Le propriétaire immobilier : vache à lait de l'Etat français

ZX-6R · #26

Votre argumentation ne confirme pas vos propos :

seul ceux d’en haut avec un gros patrimoine peuvent se permettre de maîtriser tous les aspects fiscaux et au final de ne quasiment pas payer d’impôts à l’inverse d’un classique français achetant un bien immobilier pour le louer…tout simplement.

On peut démarrer LMNP sans payer d’impôt, même en commençant tout petit avec un seul studio.

On peut grossir sans payer d’impôts, en achetant régulièrement, rénovant, profitant des différents statuts jusqu’à arriver au niveau N+4. Il doit bien y en avoir qui l’ont fait, en tout cas, c’est théoriquement possible.

A tout niveau il faut étudier les règles (et prier pour qu’elles ne changent pas trop souvent mais par définition on ne peut prédire ce qui est imprévisible, on peut juste diversifier, c’est un autre débat) et jouer avec. Un pauvre peut aussi bien en profiter qu’un riche.

Philippe30 · #27

On commence tous avec des petites surfaces qui sont loués en meublés.

La location en meublé permet au régime réel LMNP d’amortir les biens induisant une défiscalisation puissante.

La mise en œuvre de travaux permet d’acheter moins cher et de valoriser ses biens en déduisant le montant des travaux de la fiscalité.

C’est l’amorce de la constitution d’un patrimoine immobilier pour celui qui veux monter un gros patrimoine.

Pour certains 2 ou 3 studios sont un objectif maximal , ces personnes ont pris des biens qui coutaient plus cher à l’achat , en meilleur état et elles visent des rentrées d’argent pour leur vieux jours tout en devant mettre un peu tous les mois pendant plusieurs années.
C’est un objectif louable mais ce n’est pas l’objectif de la plupart de ceux qui interviennent ici.

Pour reprendre avec le gros investisseur , quand les petites surfaces commencent à devenir chronophage , il est bon d’envisager de les revendre pour passer à plus gros en disposant
alors d’un apport.
Les petites surfaces doivent être acheté dans un but de revente avec des durée d’emprunt de 10 à 12 ans.
En parallèle , il est possible d’investir dans des lots plus grands comme des T1 ou T2 ayant vocation à être conservé plus longtemps, toujours avec travaux et avec des durées d’emprunt plus longue.
Ces lots seront toujours loués en meublés.

Après ce petit échauffement vient la partie la plus intéressante , les immeubles de rapport.
L’achat d’immeuble de rapport sera défendu auprès de la banque avec les bons résultats des premiers investissements notamment en terme de cash flow positif.

L’achat d’un immeuble de rapport peut se concevoir comme les premières achats de studios soit avec un immeuble à forte rentabilité dans un secteur délicat alors il faudra privilégier un immeuble contenant des petites surfaces pour loués en meublé avec un achat en nom propre.

Soit l"immeuble est de meilleur standing et il pourra être placé dans une structure SCI dans un but de constitution de patrimoine à transmettre , l’achat pourra être appuyé par un apport issu d’une vente d’un précédent studio.
La mise en place dans une SCI est optimisé par une SCI à l’IS avec apport en compte courant et amortissement des l’ensemble des lots du fait de l’IS.

La SCI à l’IS a des inconvénients en terme de plus value professionnelle en cas de revente de l’immeuble , la revente des parts sera à privilégier.

Cette revente des parts peut se faire par les parents au profit d’une holding détenue par les enfants. , la holding peut racheter les parts en bénéficiant également d’un apport des parents en compte courant.

En faisant tourner l’argent sur différentes structures on élude l’impôt , les taxations sur les revenus du patrimoine puisque il s’agit de remboursement de compte courant vers l’associé.
On élude les frais de transmission car par le jeu du nombre de la répartition des parts lors de la création de la société on définit qui sera le propriétaire , les associés faisant l’apport ( les parents ) seront remboursés de leur apport sous forme de revenu non taxer et légueront sans aucune fiscalité leur patrimoine.

Les montages de type nue propriété et usufruit peuvent se concevoir ponctuellement mais les règles ont été durcie et le gain semble moindre.

