Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

DamienYo · #1

Bonsoir à tous,

Je souhaiterai avoir votre avis sur la stratégie à adopter pour commencer dans l’immobilier, et ceci dans l’objectif d’accumuler un maximum de biens en ayant comme contrainte le taux d’endettement. Je reposte ici car il ne me semblait pas approprié dans la section "Nouvel arrivant" :

DamienYo a écrit :
Je m’appelle Damien et m’intéresse plus particulièrement à l’immobilier locatif. Je débute et essaye d’accumuler un maximum pour pouvoir démarrer rapidement.

Une petite présentation :
Age : 25 ans
Salaire : 25k net
Lieu : Marseille
Patrimoine : Aucun
Diplôme : Informatique, eco/gestion
Hobbies : Krav maga, self development

Jeune diplômé, je suis en CDI depuis décembre en info (MOA finance) et vis en colocation (350€/mois).
Après avoir lu pas mal de posts je souhaiterai avoir votre avis : je voudrais commencer par un studio ou T2 à 50/60K ayant pour cible les étudiants/jeunes actifs ou couple. Puis investir 150k dans un T4, pour une colocation. Les deux appart’ seraient sous statut LMNP en réel.
Si possible, basculer le t1 sur du saisonnier pendant l’été (à réfléchir car chronophage).

Sachant que je n’investirai pas pour un rendement inf. à 6.5% net (merci rendementlocatif.com). Je comptais commencer par le T1 avec un emprunt à MT (15ans) pour un CF = 0 puis continuer la même année avec le T4 pour un CF de 200€ env sur 25ans. Sachant que je voudrais revendre le T1 au bout de 5/6ans pour acheter plus gros (immeuble ou plusieurs appartements).
Toutefois, je m’intérroge sur ma capacité d’emprunt et ma stratégie dès le départ :

Pour ex. : 1er achat : prêt de 50K + 10K d’apport, j’ai une mensualité de 430€.
Loyer estimé : 450€
Tx endettement : 1900 + (70%*450) = 2215 soit 430/2215 = 19,4%
J’ai peur d’être bloqué pour l’achat du T4 même avec un CF de 200€ (en suivant les conseils de Philippe30). De plus ma banquière (LBP), pour une simulation sur 100k s’est basée sur mon RAV en enlevant nourriture, loisir, loyer pour donner un taux proche des 33% dès le départ…

Pour info je compte acheter et rénover, n’ayant aucune expérience je compte bien apprendre et ca ne me fait pas peur!

J’ai retenu de mes recherches la technique de Philiphe30 en achetant 2 biens en même temps, cependant je voudrais savoir si vous avez d’autres conseils ou stratégie pour mieux commencer et optimiser ma capacité d’emprunt.

Merci d’avance!

Mots-clés : endettement, stratégie

lemouz · #2

Bonjour,

Il est quasiment impossible de baser une stratégie sur des achats simultanés. Vos achats doivent être financièrement judicieux. Ils seront suffisamment rares pour que le probabilité d’en trouver 2 en même temps soit très faible.
Je dis ca en connaissance de cause car j’ai eu cette chance il y a quelques mois et ai acheté 2 biens en 8 jours. Mais bon, c’est la même banque qui a fait les 2 financements donc on ne peut pas vraiment parler de stratégie de limitation du taux d’endettement.

toudoucement · #3

Il faudrait faire des simulations avec des financements sur 20 ans pour comparer.Votre capcité d’endettement sera plus importante.

Guillaume33 · #4

Bonjour,

La stratégie la plus simple reste d’être en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés.
(avec les taux actuels, ça revient grosso-modo à investir à 10% brut mini sur 20 ans sans apport, à affiner bien entendu sur rendementlocatif ou autre )
En faisant ça à chaque fois, vous devriez pouvoir multiplier les investissements qui resteront neutres sur votre taux d’endettement.

grand21 · #5

Et surtout, je ne suis pas sûr que vous prenez en compte dans vos calculs la taxe foncière, les charges de copro, l ’assurance, les frais divers, les impôts …

Je pense que seule une bonne rentabilité permet d’enchainer les opérations en partant de rien. Sinon, ce sera obligatoirement un facteur limitatif. Chaque achat (surtout les premiers) doit vous procurez un cash flow (largement) positif pour conserver et accroitre votre crédibilité auprès des banques, et constituer une trésorerie solide.

