienneté.

14 – Le montant déclaré dans l’avis d’imposition est cohérent
par rapport aux bulletins de salaire.

15 - Le numéro de sécurité social est cohérent. Il doit
commencer par 1 pour un homme et 2 pour une femme, suivi de
l’année, du mois et du département de naissance, (Ex :
1671275xxxxxx : Homme né en décembre 1967 à PARIS).

16 – Les plafonds de la sécurité sociale des bulletins de salaire
sont identiques à ceux indiqués sur :
Le portail du service public de la Sécurité sociale / Plafond de la Sécurité sociale

CONTROLES GENERAUX :

17 - Si le locataire exerce une profession indépendante
ou commerciale, les revenus des deux derniers avis
d’imposition proviennent de la même activité que celle
exercée au moment de la signature du bail.

18 - Vous avez demandé et vu les originaux des
justificatifs du(es) locataire(s) et de la caution solidaire le
cas échéant.

19 - Le bail contient une clause résolutoire et une
clause de solidarité s’il s’agit d’une colocation.

20 - La caution solidaire a rempli de manière
manuscrite et signé son acte de caution en votre
présence.

21 – Pour la souscription d’une assurance loyers
impayés, vous avez bien tous les documents requis dans
le dossier locataire.

22 – Le locataire a des revenus nets > 3 x le montant
du loyer charges comprises, est en CDI et n’est ni en
période d’essai ni en période de préavis de licenciement.

23 – Les APL vous sont versées directement.

24 - Les allocations prises en compte, sont versées
depuis une période supérieure à 12 mois suivant la
signature du bail.

CONTROLES INTERNET

25 – Vous avez vérifié le numéro de téléphone et le
nom du locataire (les saisir sur www.google.fr ).

26 - Vous avez retrouvé le numéro de téléphone et
l’adresse de l’employeur (saisissez le nom de l’entreprise
et son département ou sa ville sur www.google.fr,
www.pagesjaunes.fr, www.societe.com …).

27 – Vous avez fait une recherche de cohérence entre
le nom du locataire et celui de son employeur.

28 - Vous avez vérifié sur Infogreffe - Registre du commerce et des sociétés - Greffe du tribunal de commerce - Infogreffe si
l’entreprise existe, son numéro de SIRET, son adresse à
la date du contrat de travail et si elle n’a pas été radiée.

AVEC L’ACCORD DU LOCATAIRE, CONTROLES TELEPHONIQUES

29 - Vous avez contacté son employeur par téléphone
et Fax. Celui ci vous a confirmé par écrit l’authenticité du
contenu des fiches de paie et du contrat de travail.

30 - Vous avez appelé le précédent bailleur qui vous a
confirmé la probité du locataire.

31 – Pour un locataire salarié, vous avez contacté
l’URSSAF pour vérifier l’existence de l’employeur.

Quand il y a caution, comment cela fonctionne t-il exactement, mêmes documents à la caution ?

Pour répondre à Philippe, je me suis contenté de copier ici ce que conseille mon assureur qui me semble exagéré…mais c’est exhaustif :-)

Personnellement, je me limite aux contrôles de cohérences des informations disponibles avec  la fiche candidat classique et les justificatifs joints ; je ne fais pas d’enquête. La première rencontre est déterminante.
Je suis plus précautionneux lorsque la mise en location est faîte par agence et demande a rencontrer les candidats.

C’est très intéréssant comme conseils, et cela vaut le coup de les étudier. Prendre autant de précautions peut sembler exagéré, mais il semble aussi exagéré de continuer ainsi à surprotéger les locataires qui font par exemple défaut de paiement, et qui laisse souvent le proprio seul face à un remboursement de crédit (et on ne joue pas au malin avec les banques).
Je pense, peut etre avec un avis subjectif, que c’est d’abord la faute à la surprotection du locataire, et que malgré que les mauvais payeurs soient une minorité, la majorité paye pour eux.

Pour revenir aux demandes de location,j’ai par exemple recu une demande de location avec scan de certains papiers, et sans vouloir etre parano, j’ai l’impression d’avoir affaire à des faux! Dans ce cas, c’est quoi la solution? Perdre beaucoup de temps à faire la vérification des dits papiers?

Philippe vous qui avez vraiment l’habitude, que demandez vous en général et que vérifiez vous?

Ninette a écrit :

Philippe vous qui avez vraiment l’habitude, que demandez vous en général et que vérifiez vous?

