Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ?

sergio8000 · #26

Sans faire de raisonnements compliqués, voilà un article qui répond à votre question : Simple pompiste, il lègue 8 millions$ à la bibliothèque municipale et à l’hôpital de sa petite ville

raskolnikobimbo · #27

Il a du pompiste, moi j’ai du danseur mondain.

Seule lecture consacrée à la bourse que j’ai un jour vaguement entrepris (j’ai dû lire dix pages entre deux rayons à la FNAC) :
Comment j’ai gagné…

Sinon la vieille querelle entre les "boursifiants" et les "immobilistes" pour savoir qui a la plus grosse, a encore de beaux jours devant elle. Illustration.

Mon père bâtissait des maisons de A à Z, seul et souvent sans bétonnière. De temps en temps il finissait par louer. On a failli l’assassiner (ses locataires) par deux fois. Il bossait même les fins de semaine, et toute la famille vivait perpétuellement entre tas de sable et sacs de ciment.

Un jour, alors que j’avais une bonne trentaine d’années, je lui ai dit : *"Père, avec tout le respect que je vous dois, vous avez travaillé pour 5 francs de l’heure". Ce n’était pas très gentil, mais d’un point de vue de rentabilité c’était assez proche de la vérité. Il n’avait pas eu de chance avec ses locataires et pas plus avec ses ventes qui s’étaient toujours déroulées de la pire des manières au pire des moments.

Maintenant que je suis vieux moi aussi, il m’arrive de passer devant les maisons de mon père. Et je me dis que j’ai eu de la chance d’avoir eu un exemple comme lui : qu’il a fait quelque chose de très beau, de très concret, que je peux montrer à mes enfants, et que bien peu d’hommes sur cette terre sont capables de réaliser, surtout de cette façon-là.

* Pour éviter des ennuis avec le robot, je me suis mis à vouvoyer mon père. Ca fait drôle. Là où il est, il m’aura pardonné.

maxlille · #28

Simulateur assurance vie

En 15 ans, en mettant sur un contrat dynamique (6%/an) 1000 EUR / mois on obtient un capital de 250.000 EUR

Personnellement je compte doubler mon capital de base (200.000 EUR) en 15 ans (420.000 EUR)

ostal · #29

Quel est le nom du contrat qui vous garantit sur facture du 6% net par an pendant 15 ans ?

Ricou · #30

NicolasBazard a écrit :
Bonjour,

Ce forum s’appelle "devenir rentier", mais, à mon grand étonnement son sujet principal est la bourse. Je pense qu’il est très difficile de devenir rentier avec la bourse,
…..
Donc, si je veux devenir rentier avec la bourse, je dois soit épargner 3200€/mois, soit attendre 20 ans ! Personnellement, aucunes des deux solutions ne me convient.
…

EXCELLENT TITRE DE POST cher Ami.

Vous avez une Qualité que j’apprécie, un regard neuf !

Néamoins permettez moi, de vous rappeler qu’un moyen, un chemin, une méthode n’est JAMAIS synonime d’engagement de résultat

On mesure la grandeur des choses au temps, aux efforts qu’ils a fallu pour les réaliser

Plus l’objectif est ambitieux, plus il faut d’effort, de pugnacité

S’appercevoirq’un chemin est difficile est honnète, ne pas vouloir le prendre mais prétendre arriver est se bercer de douces illusions…

thomz · #31

NB a écrit :
Je pense qu’il est très difficile de devenir rentier avec la bourse.

Il est certain qu’on ne devient pas riche avec "la bourse", ni avec "l’immobilier".

En revanche, on le devient éventuellement en détenant des parts au capital d’entreprises exceptionnelles, et/ ou en possédant des biens immobiliers de qualité.

A condition bien sûr que ces ces dernier(è)s aient été acquis(es) à un prix satisfaisant, i.e inférieur à leur valeur intrinsèque.

Quand on paie 100 un actif qui rapporte 10, on fait 10% de rendement. Quand on paie 50 pour le même actif, 20% de rendement. Etc.

GoodbyLenine · #32

@thomz : Je ne suis pas d’accord avec une partie de vos dires.