La mise en place de structure hors de l’hexagone peut être envisagé , le Luxembourg propose les Soparfi bien adaptée pour des montages financiers en conservant des structures de gestion en France , il faut garder à l’esprit que l’impôt existe aussi des ce pays comme dans les autres aspirateurs de fonds.
La Suisse nécessite de naturalisé pour être gérant pas évident alors il faut utiliser une personne de confiance du pays.

Je pense qu’en utilisant des structures SCI IS puis des holdings on peux déjà mettre en place un beau patrimoine bien optimisé.

Philippe

GoodbyLenine · #28

Juste pour relativiser le fait que le propriétaire immobilier en France serait la vache à lait de l’Etat : lisez ce témoignage d’un résident à Singapour (où l’Etat n’est pas connu pour ponctionner trop ses résidents) qui préfère investir dans l’immobilier en France qu’à Singapour.

Klaus · #29

On peut également relativiser en rappelant que l’exemple initial n’est pas du tout représentatif de la population française. Combien de français ont un patrimoine ISF de 9 millions?

Pour beaucoup de monde l’immobilier reste une niche fiscale:
- très faible imposition du loyer qu’un propriétaire de sa résidence principale se verse à soi même (via la taxe foncière)
- abattement de 30% à l’ISF sur la résidence principale
- impôts sur les plus-value beaucoup plus faible que pour les actions/obligations aussi bien pour la résidence principale que pour les investissements

Range19 · #30

Klaus a écrit :
- très faible imposition du loyer qu’un propriétaire de sa résidence principale se verse à soi même (via la taxe foncière)

Pardon Klaus, j’ai l’esprit un peu embrumé depuis quelques temps et ne comprends pas ce que vous voulez dire.
Pouvez-vous m’éclairer ?

schnoufler · #31

ZX-6R a écrit :
Votre argumentation ne confirme pas vos propos :

seul ceux d’en haut avec un gros patrimoine peuvent se permettre de maîtriser tous les aspects fiscaux et au final de ne quasiment pas payer d’impôts à l’inverse d’un classique français achetant un bien immobilier pour le louer…tout simplement.
On peut démarrer LMNP sans payer d’impôt, même en commençant tout petit avec un seul studio.

On peut grossir sans payer d’impôts, en achetant régulièrement, rénovant, profitant des différents statuts jusqu’à arriver au niveau N+4. Il doit bien y en avoir qui l’ont fait, en tout cas, c’est théoriquement possible.

A tout niveau il faut étudier les règles (et prier pour qu’elles ne changent pas trop souvent mais par définition on ne peut prédire ce qui est imprévisible, on peut juste diversifier, c’est un autre débat) et jouer avec. Un pauvre peut aussi bien en profiter qu’un riche.

Oui en choisissant du LMNP au réel simplifié avec travaux + intérêts déductibles + achat régulier de nouveaux appartements etc. on arrive à ne pas payer "trop" d’impôts (les impôts foncier par exemple resteront à payer) pendant plusieurs années et donc avoir un niveau d’imposition très faible et donc similaire à celui de ceux ayant un gros patrimoine mais seul ces derniers pourront se permettre (voir mon précédent topic) de monter une structure élaborée permettant de ne pas payer "trop" d’impôts sur une longue durée et de manière stable (ne pas devoir toujours regarder dans le rétroviseur pour voir s’ils nous restent assez de déficit à déduire de ses revenus locatifs et ne pas devoir toujours acheter de nouveaux biens).

Klaus · #32

Range19 a écrit :
Pouvez-vous m’éclairer ?

Propriétaires : bientôt taxés sur les loyers fictifs ?

coyote · #33

Klaus a écrit :
On peut également relativiser en rappelant que l’exemple initial n’est pas du tout représentatif de la population française. Combien de français ont un patrimoine ISF de 9 millions?

Pour beaucoup de monde l’immobilier reste une niche fiscale:
- très faible imposition du loyer qu’un propriétaire de sa résidence principale se verse à soi même (via la taxe foncière)
- abattement de 30% à l’ISF sur la résidence principale
- impôts sur les plus-value beaucoup plus faible que pour les actions/obligations aussi bien pour la résidence principale que pour les investissements

Excusez moi, mais ce que vous citez ne concerne que la résidence principale.
En aucun cas la résidence secondaire, ou l’investissement immobilier.

