Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

C’est ce que je dis toujours : l’instabilité fiscale française est une vrai plaie.

Dans mon livre je cite en exemple :
- L’avoir fiscal
- La réforme du LMNP

Celui qui mise tout sur l’optimum du moment, tôt ou tard, il déchante.

Le genre de question qui fait passer pour madame Irma quiconque y répondra.

Le législateur décide ce qu’il veut.

En tous cas il y a un gisement important de revenus de taxes sur la déclaration P0 avec l’amortissement au réél. Le jour ou cela sera remis en cause je me demande quel effet cela aura sur les petites surfaces

Je vais pas me réjouir que cela arrive mais j’ai envie de dire, est ce normal que sur les 20 dernières années avoir possédé un appartement à Paris (portage tout seul, et encore + si loué) ait plus rapporté en équivalent salaire qu’avoir été ingé cadre à la tête d’un gros projet/département dans une grosse boite ?

C’est symptomatique d’une économie malade.

Bonjour Roudoudou,

Je ne suis pas d’accord avec vous. C’est une histoire de cycles.
Demain, il peut y avoir un krach, une inflation galopante, une guerre…
Investir dans l’immobilier parisien il y a 20 ans était le bon choix pour celui qui vend aujourd’hui. Peut-être que ce sera moins vrai dans deux ans.

A nous, les investisseurs heureux, d’identifier les bons choix pour les 20 prochaines années.

Pour en revenir à la fiscalité, je trouve qu’on va trop loin pour le propriétaire bailleur. Ce n’est plus rentable : irpp + ps, TF, ISF, charges non récupérables, travaux. Il ne reste pas grand chose, et souvent pas assez pour payer la mensualité de capital de l’emprunt qui finance le bien. ( Je note aussi que Le rapport de force entre le propriétaire endetté et le locataire indélicat tourne clairement à l’avantage du locataire, sans que je m’explique vraiment pourquoi.)
Le législateur l’a bien compris et chaque ministre du logement crée son propre dispositif fiscal pour inciter les investisseurs comme autant de verrues dans un mécanisme qui n’est pas viable. J’ai du mal à comprendre pourquoi je participe au financement de la sécurité sociale quand je loue un appartement. En outre, la loi Dufflot / ALLUR est une bêtise : elle envoie un mauvais message aux investisseurs au nom de la lutte contre la "rente immobilière" pour reprendre les mots érudits de notre ancienne ministre encartée chez les Verts ou plutôt les pastèques (fine couche de vert avec beaucoup de rouge à l’intérieur).

Enfin, si demain il devait y avoir un krach immobilier, je pense que notre économie serait encore plus malade.

Je ne suis pas d’accord avec

Motus a écrit :

la loi Dufflot / ALLUR est une bêtise.

… car cette loi comporte de très nombreuses mesures (qui ne concernent pas que les bailleurs,), dont certaines sont très utiles, et d’autres beaucoup moins. Toutes les mesures de cette loi n’entreront pas en application (et c’est surtout les mesures peu utiles, voire nuisibles, qui ne devraient pas entrer en vigueur). Très souvent une généralisation est une erreur.
(ainsi www.google.fr/search?q=ARC+ALUR donne des avis sur les dispositifs de cette loi concernant les copropriétés)

Je ne suis pas vraiment d’accord avec schnouffler (message #10) :
   - pour les raisons citées par ZX-6R,
   - parce que "les riches trouveront toujours une niche faite à leur attention pour s’en sortir" me semble être d’une part erroné (les "niches" ne sont pas faites à l’attention de tel ou tel, mais pour un motif lié à l’intérêt général, même si on peut parfois discuter de leur efficacité) et un colportage de rumeur (le riche s’en sortira financièrement mieux en général, non parce que les règles l’avantageraient, mais … surtout parce qu’il a déjà son capital qu’il peut choisir d’utiliser comme il veut, et ceci quelles que soient les règles fiscales),
   - parce que la fiscalité et son instabilité sont quand même encadrés par un certain nombre de principes stables (qui figurent dans la Constitution),
   - l’immobilier (dont la valeur réside aussi un peu/beaucoup dans … l’existence des infrastructures que les impôts permettent de financer) n’est pas si particulièrement persécuté (car sinon comment expliquer que ce soit l’investissement préférés de beaucoup ? seraient-ils si stupides ?),
   - l’État n’a pas de la "chance" (son rôle est difficile, c’est souvent moins facile d’être arbitre que compétiteur, et le monde est complexe), encore moins quand beaucoup préfèrent ne rien changer, payer et râler, plutôt que réfléchir et essayer de faire mieux.

