Atrium European Real Estate : foncière de centres commerciaux en Europe de l'Est…

Klaus · #1

Afin de diversifier l’exposition géographique de mon portefeuille de REIT, j’ai ouvert, ce mois-ci, une petite ligne Atrium European Real Estate.

Atrium European Real Estate

Portefeuille
Ci-dessous la répartition géographique.

Dividende
Le dividende trimestriel est en constante augmentation depuis 2011. Atrium a clôturé aujourd’hui à 4,09. Ce qui correspond à un rendement sur dividende de 5,86%. N’ayant pas encore perçu de dividende, je ne connais pas le pourcentage de prélèvement à la source. Cependant vu la ou la société est basée (Jersey), j’ai bon espoir qu’il n’y en ait pas (au pire je ferai les démarches afin de récupérer le trop payé). Je fournirai cette information pour le dividende Q1 2015.

FFO
Le rendement sur FFO de 9,20% est stable entre 8 et 9% depuis 2011 et couvre largement le dividende (payout: 64%).

Bilan
Atrium décote sur ses fonds propres (NAV ?) de 31% et la compagnie est assez peu endettée (debt ratio: 30%)

Ci-dessous le résumé de mes analyses, comme pour Cominar, le fichier est disponible en mp.

Inconvénient
IB/Lynx ne permettent pas l’achat à crédit.

Dernière modification par Narzould (31/12/2014 12h37)

Mots-clés : exotique, reit

kiwijuice · #2

Intéressant. Les ratios ont l’air excellents.

Le risque, c’est que 30% des loyers viennent de Russie et sur ceux-ci 80% sont facturés en euros.
Il va donc y avoir des incidents de paiement ou renégociations forcées des baux.
Le rendement de 12% sur les actifs russes est clairement fantaisiste, cela devrait être plus proche de 5%, disons 6% en les imaginant futés. L’immobilier commercial russe bien placé est hors de prix car très rare.

Ils vont donc déprécier leurs actifs russes (ils y a déjà une provision pour cela de €50m aux 9mois) et le FFO va probablement baisser de 3-5% l’an prochain.
Cela dit, comme ils distribuent pas trop de dividendes, celui-ci restera probablement à ce niveau.
Du coup, le discompte sur NAV est probablement plus faible qu’annoncé par la NAV EPRA.

Que dit le mgmt sur le dividende et le risque russe?

Klaus · #3

J’ai beau parcourir le rapport trimestriel, je ne trouve pas trace de cette provision. Pourriez-vous m’indiquer ou est elle évoquée?

De plus, si la provision est déjà constituée, l’impact P&L est déjà la. Au 30/09/2014, le portefeuille russe (7 properties) est valorisé à 450 millions. Une dépréciation de 50 millions serait significative et on peut espérer qu’il n’y en ai pas d’autre.

Enfin, les 7 centres russes ont produit des loyers de respectivement pour 2012, 2013, 2014: 53, 59 et 63 (estimé) millions. Cela représente 13/14% de rendement locatif, bien sur les baux peuvent être renégociés de force mais vu les rendements élevés, je serais presque tenté de revoir à la hausse la valeur du portefeuille russe.

BullAndBear · #4

Atrium a surtout comme investisseur Gazit Globe. Ce dernier a d’ailleurs augmente recemment sa participation d’environ 10% a un cout moyen de 3.93 euros, estimant Atrium decote. Dans ce forum ou les mots "foncieres cotees" et "allocateurs de capital de genie" sont souvent employes et pour le deuxieme galvaude, je suis surpris qu’il ne soit pas fait plus de cas de Gazit-Globe. Certes, leur structure n’est pas fiscalement optimale pour un rentier(il y a une retenue a la source du dividende en israel). Le fait qu’ils detiennent des participations dans d’autres fonds ou entreprise occasionne une double imposition pour l’investisseur final mais cette approche leur permet d’investir en periode de crise. Leur champ d’action est le monde et ils ont jusqu’a present fait leurs preuves.

espenlind13 · #5

Avez-vous davantage d’informations concernant la retenue à la source israelienne, et le fonctionnement de la fiscalité pour un investisseur français dans Gazit, B&B ?

BullAndBear · #6

Je ne suis pas resident fiscal francais mais je crois que la convetion franco-israelienne resulte en une retenue de 15%.