D’autre part pensez vous sérieusement, que si les trois points que vous mentionniez soit corrigez on continuerait a investir dans l’immobilier en résidence principale?

Vous semblez oubliez quelques menues charges supplémentaire qu’un locataire n’a pas à contenir
a) Les droits de mutation, qui sont le premier poste de crédit des département
b) La taxe locale d’équipement
b) La taxe foncière
c) L’investissement d’entretien bien supérieur que l’on consent dans sa résidence principale qui ne serait pas contenu dans une location.
d) Accessoirement une taxe de 20% appellée TVA que vous versé a la construction de votre bien

De plus il y a un impot sur la plus value… jamais une restitution sur la moins value
et en ce moment, on parle plus de moins value ( ie Estimation de mon notaire et agent immobilier
pour a résidence principale MV de l’ordre de 100K si je devais la vendre )

Range19 · #34

Merci Klaus, j’avais lu cela en son temps… en fait, je ne suis pas embrumé mais enfumé par les théories fumeuses…

Nous avons une chance dingue qu’autant de cerveaux probablement estampillés par les plus belles fabriques du pays se penchent sur les mille et une façons de racler les fonds de tiroirs tout en se donnant l’air digne et égalitaire.

N’oublions pas au passage que le propriétaire de sa RP a acquitté des frais notariés, éventuellement une grosse part de TVA, que ses dépenses d’entretien entraînent aussi une TVA etc etc et que, pour beaucoup, le bien est financé grâce à un revenu lui même déjà taxé.

Range19 · #35

Bonjour Coyote,
Nos réflexions concomitantes se rencontrent

Klaus · #36

coyote a écrit :
Excusez moi, mais ce que vous citez ne concerne que la résidence principale.
En aucun cas la résidence secondaire, ou l’investissement immobilier.

Faux
La moindre taxation des plus-value immobilière concerne également les investissement locatifs.
Taux 19% contre taux marginal de l’IR pour les plus-value d’action
De plus, après 22 ans, il y a exonération d’impôt sur la plus-value, les plus-values actions ne sont jamais totalement exonérées.

coyote a écrit :
D’autre part pensez vous sérieusement, que si les trois points que vous mentionniez soit corrigez on continuerait a investir dans l’immobilier en résidence principale?

C’est justement le but, faire passer l’envie d’acheter du parpaing.

coyote a écrit :
Vous semblez oubliez quelques menues charges supplémentaire qu’un locataire n’a pas à contenir
b) La taxe foncière

Faux je cite la taxe foncière, et je dis qu’elle est trop faible.

J’ai également oublié de mentionner la non déductibilité des intérêts de crédits lombards alors que les intérêts de prêt immobilier sont déductibles des loyers perçus.

coyote a écrit :
De plus il y a un impot sur la plus value… jamais une restitution sur la moins value

Je ne connaissais pas merci. Effectivement ce n’est pas normal.

coyote · #37

Klaus,

Sauf erreur de ma part, je n’ai pas trouvé votre présentation, cela aide à avoir une idée de votre "facon de penser"

Je persiste à dire que les 3 élèments que vous avez mentionné ne s’appliquent qu’à la résidence principale.
à savoir : Je reprends vos mots
- très faible imposition du loyer qu’un propriétaire de sa résidence principale se verse à soi même (via la taxe foncière).
- abattement de 30% à l’ISF sur la résidence principale
- impôts sur les plus-value beaucoup plus faible que pour les actions/obligations aussi bien pour la résidence principale que pour les investissements.

Et je crois que vous n’avez pas bien lu l’ensemble de mon article.
Je pense qu’effectivement, l’immobilier n’est pas suffisamment taxé, la preuve, tout le monde se rue dessus en ce moment. Il serait bien d’en rajouter une petite couche. C’est d’ailleurs un des sujets
majeurs de reflexion d’un groupe de travail mis en place au niveau d’une CUM très proche.
Leur idées sont assez simples.
- Transferer la majeur partie de la taxe d’habitation sur la taxe foncière
- Limiter les APLs a un seuil max ( de 500 à 1000€ ) par mois pour tout propriètaire privé,
Plus d’APL pour les biens possédés par une personne morale, autre qu’un organisme HLM.
- Interets d’achat plus déductibles pour l’investissement locatif.
- Plus de crédit d’impots sur tous travaux de résidence principale si il n’y a pas un investissement
équivalent sur un bien locatif.
- Et bien entendu, le loyer virtuel sur la résidence principale ( cher à Mme Berger )
L’idée est bien sur de générer de nouvelles rentrées de fonds pour financer les nouveaux projets

