SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Pour ma part en lisant ce thread je me suis placé sur Fonciere des regions en achetant une dizaine (je sais c’est peu) pour pouvoir profiter des dividendes sur le long terme dans mon PEA si je dis une bétise vous pouvez me le faire savoir

Pour être franc, je n’ai jamais compris la volatilité des foncières.

En théorie, les tensions bancaires sont pénalisantes, car les foncières se financent essentiellement auprès des banques. De fait, les foncières les + endettées et/ou avec des échéances de refinancement proche sont sensibles à l’actualité bancaire.

Mais ça n’explique pas pourquoi des foncières non endettées comme Mercialys subissent aussi ce type de variation.

@Jmaugendre
L’avenir n’est pas écrit, mais je pense qu’on ne fait guère d’erreurs en achetant une grosse foncière comme FdR avec + de 30% de décote.

Je ne suis en rien un expert en foncières. Cependant, je voudrais proposer ce qui suit, pour discussion avec les membres du forum.

Considérons que :    Foncière = un parc immobilier + des emprunts + activité de promoteur
                                (certaines foncières n’ont d’ailleurs pas ces 3 composantes).

La valeur du parc immobilier, et les revenus qui en sont attendus, varie en fonction du marché de l’immobilier, ainsi que de l’activité des entreprises susceptibles de louer ce parc. Ainsi, si le PIB est en berne, les entreprises vont renégocier les loyers à la baisse, et il y aura plus de vacances.

Les emprunt peuvent être à taux variable, d’où une sensibilité aux taux. Ils n’ont souvent pas vocation à être remboursé, et seront plus ou moins facile (avec risque de devoir brader des actifs parfois) et cher (selon les taux que les banques pratiquent) à refinancer.

L’activité de promoteur (construction, réhabilitation, etc.) est très cyclique.

La valeur d’une foncière dépend largement de ses actifs (sa "valeur à la casse", ANR ?), du flux de bénéfices qu’elle devrait pouvoir générer (qui dépend de ses recettes et charges, y compris financières) dans le futur, et du rendement exigé par les investisseurs.

Le marché devrait théoriquement faire varier la valeur d’une foncière en tenant compte de ces éléments, ainsi que de la "chereté du marché" (de la possibilité d’employer des fonds pour faire d’autres investissements avec un risque comparable)…. Ainsi, une anticipation d’une récession et de banques en difficulté, devrait impacter la valorisation des foncières à plusieurs niveaux.

J’ignore s’il est facile d’élaborer un modèle (excell) raisonnablement simple pour évaluer les foncières de cette manière.

GoodbyLenine a écrit :

Considérons que :    Foncière = un parc immobilier + des emprunts + activité de promoteur
                                (certaines foncières n’ont d’ailleurs pas ces 3 composantes).

La valeur du parc immobilier, et les revenus qui en sont attendus, varie en fonction du marché de l’immobilier, ainsi que de l’activité des entreprises susceptibles de louer ce parc. Ainsi, si le PIB est en berne, les entreprises vont renégocier les loyers à la baisse, et il y aura plus de vacances..

Certes mais ces éléments sont en partie dans l’ANR :
- L’ANR triple net tient compte des dettes en valeur de marché
- Le taux de capitalisation des immeubles (qui est utilisé pour estimer la valeur des biens) tient compte des loyers.

Après nous sommes d’accord l’ANR publié est une mesure du passée et le cours de bourse traduit l’anticipation future de l’ANR.

Mais on a du mal à imaginer des anticipations aussi volatiles que les cours de bourse, alors que l’historique montre que d’un semestre sur l’autre, les variations d’ANR sont relativement faibles, sauf période de bulle (2007).

Ici même sur la plus solide des foncières on voit la volatilité par rapport à l’ANR publié (courbe verte).

Source : EPRA

Idem, rien acheté, et je ne vois pas pourquoi j’achèterai quoi que ce soit pendant que ça baisse. Quand bien même les valos sont fortes intéressantes, pourquoi acheter en pleine chute?

Peut-être que c’est sa structure d’actionnariat, avec des actionnaires Espagnols.

EDIT :
Voir ce rapport : Gecina, analyse par Edge Cap

InvestisseurHeureux a écrit :

@Jmaugendre
L’avenir n’est pas écrit, mais je pense qu’on ne fait guère d’erreurs en achetant une grosse foncière comme FdR avec + de 30% de décote.

On notera que les Assurances du Crédit Mutuel on acheté pour 5 M€ de titre Foncières des Régions entre 47 et 48 € :
Achats actions dirigeants 2011 (source AMF) (3/4)

Job a écrit :

Je rebondis sur le dernier post du portefeuille immobilier de Rodolphe nous confirmant qu’il a vendu UNIBAIL car rendement en baisse.

Je n’ai pas dit que le rendement allait baisser, je l’ai vendu car le rendement à mon gout trop faible ne valait plus le coût au vu de la nouvelle donne fiscale (suppression des 40%).

Fonciere des régions et Tour Eiffel commencent à glisser dangereusement.

Il faut s’attendre à de nouveaux plus bas dans le compartiment des SIIC avant la fin de l’année.

La patience est toujours au programme !

Je commence à être tenté d’acheter FDR, FMU, EIFF,…mais je me dis qu’on est peut-être pas au plus bas.  Mais quel critère prendre pour se fixer un point d’entrée ? Je suis conscient qu’on achète jamais au plus bas.
En bref je suis preneur de vos avis sur les niveaux à attendre avant de passer à l’achat.

En tant que novice et amateur, je laisserais le soin aux autres intervenants très compétents du forum pour répondre mieux que moi.

Cela dit, peut-être faire comme ce que je viens d’écrire sur le sujet de EIFF : je n’achète pas tant qu’elle ne finit pas dans le vert.
Autrement dit, tant que les marchés seront moroses et qu’aucune annonce choc ne sera faite par le FMI/BCE/FESF/Allemagne/etc… (rayer la mention inutile !)

Au milieu de toute ces baisses, je ne comprends pas le cours AFFINE aujourd’hui, la seule SIIC qui monte (sans parler des mastodontes style Unibail), elle finit à +1.64%, mais au cours de la journée elle est montée à +4% alors que d’autres faisaient plutôt -3 ou -4.

J’ai rien compris !

Qui vend ? Bonne question.

Je dirais ceux qui doivent vendre parce qu’ils ont besoin de leurs sous maintenant (pas de chance pour eux !), et je penche aussi pour de nombreuses ventes faites "dans la panique", la peur de perdre encore plus, et surtout l’effet moutonnier, "tout le monde vend donc je vend", "tout le monde achète donc j’achète".

Je veux bien que les marchés anticipent un peu le futur, mais je pense que pour une grosse part, les cours de bourse ne sont que le reflet des instincts humains, et sont irrationnels.

Et encore, doit y avoir aussi une grosse part des transactions faites par des ordinateurs pré-programmés, ce que je déteste le plus (devrait être interdit, ce truc-là). Mais le "petit marché" des SIIC n’y est-il peut-être pas assujetti…

Romain a écrit :

Bref un peu de foncière mais pas trop dans le portefeuille pour ma part je trouve ça trop volatile

Et oui !

Et pourtant ça n’était pas le cas auparavant. C’était vraiment décorrélé et ça se comportait comme de l’immo, mais à court terme. Là les foncières se comportent plus comme des financières que des immobilières.

Il faut voir aussi que c’est une marché très petit. Je n’ai pas de chiffres pour étayer mais je pense qu’il suffit d’une décollecte sur les OPCVM de foncières ou d’un retrait de fonds américains pour faire chuter les cours.