Même un autofinancement peut-être insuffisant si la trésorerie est inexistante .

Cordialement

DamienYo · #6

Bonjour,

lemouz a écrit :
Il est quasiment impossible de baser une stratégie sur des achats simultanés. Vos achats doivent être financièrement judicieux. Ils seront suffisamment rares pour que le probabilité d’en trouver 2 en même temps soit très faible.

Je n’ai fait aucune visite pour l’instant, je me doute que ce ne soit pas facile… Mais avant d’entamer une recherche active, je ne voudrais pas être dans la situation ou je trouverais la "bonne affaire" pour être au final bloqué par la banque.

toudoucement a écrit :
Il faudrait faire des simulations avec des financements sur 20 ans pour comparer.Votre capcité d’endettement sera plus importante.

Je devrais donc opter uniquement pour des emprunts à LT avec un CF important pour pouvoir ainsi générer de la trésorerie, même pour des "petites" sommes (env. 60k) ?

Guillaume33 a écrit :
La stratégie la plus simple reste d’être en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés.
(avec les taux actuels, ça revient grosso-modo à investir à 10% brut mini sur 20 ans sans apport, à affiner bien entendu sur rendementlocatif ou autre )
En faisant ça à chaque fois, vous devriez pouvoir multiplier les investissements qui resteront neutres sur votre taux d’endettement.

Le problème c’est que même si mon bien est autofinancé avec un CF positif, mon taux d’endettement en reste largement affecté. Maintenant est-ce que les banques s’arrêtent d’emblée sur ce pourcentage ou relativise en voyant mon CF sur chaque investissement ? Ou peut être attendent-elles un apport conséquent par rapport à cela ?

Autre question, j’ai vu que certains locataires restaient bloquées car ils n’avaient pas encore de RP. Y-a-t-il un quelconque impact de prétendre un financement pour une RP pour qu’au final ce soit du locatif ?

Merci à tous..

DDtee · #7

DamienYo a écrit :
Le problème c’est que même si mon bien est autofinancé avec un CF positif, mon taux d’endettement en reste largement affecté.

Effectivement.
Il n’y a pas de réponse universelle, cela dépend de votre relation et du bon vouloir du banquier. Il peut modifier les règles d’endettement, voyant votre surface financière grossir ainsi que votre CF (voir ma petite expérience Info â€¢ Forums des investisseurs heureux).

Comme exprimé par les intervenant précédents, visez 10% brut si vous voulez avoir du CF positif et impressionner favorablement votre banquier. N’oubliez pas l’ensemble des charges directes et indirectes et ne sur-vendez pas le rendement à votre banquier si vous voulez qu’il vous accompagne dans de futurs investissements.

A vu de la difficulté à trouver un tel investissement, le risque d’en découvrir deux à la fois est bien faible

toudoucement · #8

DamienYo a écrit :
toudoucement a écrit :
Il faudrait faire des simulations avec des financements sur 20 ans pour comparer.Votre capcité d’endettement sera plus importante.
Je devrais donc opter uniquement pour des emprunts à LT avec un CF important pour pouvoir ainsi générer de la trésorerie, même pour des "petites" sommes (env. 60k) ?

Pour schématiser si vous êtes bloqué à 100 000€ avec un cash flow négatif sur 15 ans mais que vous pouvez emprunter 500 000 sur 25 ans avec un cash flow positif,vous capitaliserez plus vite dans la seconde stratégie(toute chose égale par ailleur.Le banquier préférant vous voir rembourser le plus vite possible pour limiter son exposition le plus rapidement possible)

Guillaume33 · #9

DamienYo a écrit :
Le problème c’est que même si mon bien est autofinancé avec un CF positif, mon taux d’endettement en reste largement affecté.

