Investissement dans un immeuble de rapport à Auch

AGH31 · #1

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum et futur investisseur, région Toulouse.
Afin de préparer ma retraite (j’ai 50ans), je souhaite investir dans un petit immeuble de rapport engendrant des revenus de 1500 à 2000€.
J’ai regardé les propositions sur Toulouse, malheureusement l’enveloppe est trop élevée.

J’ai donc élargie la zone de recherche et j’ai trouvé un immeuble ( dans l’ancien) qui me parait très intéressant sur Auch "ville haute" 500m de la cathédrale.
Je suis allé le visiter, et ma visite a validée le fait qu’il était en très bon état.

Configuration de l’immeuble: R+2.
3 Studio loués très propre, pas de travaux.
1 T2 loué refait à neuf très propre pas de travaux.
1 T3 à rafraichir (je le ferais moi-même) avant la mise sur marché.
Partie commune très propre aussi, toutes les huisserie changées.

Prix avec frais de notaire et frais garantie bancaire ( j’ai un ok verbal de ma banque) = 200 k€
Mensualités sur 15 ans 1480€ ass comprise.
Loyers mensuel avec T3 1780€ cc ( compter 15 € charges par lot)
Charges propriétaire 180€ par an.
Impôt foncier 2500€.

Malheureusement je ne connait pas du tout le marché de la location sur Auch (bientôt à 45 mn de Toulouse via la nouvelle voie rapide).
2 autres personnes sont sur le coup et je doit prendre ma décision rapidement.
Quelqu’un connait-il le marché sur Auch, comment pourrais-je rapidement me renseigner, est-ce que vous pensez qu’il est judicieux et viable de demander aux agences immobilières?

Merci pour vos idées.

Mots-clés : auch, immeuble, investissement

coyote · #2

Bonjour,

Je ne connais pas du tout Auch mais cette ville a souvent été cité comme exemple
d’abus de scellier, donc avec un marché locatif difficile.

Juste en Googlant 30 secondes
http://www.adil32.org/fileadmin/Sites/a … e_Gers.pdf
voir page 14 !

Cordialement
Coyote

AGH31 · #3

Bonjour coyote,

merci pour la réponse rapide.

Si je lis bien et en résumé, les biens se louent s’ils sont situé dans le centre mais en bon état avec des prestations de qualité.

Si on ne prend pas en compte le pb du marché de la location, que pensez vous du taux de rentabilité ?

Cordialement.

ZX-6R · #4

9.3% en net que voulez vous qu’on vous dise, ça va être dur de trouver mieux….

Maintenant, vous pouvez passer une annonce fictive sur le bon coin et voir s’il y a des touches…

Il y a quoi à Auch, des écoles?

AGH31 · #5

Bonsoir,

il ya pas loin de l’immeuble un IUT et l’IUFM, IFSI (école d’infirmiers)

Cdlt

ZX-6R · #6

bah foncez!

AGH31 · #7

Je vous tiens au courant !

Cdlt

freesas · #8

bonjour,

j’arrive peut être un peu tard sur ce sujet mais méfiance pour Auch.
Je rejoins Coyote sur ce point, un collègue a investi dans un scellier (no comment) il y a 2-3 ans, il a loué à un infirmier et depuis que celui-ci est parti il peine à retrouver un locataire (agence+LBC).
Son investissement est déficitaire et il y a des charges énormes.(résidence avec parc+salle de sport)

On lui a vendu dans l’idée que c’était la proche banlieue de Toulouse, que tous les cadres qui cherchent calme et verdure feraient la route…il les attend encore…

Votre bien semble intéressant sur le papier mais pensez aussi que les élèves infirmier/IUT préfèreront payer les frais d’une voiture et faire la route si ils viennent de Toulouse ou proche plutot que louer sur place…

Tenez nous au courant!

Marcus1 · #9

Bonsoir,

Je cherche à acquérir un immeuble sur Auch. La ville haute me plait, mais y a t-il toujours des problèmes de vacance locative ?

J’ai vu qu’il y avait un grand nombre de logements vacants (11.6%). Quelqu’un pour me renseigner ?

Cdt

Guillaume33 · #10

Bonjour,

Oui en effet c’est toujours un peu saturé de produit pour pigeons du style Pinel and Co.
Après souvent ces résidences horribles ont été construites sur des terrains sans âmes et loin de tout ( en périphérie en fait, donc bagnole obligatoire et charges locatives énormes !)
Par conséquent la forte vacance locative se trouve dans ces résidences (malheureusement pour les cadres stressés parisiens qui ont investis là bas sur plan sans même se déplacer !)
Si vous investissez dans le centre historique, dans un petit immeuble sans ascenseur,sans salle de musculation commune et sans piscine, vous avez plus de chance de louer.
Si ensuite vous proposez un appartement sympa avec une vrai cuisine équipée (et pas la kitchenette minable en inox ! ), légèrement sous les prix du marché, vous aurez des locataires.

Bonne chance !

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