L’état ne profite pas des ignorants. Il y a une règle générale qui s’applique à tout le monde.

Ceux qui font des efforts de réflexion peuvent trouver des manières d’optimiser (exemple, louer meublé).   

Je ne vois rien de choquant là dedans.

ZX-6R a écrit :

L’état ne profite pas des ignorants. Il y a une règle générale qui s’applique à tout le monde.

Ceux qui font des efforts de réflexion peuvent trouver des manières d’optimiser (exemple, louer meublé).   

Je ne vois rien de choquant là dedans.

Tout à fait d’accord avec vous, mais le régime dont bénéficie le meublé peut sauter du jour au lendemain, je me demande si l’impact ne serait pas très négatif sur la valeur des petites surfaces. Après je suis d’accord que cela ne doit pas être, à lui seul, un argument pour ne pas investir, sinon on ne fait jamais rien.

En premier lieu il faut surtout garder à l’esprit la délocalisation ou l’impossibilité de délocalisation.
Pour l’état, le meilleur rendement fiscale ce ferra sur ce qui n’est pas délocalisable, comme l’immobilier.
Et à l’opposé les contribuables ayant des investissements très liquide peuvent sortir rapidement du pays donc de l’imposition française.

Mais la conséquence direct c’est que l’état va chercher/prendre l’argent là ou il est sur d’en trouver et si possible tout les ans.
Sont donc concerné les investisseurs immo ou en TPE/PME (marché peu liquide) mais aussi les salariés peu apte ou peu enclin à l’expatriation (par exemple pour raison familial).

De l’autre côté il y as des personnes qui peuvent partir du jours au lendemain, par exemple un investisseur sur actions international ou simplement une personne avec un très gros compte courant (et donc soumis à l’isf). Ces personnes là peuvent être allumé par le fisc français une fois, pas 2, car ils seront partis.

Je sais, c’est évident pour tout le monde ici.

Le problème chez nous vient de 2 choses (pour l’aspect fiscal): l’instabilité et la complexité.
L’instabilité fait fuir les investisseur (sauf si le rendement potentiel est énorme, comme en afrique)
La complexité oblige l’investisseur à dépenser du temps et/ou de l’argent sur l’optimisation fiscale, ce qui de fait diminue le rendement (vs un système simple).

Mais en france, nos députés préfèrent pondre une loin par semaines, à cela vous ajoutez une augmentation systématique mais très variable des taxes locales et vous obtenez un grand n’importe-quoi qui évolue de semaines en semaines. Heureusement que l’immo n’est pas trop volatile.

Pour finir, oui le propriétaire immobilier est une vache à lait car il ne pas partir du jour au lendemain, comme beaucoup d’autres. Mais d’un autre côté il garde une certaine sécurité… pour l’instant car les idées de spoliation ne manque pas:
Ségolène Royal voulait mettre un système d’expropriation des logement inoccupé par exemple et aussi de rachat forcé par le locataire qui le souhaite (et là je ne parle pas de la priorité qu’a le locataire vis-à-vis d’un acheteur lors d’une vente mais bel et bien de vente forcé).
Ces idées reviennent régulièrement à l’assemblé et dans les média, qui sait de quoi l’avenir sera fait!

PS: Se fédérez c’est bien mais en france le lobbying est un droit réservé au syndicat de corpos de fonctionnaires, ou de parapublique ou d’"ouvrier" (les "" sont là parce qu’ils ne défendent qu’une catégorie bien éloigné du prolo, ce que je suis professionnellement d’ailleurs), par contre à bruxelles tous les lobbys ont droit de cité.

Conclusion :
Ne jamais acheter un bien immobilier uniquement pour son avantage fiscal

ZX-6R a écrit :

schnoufler a écrit :

je remarque une chose : les riches et / ou bien conseillés trouvent toujours la petite niche faite à leur attention pour ne pas être étranglé d’impôts !

certaines niches sont  réservés aux "riches"

le petit investisseur de base du genre coup de cœur  payera toujours plus même s’il râlera.

Je ne suis pas d’accord avec votre raisonnement.

Ne pensez-vous pas que celui qui s’en sort c’est juste celui qui est plus intelligent / débrouillard / travailleur?