Bah logiquement dans ce cas de figure votre taux d’endettement s’améliore !
En prenant comme "rentrée d’argent" 70% des loyers encaissés bien entendu.
Il y a 2 façons bien distinctes de calculer ce taux.
Me concernant dans une banque je suis à 74% et dans une autre à 30%.
Si un intervenant bien calé en finance pouvait nous expliquer les 2 méthodes…

toudoucement · #10

Au delà des 33% il faut tenir compte de l’épargne disponible permettant de faire face aux aléas,de l’historique des précédents(et de la proportion déjà remboursée) investissements et de la capacité de l’investisseur à les gérer et du reste à vivre.

Bref,quand on a peu d’épargne et des revenus modestes,il faut prouver son serieux en permanence.

Dernière modification par toudoucement (16/02/2015 11h11)

DDtee · #11

La question du taux d’endettement à été débattue longuement ici Investissement immobilier locatif : quel taux d’endettement ?

DamienYo · #12

DDtee a écrit :
ne sur-vendez pas le rendement à votre banquier si vous voulez qu’il vous accompagne dans de futurs investissements

Ok compris!

toudoucement a écrit :
Pour schématiser si vous êtes bloqué à 100 000€ avec un cash flow négatif sur 15 ans mais que vous pouvez emprunter 500 000 sur 25 ans avec un cash flow positif,vous capitaliserez plus vite dans la seconde stratégie(toute chose égale par ailleur.Le banquier préférant vous voir rembourser le plus vite possible pour limiter son exposition le plus rapidement possible)

toudoucement a écrit :
Au delà des 33% il faut tenir compte de l’épargne disponible permettant de faire face aux aléas,de l’historique des précédents(et de la proportion déjà remboursée) investissements et de la capacité de l’investisseur à les gérer et du reste à vivre.

Bref,quand on a peu d’épargne et des revenus modestes,il faut prouver son serieux en permanence.

Ok j’ai tendance à penser qu’il vaudrait mieux investir "gros" dès le départ sur LT pour un CF positif (avec une marge confortable), constituer une épargne grâce à la trésorerie générée pour mieux convaincre pour un prochain investissement plus petit, plutôt que le contraire.

DDtee a écrit :
La question du taux d’endettement à été débattue longuement ici Investissement immobilier locatif : quel taux d’endettement ?
Merci, en relisant c’est plus claire :

Range19 a écrit :
Je me borne à répéter qu’il n’y a pas aujourd’hui de recette miracle, de martingale même si, il y a 25 ans, en n’étant pas très bon on pouvait bâtir un beau patrimoine… sans financer sur 20 ans. Pourquoi ? Parce que sur le LT l’environnement change fortement (et vous aussi changerez).
Donc pas de stratégie miracle.

Picsou24 · #13

Que pensez vous d’augmenter "artificiellement" la capacité d’emprunt avec un montage de ce type:

Je loue un bien à des personnes de haute confiance et, temporairement j’augmente assez nettement leur loyer, le temps qu’un dossier pour un nouvel investissement passe.
Évidemment on paiera plus d’impôt temporairement aussi.

A titre personnel, j’ai ce cas à envisager car j’ai un mauvais timing entre la vente d’un bien sur lequel je n’ai plus de loyer et l’achat d’un nouveau sur lequel j’aurais un loyer (celui que je peux "moduler", donc).

Erwan · #14

D
À mon avis, mieux vaut expliquer clairement la situation à la banque (avec preuves à l’appui), que commencer la relation en mentant.

Jeejee · #15

Picsou24 a écrit :
Que pensez vous d’augmenter "artificiellement" la capacité d’emprunt avec un montage de ce type:

Je loue un bien à des personnes de haute confiance et, temporairement j’augmente assez nettement leur loyer, le temps qu’un dossier pour un nouvel investissement passe.
Évidemment on paiera plus d’impôt temporairement aussi.

A titre personnel, j’ai ce cas à envisager car j’ai un mauvais timing entre la vente d’un bien sur lequel je n’ai plus de loyer et l’achat d’un nouveau sur lequel j’aurais un loyer (celui que je peux "moduler", donc).