Et vous croyez sincérement que si je n’investis pas dans ma résidence principale, le parpaing ne sera pas acheter. Ce parpaing ne sera pas acheter si je vis a l’etranger, sinon il me fera de toute facon un toit donc un parpaing.

Je suis content de savoir que la taxe foncière n’est pas assez élévée, 0,5% tous les ans ce n’est pas assez, 5% serait bien !

En tout cas vous pouvez féliciter les gens qui nous dirigent, car j’ai stoppé tout aménagement de
ma résidence principale qui pourrait impacter son confort.
Je comptais aménager un grenier et éventuellement une piscine. La taxe foncière pas assez chère m’en dissuade totalement.
( 800 € pour un salle de home cinéma dans le grenier et une piscine… faut pas pousser mémé dans les orties, d’ailleurs l’abri de jardin de 6m^2 de mon voisin va sauter cette année car il lui coute la bagatelle de 150€ de taxe foncière annuelle ).

A la fin vous pouvez taxer tout ce que vous voulez, il me restera un choix, celui de ne plus jouer
C’est pour cette raison que je n’investirai plus en france en direct dans l’immobilier
et que je vous souhaite d’investir beaucoup si ce n’est pas assez taxé, profitez en c’est le moment

Klaus · #38

coyote a écrit :
Klaus,

Je persiste à dire que les 3 élèments que vous avez mentionné ne s’appliquent qu’à la résidence principale.
à savoir : Je reprends vos mots
- impôts sur les plus-value beaucoup plus faible que pour les actions/obligations aussi bien pour la résidence principale que pour les investissements.

Pourriez-vous dans ce cas préciser ce point?

Range19 · #39

Klaus a écrit :
C’est justement le but, faire passer l’envie d’acheter du parpaing.

Il ne faut pas chercher une quelconque intelligence (ou imbécilité) raisonnée la dedans : l’idée principale est de récupérer des fonds dans un contexte de sauve qui peut…

ZX-6R · #40

schnoufler a écrit :
mais seul ces derniers pourront se permettre (voir mon précédent topic) de monter une structure élaborée permettant de ne pas payer "trop" d’impôts sur une longue durée et de manière stable

Vous sous entendez que les grosses boites défiscalisent donc "une fois pour toutes".

Je pense au contraire que des armées d’avocats fiscalistes bossent tous les jours pour "optimiser" la fiscalité de leurs clients. Comme au niveau N+1, N+2, N+3, à chaque niveau celui qui bosse le plus a plus de chance de s’en sortir que les autres.

schnoufler · #41

Oui elles peuvent défiscaliser "en continue" / sur une longue période et pas seulement sur quelques années mais c’est effectivement un travail…de fiscalistes. Par exemple, au Luxembourg, les profils type "fiscaliste" sont très recherchés…on se demande bien pourquoi :-)

schnoufler · #42

coyote a écrit :
Klaus,

Sauf erreur de ma part, je n’ai pas trouvé votre présentation, cela aide à avoir une idée de votre "facon de penser"

Je persiste à dire que les 3 élèments que vous avez mentionné ne s’appliquent qu’à la résidence principale.
à savoir : Je reprends vos mots
- très faible imposition du loyer qu’un propriétaire de sa résidence principale se verse à soi même (via la taxe foncière).
- abattement de 30% à l’ISF sur la résidence principale
- impôts sur les plus-value beaucoup plus faible que pour les actions/obligations aussi bien pour la résidence principale que pour les investissements.

