VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

InvestisseurHeureux · #601

yamamoto a écrit :
Put differently: It is likely that ARCP’s shareholders will see a significant dividend cut next year. It goes without saying that ARCP will be very vulnerable to a sell-off as the market prepares itself for a substantially lower dividend yield from ARCP.

Amusant cette croyance que quand arrivera ce que tout le monde anticipe/sait déjà le cours va baisser…

Nous aurons un sell-off si l’AFFO n’est pas de 1$ / action après restatement ; mais par exemple de 0,8$. Car, ça pour le coup, ce serait très inattendu.

Attention à ne pas prendre pour argent comptant tous les articles de SeekingAlpha. C’est un blog géant multi-auteurs avec du bon et moins bon.

galerien · #602

Bonjour,

Dans la présentation de Juin 2014 , ARCP se comparait à WPC, NNN, O . J’ai donc cherché les AFFO/action de chacune de ces REITs.

J’ai normalisé l’AFFO entre chacune des ces Reit. Je compare l’AFFO par $ d’actions. J’appellerai le nombre à droite : le multiple.
Pour NNN, WPC, O, l’ordre de grandeur est le même dans la plage [0.054, 0.068] , pour une moyenne de 0.059 pour les 3 valeurs.

Je note qu’avec un cours de 8$, et un AFFO de 1$, le multiple serait donc de 1/8 = 0.125 ! Soit plus de deux fois le multiple moyen des trois autres REITs.

Si on suppose que le multiple d’ARCP va rejoindre le peleton, alors c’est une equations, deux inconnues : l’AFFO et le cours.
a) Si l’AFFO de ARCP reste à 1$, et si on applique le même multiple que les 3 autres, alors ARCP doit coté à 1/0.059 = 17 $ . Serieusement, ce n’est pas possible.
b)Au cours actuel de 8$, et en prenant l’AFFO moyen de 0.059, l’AFFO d’ARCP s’estimerait à 0.059*8= 0.47 $ / action.
c) Supposons 20% de baisse par rapport à l’AFFO de 1$, soit 0.8$, ARCP coterait 0.8/0.059= 13.5$. Comme avant ?!

De ce point de vue là, ARCP semble donc plûtot pas cher, même en étant sévère dans les coupes de ratio.

Il est aussi possible que je me sois trompé dans mes calculs ou dans la compréhension de ces ratios.

Les AFFO n’etant pas réellement des indicateurs comptables, il est aussi possible qu’il ne permet pas à lui seul d’évaluer une entreprise, et donc le prix de la part. Jusqu’à présent, cet indicateur a montré qu’il n’était pas fiable.

kmo · #603

Etant en déplacement je ne peux pas fournir de chiffres précis, mais pour moi la seule manière de comprendre la phrase à propos d’un dividende en ligne avec les comparables est de regarder les paramètres internes type % de distribution, par exemple dividende/AFFO des autres foncières : le management ne contrôle absolument pas les rapport div/cours ou AFFO/cours puisque le cours est fixé par le marché, je ne vois pas ce qui les amènerait à se fixer ce genre d’objectif.

Comme on a maintenant une assurance raisonnable que les cash-flows venant des locataires existent bien, et qu’une foncière ne va pas thésauriser, je ne vois pas de raison d’être plus inquiet à ce stade qu’il y a quelques jours ?

SerialTrader · #604

kmo a écrit :
Comme on a maintenant une assurance raisonnable que les cash-flows venant des locataires existent bien, et qu’une foncière ne va pas thésauriser, je ne vois pas de raison d’être plus inquiet à ce stade qu’il y a quelques jours ?

Thesauriser, non. Mais diminuer son div payout ratio pour reduire sa dette et repasser en investment grade au plus vite serait a mon avis une strategie financiere valable. L’essentiel pour regagner la confiance des marches, y compris des preteurs, demeurant tout de meme de (1) publier (enfin) les comptes, (2) nommer un nouvel etat major (CEO, non exec chairman, COO, etc.), (3) que celui la definisse la nouvelle strategie d’ARCP et s’y tienne, avec qualite d’execution.
S.T.

Dernière modification par SerialTrader (28/12/2014 05h54)

Stibbons · #605

Pas de réaction particulière du marché, suite à l’avalanche de mauvaises nouvelles ce week end de mauvais articles sur seekingalpha… Tout serait-il "pricé" dans les cours actuels?