Si cette simple modification vous permet de faire passer votre prêt bancaire c’est logiquement que sans il devrait aussi passer d’un moyen ou l’autre (changement de banque …)

Mais sincèrement si vous pensez que votre dossier passera avec cette manip … faite le ! (Rester bien sûr un minimum logique dans le montant de votre loyer)

johntur · #16

Je vais peut être faire le rabat joie mais tant pi, il en faut bien un. Attention également à une crise possible, dans ce cas il faudrait éviter que votre stratégie vous oblige à vendre des biens que vous auriez trop cher payé, ou qui ne se vendrait plus. Ce scénario aujourd’hui en France devient possible avec le taux d’endettement des ménages Français dans l’immobilier. En cas de reflux et de crise immobilière les biens achetés pourraient aussi baissés. Avoir une stratégie d’endettement optimisée pour accumuler un maximum de biens peut amener à des dangers en cas de crise. Les loyers seraient aussi affectés par la crise et seuls les remboursements d’emprunts ne le seront pas. En période de crise, le plus difficile en bourse est de faire psychologiquement le don rond. En immobilier, il faut pouvoir tenir le cap avec le cash pendant la durée voulue.

Prévoyez dans ce cas un essai de robustesse à la perte de loyer de 10 à 20% au moins pendant un an.

Dernière modification par johntur (14/04/2019 11h11)

DDtee · #17

Picsou24 a écrit :
Que pensez vous d’augmenter "artificiellement" la capacité d’emprunt avec un montage de ce type:

Je loue un bien à des personnes de haute confiance et, temporairement j’augmente assez nettement leur loyer, le temps qu’un dossier pour un nouvel investissement passe.
Évidemment on paiera plus d’impôt temporairement aussi.

Si vous êtes là dans votre rapport à votre banquier, je vous invite à vous poser deux questions :

- 1 Ne prenez vous pas trop de risques pour en être rendu à constituer de faux revenus/témoignages pour avoir accès au crédit ?
- 2 Votre banquier est-il le bon interlocuteur si il ne vous suit pas sur des projets que vous estimez pérenne ?

Dans tous les cas c’est la stratégie globale qu’il convient sans doute de reconsidérer, plus que des "bidouillages" très borderligne pour ne pas dire bord de gouffre.

Macrom49 · #18

Bonjour,

A mon avis il faut s’orienter vers les choses suivantes:

- Trouver un banquier qui connaît le milieu de l’investissement locatif et en fait pour lui même.

- A chaque fois que vous venez lui présenter un projet, en amont il faut réaliser une étude complète. Que ce soit au niveau de la commune, du potentiel locatif de cette dernière en fonction du type de logement que vous allez mettre sur le marché ( activité économique, dynamisme etc..).

- Savoir exactement ce que vous allez lui demander avant le rendez vous ( crédit sur 15,20 ou 25 et pourquoi en argumentant) report de mensualité etc…

- Et enfin plus important, avoir un projet qui génère du cash-flow.. je parle pas de 50 euros par mois… mais plus 500. (attention si vous investissez 600k euros… 500 euros par mois c’est nul.. il faut relativiser en fonction du bien.)

En ce qui nous concerne ma femme et moi, pour un revenu cumulé d’environ 3700€ / mois ( activité professionnelle), nous allons dépasser le million d’euros emprunté d’ici très peut de temps.
Autant vous dire que la relation avec le banquier fait tout. Le premier projet, il vous teste. Pour le deuxième, il regarde les comptes de votre premier investissement et se dit tiens encore un bon projet lucratif. Et le 3 ieme et bien il est heureux de vous voir, vous fait d’ambler des super propositions. ( je précise que c’est ce qu’il m’a dit)

Conclusion, si vous avez un bon banquier, c’est clairement pas un ennemi mais un allié.

Voici mon humble avis.

CyberPapy · #19

Bonsoir

J’ai plein de réponses , mais je voudrais d’abord revenir sur la question

DamienYo a écrit :
Je souhaiterai avoir votre avis sur la stratégie à adopter pour commencer dans l’immobilier, et ceci dans l’objectif d’accumuler un maximum de biens en ayant comme contrainte le taux d’endettement.