Et je crois que vous n’avez pas bien lu l’ensemble de mon article.
Je pense qu’effectivement, l’immobilier n’est pas suffisamment taxé, la preuve, tout le monde se rue dessus en ce moment. Il serait bien d’en rajouter une petite couche. C’est d’ailleurs un des sujets
majeurs de reflexion d’un groupe de travail mis en place au niveau d’une CUM très proche.
Leur idées sont assez simples.
- Transferer la majeur partie de la taxe d’habitation sur la taxe foncière
- Limiter les APLs a un seuil max ( de 500 à 1000€ ) par mois pour tout propriètaire privé,
Plus d’APL pour les biens possédés par une personne morale, autre qu’un organisme HLM.
- Interets d’achat plus déductibles pour l’investissement locatif.
- Plus de crédit d’impots sur tous travaux de résidence principale si il n’y a pas un investissement
équivalent sur un bien locatif.
- Et bien entendu, le loyer virtuel sur la résidence principale ( cher à Mme Berger )
L’idée est bien sur de générer de nouvelles rentrées de fonds pour financer les nouveaux projets

Et vous croyez sincérement que si je n’investis pas dans ma résidence principale, le parpaing ne sera pas acheter. Ce parpaing ne sera pas acheter si je vis a l’etranger, sinon il me fera de toute facon un toit donc un parpaing.

Je suis content de savoir que la taxe foncière n’est pas assez élévée, 0,5% tous les ans ce n’est pas assez, 5% serait bien !

En tout cas vous pouvez féliciter les gens qui nous dirigent, car j’ai stoppé tout aménagement de
ma résidence principale qui pourrait impacter son confort.
Je comptais aménager un grenier et éventuellement une piscine. La taxe foncière pas assez chère m’en dissuade totalement.
( 800 € pour un salle de home cinéma dans le grenier et une piscine… faut pas pousser mémé dans les orties, d’ailleurs l’abri de jardin de 6m^2 de mon voisin va sauter cette année car il lui coute la bagatelle de 150€ de taxe foncière annuelle ).

A la fin vous pouvez taxer tout ce que vous voulez, il me restera un choix, celui de ne plus jouer
C’est pour cette raison que je n’investirai plus en france en direct dans l’immobilier
et que je vous souhaite d’investir beaucoup si ce n’est pas assez taxé, profitez en c’est le moment

En tout cas les mesures que vous évoquez pour pénaliser encore d’avantage l’investissement immobilier font peur…pour ma part si ce que vous évoquez est fait ce sera simple. Je revends tout et investit différemment (éventuellement) mais surtout…hors de France !

D’ailleurs il serait intéressant d’évoquez des stratégies d’investissement hors de France type LMNP etc. afin de diversifier ses investissements dans la pierre physique (et non papier) et d’éviter le risque "pays" (instabilité fiscale, endettement pays etc.)

Philippe30 · #43

Je ne commenterais pas la haine du parpaing.

Des mesures restrictives n’ont jamais permis d’investir et doivent être réfléchi à long terme , il semblerait que la loi Alur soit revue actuellement car le bouchon a été poussé un peu loin et les effets induits sont un marasme immobilier malgré des taux très bas d’emprunts.

Une dérive fiscale entrainerait une destruction de valeur par "la mise en jachères" des biens immobiliers dont une grande partie est la propriété des banques via des emprunts.
Cette situation ne serait pas sans rappeler les subprimes aux USA ou les immeubles en perdition en Espagne.

Sur les questions de défiscalisation des grandes entreprises évoquées, l’arsenal juridique existe et il serait bon de l’appliquer.
Les as de la défiscalisation ne peuvent œuvrer qu’avec le laxisme et l’accord des politiques , est-ce qu’une volonté forte de contrer ces fuites d’impôts existe au niveau Européen ?

Que des sociétés comme google , total , amazon, mac do etc ….ne payent rien comme impôts en France par des montages de filiales dans différents pays off shore , avec des filiales qui facturent plein grassement des brevets détenus dans ces pays sans fiscalité permet des remontées de dividendes et des charges contribuant à des résultats négatifs dans les pays à forte fiscalité.

Cela signifie que l’impôt est éludé dans le pays principal de facturation , cela signifie que l’argent du pays est détourné vers des paradis fiscaux , on parle de fuite de capitaux de particulier mais à combien chiffrer cette fuite vers le Luxembourg , l’Irlande , le Liechtenstein , la Suisse et aussi la Belgique pour rester simplement en Europe.