Pour moi je reste confiant sur la valeur.

platypus · #606

+6,25% après clôture
American Realty surges as activist discloses stake

ARCP a écrit :
Keith Meister’s Corvex Management discloses a stake of nearly 65M shares, or 7.1% of troubled American Realty Capital (NASDAQ:ARCP).
"It is clear to the Reporting Persons that this is a time of transition and a unique opportunity for a ‘new start’ for the company and its shareholders," says Corvex in the 13D, also disclosing it’s had discussions with ARCP management.
Corvex most recently was behind the overthrow of the board and management at Commonwealth REIT (now renamed Equity Commonwealth).
Shares +6.1% after hours, following a 2.2% gain in the regular session.
"The ARCP Board of Directors is pleased that Corvex shares its belief that ARCP is an attractive investment," says the company, commenting on the Corvex filing.

Stibbons · #607

On sait maintenant qui a fait le ménage dans les executives d ARCP. Plutôt une bonne nouvelle effectivement.

InvestisseurHeureux · #608

Enfin un activiste au capital !

Et qui a l’habitude des foncières cotées, puisqu’il est déjà présent sur Crown Castle International et CommonWealth REIT.

Stibbons a écrit :
On sait maintenant qui a fait le ménage dans les executives d ARCP.

Oui, déjà pour CommonWealth REIT, ils ont fait virer le board.

La réponse d’ARCP :

ARCP a écrit :
The ARCP Board of Directors is pleased that Corvex shares its belief that ARCP is an attractive investment. ARCP has had constructive conversations with Corvex and appreciates its support of the actions the Board has taken to date. The Board will continue to prioritize transparency and an open dialogue with all stockholders, as well as the best path forward for the Company and its employees, as it seeks to stabilize and strengthen ARCP.

On notera que dans son descriptif, ARCP n’indique plus manager 40 $Md d’actifs (chiffre que je jugeais fantaisiste et décrédibilisant) :

ARCP a écrit :
ARCP is a leading, self-managed commercial real estate investment trust ("REIT") focused on investing in single tenant freestanding commercial properties subject to net leases with high credit quality tenants. ARCP acquires and manages assets on behalf of the Cole Capital® non-traded REITs.

Le processus d’assainissement d’ARCP suit maintenant un ordre "classique". On attend plus que le T3-2014.

InvestisseurHeureux · #609

Lavande63, 15/12 a écrit :
roudoudou a écrit :
C’est une bonne nouvelle mais sans vouloir spéculer il a du se produire un truc dans les comptes pour que Kay soit (aussi) débarqué non ?
Je viens de me couper un bras , ça fait mal mais je préfère être loin le jour où l’audit sera publié.

Bravo pour le timing…

Toute ressemblance avec CYS n’est que fortuite…

--

EDIT pour Lavande qui m’a mis un -1.

Je me suis permis ce message parfaitement désagréable et déplacé ; en réponse au votre, qui non seulement l’était, mais en plus était factuellement inapproprié :

Lavande63 à IH le 16/12 a écrit :
Votre bon sens vous dit de vendre et votre envie de gagner de l’argent vous dit de conserver, très humain tout ça .

A bon entendeur…

GM · #610

C’est là où l’on voit la "puissance" du buy’n’hold, on reste relativement "insensible" au tumulte ambiant.

Wawawoum · #611

Je ne vois pas en quoi le message de Lavande63 était déplacé mais bon… Personnellement, je comprends parfaitement que l’on change d’avis à la lumière des développements récents. La peur est parfois bonne conseillère, et même en étant objectif et en gardant la tête froide, il faut reconnaitre que la société commence à trainer un paquet de casseroles. La comparaison avec CYS n’est pas forcément la plus juste, j’ai personnellement beaucoup plus confiance en CYS qu’en ARCP.

Le buy and hold, c’est très bien mais il ne faut tout de même pas oublier que nous avons affaire à une société qui a sciemment trafiqué ses comptes et dont le CEO et le président ont été débarqués. Garder sa
main au dessus du feu en s’exclamant "même pas mal" n’est pas forcément toujours la chose la plus sage à faire. La puissance du buy and hold est potentiellement sa faiblesse. D’ailleurs, Buffett n’a apparemment eu aucun scrupule à couper Tesco sans se soucier du "timing" ni du "buy and hold".

Lavande63 · #612

InvestisseurHeureux a écrit :
…

A la relecture "à froid" je m’aperçois que mon message était maladroit ( ma phrase visait l’investisseur lambda dont je fais parti et personne en particulier ), je vous présente mes excuses et j’en profite pour souhaiter à tous une excellente année 2015.

