Peut-on devenir rentier ou millionnaire avec la bourse ?

Questions à ZX-R6 : Avez-vous déjà vendu des biens ? Beaucoup ? Dans un contexte difficile (marché sinistré, quand tout le monde veut vendre, ou des biens "peu recherchés") ? Est-ce aussi facile de "vendre au prix du marché" que d’ "acheter 25% en dessous du marché" ?  Est-ce aussi facile que de vendre à la bourse ?

Sans vouloir répondre à la place de ZX-R6 je peux vous parler de mon expérience de recherche infructueuse de nouveaux biens immobiliers depuis maintenant 6 mois.

Le marché sur lequel je suis est vraiment sinistré, cependant dès qu’un bien se présente avec une rentabilité de 6/7% (insuffisante pour moi) des investisseurs se ruent dessus empêchant toute possibilité de négociation de prix (pas de nécessité de baisse supplémentaire de prix donc pour le vendeur).

Mon banquier avec qui j’ai des relations dans la transparence et durable (cf ma présentation) exprimait il y a quelques mois que pour les banques l’immobilier devenait une concurrence directe devant la rémunération des produits d’épargne traditionnels.
Son analyse est que chaque baisse du prix de l’immo sur des biens louables détournait maintenant une partie des clients des réseaux bancaires des épargnes traditionnelles… les loyers restant relativement stables (cf les travaux de J. Friggit) il leur reste le crédit pour garder le contact

Dit autrement, tant que le rendement propose un différentiel positif aux produits traditionnels, ZX-R6 n’a pas de souci à se faire pour vendre ses biens.

Il est à mon opinion bien plus difficile d’acheter significativement en dessous du prix du marché que vendre à son prix (sauf absence totale de marché comme certaines campagnes isolées).
<25% est évidemment possible, nous sommes nombreux à l’avoir fait, mais cela nécessite évidemment d’intenses recherches/négociations !

Je doute très fortement que les loyers baissent dans les mêmes proprotions.
Le découragement des investisseurs ralentissent la construction et la rénovation/mise à neveau des logements.Lorsqu’un locataire visite un bien il ne se focalise pas uniquement sur le montant du loyer,d’autres parametres entrent en ligne de compte.

Dans l’exemple de ZXR,avec des achats à plus de 10% brut,il est fort probable que le rendement locatif soit encore plus élevé.

Ok,il vaut mieux faire 10% d’un million que 12% de 500 000,c’est certain.

Au delà de ça,les partisans de la voie boursière on un peu tendance à parler d’évolution moyenne des prix et de considérer le sujet avec un achat one shot auquel l’investisseur est lié sur la durée du crédit.
L’immobilier est plus mobile qu’il n’y parait et il y’a ,quelques soit la conjoncture des opportunités à saisir(comme en bourse:se contenter des performances du CAC a peu de chance de permettre une constitution rapide de capital permettant d’être rentier sans un effort d’épargne énorme).

GoodbyLenine a écrit :

Questions à ZX-R6 : Avez-vous déjà vendu des biens ? Beaucoup ? Dans un contexte difficile (marché sinistré, quand tout le monde veut vendre, ou des biens "peu recherchés") ? Est-ce aussi facile de "vendre au prix du marché" que d’ "acheter 25% en dessous du marché" ?  Est-ce aussi facile que de vendre à la bourse ?

Je veux bien faire les simulations avec les chiffres qu’on me donne, mais il faut appeler un chat un chat. Le prix du marché, c’est le prix moyen des dernières transactions, donc je ne vois pas pourquoi je ne pourrai pas vendre mes biens qui sont en très bon état et bien situés au prix moyen du marché.  Je ne dis pas que je vendrai facilement, mais je ne vois pas pourquoi vous voudriez que je vende en dessous du prix du marché non plus. Et pour vous répondre oui j’ai déjà vendu des biens, 4 pour être précis, depuis 2010.

Quand vous avez une action qui coupe son dividende, vous n’avez qu’à cliquer sur vendre pour liquider votre position, mais vous avez perdu en une journée 50% ou plus de votre capital. (à lire la dernière newsletter d’IH)

Ceci n’arrive pas en immobilier.

sanbouddha a écrit :

prenez-vous en compte dans vos coûts d’acquisition, le temps passé à rechercher, visiter puis négocier des biens à ce prix ?

Non, ça n’a aucun sens pour moi. Je prends ce temps sur "mes loisirs". Si je ne faisais pas ça, je ne ferai pas une autre activité rémunérée. Je pourrai dire qu’en tant que consultant j’étais facturé 1000€ la journée, donc en gros 150€ de l’heure, que je passe en moyenne 5h / jour à m’occuper d’immobilier et que donc le coût annuel (1mois de vacances, pas de WE) est de 250 000€ …   mais concrètement ce chiffre ne veut rien dire…

sanbouddha a écrit :

D’ailleurs quel est le ratio entre
- nombre de biens visités
- nombre de biens sur lesquels vous faites une offre (à 25% en dessous du prix, donc)
- nombre de biens achetés ?

