Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ?

Bonjour,

patito a écrit :

Bon me voila bien avancé j ai deux avis contraires

C’est normal parce qu’il n’y a pas de vérité universelle.
Guillaume33 a raison si vous achetez un appart à 200 K€ vs un immeuble de 5 appartements au même montant et dont la somme des loyers égale le montant du loyer de l’appartement seul il est moins risqué d’acheter l’immeuble puisqu’il faut 5 vacances locatives contre une seule de l’autre coté.
Mais l’avis contraire n’est pas totalement irrecevable car en général on hésite entre un immeuble à 200K€ et un appartement à 45/50 K€ on n’a donc pas le même montant de mensualité et dans le pire des cas (aucun appartement loué) il est plus facile de sortir de sa poche une mensualité plus faible.

Dans votre cas les appartements de l’immeuble sont déjà loués c’est donc qu’ils sont en principe louables…

Après les vérifications d’usage (état de l’immeuble, loyers cohérents …) et la prise en compte des coûts de gestion (comme il est un peu loin de chez vous même en gestion directe il y a aura des coûts de déplacement) je pense que c’est un risque tout à fait envisageable

Et pour la vente a la decoupe on peut?

Pour la vente à la découpe ça devrait être possible mais ça nécessite de créer une copropriété et il faut intégrer les aspects fiscaux : la vente à découpe c’est (quasiment ?) la qualification en marchand de biens. Ce n’est pas forcément une mauvaise chose mais à creuser pour bien intégrer tous les tenants et les aboutissants.

Bonjour,
Pour la rentabilité, je fais beaucoup moins parce que je suis à Paris et que j’achète en banlieue. Mais je n’ai aucun risque de vacances locatives et des chances de plus-value évidentes, même dans un marché baissier. Et fiscalement, j’ai choisi le LMNP. Le terme rentabilité est mal choisi, c’est plus global, j’aurai dû dire l’intérêt de l’affaire. C’est un équilibre entre le risque de vacances de locataire, de rendement si l’immeuble est plein et de concurrence possible (on oublie la plus-value). Bon, vu votre parcours, vous n’êtes pas débutant et en savez plus que moi. Donc mes conseils sont douteux… mais pas intéressés.
1/ Votre projet n’est pas assez affiné, il faut vraiment connaître l’état du marché locatif de la ville (logements vacants), ce qui se loue le mieux, du studio au 5 pièces. Et là, c’est flou.
2/Traînez dans le quartier, au café du coin, pour avoir une idée de la rue et surtout des locataires.
3/ Demandez à quelqu’un de bon dans l’immo de venir voir cette affaire. Quand on investit une grosse somme, 2 regards en valent mieux qu’un, même s’il faut payer une bouteille de Pessac ))). Et je ne suis pas candidat, car à 700 km…
4/Pour le prix, à moins d’avoir trouvé l’affaire du siècle et 5 concurrents visibles, une offre à près de 10% du prix demandé (150 au lieu de 170) est considérée comme sérieuse, notaire ou pas notaire…
5/ Allez voir une autre agence de la ville, dites que vous voulez acheter un immeuble (en négociation) et louer en donnant des loyers possibles, pour le lui laisser en gérance.
Regardez la réaction de l’agent : possible ? pas possible?
Rastignac

patito a écrit :

Une derniere question , est ce que revendre ensuite un appart par an est judicieux et possible ?

Bonjour Patito,
Oui cela peut être une porte de sortie intéressante si l’immeuble s’y prête bien.
Les appartements peuvent-il donner envie à des primo-accédants?
Il faut savoir que certain immeuble sont condamnés à rester des immeubles de rapport.(standing minable, emplacement minable ect…)

Pour vendre "au détail" : Passage d’un géomètre, création de copropriété et son charmant règlement, publication au service de la publicitée foncière…). Cela à un coût, variable selon le nombre de lot.

Vendre ensuite un lot par an, oui mais attention de ne pas être requalifié en marchand de bien car vous risquez de vous faire repérer par nos amis de l’administration fiscale.

A savoir aussi que si vous amputez un déficit foncier, vous vous engagez à louer 3 ans…donc si revente avant, nos amis du fisc recalcule l’imposition.

Pour la petite anecdote j’ai un compromis signé pour à 99K pour un bien estimer il y a 3 ans à 180K..

J’ai un peu de mal à comprendre l’avis de ceux qui estime que commencer par un immeuble est plus risquer.. Et je rejoint Guillaume33 en pensant au contraire qu’on divise le risque par le nombre d’appartements.. Et donc qu’une vacance locative se fait moins ressentir sur 1/4 d’un revenu foncier que sur 1/1.

