Comment devenir penta-millionaire ?

Je vais tacher de répondre aussi précisément que possible

1. 100% self-made, pas d’apport familial. Pour être tout à fait honnête, je viens d’une famille plutôt très à l’aise ce qui veut quand même dire 2 choses
- j’ai démarré à 0, mais sans dette. Mes parents m’ont “offert” mes études et le logement jusqu’à mon entrée dans la vie active ce qui en toute honnêteté fausse deja un peu le point de depart (pas non plus 1m$ a l’americaine: toute mon education jusqu’a la prepa, dans le public mais ensuite ecole de commerce ou il y a 15 ans 3 annees coutaient 20k€, ce qui est aujourd’hui le prix d’une seule année…)
- ca donne le confort d’un filet de sécurité (que je n’ai pas utilisé): en cas de decalage de tresorerie, de pépin de parcours… ca amortit la chute et encourage ou “dérisque” la prise de risque. Je n’ai certes plus besoin de ce filet aujourd’hui mais il a été intellectuellement utile; et accompagne de la meme façon aujourd’hui mes plus jeunes frères

Je travaille en effet dans la gestion d’actifs (Private Equity).

Sur le temps à y consacrer: je ne pourrais effectivement pas le faire seul, c’est un team effort avec mon épouse. Nous nous sommes rencontrés jeunes, elle avait commencé une carrière en salle de marché, mais avec l’arrivée du premier enfant (3 aujourd’hui) et le differentiel de salaire qui se creusait vite et beaucoup, on a assez vite trouvé que son temps serait sans doute mieux utilisé et plus rentable autrement et c’est mon epouse qui aujourd’hui fait l’essentiel du travail sur le portefeuille immobilier.

Sur le locatif, La prospection n’est franchement pas le plus dur. On sait tres bien ce qu’on cherche et on connait notre zone de chalandise sur le bout des doigts, on connait toutes les agences du coin par coeur qui toutes savent qu’on est de bons clients (càd qui se décident tres vite et achètent sans condition).

Par ailleurs on a également gagne en efficacite - le premier appartement ne s’achète pas comme le dixième. On a meme acheté pendant le Covid un appartement à refaire sans le visiter, avec 10 photos (on connaissait la résidence et les volumes des appartements) et procurations au notaire, docusign pour le credit, on a recu les clefs par la poste… On peut aujourd’hui acheter un appartement depuis son canapé, je l’ai fait!

Le plus compliqué c’est la gestion des entrées (contraintes fin de mois d’aout), des baux, les relances pour les loyers oubliés chaque mois, les pepins en cours de baux (lave linge a changer, robinet qui fuit…), coordonner les femmes de menage (qui permettent de suivre les etats des apparts), les ouvriers, payer les charges (dingue le nombre de syndics qui marchent encore avec des chèques) etc. avec 7 appartements / 30 chambres c’est vraiment ca le plus gros (et le moins intéressant) du boulot

Les renos prennent du temps aussi mais une fois faites, on n’en parle plus. Et avec la deco c’est la partie de loin la plus rigolote.

En fait 30 chambres c’est a la fois beaucoup (ca consomme du temps) et pas assez (pas suffisant pour embaucher quelqu’un qui s’en occuperait a plein temps). C’est en partie pour ca qu’on vend la moitié du portefeuille: dégager de la tresorerie pour faire un collectif plutôt que de gérer du diffus.

Déléguer a des agences marche mal: on a essayé au début: bcp de frais et clairement pas la même énergie à les remplir.

Le locatif saisonnier (montagne et côte atlantique) est bien sûr géré différemment par des gens sur place.

Pour les RPs c’est le contraire. On a vendu 2 RP en 5 ans… mes enfants aiment bien déménager, ca aide. La prospection est plus difficile (surtout a Paris, les bonnes affaires sont moins faciles à trouver), avec davantage d’enjeux, les renovations ne sont pas les mêmes, coutent beaucoup plus cher, et laissent moins de place à l’erreur. Mais la création de valeur est plus immédiate.

On a toujours qualibre le curseur du levier de facon agressive mais raisonnable avec un equilibre 1/3 mensualites / 1/3 impots / 1/3 dépenses. On a tout financé avec la même banque (pas eu besoin de travailler plusieurs etablissements en cachant a l’un ce que je finançais dans l’autre, ce que j’aurais fait sans problème si j’avais eu à le faire), les encours ont progressé en rythme avec les revenus.

La aussi il faut reconnaître qu’on a eu du bol: ces 10 dernières années, avec 100% d’immo, c’etait impossible de ne pas s’enrichir!

En fait c’est maintenant qu’on va voir si on est bons. Je reste convaincu que le locatif va continuer de cartonner mais suis beaucoup plus réservé sur Paris. On ne replongera que si on trouve une belle opportunité et location en attendant.

On a 7 a 10M a déployer sur les 3 ans qui viennent - faut pas chaumer!

Je vais rencontrer Swiss Life, Neuflize (que je connais deja bien) et Edmond de Rothschild. Je vous ferai un Retex.

Dernière modification par Auteuilneuillypassy (19/06/2022 00h14)

RadioInvest, le 19/12/2021 a écrit :

La question d’Hidalgo04 portait initialement sur les stratégies à mettre en place à partir du 1er million pour tenter de faire X5 voire X10.

Certains membres du forum avec un tel patrimoine (> 5M) ne sont plus actifs, c’est effectivement bien dommage car pour l’instant l’ensemble des réponses à la question posée ont été apportées par des membres dont le patrimoine est < 5M.

Ce que j’avais retenu du parcours des "happy few" c’est que leur patrimoine avait fait un bon en avant significatif à la revente de leur entreprise alors que pendant leur vie active, leur rémunération annuelle était loin d’être celle d’un cadre supérieur parisien mais au moment de la revente à 45 ans, leur patrimoine passait dans une autre catégorie.