Celui qui galère, qui paye un max d’impôt, c’est celui qui ne fais pas l’effort d’étudier avant d’investir (le marché, la fiscalité), c’est celui qui ne fais pas l’effort de recherche suffisant du bien, c’est celui qui ne fait jamais de bilan de sa situation et continue de louer nu ces 2 ou 3 apparts même quand le crédit est remboursé depuis longtemps.

Tout le monde peut louer meublé ou faire un déficit foncier. Ça demande juste à utiliser son cerveau. Chose que certains ne font pas.

J’ai cherché au moins une heure pour retrouver une remarque que j’avais trouvé remarquable sur ce forum et qui consistait en gros à dire qu’en France, les politiciens ont créé un système d’une complexité telle, notamment au niveau fiscal (c’est le sujet) que seul ceux d’en haut avec un gros patrimoine peuvent se permettre de maîtriser tous les aspects fiscaux et au final de ne quasiment pas payer d’impôts à l’inverse d’un classique français achetant un bien immobilier pour le louer…tout simplement.

Par contre je suis d’accord avec vous : oui tout le monde peut louer en meublé ou en Borloo ancien en se renseignant un minimum.
Nous retrouvons ici le niveau n+1 de l’optimisation fiscale.

Oui tout le monde peut rechercher et s’informer (et merci aux membres de ce forum) afin d’optimiser son 1er choix judicieux (exemple : LMNP, Borloo ancien) et en s’aidant de quelques professionnels (exemple : comptable pour LMNP au réel simplifié).
Nous retrouvons ici le niveau n+2 de l’optimisation fiscale.

A partir du moment où on joue avec les SCI IS ou qu’on mélange nue propriété, usufruit etc. on doit quasiment obligatoirement utiliser les services de professionnel (comptable, CGPI, notaire etc.) afin de bien se faire conseiller suivant ses objectifs de vie. On ne choisira pas ce type d’optimisation pour la location d’un ou deux appartements. Les frais de création de la structure, les frais fixes de structure et la complexité plus importante laisseront ce type de choix aux investisseurs immobilier avec plusieurs appartements, un immeuble de rapport etc.
Nous retrouvons ici le niveau n+3 de l’optimisation fiscale.

A partir du moment où on cherche à créer des SCI avec sociétés offshore dans 2 pays différents (exemple : France et Luxembourg) afin de rapatrier les revenus de la société dans un pays avec un niveau d’imposition fiscale plus doux (ex : Luxembourg) on atteint là l’optimisation fiscale de niveau n + 4.
Bien entendu, pour créer ce type de structure il faut avoir un patrimoine immobilier encore plus conséquent et faire appel aux services d’avocat fiscalistes (en plus éventuellement d’un CGPI, comptable, notaire etc.).

Je ne suis pas un expert en fiscalité mais lorsque je vois le niveau d’imposition de certaines sociétés ou de montages fiscaux permettant de ne pas ou quasi pas avoir de fiscalité (et pas seulement durant quelques années) je ne peux que me rendre à l’évidence que le summum de l’optimisation ne sera ni intéressant (coûts de création et gestion de ces structures) ni réalisable (sans aides de professionnels hautement qualifié) pour un "petit" investisseur (ex : 1 ou 2 appartements à louer) d’où ma conclusion : plus on a, plus on a d’intérêts à optimiser sa fiscalité et moins on risque d’être imposé car on peut atteindre le summum de l’optimisation fiscale.

Ma conclusion serait la même pour l’imposition des petites PME par rapport aux grandes sociétés…mais ce n’est pas le sujet de ce topic.

Dans votre exemple, N+4 n’est pas meilleur que N+2. Cela dépend du profil.

N+4 (structures complexes avec plusieurs sociétés et/ou plusieurs pays) permet de quasiment pas payer d’impôts sur toute la durée d’existence de la structure contrairement au LMNP au réel-simplifié qui sans nouveaux investissements/travaux entraîne après quelques années une imposition et donc le choix du passage au micro-BIC pour limiter l’imposition, faute d’avoir suffisamment de charges à déduire.

Je disais justement (voir ci-dessous) qu’une structure de ce type ne serait pas intéressante pour un petit investisseur !

le summum de l’optimisation ne sera ni intéressant (coûts de création et gestion de ces structures) ni réalisable (sans aides de professionnels hautement qualifié) pour un "petit" investisseur (ex : 1 ou 2 appartements à louer) - See more at: Info • Forums des investisseurs heureux