Info

Il faut demander un dossier complet :
-  3 fiches de paye et du contrat de travail , déclaration d’impôt ( pour faire la concordance avec les fiches de paye )
- dernier relevé EDF pour ancien justificatif de domicile.
- attestation d’allocation de la CAF si il en est bénéficiaire comme cela on parle de la même chose au niveau montant et si il y a eu des problèmes d’impayés la CAF bloquera.
- Contactez la CAF avec les coordonnées du locataire et essayer de voir si il a eu des impayés ( pas évident à obtenir !)
- Photocopie carte d’identité
- photocopie dernier avis d’imposition
- 3 dernières quittances de loyer ( pour vérifier l’adresse , la véracité des faits et savoir si il payait bien )

- rib ou chèque annulé ( ça peux servir pour un huissier … )

Pour un étudiant , la carte d’étudiant , certificat de scolarité , attestation sur l’honneur des parents pour le versement d’une aide alimentaire indiquant état civil de l’étudiant , le montant et la durée  ( pour voir si parents et enfants sont en bons termes … )

Pour la caution , c’est photocopie carte identité , 3 derniers bulletins de salaire , dernier avis d’imposition , 3 dernières quittances de loyer si la caution est  locataire.

Il faut essayer de demander des éléments qui permettent de recoupé la véracité des informations fournies par le candidat , il faut sur les demandes juger ses réactions et ses réponses pour  "l’estimer"

Beaucoup de faux circulent , pas besoin d’avoir une liste trop longue qui serait rédhibitoires mais l’essentiel et ensuite on discute comme un entretien d’embauche pour mieux connaitre la personne.

Les documents sont justes là pour accréditer les dire et disposer d’éléments en cas de problème.

Bien entendu , on demande à voir les originaux.

La caution je n’y crois pas beaucoup , pour moi c’est plus un faire valoir moral mais en cas de problème je vois mal une caution payer son logement personnel , de quoi vivre et plus le loyer d’un tiers , si on veux jouer aux assignations le résultat ne nous sera long et pas favorable  à mon avis car quel juge va couler une caution dans sa vie pour un problème d’impayés d’un tiers.

A disposer plutôt d’une maitrise en gestion de paye et ressources humaines, il faut avoir une maitrise en psychologie , voir les profils de candidats et cela se voit dès l’appel téléphonique.

Il y a aussi les profils professionnels des candidats sans généralisé je rapporte un vécu , j’ai eu des légers problèmes avec les métiers de la restauration ( revenus fluctuants ) , je suis méfiant sur les métiers du bâtiment  ( ils ont la tête dure et sont un peu caractériels ).

L’age de la personne rentre en ligne de compte , les jeunes mettent souvent le bazar mais le paiement est fait par les parents pour les étudiants et les retraités qui après 70 ans devienne indélogeables et un locataire de 70 ans est aigri par un petit jeune ( c’est moi )  qui est propriétaire bailleur.
Les ages intermédiaires 25 à 55 ans sont un bon créneau de fiabilité et de sérieux ( je parle juste d’age )

Autre chose , une locataire fille célibataire peux se retrouver avec un copain qui ne figure pas sur le bail et dont surtout on ne l’aurait pas pris en location donc une jeune fille très bien et qui ne semble pas pouvoir vous causer des soucis peux se retrouver à le faire de manière indirecte.

Si en énonçant les conditions de 3 fois le loyer ( ce que j’indique déjà dans l’annonce ) on sent qu’il commence déjà à nous embrouiller alors on laisse tomber.

On fait visiter et j’attends des remarques  , des points de détails indiquant que la personne se projet dans le logement et qu’elle ne cherche pas juste un toit rapidement car cela pourrait être le signe que cette personne peux avoir des problèmes ailleurs et veux se reloger très vite.

Bien sûr rien n’est infaillible mais la conjonction des documents , des dires et des réactions donnent un avis positif ou négatif.

Récemment j’ai louer à une étudiante qui bosse en alternance , parents au RSA etc … mais elle est motivée   et débrouillarde cela se sent , je sens qu’elle est sérieuse , je lui ai loué sans cautionnement ( c’est inutile car au RSA les parents n’irait pas loin ) et je ne peux pas prendre de GRL sur une étudiante donc je lui ai loué sans filet mais j’ai l’habitude de ne pas pratiquer les GRL.

Les GRL ont déjà été évoqué comme sujet , on doit respecter les délais etc …., c’est surement très bien mais les conditions d’accès se durcissent alors pourquoi allez payer une GRL pour un locataire qui rentre dans les critères du solvable , sur la quantité de locataire je suis un peu mon propre assureur et les cas qui ne sont pas pris par les GRL sont des locataires que raisonnablement on hésite à prendre.

Il est certain que les conditions énoncées par l’assureur de Range19 permettent de limiter les risques mais doivent décourager le propriétaire et le locataire.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Il y a aussi les profils professionnels des candidats sans généralisé je rapporte un vécu , j’ai eu des légers problèmes avec les métiers de la restauration ( revenus fluctuants ) , je suis méfiant sur les métiers du bâtiment  ( ils ont la tête dure et sont un peu caractériels ).

J’ai eu peu de problèmes :
1er cas : un policier
2ème cas : le directeur régional des douanes :-)
Le 1er était dingue, sa hiérarchie ne savait pas comment s’en débarrasser non plus, moi comment me faire payer 3 mois de loyers.
Le 2ème n’a pas résisté à mon appel au bureau. Le message laissé à son secrétariat a été sinon courtois en tout cas efficace.

