S'enrichir à crédit, utiliser un effet de levier sans apport en capital…

crosby · #26

Pour moi le levier le plus efficace et le moins cher est le margin loan par exemple chez IB. Pour x d’actifs, en étant au régime "portfolio margin", on peut emprunter 3-4x, en ayant toujours une marge de sécurité avant les appels de marge. Pour un taux de financement autour de Libor + 1.5%, c’est assez attractif.

Pour ce qui concerne les obligations, je connais assez bien ce marché mais j’y suis plutôt allergique en perso, les bid/ask sont énormes, peu de liquidité etc. Je préfère acheter sous forme d’actions des parts de fonds investis en obligs (ex : closed-end funds).

Mais tout ça, c’est clairement pas du "sans risque".

nikelulu · #27

Bonsoir à tous.
Vous parlez souvent de rentabilité mais vous ne parlez jamais du bien (l’appartement loué).
En effet, même si vous êtes à 1 ou 2% de rentabilité sur 15 ans, à la fin du crédit, le bien vous appartient.
Vous avez le choix de la rente à vie ( bénéfice net de plusieurs centaine d’euros) ou de la revente du bien.

valeurbourse · #28

Bonjour Crosby, il faudra m’expliquer comment vous empruntez quatre fois votre capital, et de surcroît avec une marge de sécurité sur les appels de marge…

Quand je fais appel au levier, tous mes efforts convergent vers une seule chose : m’assurer que dans le pire scénario, je ne perds pas d’argent. Si j’identifie un risque non nul ayant un impact significatif sur mon investissement, je passe.

Dans le cas des obligations Sears, même si vous n’aimez pas, je peux vous assurer que le dossier est blindé. Mais c’est sûr qu’il ne faut pas regarder la cotation toutes les heures…

Boris

vegas · #29

sergio8000 a écrit :
A tout hasard, n’oubliez pas qu’un emprunt a un effet très positif si tout marche bien, sinon, il vous handicapera : il faut donc bien se poser la question avant de signer un tel contrat et surtout bien le doser. Il devra être remboursé dans tous les cas, que cela marche ou pas.

Il est loin d’être aisé de se balader avec une épée de Damoclès au-dessus de la tête en réalité : Le levier couplé à un manque de liquidités entraîne immanquablement quelques difficultés, qu’on oublie lorsque tout se passe bien.

Je suis quand meme bien content de lire enfin ce genre de chose !
En effet, depuis le temps que je lis ce forum on a toujours l’impression que l’immobilier est hyper simple, qu’il suffit d’acheter des apparts, des immeubles ou des maisons a credit, de faire un credit dessus et de mettre des locataires dedans…
le credit, c’est peut etre bien, mais quand ca se passe pas tres bien avec les locataires ca doit bien etre terrible, donc c’est un peu a double tranchant.

Enfin, quand on lit le forum, on a l’impression que tout se passe toujours bien avec les locataires, c’est moi ou ?!
Je dis ca, car en France, autour de moi, je connais ou j’ai quand meme vu beaucoup de personnes ayant eu de petits, mais aussi de graves problemes avec les locations allant jusqu’a l’expulsion et les tribunaux…
Ca veut dire que c’est quand meme assez risque l’immobilier et que c’est aussi beaucoup de soucis, donc faut bien mesurer si me risque en vaut la chandelle. Et quand on voit les rendements et le contexte en france, je suis bien songeur sur la prise de risque…

GoodbyLenine · #30

Pour tout placement devant (en ce moment) rapporter 10%, dans le pire scénario, vous perdrez de l’argent. Celui qui est persuadé du contraire n’a tout simplement pas correctement identifié le pire scénario (Remember SNS, par exemple).

valeurbourse · #31

@Vegas : votre intervention est très pertinente. J’ai d’ailleurs écrit quelques posts allant dans votre sens sur des files spécifiques à l’immobilier. Ca n’a pas plu à tout le monde, mais ça ne veut pas dire non plus qu’il faille bannir l’investissement en immobilier non plus.

@GoodByeLenine : vous avez raison, j’ai exclu du pire scénario l’invasion extra-terrestre, et j’ignore ce qu’est Remember SNS.

Boris

Geronimo · #32

@valeurbourse : pour SNS Crash TSDI sur le bancassureur néerlandais SNS Reaal !

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sergio8000 a écrit :

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