J’imagine qu’à 25 ans on se sent mur pour se lancer.
Je suis frappé par l’antithèse de cette relative jeunesse
la lenteur de la constitution d’un patrimoine
et l’objectif d’un maximum de biens immobiliers.

Je m’empresse d’écrire que ceci n’est absolument pas contradictoire

En lisant les réponses, un mot m’accroche : Presque chacune fait référence au Banquier

Ce terme est parfait pour qui veut se loger
C’est nettement moins adapté pour un investisseur
Encore moins s’il a les dents longues comme cela semble être le cas.

Votre Banquier aura certes un taux attractif. Mais aussi une possibilité de prêt limitée
Essayez donc de trouver un courtier en prêts immobiliers acceptant de financer des SCI ou autres formes de sociétés. Ils ne sont pas très nombreux , mais prenez la peine de chercher et vous en serez récompensé

C’est alors un professionnel rodé à cet exercice que vous aurez en face de vous et non un généraliste qui ne rêve que d’assurance vie et de Livret A.
( Il en existe des très bons, comme il existe des poissons volants mais ce n’est guère représentatifs de la généralité)

Vient alors un point qui est le levier de l’emprunt.
Certaines formes d’emprunt comme le Crédit Bail vous permettrons des achats que votre "banquier" n’aurait pas osé vous proposer.
Il est parfois plus intéressant de payer un, voire deux point de plus d’intérêt pour enlever une affaire rapportant 8% que d’attendre le bon vouloir de son conseiller.

J’édite pour introduire un chapitre entier qui est fondamental
Les Anglo-saxons le désignent sous le terme de Money Management
Moi sous celui de la Gestion du Risque
Mais on en parlera plus tard

Dernière modification par CyberPapy (20/04/2019 18h12)

Vnico · #20

Bonjour,

nous investissons actuellement uniquement en achetant des immeubles en SCI à l’IS qui s’autofinancent et génèrent un cash flow positif. 70% des loyers permettent de rembourser le prêt sans problème.

Notre taux endettement est bon, nous avons des liquidités en garantie et les SCI sont positives, le banquier est donc content et continue d’accepter de nous financer à 105-110% pour notre 4ème immeuble. Nous sommes encore en CDI et la somme des loyers est encore inférieure à nos revenus salariés. La banque nous dit, par contre, que pour la suite ça va être compliqué pour eux de nous suivre.

Pour les multi-entrepreneurs du forum, je suppose que certains sont passés par cette phase un peu charnière.

Vous vous en êtes sortis comment ?

Nicolas

Erwan · #21

En changeant de banque et en trouvant un nouveau banquier qui croit dans votre projet. Ca peut être long.

Les banques mettent souvent un frein à 500K€ d’en-cours chez elles, quasiment toutes après 1 Million (sauf patrimoine conséquent)

Trahcoh · #22

C’est lié aux procédures de votre banque. Il faudra peut-être en changer pour le prochain.

vivierois · #23

Je suis dans le même cas et je prévois de chercher une nouvelle banque pour notre prochain achat. En effet notre établissement (crédit mutuel) freine à partir de 8* le salaire d’en-cours.

Bonne recherche

Viviérois

Vnico · #24

Axa bloque dès qu’on approche le million, peu importe la rentabilité des opérations.

Nicolas

Vnico · #25

Du coup, la seule façon de continuer à emprunter (avec les banques qu’on a vues jusqu’à présent) est de nantir du cash dans un de leurs produits financiers à rendement quasi nul

Pour 100 d’emprunt pour un bien à 115 (à 10% de renta brute) par exemple, elles prennent une hypothèque sur 70% de 115 et demande qu’on prenne 20+10% de produits financier chez eux.

Ça vous parait normal ?

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Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

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1 #9 15/02/2015 18h42

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1 #10 15/02/2015 21h10

DDtee a écrit :

toudoucement a écrit :

toudoucement a écrit :

DDtee a écrit :

Range19 a écrit :

1 #13 04/04/2019 17h16

Picsou24 a écrit :

1 #17 14/04/2019 10h04

Picsou24 a écrit :

1 #19 20/04/2019 17h56

DamienYo a écrit :