Investir dans un logement avec un occupant à loyer modéré et des travaux…

Ricou · #1

J’ouvre une nouvelle discussion, car j’aimerais partager votre expérience sur le cas suivant

J’ai trouvé un bien pour investissement locatif, intéressant en terme d’emplacement, prix et surface
(plein Centre, décôté, T2)
Mais !
Il est occupé

Il semble qu’un congé ait été donné (congé pour vente)
Droit du locataire de préemption de 6 mois

Mais le locataire ne semble pas décidé à partir du moins pas encore
Son loyer est de 50% du prix marché ! ! !

Et enfin l’appartement nécessite une totale rénovation(cloisons, elec, plomberie, Sols + cuisine et SDB

S’offre à moi:
1°) L’acheter et finaliser le départ du locataire, faire les travaux et le mettre en location au prix marché
(procédure judiciaire)

2)L’acheter et garder le locataire (pas de travaux possibles) tant qu’il est là et à ce loyer
A son départ, posons comme hypothèse: 3 ans
Lancement des travaux et mise en location à un loyer marché

Mais comme j’emprunte le montant des travaux, ceux ci ne seront réalisables que dans 2 à 3 ans
et pendant ce temps là je reste, avec un demi loyer

Qu’en pensez vous ?

Mots-clés : achat avec locataire, loyer sous-marché, rénovation, travaux

Boubouka · #2

Les chiffres ?
Dans quelle ville ?
Qu’est ce qui vous dit que le locataire partira ? Il a quel Age ? Quelle est sa situation ? Est il solvable ?

Vous donnez peu d’information pour vous conseiller utilement

Ricou · #3

Pour la Ville, nous sommes sous le soleil de la PACA

C’est un T2
Prix d’achat estimé (proposition au vendeur) entre 50 et 70 K€
Et travaux de rénovation à ajouter

Loyer Actuel 300€
Loyer Marché environ 600€

Le locataire semble (pour autant que l’on avoir des certitude) attendre la retraite pour quitter cette ville
Solvabilité en rapport avec quelqu’un qui vit dans un appartement . . . pour le moins délabré

Boubouka · #4

A mon avis, il n’a pas l’intention de partir.

Guillaume33 · #5

Bonjour,

Compliqué cette situation.
Je pense que cela peut être dangereux d’attendre…ne risquez vous pas d’être pris pour un marchand de sommeil si vous ne faites pas les travaux?

Les faire alors que le locataire est dedans est quasi impossible…

Cela peut être un pari d’attendre en effet en assurant un minimum la sécurité de votre locataire, par exemple faire vérifier l’électricité. Pour la "déco" inutile pour l’instant.
Par contre dans votre offre, pour calculer la rentabilité, considérez que le loyer c’est 300 € et point barre.
Le reste n’est que spéculation…

Angevin · #6

La rénovation complète est-elle votre souhait en tant qu’investisseur, ou bien une obligation pour que le logement soit décent / sûr ?

Par ailleurs, je n’ai pas compris la situation du bail en cours. En supposant que c’est une location nue:

- si le bail se termine sous peu, le propriétaire actuel a effectivement pu donner congé pour vendre (préavis de 6 mois), et comme vous le signalez le locataire a un droit de préemption; mais s’il n’achète pas, il est obligé de partir; c’est au propriétaire actuel de s’en occuper (à moins qu’il vous vende un appartement squatté, mais alors c’est une autre décote…);

- si le bail est en cours: vous achetez le bien avec le bail qui continue aux mêmes conditions, vous ne pouvez pas "finaliser le départ du locataire" contre son gré (et même à la fin du bail en cours, si c’est pour re-louer à quelqu’un d’autre).

Donc l’option 1 ne me semble pas possible
Voire risquée si le logement est indécent et que vous êtes contraint de reloger le locataire actuel !

Ricou · #7

La rénovation permet 2 choses
Un loyer doublé (loyer au prix marché car prestation "actuelle" et état neuf)
d’avoir un bien (légalement ? ), "décent"

concernant le congé pour vente, il a été donné au locataire
et son départ est, selon les délais en vigueur, pour Mars 2015

Guillaume33 · #8

Mars 2015 c’est demain mais si le locataire ne veut pas partir, il va falloir passer par la case procédure…et donc cela peut être très long !
Le vendeur le sait très bien sinon il attendrait Mars pour mettre en vente…
Cherchez pas, vous avez certainement un boulet dans votre appart’ !

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