On peut très bien devenir riche en investissant dans une "entreprise extraordinaire" en la payant un prix élevé (et supérieur à sa "valeur intrinsèque"). Ceux qui ont investi dans les 2ème, 3ème tours de financement de Facebook (et de la plupart des grosses success stories), et tous les suivants jusqu’à l’IPO, peuvent en témoigner.

Par ailleurs, la notion "valeur intrinsèque" est largement une vue de l’esprit : ça existe peut-être, mais personne ne peut la chiffrer avec l’assurance de ne pas (largement) se tromper.

Le rendement que génère un investissement dans un actif, action ou immeuble, on ne le connait vraiment que le jour où on a vendu l’actif, et constaté une certaine plus ou moins-value. Avant d’avoir vendu, on assume le risque que le prix de l’actif plonge, et on espère qu’il augmente (en relation entre autre avec l’évolution que d’autres pourront avoir de sa "valeur intrinsèque").

Il faut sans doute relativiser un peu ces notions de "valeur intrinsèque", "rendement", etc. que vous avez tendance à présenter dans vos discours un peu trop comme des vérités absolues.

thomz · #33

Bien sûr GBL, bien sûr…

Je schématise (très) grossièrement. L’important est de saisir les concepts suivants :

(1) On achète un actif, pas "un marché".

(2) Chaque actif a un prix et une valeur.

toudoucement · #34

(3) et parfois un rendement…

GM · #35

THOMZ a écrit :
Avec l’immobilier on est (1) hyper-concentré; (2) hyper-leveragé; (3) hyper-exposé au risque de liquidité; (4) surtaxé; (4) juridiquement défavorisé - au moins en France; (5) soumis à des frais d’entrée - notaires et autres - délirants; (6) pas moins exposé au risque de marché.

Pas à dire, la pierre, c’est du bon père de famille.

Oui… Mais Peter Lynch en parle très bien dans un de ses livres en disant de mémoire :

L’immobilier est naturellement riche en bonnes affaires car quand on achète, on visite, revisite, on inspecte tout du sol au plafond et même le grenier, la toiture, l’environnement, le PRIX…etc. Et déjà on vu nos parents faire de même avant d’acheter ou sinon louer.

Rares sont ceux qui font la même chose pour les actions, la plupart des gens prennent plus de temps à peser le pour et le contre pour acheter un micro-onde que pour acheter des actions.

Donc oui quelque part c’est du bon père de famille car c’est plus naturel pour la population en général (moi compris) de connaître l’immobilier que le dossier Sears (exemple au hasard ).

toudoucement · #36

Vous reconnaitrez tout de même thomz qu’historiquement le rendement d’un bien immobilier est assez régulier et que grosso modo,à condtion de respecter quelques regles le risque ,la volatilié sont moins importants

sergio8000 · #37

Toudoucement, je pense que chacun a sa conception du risque. Dès lors qu’on parle de perte de capital à long terme pour définir le risque, il me semble qu’un achat de bien immobilier à effet de levier qui tournerait mal est ô combien plus risqué que celui de parts d’une entreprise sans effet de levier qui tournerait tout aussi mal.

Si les choses tournent mal, avec l’immobilier, vous perdez l’argent des autres et vous vous coltinez une dette pendant des décennies (cf. crise des subprimes par ex), tandis qu’avec l’achat de parts d’une société, au pire, vous perdez votre propre argent.

Quant à la volatilité, comme disait Buffett, on devrait normalement préférer tous les jours un 15% volatil à un 12% linéaire à long terme : logique, ça fait plus d’argent au final…

thomz · #38

toudoucement a écrit :
Vous reconnaitrez tout de même thomz qu’historiquement le rendement d’un bien immobilier est assez régulier et que grosso modo,à condtion de respecter quelques regles le risque ,la volatilié sont moins importants.

Si j’expose mon capital à un risque, j’exige une rentabilité nette d’au moins 15% par an - a fortiori si je suis leveragé à plusieurs mois mes capitaux propres. Autrement, quelle logique?

Si c’est pour faire du 3% net dans l’immobilier (actif à risque), autant arbitrer son capital vers une assurance-vie (actif sans risque) pour un rendement équivalent.

