Achat d'une SCI à l'IS avec un prêt en cours ?

Bonjour,

Avant de vous intéresser au financement, vous savez que vous serez responsable du passé de la société ? Avez vous négocié une garantie ? Avec un séquestre ?

D’un point de vue comptable, de combien d’années limmeuble est il déjà amorti ? Quel est la valeur nette comptable de la société ?

D’une maniére generale, avez vous pu consulter les comptes et les avez vous audité ?

Il est rare d’acheter des parts de SCI, encore plus à lIS, sauf à négocier une décote sur la valeur vénale

BaV

Le financement est à voir avec votre (vos) banque(s), mais c’est une opération atypique, et ce sera donc bien plus difficile (=beaucoup de banquiers ne regarderont même pas le dossier) à financer qu’une opération "standard".

Comme une partie du bien doit déjà avoir été amortie en comptabilité, il serait logique de payer les parts de la SCI bien moins que 400 k€, car, si l’actuel propriétaire devait vendre l’immeuble pour 600k€, tout rembourser et liquider la SCI, il récupèrerait bien moins que ce qu’il récupérera de vos 400k€ (moins son impôt sur les plus-values), et ce sera pareil pour vous lorsque vous voudrez revendre…

Vous avez aussi le risque que la SCI IS ait pris certains engagements que vous ignorez au moment de la vendre, que le vendeur soit de bonne foi (imaginez qu’il ait fait des erreurs dans les déclarations fiscales de la SCI, et que le fisc redresse la SCI…) ou pas (imaginez qu’il y ait une hypothèque sur l’immeuble, ou que la SCI ait signé un contrat, et qu’il "oublie" de vous en parler). Donc il faudrait envisager une "garanti de passif" (= une partie du prix de vente reste séquestré pendant quelques temps/années) ou quelque chose de similaire, et faire vous-même pas mal de contrôle (ceux qu’un notaire ne fera pas pour vous, sur l’immeuble par exemple, en cas de vente de l’immeuble).

A mon avis, je ne sais même pas si vous trouverz une banque qui accepte de vous prêter de l’argent pour acheter les parts de cette SCI IS. Cette solution est en votre défaveur.
L’intérêt du vendeur est De ne pas payer l’impôt sur l’amortissement du bien que le vendeur a droit lors qu’il est en imposition société et c’est vous qui paiera à sa place quand sera votre tour lorsque vous revendez le bien. alors vous devez négociez le prix et n’accepte pas la proposition de 400 Ke si vous arrivez à trouver une banque qui accepte de financier cette solution.

Il y a visiblement un passif de 200ke

Pour une SCI IS , l’intérêt du vendeur n’est pas de vendre les murs du fait de la plus value professionnelle mais bien entendu de vendre les parts sociales.

La vente des parts sociales suite à la création de la SCI il y a 3 ans laisse penser à une revente forcée ou en vue de faire une culbute.

La valeur du bien estimée à 600 K€ avec un passif d’emprunt de 200 K€ laisse penser à un apport important lors de l’achat suivi d’une plus value.

Est-ce que l’immeuble a été acheté 600 K€ en 2011 , j’en doute.
Est-ce que l’immeuble a bénéficié de travaux importants qui ont augmenté sa valeur ?
Combien d’amortissement en cours ?
Pourquoi une revente si rapide ?
Quel est le contenu des status de la SCI , notamment sur les conditions de vente des parts sociales ?
Combien d’associés existants dans la SCI ?
Quel est le capital social de la SCI ?

Il faut voir les bilans comptables complets depuis la création, les montants dans les comptes courants associés , les revenus locatifs , les travaux , les amortissements , les emprunts.

Cette analyse doit être faite par un comptable  doit vous donnera son avis sur cette SCI.

Si vous ne connaissez pas le fonctionnement et la comptabilité d’une SCI prenez bien le temps de vous renseigner et prenez l’avis de spécialistes.

Le vendeur souhaite vendre sous forme de parts sociales mais rien ne vous oblige à racheter ses parts sociales , vous pouvez monter votre propre SCI pour acheter cela vous éviteras de multiples questions.

A savoir que l’achat d’un bien via des parts sociales de SCI permet une décote de 20 % de leur valeur ( % à vérifier )

Philippe

Pourquoi ne faites vous pas une offre sur le bien immobilier directement (si celui ci rentre dans vos critères dinvestisserments)?

Il ne faut pas se décourager, c’est assez compliqué de trouver ce type de produit dinvestissement, il faut explorer toutes les possibilités