Immobilier locatif : rachat de prêt pour atteindre l'auto-financement…

Bonjour,

En effet, j’ai oublié de passer par la case présentation. La voici : Info • Forums des investisseurs heureux

La situation actuelle (HSBC) :
- 5 700 € à rembourser par an
- durée restante : 223 mois (18.5 ans)
- taux TEG : 3.41% (assurance comprise)

Situation proposée par Société Générale pour atteindre l’auto-financement :
- 4 860 € à rembourser par an
- durée restante : 300 mois (25 ans)
- taux TEG : 3.57% (assurance comprise)

Donc nous avons un prêt qui coûte plus cher et sur une durée plus longue… mais avec l’avantage d’arriver à l’auto-financement.

HSBC n’est pas au courant encore de ce rachat. A vrai dire, nous n’avons pas vraiment de bons rapports et je pensais tout basculer chez la Société Générale.

En espérant avoir répondu à vos questions

Merci pour cette information, c’est un détail que je n’avais pas.
Mais je ne vois pas bien le problème. Car les intérêts seront remboursés par le loyer.

Vous voulez dire que mes impôts pourraient être plus élevés en changeant de prêt ?

Quand il s’agit d’un investissement, le coût total du prêt n’entre pas en jeu. Vous dites qu’il vous coute 15k€ de plus, mais vous oubliez de compter que l’argent que vous ne sortirez pas de votre poche, voir le cash flow positif que vous en retirerez sera placé et vous rapportera ou servira d’apport pour un autre achat.

Vous diminuez votre taux d’endettement en plus.

Attention au point soulevé par julien. Il faut voir concrètement comment ça marche (possible que en cas de pluralité de biens et de rachat total ca soit fondu dans la masse….)

Si vous êtes tentés par le rachat de prêt, allez voir un courtier (sur internet par exemple) ou d’autres banques. Car il me semble que le taux que vous propose la SG n’est pas super compétitif, vous pourrez certainement trouver mieux ailleurs (LCL m’avait proposé 2,7% hors assurance sur 25 ans début janvier).
Pour l’assurance, n’oubliez pas que vous avez la possibilité de déléguer à une autre compagnie, ce qui s’avère beaucoup moins onéreux.

Bonjour,

ZX-6R a écrit :

Quand il s’agit d’un investissement, le coût total du prêt n’entre pas en jeu. Vous dites qu’il vous coute 15k€ de plus, mais vous oubliez de compter que l’argent que vous ne sortirez pas de votre poche, voir le cash flow positif que vous en retirerez sera placé et vous rapportera ou servira d’apport pour un autre achat.

Vous diminuez votre taux d’endettement en plus.

Je ne suis pas totalement d’accord avec vous. Même si ce n’est pas le critère déterminant le coût total du crédit représente quand même une somme qui ne finira pas dans notre poche.
Dans le cas exposé malgré le rallongement de la durée du prêt il n’y a pas de cash flow positif (25 euros restent à financer)
Certes le boulet sera moins lourd mais il restera aussi plus de temps à le porter. Il ne faut pas oublier que sans refinancement dans 18.5 ans l’emprunt sera terminé et il y aura donc un cashflow positif de 400 euros par mois pendant 6.5 ans soit au total plus de 30 000 € (moins impôts et prélèvements sociaux) alors que la différence de cashflow pendant les 18.5 ans ne représentent que 15540 €.

Si l’affaire est mauvaise dès le départ rallonger la durée du crédit n’en fait pas une bonne. Bien sûr c’est plus facile de sortir 25 € que 865 € (rappelons toutefois qu’il s’agit d’un cashflow annuel…)

DidierFabrice, prenez en compte les impôts dans votre calcul. Je n’ai pas le courage de faire des maths à cette heure ci, mais si son TMI est à 30%, il sera perdant. Et chiffrez aussi la possibilité d’une autre acquisition grâce à un taux d’endettement plus faible.

Il y a environ 5 ans, j’achetai mon premier appart en même temps qu’un ami PDG d’une agence immo.
Il a pris la mensualité la plus élevée possible en ayant pour objectif de rembourser son crédit en moins de 10 ans et ainsi se dégager un revenu confortable à terme (mais fiscalisé) J’ai fait le pari inverse. J’ai emprunté sur 25 ans pour maximiser mon cash flow et continuer d’investir. Aujourd’hui je vis déjà de mon cash flow et je ne suis pas fiscalisé.

ZX-6R a écrit :

J’ai fait le pari inverse. J’ai emprunté sur 25 ans pour maximiser mon cash flow et continuer d’investir. Aujourd’hui je vis déjà de mon cash flow et je ne suis pas fiscalisé.

Bien joué ! C’est exactement ce qu’il faut faire. Dégager un cash-flow positif dès le premier jour.
La vie est courte (parfois même trop courte pour certains). Autant en profiter des maintenant plutôt que de risquer d’être le plus riche du cimetière.
Me serrer la ceinture pendant 10 ans pour certes gagner plus, plus rapidement,  non merci !

Bon juste pour tempérer un peu, je me limite à 20 ans pour la durée du prêt, 25 ça me fait un peu peur…

julien a écrit :

Attention en rallongeant la durée du prêt significativement, sauf baisse substantielle du taux, vous allez vous retrouver dans une situation où Intérêts totaux emprunt 2 > Intérêts totaux emprunt 1.

Or, il faut savoir que les intérêts supplémentaires par rapport à ceux du prêt initial ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Je pose la question quand même… SI on paie moins d’intérêts mensuel, on peut garder le tableau d’amortissement du prêt initial pour les déductions?