Je suis certain qu’on peut gagner beaucoup d’argent en investissant dans un (des) actif(s) immobilier(s). Ce qui est amusant, c’est que les principes à respecter pour y parvenir (bien connaître ce que l’on achète; ne pas surpayer; etc.) sont exactement les mêmes que ceux qui conduisent un sage investissement dans un (des) actif(s) mobilier(s).

N’opposons pas les deux domaines (bourse et immobilier) : le succès y repose sur les mêmes fondamentaux, le bon sens paysan en premier chef.

Accessoirement, je pense aussi qu’il très difficile de bien investir dans l’immobilier en France ces temps-ci, à moins d’être (très) entreprenant, versé dans les techniques de droit, supérieurement informé et concentré sur une niche particulière (type liquidations, successions conflictuelles, législations atypiques, etc.)

Sanbouddha · #39

sergio8000 a écrit :
Toudoucement, je pense que chacun a sa conception du risque. Dès lors qu’on parle de perte de capital à long terme pour définir le risque, il me semble qu’un achat de bien immobilier à effet de levier qui tournerait mal est ô combien plus risqué que celui de parts d’une entreprise sans effet de levier qui tournerait tout aussi mal.

Là vous ne comparez pas un investissement immobilier avec un investissement en bourse, vous comparez avant tout un investissement à effet de levier avec un investissement sans effet de levier.
Et vous concluez que l’investissement à effet de levier est plus risqué.

Pour comparer un investissement immobilier avec un investissement en bourse, il faut l’envisager dans les mêmes conditions, par exemple : j’ai 100k€ d’épargne disponible, j’investis cette somme dans
a) des actions de belles sociétés de rendement par exemple. Si tout va bien, je touche 5k€ de dividendes par an. Si ça tourne (très) mal, les dividendes disparaissent et le capital diminue. Je me retrouve avec 50k€ investis en bourse et qui ne me rapportent rien.
b) un appartement que je mets en location. Si tout va bien, je touche 3k€ de loyer par an. Si ça tourne (très) mal, mon locataire s’en va (car il a trouvé mieux pour moins cher) et la valeur de mon appartement est divisée par 2. Mais j’ai encore la solution de l’occuper moi-même et économiser un loyer.

Sanbouddha · #40

thomz a écrit :
Si c’est pour faire du 3% net dans l’immobilier (actif à risque), autant arbitrer son capital vers une assurance-vie (actif sans risque) pour un rendement équivalent.[…]
Accessoirement, je pense aussi qu’il très difficile de bien investir dans l’immobilier en France ces temps-ci

Pourquoi "en France" ? Votre portefeuille d’actions est-il uniquement investi sur des valeurs françaises ?
Là encore, comparons ce qui est comparable.

Klaus · #41

Simplement parce que pour les actions, en quelques clics, il est facile d’avoir une exposition géographique dans la zone que l’on veut. Vous faites comment pour acheter un appartement en Australie?

Lazard · #42

Avec effet de levier identique, il est en effet beaucoup plus facile de perdre de l’argent en bourse.

En revanche, il y a de nombreuses exceptions :

-un expert en investissement boursier perdra plus facilement de l’argent si il "tente" d’investir dans l’immobilier.

-avec une forte diversification, dans un marché actions correctement valorisé, même un débutant à moins de chance perdre de l’argent que si il investit dans un seul appartement (absence totale de diversification)

Zogo · #43

sanbouddha a écrit :
Pour comparer un investissement immobilier avec un investissement en bourse, il faut l’envisager dans les mêmes conditions, par exemple : j’ai 100k€ d’épargne disponible, j’investis cette somme dans
a) des actions de belles sociétés de rendement par exemple. Si tout va bien, je touche 5k€ de dividendes par an. Si ça tourne (très) mal, les dividendes disparaissent et le capital diminue. Je me retrouve avec 50k€ investis en bourse et qui ne me rapportent rien.
b) un appartement que je mets en location. Si tout va bien, je touche 3k€ de loyer par an. Si ça tourne (très) mal, mon locataire s’en va (car il a trouvé mieux pour moins cher) et la valeur de mon appartement est divisée par 2. Mais j’ai encore la solution de l’occuper moi-même et économiser un loyer.

a) si ça tourne mal, les stop loss se déclenchent et on est cash à 100% ; on peut alors se lancer dans une nouvelle activité entrepreunariale… un abattoir par exemple.

b) si ça tourne mal, le locataire ne paie plus le loyer, devient inexpulsable et va travailler à l’abattoir que l’on aura construit en face de chez lui. Enfin, après une déception amoureuse, il se suicide au gaz (comme cela s’est passé à 4 rues de chez moi Explosion und Hauseinsturz auf Mariahilfer Straße in Wien - YouTube ).