Certains partisans de la fiscalité destructive envers l’immobilier n’ont pas conscience de la destruction de richesses que peuvent induire des mesures coercitives trop fortes.

Il existe en France de nombreux biens non occupés et non entretenus depuis des dizaines d’années , certains les rachète pour les rénover et les mettre en location cela permet à ceux qui n’ont pas la possibilité d’acheter dans un premier temps de se loger.
D’autres achètent un bien pour le rénover et soit le revendre ou y habiter.

Dans un pays ou la dette augmente fortement par le jeu des intérêts, est-ce que la surtaxation , la vente des biens public , la destruction des services sociaux au profit du privé sera une réponse à moyen terme ?
Quand je lis que l’armée pourrais vendre des véhicules pour récupérer de l’argent et pour les louer ensuite , j’imagine une situation où celle ci n’ayant pas payer sa location ne pourra pas utiliser tel matériel.

Les investisseurs privés prennent le relais face au HLM pour le logement, nous parlons d’investisseurs gérant de très petits montants face à des entreprises géantes qui brassent des milliards de C.A.

Avant de s’autotaxer par démagogie ou irréalisme , il faut que l’exemple vienne de décisions fortes des politiques aussi bien pour appliquer ou renforcer les mesures envers les entreprises , revoir les avantages exorbitants des politiques.

Bien entendu cet angélisme de ma part ne sera pas suivi d’effet , l’histoire a montré que les collusions politique et entreprise ont toujours bénéficié aux deux au mépris de la plupart.

Philippe

Trahcoh · #44

L’évolution du budget de l’état et des collectivités, avec la croissance régulière du poste de remboursement des dettes, rend l’évolution des impôts et des taxes inexorable, sauf à racheter les dettes par l’émission massive d’euros.

Les impôts en France sont assez similaires à ceux des pays développés. Après le travail réalisé sur la diminution des niches fiscales en France (il en reste encore, tous mes voeux 2015 aux titulaires d’assurance vie), il me semble évident que le niveau des taxes va augmenter.

Les gouvernements et Bercy sont constitués de personnes au moins aussi brillantes que les as de la défiscalisation. Si il est possible d’échapper à l’impôt (optimisation, expatriation), impossible d’échapper aux taxes locales. Les propriétaires vont être mis à contribution.

Je ne serai pas étonné de voir augmenter de 30 à 50% sur plusieurs années CSG, RDS, TVA et taxe foncière.

Pour rappel, si Total ne paie pas d’IS en France grace à l’optimisation, les taxes sur les dividendes issus des bénéfices du groupe sont bien réelles, ainsi que TIPP, TVA, contribution économique territoriale, taxe sur les véhicules de société, taxe sur les salaires, taxe sur les cachets d’aspirine, sur ta vodka et sur ton gin…

Je pense que dénoncer ces salauds du CAC 40 pour espérer échapper aux contributions est illusoire. Tout comme les salauds de proprio, tous le monde va payer.

Pour l’anecdote, la taxe foncière est annoncée à +25 % par Martine Aubry à Lille (oui, elle avait oublié d’en parler pendant les élections).

La question que je me pose est: payer plus oui, mais pour quels services? Des RMIstes vont ils venir faire mon repassage?

Tenez j’en crée une autre pour 2015, taxe sur les comptes courant. Je pense que j’aurais ma place à Bercy.

Pour revenir au sujet, j’espère que les investisseurs locatifs à crédit ont calculé un peu large leurs cash flow.

rocambole · #45

roudoudou a écrit :
ZX-6R a écrit :
L’état ne profite pas des ignorants. Il y a une règle générale qui s’applique à tout le monde.

Ceux qui font des efforts de réflexion peuvent trouver des manières d’optimiser (exemple, louer meublé).

Je ne vois rien de choquant là dedans.
Tout à fait d’accord avec vous, mais le régime dont bénéficie le meublé peut sauter du jour au lendemain, je me demande si l’impact ne serait pas très négatif sur la valeur des petites surfaces. Après je suis d’accord que cela ne doit pas être, à lui seul, un argument pour ne pas investir, sinon on ne fait jamais rien.