PierreQuiroule · #7

Klaus a écrit :
N’ayant pas encore perçu de dividende, je ne connais pas le pourcentage de prélèvement à la source. Cependant vu la ou la société est basée (Jersey), j’ai bon espoir qu’il n’y en ait pas

Bien vu ! J’ai initié une ligne il y a quelques mois chez Binck et je viens de toucher le premier dividende sans retenue à la source. Avec un rendement de 6.2% au cours actuel, Atrium me semble être une affaire vraiment intéressante.

Klaus · #8

Je viens de parcourir le rapport Q4 2014.

Actifs russes
Comme le craignait kiwijuice, les actifs russes ont été dépréciés. La dépréciation ce monte pour 2014 à 5.8% des actifs (Properties+Land). Cela me semble étrange, les actifs russes sont valorisés à 369,346 (p12) pour des loyers encaissés sur 2014 de 60,869 (p18) en hausse par rapport à 2013. Cela fait quand même 16.6% de rendement.

FFO
Le FFO augmente proportionnellement au cours. Le rendement sur FFO reste proche des 9.2%.

Dividende
Je confirme PierreQuiroule qui m’a devancé pas de retenue à ma source. Le dividende 2015 est en hausse de 12.5% par rapport à 2014 (6.00->6.75) toujours couvert par le FFO (payout entre 65% et 70%).

Développement
L’extension du centre Atrium Copernicus ouvre ses portes dans les temps (p69) et
http://www.aere.com/Files/PressRelease/ … 0FINAL.pdf
Je n’ai pas d’information concernant le taux d’occupation mais vu les loyers moyens en Pologne (p13), j’estime la contribution de l’extension à 3mio vs 214mio au total sur 2014.

zebulon77 · #9

Bonjour,

j’ai suivi avec intérêt ce post et considère qu’Atrium peut être une réelle diversification sur un portefeuille de foncière cotées.
Sur Binck, il y a deux places de cotation, Amsterdam et Vienne. Il me semblait qu’il y avait une retenue à la source de 15% sur les dividendes. A moins qu’Atrium ait un statut fiscal particulier…
Par ailleurs cette société est-elle considérée comme une SIIC ? Si elle ne l’est pas, alors les dividendes sont éligibles à l’abattement de 40%.
Merci pour vos précisions avisées.

Klaus · #10

Coté effectivement à Amsterdam et Vienne, la place principale étant Vienne. Mais la retenue à la source ne dépend pas de la place de cotation mais de la localisation du siège de l’entreprise. PierreQuiroule et moi même ont confirmé l’absence de retenue à la source.

Si Atrium est considéré comme un SIIC, aucune idée.

Klaus · #11

Je viens de parcourir le rapport Q1 2015. Pas grand chose à se mettre sous la dent.

Russie
Les actifs russes avaient été dépréciés Q4, c’est maintenant au tour de loyer d’être affecté (-27%), officiellement afin de maintenir le taux d’occupation russe.

FFO
Le FFO est affecté par la Russie mais couvre toujours largement les dividendes (payout 62%).

Comme d’habitude, ficher de suivi mis à jour Q1 disponible sur demande.

BullAndBear · #12

La Pdg est devenue Pdg de la holding Gazit-Globe. On peut interpreter ca comme un signe de confiance dans la politique d’investissement d’Atrium, ceci quelques mois apres la montee en capital de Gazit.
note AMF : je detiens des actions Atrium.

Rodolphe · #13

petite mise à jour sur cette foncière de "l’Est".

Le cours remonte peu à peu, mais malgré tout la décote reste encore importante : NAV à 5.65€ au 30/06/2016 et dernier cours à 3.93€ (cours de Vienne).

La société vient de verser un dividende exceptionnel de 0.14€, qui vient se rajouter aux 0.0675€ trimestriels. A priori ce retour aux actionnaires a été fait suite à des ventes d’actifs au cours de l’année 2016.

PS : je suis détenteur de titres ATRIUM.

Cigarette · #14

Suite à la decouverte de cette file, je m’intéresse de près à cette valeur.

Pour ceux qui seraient tentés d’acheter le titre sur Euronext attention au risque de liquidité (3k de titres échangés le 26/09/2016 c’est peu !)

Par ailleurs, après avoir contacté le service client de mon brocker (Binck) je vous confirme qu’Atrium est considérée comme une SIIC.

corran · #15

Cigarette a écrit :
Suite à la decouverte de cette file, je m’intéresse de près à cette valeur.

Pour ceux qui seraient tentés d’acheter le titre sur Euronext attention au risque de liquidité (3k de titres échangés le 26/09/2016 c’est peu !)

