Logement locatif avec crédit payé : que faire ensuite ?

Si plus value alors gain pour vous …

Où est le problème , votre locataire a payé le bien et vous percevez le résultat de la vente.

L’important dans l’immobilier est de faire du cash flow positif pour gagner durant la période de remboursement , ensuite libre à vous de conserver le bien pour percevoir les loyers en intégralité après la fin du remboursement de la banque ou de le revendre.

Après 5 ans de détention , vous pouvez déduire les frais de notaire  à hauteur de 7,5 % du prix d’achat sans justificatif et 15 % du prix d’achat pour des travaux sans justificatif.

Utilisez tous les moyens pour diminuer la plus-value taxable - Achat-Vente - Le Particulier

Un notaire pourra vous conseiller gratuitement si vous n’en connaissez pas un , prenez le temps de vous trouvez la bonne personne , c’est toujours utile.

Philippe

Lorsqu’il n’y a plus de crédit on peut revendre ou… acheter autre chose en réinvestissant tout ou partie du revenu généré par le bien dont les emprunts sont soldés.

Cela dépend de la situation de chacun, pour ma part j’atteins un stade où il est intéressant de prendre la plus value et de voir venir.

Selon moi il n’y a pas de distinction à faire entre un investissement récent ou ancien : l’important est de vérifier régulièrement que votre capital et vos liquidités sont optimalement placés compte tenu de votre fiscalité et de vos projets personnels.

Posez les calculs dans un simulateur (le fait que le bien soit intégralement payé revient à dire que votre apport est de 100% sans frais d’achat), s’il est bien conçu il prendra en compte le coût d’opportunité d’avoir votre capital immobilisé plutôt que placé, par exemple sur une bonne assurance-vie en ligne à 2,5% net.

Le poids de la fiscalité fera surement que le cash-flow et l’enrichissement sont bien moins bons que ce que vous obtiendrez en plaçant le produit de la vente et en réinvestissant dans un nouveau bien à crédit.

Mais tout dépend de votre projet personnel, si vous détenez le bien depuis si longtemps c’est probablement que l’investissement vous a satisfait (gestion aisée, vacance faible, copro saine…) et vous pourriez tout autant vous contenter d’un rendement plus faible en contrepartie de votre tranquillité d’esprit.

Bonsoir Range19,

Et pourtant c’est énormément pratiqué.
Mon notaire vient encore de le faire récemment pour un bien qu’il détenait en nom propre.
J’ai aussi un ami dans le para-médical qui vient de faire racheter ses murs via une sci.
Si un intervenant pouvait témoigner d’un redressement fiscal suite à cette pratique…effectivement ce serait peut être de l’abus de droit.

Où est le texte de loi qui encadre ça? Parce que le coup "autorisé sauf si c’est pour échapper à l’impôt" me semble très fumeux… c’est une mesure d’optimisation fiscale, c’est le but (que ce soit pour la transmission ou la detention, ca reste dans un but d’optimisation fiscale)

Mais il y a un texte clair qui dit "oui pour succession, non si vous vous retrouvez a payer moins d’impôt" ? Parce que si c’est legal, le redressement fiscale ne trouvera rien.

Voici le texte de loi dont je fesais allusion : article L 64 du livre des procédures fiscales.

Merci pour vos réponses. J’ai du mal à comprendre cette loi L64. Elle n’est pas pragmatique du tout. Comment peut on définir "l’esprit des concepteurs de la loi"?

L’achat d’un bien avec travaux comme le projete cricri réduit la charge fiscale c’est écrit dans la loi, comment peut on venir par la suite le reprocher? C’est valable alors avec toute niche fiscale, avec le déficit foncier,… L’esprit de la loi A est de payer son impôt, mais l’esprit de la loi B permet de le réduire et même de l’annuler…

Quelle est la définition d’un abus de droit ?

En quoi se revendre à soi même est un problème à partir du moment où le prix de vente est juste, exact , sincère ?

Lors de cette revente je vais payer la plus value en tant que vendeur et les frais de mutation en temps qu’acheteur SCI.

Bien entendu dans ce type d’opération , il faut s’entourer de précautions en faisant estimé le prix du bien.

Il est aussi préférable de ne pas être à 99% propriétaire de la SCI , il est plus facile de faire passer
l’opération dans le cadre d’une restructuration de patrimoine incluant des tiers.

J’ai un bien que je connais , qui me rapporte , il est normal que je puisse dispose de ce patrimoine et le gérer comme je le souhaite.

Connaissez vous les opérations de LBO ( Leverage buy out)  ou effet de levier en Français , c’est typiquement ce que l’on fait avec un rachat via une SCI pour de l’immobilier et qui est fait fréquemment par des sociétés.

Qu’elle serait  la différence si je revend mon bien qui vaut 100 K€ à un acheteur et que je rachète un autre bien à 100 K€ avec une SCI ?

Philippe

Si j’ai bien compris ce que vous dites, il est possible qu’une SCI achète un bien propre dans une optique successorale.

Ex: Mme A possède un immeuble d’une valeur de 500 k€

Mme A et Mr B et leurs 2 enfants décident de créer une SCI:
- 40 parts pour Mme A
- 40 parts pour Mr B
- 10 parts par enfants (ou simplement la nue propriété)

La SCI emprunte 500 K€ (on partira du principe que les loyers remboursent les mensualités)

Mme A récupère 500 K€ qu’elle peut placer sur plusieurs AV.

A l’IR, la SCI déclare les revenus via le couple Mme A et Mr B.
A l’IS, la SCI déclare ses "propres" revenus.

J’ai fait simple mais est-ce le bon raisonnement ?

Sella a écrit :

Si j’ai bien compris ce que vous dites, il est possible qu’une SCI achète un bien propre dans une optique successorale.

Ex: Mme A possède un immeuble d’une valeur de 500 k€

Mme A et Mr B et leurs 2 enfants décident de créer une SCI:
- 40 parts pour Mme A
- 40 parts pour Mr B
- 10 parts par enfants (ou simplement la nue propriété)

La SCI emprunte 500 K€ (on partira du principe que les loyers remboursent les mensualités)

Mme A récupère 500 K€ qu’elle peut placer sur plusieurs AV.

A l’IR, la SCI déclare les revenus via le couple Mme A et Mr B.
A l’IS, la SCI déclare ses "propres" revenus.

Dans le cas d’un montage successorale , il faut que les parents détiennent moins de parts sociales 10  % chacun et maximiser les parts des enfants pour limiter le cout de succession des parts sociales.

Une SCI Ir a ses contraintes en terme de revenus directement imposables dans l’IRPP des associées au prorata des parts détenues.
Attention on parle de revenus imposables calculés sur le résultat de la SCI , on ne parle pas de trésorerie versé aux associés.

La SCI IS a d’autres contraintes en terme de plus value professionnelle mais permet de pratique l’amortissement comptable , de conserver une fiscalité propre à cette structure sans impact sur la fiscalité des associés sauf lors de versement de dividendes considéré comme des revenus mobiliers.

Philippe