Très faible ces derniers temps, je ne me déplace que si le prix de base est proche de ce que je cherche, du coup je peux faire 2 ou 3 visites pour un achat concret. Mais je suis chez moi, je connais les AI, les notaires, on m’appelle pour savoir si un bien qu’ils rentrent m’intéresse, ce n’est pas moi qui vais à la pêche.  Quand je déménagerai sur Bordeaux dans quelques mois, c’est moi qui irai me faire connaitre, qui ferai plein de visites, pour m’approprier le marché et nouer des contacts (j’ai déjà commencé)

@Tanuky : l’ile de france c’est grand. Du 10% net c’est pas gagné, mais du cash flow positif oui, je l’ai eu récemment à levallois (pareil, faut connaitre les AI, entretenir le réseau…)

sanbouddha a écrit :

Dans la prospection immobilière, combien devez-vous visiter d’appartements pour en trouver 1 qui entre dans vos critères ? Et sur combien de ceux-ci devez-vous faire une offre pour qu’il y en ait 1 qui soit acceptée ?

Pour faire des statistiques, il faut un échantillon représentant une certaine stabilité/représentativité. Dans mon expérience celui-ci est trop hétérogène, mouvant selon les moments, les interlocuteurs…

Je ne vais également visiter que quand c’est potentiellement intéressant soit vraiment rarement. Je considère ce temps plus comme celui nécessaire (et agréable) à la connaissance de mon marché, de son évolution que concrètement du temps passé à négocier un bien.
Au bout de 3 ans sur mon marché principal (agglo de 100K hab) je sais dire avec assurance sur au moins 30 % des annonces dans leboncoin quel est le bien, ai une hypothèse souvent juste sur +/- 20% de plus, rien qu’en lisant l’annonce.

Je n’ai jamais réussi malheureusement à nouer de relation profitable auprès d’agents immobiliers qui considèrent tous les rendements attendus (et réalisés) comme impossibles.

Pour répondre différemment à votre question, en période de prospection j’estime le temps consacré à cela d’environ 3h par jour. Dans ma petite expérience à mettre en parallèle au fait de travailler à +/- 20% de mon temps en dehors de cette activité au bout de deux ans.

GoodbyLenine a écrit :

Vous n’avez pas vraiment  répondu à mes questions.

J’en ajouterais juste une : avez-vous déjà connu un marché immobilier baissier, sérieusement baissier ? Ca existe…

Moi j’en connais un, et je l’ai vécu de l’intérieur, sur place ^^
J’avoue que vu depuis la France on a du mal à croire à ce que l’immobilier puisse vraiment baisser, normal après 17/18 ans de non-baisse sur Paris / IDF et les grande villes de France, ça influence les esprits, forcément.
Il y a des choses il faut le voir dans sa vie pour le croire, maintenant je sais qu’un krach immobilier ça peut vraiment exister, pour l’avoir vu (en France je ne l’avais jamais vu, vu que des fausses baisses, timides).

Oui, corrigé après relecture, lapsus

@zetrader : vous qui avez investi à Valence, avez vous pu mesurer l’évolution des loyers par rapport à l’évolution des prix durant la crise immobilière?

ZX-6R a écrit :

@zetrader : vous qui avez investi à Valence, avez vous pu mesurer l’évolution des loyers par rapport à l’évolution des prix durant la crise immobilière?

Oui, les loyers ont baissé mais moins vite / moins forts que les prix à la vente.

yakka prendre le premier appart à vendre sur le premier site pour se faire un 15% par an

Vous pouvez citer ce passage?

GoodbyLenine a écrit :

Le temps passé est beaucoup plus proportionnel au montant investi quand il s’agit d’immobilier que de la bourse.

J’avoue ne pas être certain de comprendre cette phrase. Voulez vous dire que pour un montant équivalent investi le temps à consacrer est supérieur en immobilier ?
Si c’est le cas, je ne vois pas ce qui vous fait dire cela ? Pensez vous que les camarades de l’IF passent moins de temps à étudier les sociétés que les investisseurs immo les biens ?

Dans tous les cas cela dépend aussi de la façon d’investir aussi bien en bourse qu’en immobilier…

Bonjour à tous,

Pour tenter d’apporter ma pierre à l’édifice et de répondre à la question initiale, bien sur qu’il est possible de devenir rentier avec la bourse et opposer ce type d’investissement à l’investissement immobilier est à mon sens une erreur, les deux sont parfaitement complémentaires.

Opposer non mais comparer oui, je dirai pour ma part que l’investissement à succès en bourse qui passe bien souvent par une approche "value" surtout au début nécessite des connaissances probablement beaucoup plus compliquées à acquérir.

Cela explique pourquoi autour de nous, nous connaissons plus de gens qui se sont enrichis avec l’immo plutot qu’avec la bourse, les croyances populaires n’aidant pas non plus : ne dit-on pas "jouer en bourse" ou "boursicoter" comme s’il s’agissait d’un casino? Ajoutez à cela une période "bullesque" en immo (à paris en tous cas) et une crise économique mondiale et le résultat n’a rien d’étonnant.

Pour ma part je n’ai pas encore d’immo, même pas de RP mais j’y réfléchis fortement dans une optique de diversification, mais j’ai le même soucis que beaucoup : j’habite Paris et les rendements, à part cas exceptionnel ne vont guère plus haut qu’un fond euro d’assurance vie. Certains ont-ils une expérience d’investissement immo éloignée de leur RP?

ryanroll a écrit :

Pour ma part je n’ai pas encore d’immo, même pas de RP mais j’y réfléchis fortement dans une optique de diversification, mais j’ai le même soucis que beaucoup : j’habite Paris et les rendements, à part cas exceptionnel ne vont guère plus haut qu’un fond euro d’assurance vie.

Intéressez-vous au livre de Philippe Proudhon : Investir dans l’immobilier depuis chez soi, vous y trouverez beaucoup de réponses à vos questions.