Hello,

Je m’auto cite mais quels sont a votre avis les risques que cette mesure soit supprimée (particulièrement l’amortissement du bien) maintenant qu’ il a été révèle que des députés travaillaient dessus et avaient conclu que c’était une piste d’économies pour l’état.

Source : APL, prime pour travaux, LMNP, HLM : un vaste plan d’économies proposé au gouvernement

Cdt

ZeBonder · #46

Il faut comprendre les politiques, c’est beaucoup plus simple d’augmenter la CSG, la CRDS ( Rocard parlait à l’époque de taxes temporaires ) ou la taxe foncière, que d’aller chercher les milliards chez Amazon, Google ou Facebook.

Google a eu plusieurs contrôles fiscaux, redressé plusieurs fois depuis des années mais n’a toujours pas payé un centime, il a une horde d’avocats, fiscalistes, lobbyistes qui font qu’ils ne paieront jamais ou peanuts.
Pareil pour Amazon, ils ont des montages fiscaux que la France essaye de contester depuis des années mais en même temps ils raflent les millions des régions pour créer des centres logistiques.

Pour le "petit" contribuable, ce n’est pas très compliqué, on augmente la CSG, la CRDS ou tout autre impôt et s’il ne paye pas : lettre recommandée puis avis tiers détendeur et un huissier pour saisie de la voiture, des meubles … si nécessaire.

placementapapa31 · #47

L’expression "vache à lait" me fait penser à la "matrice BCG" des manuels : stars-vaches à lait-dilemmes-poids morts, et à la rotation dynamique des cash flow (ie des sources de cash flow)

Dernière modification par placementapapa31 (09/02/2015 18h01)

coyote · #48

Klaus a écrit :
coyote a écrit :
Klaus,

Je persiste à dire que les 3 élèments que vous avez mentionné ne s’appliquent qu’à la résidence principale.
à savoir : Je reprends vos mots
- impôts sur les plus-value beaucoup plus faible que pour les actions/obligations aussi bien pour la résidence principale que pour les investissements.
Pourriez-vous dans ce cas préciser ce point?

Je viens répondre a mes "inepties"… je n’avais pas encore vu votre -1 ( il fallait bien un commencement..:-) ) 4 mois après mon commentaire.

Dans le cas d’un investissement locatif, l’impot sur les plus value est très faibles si on atteint une grande durée de détention > 20 ou 25 ans cependant

mais si vous avez fait de l’investissement locatif, rénovation avec votre huile de coude.
( non faites par un artisan et que vous revendez au bout de 10ans ( si ma mémoire est bonne, la durée moyenne de détention d’un bien autre que la RP est de l’ordre de 13 ou 14 ans, et pour la RP entre 7 et 8 ans ),
l’integralité de la plus value ( moins un savant calcul de l’impot ) est sousmis à l’IR. ( nous ne pouvez déduire aucun frais notamment de rénovation)

Contrairement aux abattements de plus value pour la durée de détentions des actions. ( pas vrai pour les obligations )

GoodbyLenine · #49

Vous faites une erreur en écrivant que "l’integralité de la plus value (moins un savant calcul de l’impot) est sousmis à l’IR. ( nous ne pouvez déduire aucun frais notamment de rénovation)".

Ce n’est nullement soumis à l’IR.

C’est soumis à un impôt forfaitaire de 19%, et au prélèvements sociaux de 15.5%.
Le notaire le prélève sur le prix de vente, et ça ne figurera nulle part dans votre déclaration d’IR.

Effectivement, vous ne pouvez pas déduire un montant représentant vos heures de travail (ni les fournitures utilisées), sauf si vous les avez déclarées comme un vrai travail (en acquittant les cotisations et impôts associés). Il faut bien que la valeur créée ainsi passe sous les fourches caudines du fisc…

coyote · #50

Merci GBL pour la précision,

J’avais regardé il y a bien longtemps et j’avais retenu l’IR.
Cependant cela fait un total de 34,5% d’impot sur la plus value
soit beaucoup plus que l’IR des plus values d’actions si l’on est sur une tranche a 14%

Merci pour la précision

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2 #27 17/01/2015 07h07

Klaus a écrit :

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[+1 / -1] #37 17/01/2015 18h48

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schnoufler a écrit :

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1 #48 28/04/2015 14h08

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