Personnellement j ai commencé par un parking … puis un T2 et maintenant je vais signer pour un immeuble … ( je vais bientôt faire un post sur cet investissement )

Je pense que cela permet de cible un marché .. apprendre bien la fiscalité et acquérir de l expérience …

Guillaume… et si vous commencez avec un immeuble et que vous avez pas l experience nécessaire pour déceler une éventuelle anomalie,  de ne pas avoir testé le marché, de mal calculer les travaux, de connaître la fiscalité pour optimiser la fiscalité ect ect …. cela peut devenir rapidement un desastre….vaut il pas mieux se faire la main que de trop en vouloir ?
J ai voulu commencer par un immeuble de 9 logements et de 2 locaux commerciaux … sur le papier tout était bien , grosse rentabilité ect .. mais je n avais pas les épaules solide pour acquérir ce projet qui nécessitait bcp de temps, de travaux .. actuellement , avec l expérience , je me sens prêt et en plus j arrive à dénicher de meilleur bien avec de meilleur rentabilité et surtout un meilleur emplacement  ..  grâce à l expérience ..

Après je suis d accord avec votre façons de penser, le fait d’avoir plusieurs biens réduit les risques lorsqu’un locataire fait défaut. .. mais faut vraiment bien calculer son coup et de bien connaître son projet … car de ce retrouver avec plusieurs logements sous la mains avec des problèmes,  un mauvais emplacement ou autre … ouch😈😈😈😈

patito a écrit :

Me voila un peu refroidi par toutes vos réactions, je ne suis plus sûr de donner suite.

Ce qui est dingue en relisant toute cette file : Pour le même montant que votre immeuble de 5 lots (170 K€) des "investisseurs" signent tous les jours quasiment les yeux fermés des T3 de défiscalistation  en Pinel  ! Et là on trouve rien à dire, tout roule, l’emplacement est nickel, la ville dynamique, c’est le top. D’ailleurs les banquiers financent volontiers ce genre d’arnaque, normal il se font engraisser par les promoteurs pour ça !

Par contre se faire financer un immeuble de 5 lots (qui au lieu de coûter comme le Pinel chaque mois un "effort d’épargne" de 300 € mini, l’immeuble  "rapportant" 300€ de cashflow positif) là ça devient compliqué ! Les banquiers prennent peur et comme les plus sages de ce forum, on déconseille de passer à l’action.

L’URL de ce forum est devenir-rentier, pour le devenir en partant de zéro, il va falloir prendre un peu de risque…
Alors OK il faut être méfiant et bien étudier son dossier…

patito a écrit :

Les mensualités j’y ai pensé justement avec nos salaires on serait effectivement dans la panade avec 1080 euros a rembourser tout les mois.

Note : je ne suis pas un investisseur immobilier.

Vous m’avez l’air d’avoir bien fait le travail de fond. Reste un élément : quelle est votre capacité à supporter les coups durs ? Votre phrase ci-dessus m’a alerté quelque peu, mais on manque encore de détails.
La base, mais vous le savez, c’est de n’investir que lorsqu’on a un matelas suffisant de liquidités pour faire face à un éventuel coup dur (professionnel / de santé / …).
Ensuite, regardez ce que devient votre investissement lorsque des événements négatifs se produisent : quel pourcentage de vacance pouvez-vous supporter ? Que se passe-t-il si une grosse dépense imprévue arrive sur l’immeuble ? Etc…
Un genre de "stress test" personnel.

Ca vous donnera une idée de la marge que vous avez : si elle est suffisante, foncez.

zero loyers encaissés sur 6 mois j’ai ce qu’il faut et je ne vois pas ce que je pourrais avoir d’autres choses à changer que robinetteries, ou cumulus. que des choses que je peux faire moi meme ou qui ne coutent pas cher.
si la strucuture est bonne des petits immeubles comme ça; pas de gros frais surtout quand la réno est tres recente.
J’ai déja pris en compte tout ces parametres, je m’étais pas mal documenté et j’ai pas mal lu le forum et autres choses sur le net. je suis plutot du genre tres prudent et ceinture et bretelle.

DDtee a écrit :

Ces 70% ne prennent en compte aucun risque

C’est pourquoi j’avais précisé "une petite marge de sécurité". A 70% logiquement il y a un peu de marge, à défaut le projet n’est pas assez optimisé. (trop grosse taxe foncière, charges de copro absurde…)
Pour preuve, au Crédit Foncier, ils prennent 85%…

Si tout les voyants sont au vert, il va falloir se lancer !
C’est un peu comme le type qui saute à l’élastique, il est équipée, prêts à sauter au bord du précipice mais au dernier moment il flippe, il hésite, il a bien envie de faire demi-tour et là….le moniteur lui met une petite tape dans le dos et il bascule

Ce qu’il vous manque c’est le moniteur,le coach, le "grand frère" qui va vous rassurer…
Tenez-nous au courant.

Je vous tiens au courant mais j’avoue courir plusieurs lièvres a la fois, j’ai des visites prévus pour des biens de fortes rentabilités aussi, mais bien unique par d’immeubles. mais finalement qui disait qu’il n’y avait plus de bonnes affaires à faire .
Je préfère ne pas tout miser sur un bien car souvent j’ai été déçu car me suis fait grillé par plus rapide que moi…

patito a écrit :

Je préfère ne pas tout miser sur un bien car souvent j’ai été déçu car me suis fait grillé par plus rapide que moi…

Si vous vous faites griller c’est que vous manquez de recul, d’expérience.
Il m’arrive de bloquer directement une vente en sortant de la première visite sans même négocier…
A un moment donné, on sait repérer en très peu de temps la bonne affaire.