Dernière modification par Lavande63 (01/01/2015 09h02)

Miguel · #613

ARCP fait toujours parler d’elle ---Suite a la prise de participation par Corvex Management.
Voici un article de Achilles Research (seeking Alpha),
Jan. 5, 2015 1:07 AM ET

Update: American Realty Capital Properties - Activist Investment Not A Game Changer

La société a payé environ $71.1 million pour les 7.925 millions d’actions achetées
et $158.1 million pour les options…

Achilles Research a écrit :
…/…
Personally, I couldn’t care less about Corvex Management’s stake in ARCP. Trust, integrity, and reputation are the most important assets a company really owns, or as Warren Buffett used to phrase it: "It takes 20 years to build a reputation and five minutes to ruin it",
…/…
While the activist involvement might be some feel-good news for shareholders, the REIT has a long way ahead in order to regain the trust of investors. Better REIT choices are available in the sector for income investors seeking quality dividend income. Avoid.

InvestisseurHeureux · #614

Miguel a écrit :
ARCP fait toujours parler d’elle

Pardon Miguel, mais l’article est complètement creux et ne correspond pas à un vrai newsflow…

Peut-être devrions-nous cesser de reproduire quasi-systématiquement les articles de SA dans cette file, sous prétexte qu’ils seraient mieux que nos propres analyses, alors même que dans 99% des cas ils n’apportent absolument rien de nouveau…

crosby · #615

L’intégralité des commentaires sur SA à propos de l’article soulignent son manque d’analyse. Sachant que souvent les commentaires en question ne volent pas haut, c’est bien que vraiment c’est creux. D’ailleurs je me suis fait la réflexion que la manière dont sont rédigés les bullet points au début de l’article indique bien le total bullshit : pas de vrai liens logiques ou de fondamentaux explicatifs.
Probablement écrit par un robot.

PierreQuiroule · #616

Bonjour,
Personnellement, je viens d’enter sur le titre. Le timing n’est pas parfait, je n’avais pas le cash entre les fêtes et une conviction de toute façon trop faible.

Les raisons qui m’ont poussé à acheter ont déjà été évoquées. Pour faire court, même avec une hypothèse de AFFO (trop ?) conservatrice de 0,9$ par action, le multiple n’est que de 10x au cours actuel (9,15$). A titre de comparaison, si mes calculs sont justes, il est de 18,5x pour O, 15x pour HCP et WPC, 13x pour CSG. Seule LXP, qui paye encore sa coupe de dividende, est également à 10x.
En partant du même AFFO conservateur de 0,9$, et si ARCP ramène son payout ratio à 80% (ça me paraît dans la moyenne des "peers"), le rendement sur le cours actuel est encore de 8%.

Bref, sauf nouvelle surprise par définition imprévisible, je pense que le titre est pas mal décoté, d’où mon achat. En même temps, je n’ignore pas les nombreuses incertitudes qui pèsent sur l’avenir de la société, je n’y reviens pas, elles ont été assez débattues ici ou sur SA.

InvestisseurHeureux · #617

Quand on voit le niveau des taux longs, qui contre tout attente ne cessent de baisser, alors même que l’économie US repart, on mesure la destruction de valeur par l’ancien management d’ARCP.

La situation actuelle est simplement idyllique pour les foncières triple net bien gérées qui se refinancent pas chers, aussi bien via endettement que par une possible augmentation de capital bon marché vu les niveaux de valorisations très élevés.

Et Dieu sait qu’il n’est pas compliqué de faire de l’immobilier triple net : analyse de crédit du locataire voulant faire du sell & lease back, acheter, s’endetter à 40%, attendre.

La contre-performance boursière d’ARCP est flagrante sur ses pairs :

Heureusement, l’immobilier d’ARCP est toujours là, mais ces atermoiements pénalisent le refinancement obligataire d’ARCP sur des maturités plus longues et à des coûts moins élevés.

kiwijuice · #618

On devait pas avoir de nouvelles le 5 janvier sur ARCP?

InvestisseurHeureux · #619

namo, le 24/12 a écrit :
Le texte complet : ARCP Provides Update on Business Priorities, Lender Consent and Dividend

Plus de dividendes tant que les rapports ne sont pas (re)publiés, puis une coupe du dividende (d’un montant non précisé).

La publication du T3-2014 est reporté à mars 2015.

Ledep · #620

Bonjour,

Notre ami le gourou des REIT Brad Thomas, imagine que le but de l’arrivée de Corvex dans l’actionnariat serait de rendre la mariée plus belle afin de pouvoir la vendre.