GoodbyLenine · #44

Vous faites un peu trop confiance aux stop-loss.

En cas de gap à la baisse, vous avez beau avoir mis des stop-loss, vous ne vendrez pas. Il n’y a que si votre courtier s’engage à ce que ce soit vendu au niveau des stop-loss, et un courtier qui s’engage à ceci prendre de gros risques (et un courtier qui saute ne vous garanti plus rien)….

Demandez un peu à tous ceux qui avaient de grosse position avec levier sur EUR/CHF (qui a un marché très liquide, bien plus que la plupart des actions), avec un stop-loss vers 1.199, et qui se sont retrouvés plumés quand le cours est passé brutalement de 1.2001 €/CHF à 0.95 €/CHF il y a quelques semaines. Il y a aussi un certain nombre de courtier qui, même s’ils ne garantissaient pas les stop-loss, faisait un peu l’équivalent (il étaient supposé liquider les positions dès que le compte d’un client arrivait à un solde nul ou négatif), et qui ont encaissé de lourdes pertes, et pour certains y ont fait faillite.

PP · #45

GM a écrit :
L’immobilier est naturellement riche en bonnes affaires car quand on achète, on visite, revisite, on inspecte tout du sol au plafond et même le grenier, la toiture, l’environnement, le PRIX…etc. Et déjà on vu nos parents faire de même avant d’acheter ou sinon louer.

Rares sont ceux qui font la même chose pour les actions, la plupart des gens prennent plus de temps à peser le pour et le contre pour acheter un micro-onde que pour acheter des actions.

Oui enfin ceux qui font les marchés (Sell-side analysts) connaissent l’entreprise qu’ils couvrent par coeur. Parce qu’on soit bien d’accord, ce n’est pas ni vous ni moi qui faisons les cours, mais bien les institutionnels. Si vous avez un doute sur le niveau de professionnalisme des analystes stars, vous pouvez jeter un coup d’oeil à Best Practices for Equity Research Analysts de James Valentine :
Amazon.com: Best Practices for Equity Research Analysts: Essentials for Buy-Side and Sell-Side Analysts (9780071736381): James J. Valentine: Books

Leur accès à l’information est à mille lieues de celui d’un particulier.

Sanbouddha · #46

Klaus a écrit :
Simplement parce que pour les actions, en quelques clics, il est facile d’avoir une exposition géographique dans la zone que l’on veut. Vous faites comment pour acheter un appartement en Australie?

Eh bien j’y vais, j’étudie le marché, j’identifie les villes et/ou les quartiers susceptibles de se valoriser, je visite quelques biens sélectionnés, j’achète, je trouve des contacts de confiance pour gérer pour moi, et je repars. Pour info je n’ai pas acheté en Australie mais à peu près aussi loin.
C’est autant de travail qu’étudier des dizaines de bilans de société, sauf qu’au lieu d’être penché sur son écran à décortiquer des colonnes de chiffres, on voit du pays Et c’est tout aussi rentable.
Chacun ses goûts.

ZX-6R · #47

On parle beaucoup d’opposition immobilier / Bourse, chacun avec ses arguments… mais ne pensez vous pas que le plus optimal est de commencer avec l’immobilier, effet de levier max, puis au fur et à mesure que le temps passe que les crédits se remboursent et la fiscalité des revenus augmente (et celle des plus values baisse) revendre pour acheter des actions pépères (dividend aristocrats…)

julien · #48

Sans vous contredire sur celui qui commence par l’immobilier, je le verrais un peu différemment.

Vous voyez moi j’ai fait l’inverse. J’ai commencé par la bourse, avec une orientation plutôt Value. Et me suis ensuite mis à un peu d’immobilier pour diversifier (et parce que je considére qu’en prenant du crédit 20 ans à 2 et quelques %, je me mets en quelque sorte short obligataire, et me couvre ainsi partiellement contre une hausse des taux - cette couverture ne pouvant pas faire de mal au PF boursier…). Dans ce sens là, surtout si le PF boursier est + value que GARP, l’intérêt de la diversification vers l’immobilier réside aussi dans des cash-flows stables récurrents en prévision d’une potentielle cessation d’activité.