Faire son premier million, de nos jours, dans une métropole comme Paris, cela peut se faire de manière totalement passive avec l’achat de la RP ; pour un couple de cadres supérieurs avec un 100m2 bien placé c’est au moins 1M d’euros remboursés complètement à 50 ans.
La revente de la RP parisienne en forte PV (avec exonération d’impôts) en pré-retraite permet de placer le différentiel (suite à l’achat d’une nouvelle RP moitié moins chère en province par exemple) en bourse, d’ouvrir une ligne de crédit Lombard et de laisser ce patrimoine financier grossir de lui-même.

Parallèlement, les leviers sont connus : immobilier avec effet de levier (mais à partir d’un certain encours, il me semble que les organismes de cautionnement commencent à freiner l’investisseur), investissement boursier avec effet de levier également via la marge (pour les plus avertis).   

A partir de 2 millions nets, je dirai que faire x2 apparaît relativement simple car le nantissement de portefeuilles boursiers à fort encours permet de s’affranchir des organismes de cautionnement et de maximiser le levier. Les intérêts composés font le reste.
Bien évidemment, cela suppose que la décennie en question soit aussi porteuse en bourse que celle qui vient de s’écouler…

Oui le gros soucis de la bourse savoir gérer le stress associé aux périodes de bear market qui peuvent durer longtemps. Du côté de l’immobilier le locatif cela prend beaucoup de temps et génère des problèmes. L’achat/revente en immobilier me parait une des solutions les plus intéressantes de même que créer son entreprise dans un secteur où la concurrence n’est pas trop forte ou en pleine expansion. Gérer une entreprise génère au final peu de soucis…et peut être très intéressant à la revente. Sans doute l’un des moyens le plus simples pour atteindre un important capital.

Tous ces gens sont penta-millionnaires. Dans le lot, il y a des gros bosseurs.

Pour moi il est là le secret de la réussite. Travailler dur. Il n’y a pas de réussite sans beaucoup de travail sauf chance héritage ou savoir se placer dans certains réseaux bien connus. A mon niveaux je n’ai pas voulu me placer dans des réseaux c’est le prix de l’indépendance. Mais j’ai pu être libre pendent une quinzaine d’années avec mon entreprise et faire ce que je veux cela n’a pas de prix. Je ne compte pas le nombre de nuits blanches à travailler suite à des soucis. Qui aime cela? Personne. La plupart des gens aimeraient avoir une vie de star sans les soucis qui vont avec. On a rien sans rien sauf quand on intègre certains réseaux…

bed43fr, le 22/12/2021 a écrit :

Rick, le 20/12/2021 a écrit :

https://www.lerevenu.com/sites/site/fil … 0-2020.jpg

Pourquoi est-ce que la courbe des actions tient compte des dividendes alors que la courbe de l’immobilier ne tient pas compte des loyers ?! Ca serait comme si on achetait un bien immobilier à Paris sans rien en faire en 30 ans ? C’est absurde, soit on y vit et on gagne mensuellement le loyer potentiel soit on y loge quelqu’un et ça rapport bien l’équivalent d’un dividende.

Remarque pertinente je vais regarder si je trouve une courbe avec l’intégration des loyers…

Dernière modification par al2020 (25/06/2022 14h52)

@77PourCent: quand je disais peu de soucis je veux dire que gérer une entreprise m’a apporté bien moins de soucis que de gérer les locataires de mes appartements. La location c’est un vrai travail et de plus en plus compliqué avec les nouvelles réglementations: moins de rentabilité et toujours de taxes, réglementations avec des droits toujours renforcés pour le locataire. Gérer mon entreprise est un plaisir à côté. Quand on a une entreprise dans un secteur que l’on aime c’est sans doute mieux que d’être rentier immobilier…

Oui!

Homme prévoit, Dieu rigole

Mon instit m’a fait tourner en bourrique pendant 6 mois pour finir par laisser tomber au dernier moment; cela dit, avec la hausse des taux, j’aurais sans doute fait pareil à sa place

Vu l’état du marché ensuite, on n’a pas jugé opportun de remettre en vente donc nous sommes repartis pour un exercice de plus

On a essaye de renforcer, pensant que nous etions dans un marché d’acheteurs mais on ne trouve rien en immeubles mono prop (ou alors trop loins de nos zones et thèses d’investissement) et pas grand chose en diffus

Finalement nous avons fait un beau projet RP, en cours de debouclage, dans un environnement +++ qui reste dynamique, biens rares et moins soumis à la macro.

Pour en revenir au sujet de ce topic, en 18 mois, à la grosse maille, nous avons du faire la moitié du chemin de 5 a 10; mais le 10 reste t’il d’actualité? quand je pose l’equation revenus attendus / rendement + capital immobilisé (RP & RSs notamment), je crois que 10 est devenu un minorant en ce qui nous concerne.

J’ai été effaré par la médiocrité des montages des banques privées; montages qui n’existent d’ailleurs qu’a condition de charger en produits maisons (autocall sur indices imbitables à decrement en particulier) - et le in-fine se pricant à 30bps de prime sur l’amortissable ca commence a piquer (environ 80bps de plus que le monetaire)

Je vais donc me plonger dans les mises à jour de ce forum pour voir les martingales de chacun dans notre nouvel environnement macro

Les tombées de Carried sont une partie très substantielle de ma rémunération professionnelle

Maintenant, investir dans des équipes que je ne connais pas sur des stratégies plus loin de mes bases et dans des deals que je ne maîtrise pas… avec en plus des frais distrib / gestion / carry lourds… bof…