L'usufruitier peut-il louer à un nu-propriétaire ?

Bonsoir,

Oui dans la théorie, dans la pratique attention à ce que cela soit bien bordé pour éviter une éventuelle requalification par l’administration fiscale.

Même si ce n’est pas le thème principale, ci-joint un lien évoquant cette possibilité avec les textes officiels:
Locataire et nue-propriétaire d’un logement : puis-je le sous-louer ? | Dossier Familial

Par ailleurs, rien n’interdit à ce qu’un usufruitier consente un bail au nu propriétaire. Le loyer des locations meublées est librement fixé entre les parties.

Toutefois, il convient de préciser qu’un contrat de location qui ne pas donne pas lieu à versement d’un loyer peut être analysé en une donation déguisée.

La donation déguisée consiste en une application de la simulation. Un acte apparent, à titre onéreux, masque un acte gratuit. Pour la Cour de cassation, il y a donation déguisée dès lors que les parties ont été animées "(…) d’une volonté de simulation, révélatrice du désir de créer une apparence trompeuse" (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 7 juin 1995, décision n° 93-16.597). Les juges considèrent notamment que la modicité du prix trouve sa cause dans une intention libérale ( Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 12 octobre 1964).

En cas de litige, les juges du fond apprécient souverainement si un acte ayant les apparences d’un acte à titre onéreux constitue en réalité une donation déguisée (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 5 octobre 1960). La donation déguisée est rapportable à la succession, pour le montant de l’avantage procuré à l’enfant (article 843 du code civil).

Donc bien faire attention à avoir un loyer (ce qui semble votre souhait) mais également qu’il ne soit pas portion congrue.

Le plus simple également est de poser la question à l’administration ou à un notaire.

A l’occasion, pensez à faire votre présentation dans la rubrique dédiée, c’est toujours plus sympathique pour vos interlocuteurs.

Bonjour,

Je laisserai un membre plus compétent dans ce domaine vous répondre avec certitude sur votre dernière interrogation, mais à priori si tout est fait dans les règles de l’art concernant le démembrement puis le bail puis la juste séparation légale des prises en charge des obligations usufruitier/nu-propriétaire et bailleur/locataire, vous devriez tout avoir pour que cela soit bordé.

Bien sûr l’intermédiaire d’un notaire pour chacun de ces éléments me semble indispensable et obligatoire, tout en sachant qu’on ne connait pas les autres éléments vous concernant (parents/famille/patrimoine/situation fiscale de chacun des membres/âges/antériorité de succession…) et que cette possibilité doit s’inscrire dans une vision globale de ce que vos parents souhaitent en terme de succession car c’est bien là le cœur de votre questionnement.

Bonsoir,

J’ignore en revanche si un achat (par moi) et une transmission en nue-propriété peuvent être faits dans la foulée (ou si les frais de mutation des deux s’ajoutent).
Je souhaite aussi savoir si ce montage est bien au-dessus de tout soupçon du point de vue de la légalité avant d’aller plus loin.

Oui dans la foulée mais pas avant et en respectant les opérations de démembrement et frais liés (encore une fois un notaire vous certifiera tout cela et il y a de nombreuses consultations gratuites).

Nous ne connaissons pas les âges mais il faut tout de même poser les calculs pour voir si au bout d’un moment l’opération est valable car après un certain temps (plusieurs dizaines d’années ?) le cumul des loyers va tout même se faire sentir plutôt qu’une donation "complète". Voir même il sera peut-être plus "rentable" de tout simplement faire un prêt familial à taux 0…

L’âge du donateur serait de 65 ans, d’où une décote de 40% de la valeur du bien. L’enfant paierait certes un loyer mais ce loyer, amputé de l’imposition, grossirait le montant de la succession à venir un jour ou l’autre. Pour le donataire, l’enfant en l’occurrence, cette situation serait préférable à une dépense en loyer à un tiers donc en "pure perte".
L’appartement en question serait la résidence principale du donataire nu-propriétaire; j’ignore si, en ce qui concerne la plus-value en cas de vente ultérieure, le régime qui s’appliquerait serait l’exonération (ou si, à l’inverse, le fait qu’il ne s’agisse pas de la RP de l’usufruitier serait retenu d’où imposition comme résidence secondaire).