The World’s Largest Net Lease REIT Is Ripe For A Takeover

L’heureux futur marié, comme étant le plus plausible, désigné par Brad Thomas serait Realty Income.

zorg44 · #621

Salut à tous,

J’ai remarqué que le dividende ARCP n’est plus sur bloomberg, est-il suspendu?

A+
Zorg44

yamamoto · #622

bonsoir,

Oui le dividende est suspendu.

Pour plus d’infos, il y a une file dédié à ARCP bien active sur le forum, trouvable facilement via la fonction recherche.

InvestisseurHeureux · #623

Newsflow en ligne avec les précédents :

ARCP a écrit :
American Realty and senior debt holders come to terms

The "Senior Noteholder Group" could have issued a notice of default against ARCP for failure to timely deliver its Q3 results, but now will hold off through at least March 3.

Nous attendons tous cette date du 3 mars avec impatience.

Mes scenarii (les probabilités sont très subjectifs et relève de mon ressenti) :

Probablité de 5%, mais rêvé :
Corvex a augmenté sa position et réussi à débaucher John P. Case, le CEO de Realty Income, au profit d’ARCP. Les trimestriels ne montrent rien de particulier et au contraire, sont meilleurs que prévu. La filiale tiers Cole Capital est vendue pour 800 $M, le produit de la vente est utilisé pour racheter des titres. La guidance d’ARCP pour l’AFFO 2015 est de $1,10 / action. Le dividende revient inchangé à 1$ / action. ARCP prend +30% en une séance et 10% la séance suivante.

Probablité de 10%, un bon scénario également :
Corvex est toujours au capital. Les trimestriels ne montrent rien de particulier. ARCP est vendu à la découpe, son immobilier racheté par des fonds privés ou des foncières pairs. Le cours est suspendu et quand la cotation reprend, ARCP fait +25%.

Probablité de 65%, mon scénario attendu :
Corvex est toujours au capital. ARCP a un nouveau CEO, avec de l’expérience dans le milieu de l’immobilier triple net, mais non issu d’une foncière existante. Cole Capital gagne toujours de l’argent, mais moins compte tenu des évènements passés. Les trimestriels ne montrent rien de particulier. La guidance d’ARCP pour l’AFFO 2015 est de $1 / action. Le dividende revient à 0,8$ / action. ARCP prend +5% en une séance.

Probablité de 10%, deadline non respectée :
La deadline pour la remise des résultats n’est pas respectée. Les investisseurs obligataires renégocient les termes, mais patientent encore. ARCP perd 5% en une séance.

Probablité de 5%, deadline non respectée :
La deadline pour la remise des résultats n’est pas respectée. Les investisseurs obligataires perdent patience. ARCP perd 15% en une séance.

Probabilité de 5%, scénario horrible :
Corvex est sorti en urgence du capital. Les trimestriels font état d’une erreur comptable plus grave que prévue. Cole Capital ne gagne plus rien et ne vaut pas grand-chose. La guidance d’ARCP pour l’AFFO 2015 est de $0,7 / action. Le dividende est toujours suspendu, ARCP doit faire une augmentation de capital. ARCP perd 30% en une séance et encore 10% la suivante.

Ledep · #624

Bonjour,

Brad Thomas s’essaye à une évaluation de la NAV d’ARCP et place la barre à 8.48$.

What Is The World’s Largest Net Lease REIT Worth?

Sa méthode, selon moi, s’appuie trop sur un cumul de suppositions et d’estimations (tel qu’il le dit, il ne peut pas faire mieux sans plus de données fiables et à jour). Pour ma part je n’ai pas la capacité à faire ce type de calcul mais cela me semble assez éloigné des nombreuses valorisations vues.

namo · #625

Corvex Management Writes Open Letter to the Board of ARCP and to Candidates for Chairman and Chief Executive Officer

Corvex, le fonds qui était entré à hauteur de 7% dans le capital d’ARCP, s’est vu refuser la participation au CA. Ils ont donc publié une critique du CA actuel et des recommandations pour l’avenir.

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yamamoto a écrit :

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kmo a écrit :

1 #606 30/12/2014 01h40

ARCP a écrit :

Stibbons a écrit :

ARCP a écrit :

ARCP a écrit :

2 #609 30/12/2014 17h01

Lavande63, 15/12 a écrit :

roudoudou a écrit :

Lavande63 à IH le 16/12 a écrit :

4 #611 31/12/2014 22h11

2 #612 01/01/2015 08h32

InvestisseurHeureux a écrit :

Achilles Research a écrit :

Miguel a écrit :

1 #617 06/01/2015 16h14

namo, le 24/12 a écrit :

ARCP a écrit :

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