J’ai plutôt l’impression que quand on fait les deux, bourse et immobilier, on a tendance à commencer par celui où on est capable de dégager un "rendement entrepreneurial" en sus du "rendement marché".

- 1. Celui qui commence par l’immobilier va dégager du rendement entrepreneurial en cherchant des biens avec travaux, faisant ceux-ci lui-même ou en négociant sec avec les artisans etc. Il arrive ainsi à faire mieux que le rendement moyen du marché immobilier (c’est ce sur-rendement par rapport au rendement moyen de l’immobilier que j’appelle le rendement entrepreneurial). Puis quand il va s’agir de réorienter plus tard des flux vers la bourse, il va choisir des actifs de qualité type dividends aristocrats sans espérer nécessairement faire mieux que le rendement des indices, i.e là il se contente du rendement du marché sans chercher de rendement entrepreneurial en sus.

- 2. Celui qui commence par la bourse va souvent être orienté Value (Sur une génération de trentenaires, c’est même peut-être son penchant naturel "Value" qui a amené celui-là vers la bourse plutôt que l’immobilier, car en prix respectif des actifs, il a sûrement eu dans sa période de vie active plus souvent l’occasion de trouver les actions "cheaps" que l’immobilier - enfin cette digression sur l’oeuf et la poule n’a que peu d’importance).

Son coté Vale fait qu’il espère dégager du rendement entrepreneurial en retournant des dizaines de pierres (i.e des rapports annuels) pour trouver un diamant et espérer ainsi faire mieux que les indices. Quand il réoriente ces flux vers l’immobilier, il cherche un peu moins à faire du rendement entrepreneurial que le cas 1. : par exemple, il va se contenter de 6 à 8% de rendement brut quitte à mettre un peu d’apport histoire d’être en cash-flow positif plutôt que du 9-10% qui nécessite de chercher longtemps, se constituer un réseau, faire des travaux etc.

La personnalité ou les compétences de chacun faisant qu’on sera incliné au départ plutôt à chercher ce "rendement entrepreneurial" soit dans l’immobilier soit dans la bourse. En phase 2, on ne changera pas l’endroit où on préfère chercher ce rendement entrepreneurial, le 2nd domaine étant donc essentiellement abordé à des fins de diversification/équilibrage du patrimoine.

Dernière modification par julien (20/02/2015 17h58)

francoisolivier · #49

Avez vous remarquez que le nicolasbazard a fait un post un peu trollesque :
Il a lancé un pavé dans la mare
Il n’a plus participé au post
Et limite ne s’est plus connecté depuis le 2 fevrier

ZX-6R · #50

@Julien, je ne pense pas que le chemin inverse soit possible. Comment commencer en Bourse? Avec quel argent?

Admettons que vous mettiez 2ke de côté par mois, 24k€ par an, 4 ans pour 100k€, qui placés à 5% rapportent 5 malheureux milliers d’euro par an…

L’effet de levier, impossible en Bourse (vous n’allez pas acheter 100k de PSEC ou COP au SRD…) permet d’investir 1 à 2M€ très rapidement. Et emprunter à 2,x% en plaçant à 10% permet de devenir rentier assez vite (4 ans pour ma part).

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NicolasBazard a écrit :

#31 18/02/2015 20h11

NB a écrit :

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#34 18/02/2015 23h42

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THOMZ a écrit :

#36 19/02/2015 08h33

#37 19/02/2015 13h28

#38 19/02/2015 13h54

toudoucement a écrit :

#39 19/02/2015 14h23

sergio8000 a écrit :

#40 19/02/2015 14h27

thomz a écrit :

#41 19/02/2015 14h57

#42 19/02/2015 14h59

#43 19/02/2015 15h40

sanbouddha a écrit :

1 #44 19/02/2015 17h04

#45 19/02/2015 17h54

GM a écrit :

#46 19/02/2015 22h21

Klaus a écrit :

2 #47 19/02/2015 23h45

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