Par ailleurs, après avoir contacté le service client de mon brocker (Binck) je vous confirme qu’Atrium est considérée comme une SIIC.

Atrium est en effet une SIIC, mais le dividende ordinaire est versé (pour le moment) sous forme de remboursement de capital, donc non taxable

Cigarette · #16

Si tel est le cas, ceci pourrait définitivement me convaincre d’investir dans cette SIIC
Puis-je vous demander vos sources ?

Rodolphe · #17

Bonjour,

c’est marqué dans chaque communiqué annonçant le dividende.

BullAndBear · #18

Le cours oscille toujours dans la même zone mais le dividende exceptionnel annoncé récemment fait monter le rendement a 10%.

AMF : je détiens des actions

Rodolphe · #19

merci pour l’info, je l’avais raté. Cela fait la 2e année consécutive qu’ils font la même opération.
A priori, ils vont réfléchir au montant du dividende à la rentrée, peut-être pour l’augmenter, cette fois-ci ?

En tout cas, entre le dividende ordinaire et l’exceptionnel cela fait un rendement de 10% effectivement et net d’impôt en plus !

NB : porteur de 1250 titres.

alex44 · #20

corran a écrit :
Cigarette a écrit :
Suite à la decouverte de cette file, je m’intéresse de près à cette valeur.

Pour ceux qui seraient tentés d’acheter le titre sur Euronext attention au risque de liquidité (3k de titres échangés le 26/09/2016 c’est peu !)

Par ailleurs, après avoir contacté le service client de mon brocker (Binck) je vous confirme qu’Atrium est considérée comme une SIIC.
Atrium est en effet une SIIC, mais le dividende ordinaire est versé (pour le moment) sous forme de remboursement de capital, donc non taxable

Bonjour, pouvez vous expliquer le fonctionnement du remboursement de capital, qui est non taxable?
concrule dividende n’est pas versé en écu sonnant sur le CTO?

GoodbyLenine · #21

Attention: Le remboursement de capital (que pratique plusieurs SIIC, voire d’autres sociétés), qui est non taxable comme un "revenu" l’année où il est distribué (c’est bien du cash qui arrive sur votre compte…), vient aussi diminuer le prix de revient des titres (du même montant), et donc augmente l’impôt sur la plus-value lors de la vente des titres.
Ce n’est donc pas vraiment un rendement "net de tout" ou une distribution de cash "non taxable".

ballotph · #22

Grosse hausse aujourd’hui du titre , + 8%.
Apparemment suspendu juste avant la clôture…
Pas de news particulières ?

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Rodolphe · #23

grosse hausse à Amsterdam mais à Vienne -0.98%. Sans doute peu de transactions à Amsterdam et qui ont fait monté le cours……

M07 · #24

@GBL, une notion m’échappe. Si le remboursement de capital est taxé (selon votre expression effectivement vraie "du cash qui arrive sur le compte") ET si cela diminue le PRU, augmentant ainsi la plus-value, il me semble qu’il y aura double taxation.
Me trompe-je ?

Rodolphe · #25

Bonjour M07,

ce que voulait dire GBL, c’est que si la distribution de capital n’est pas soumise à l’impôt ni aux prélèvements sociaux, elle a pour effet de diminuer le PRU et par la même d’augmenter d’autant la plus-value à déclarer le jour où vous vendrez vos titres. En termes clairs, vous n’est pas imposé sur les dividendes mais sur la plus-value. Exemple :

j’ai acheté une action à 4€. Pendant 2 ans je touche 0.27€ x2 de dividende (en remboursement de capital). Lors de mes déclarations d’impôts successives je ne déclare donc rien.

Si je vends mes titres au bout de 2 ans à 4€ (donc sans plus-value), mon PRU aura été diminué de 0.54€, donc je suis quand même en plus-value. Par contre si je garde mes titres longtemps, je peux bénéficier des abattements pour durée de détention.

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#2 30/12/2014 23h04

#3 31/12/2014 12h21

#4 01/02/2015 22h43

#5 02/02/2015 00h02

#6 07/02/2015 11h41

#7 31/03/2015 20h14

Klaus a écrit :

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#9 05/04/2015 11h18

#10 05/04/2015 11h47

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#12 22/06/2015 01h07

#13 26/09/2016 09h06

#14 27/09/2016 11h47

1 #15 29/09/2016 16h49

Cigarette a écrit :

#16 29/09/2016 18h03

#17 29/09/2016 18h04

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corran a écrit :

Cigarette a écrit :

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