Ma seule hantise aujourd’hui, au delà des loyers impayés : la vente libre des perceuses… :-) Le fameux douanier a fait plus de 80 trous avec chevilles molly dans les murs et le plafond d’une chambre…

Je déconseille vivement les profils semblant psychorigides. Ils sont procéduriers, expriment leur  ouverture d’esprit en harcelant les autres. Assez faciles à repérer lors de la visite, il faut très vite mettre un terme à leurs exigences inopportunes et… à la visite. Le policier et le douanier avaient ce profil qui, au début, rassure… mais inquiète au premier coup de vent qui a amené les feuilles du voisin dans leur jardin…
J’apprécie les gens cordiaux.

ok merci Range, j’étais parti sur cette idée…

Range19 a écrit :

Ma seule hantise aujourd’hui, au delà des loyers impayés : la vente libre des perceuses… :-) Le fameux douanier a fait plus de 80 trous avec chevilles molly dans les murs et le plafond d’une chambre…

Et au niveau diagnostic termite vous n’avez pas eu de problème   

Philippe

Même si je suis pas d’accord avec vous sur les durées d’emprunt mais ça vous n’y pouvez rien , il faudra accepter que nous avons raison avec ZX-6R…..

Je dois avouer que j’apprécie votre humour qui vous a permis de vous élever aujourd’hui d’un point dans cette course impitoyable de la bonne conduite et du respect des autres sur le forum et j’apprécie aussi votre flegme ( je parle en mon nom , ne vous méprenez pas )

Je vous avais déjà plussé  pour votre courtoisie et votre sagesse.

Vous savez ce qu’il vous reste à acquiescer au niveau des durées d’emprunt ….

Philippe

@Range19

Faites votre matrice , je compléterais sans problème.

A savoir que j’ai un fichier Excel de simulation d’emprunt  si vous avez la possibilité de le mettre en lien dans votre matrice je le fournirais à notre grande et belle communauté de l’investissement immobilier dont la finalité est de trouver un moyen de devenir rentier sans pénaliser son prochain mais devenir rentier pour pouvoir profiter de temps libre pour vivre tous simplement ( tout ça en partant du lien pour le fichier Excel )

Philippe

Choisir un locataire, c’est comme apprendre à rouler à vélo. Au début c’est compliqué, après c’est plus facile, mais ça n’empêche pas de prendre une gamelle de temps en temps.

J’ai cherché mon premier locataire il y a 15 ans, j’étais comme vous. Depuis j’ai géré pas mal de changements de locataires (pour de la location nue).

Reprenez la liste des documents ci-dessus. Je demande de les apporter éventuellement lors de la visite. Par contre, je ne décide jamais de suite. J’ai l’avantage de faire gérer les baux par un notaire donc j’ai l’excuse de dire que c’est lui qui choisira l’élu parmi les (nombreux) dossiers. Ca laisse aussi le temps de voir d’autres locataires. Attendez-vous à vous faire insulter lorsque vous annoncez que leur dossier n’est pas retenu (ça vous confirmera que ce n’était pas un bon client).

Comme indiqué ci-dessus, le contact est très important. Attention aux beaux parleurs, détecter la sincérité des propos et surtout ne vous dites pas "ah enfin un locataire qui veut de mon bien". Il vaut mieux passer son chemin si on a un doute.

Parmi les cas vécus :
1/ ma première locataire était une femme en procédure de divorce sans travail ni ressource, 3 enfants (pour un F4) et c’est son amant qui se portait caution. Je n’ai jamais eu de souci avec cette personne. Elle m’a rendu l’appartement aussi propre qu’à l’entrée des lieux (sachant que je l’avais totalement refait), même pas un petit trou dans les murs à reboucher.
2/ une locataire banquière avec de très bons revenus et plus d’enfants à charge (un très bon dossier à priori) a fini par abandonner l’appartement et s’exiler en Belgique sans donner de nouvelle ni régler son loyer. Bien entendu, elle avait quitté son poste en banque. J’ai retrouvé l’appartement dans un état lamentable avec quelques ’cadeaux’ par ci par là.

En 15 ans de locations sur 2/3 biens, je n’ai eu que 3 mois d’impayés et jamais de vacances. Les durées de locations sont de 3 à 7 ans.

Je suis d’accord avec les profils à éviter cités ci-dessus (dits caractériels) et aussi méfiez vous des professions qui ont peu de temps de travail (professeurs par exemple et qui sont des enquiquineurs). Mais dans tout cela, vous trouverez bien des exceptions qui confirment la règle.

Bonne chance

PS : Vous ne saurez si c’est un bon locataire que le jour où vous ferez l’état des lieux de sortie.

Est il possible d’épingler ce sujet?

Merci