Immeuble de rapport : rendement de 12% dans une petite ville ?

Avec la loi Alur la location en meublé en résidence principale présente les mêmes contraintes que la location nue…..

Par ailleurs quand on loue en meublé en LMNP on paie la CFE (contribution foncière des entreprises) qui représente un mois de loyer.

Les locations sont plus courtes et demandent beaucoup de boulot (inventaire, réparations,..)

La hausse du loyer par rapport au nu va-t-elle compenser ces inconvénients ?

Il faut bien étudier la demande locative et surtout ne pas croire les agents immobiliers qui sont trop souvent des Pinocchio…..

Bonjour Matador,

Je crois que j’habite dans la ville que vous décrivez ! :-)

La population décroit et vieillit depuis plusieurs années et beaucoup de commerces ferment effectivement. Le tram-train a connu beaucoup de déboires et n’a pas eu l’effet escompté pour l’instant (à savoir redynamiser la ville).

Si je prends l’exemple de l’immeuble où j’habite, la vente est difficile mais la location relativement facile.

Personnellement j’ai préféré faire mon premier investissement immobilier dans un studio à Nantes (moins risqué) mais je pense qu’il y a de bonnes opportunités ici.

Je crains que @sourirelyon ait raison, la CFE représente généralement +/- un mois de loyer.
C’est d’ailleurs ce qu’indique le site auquel vous faites référence http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml le premier barême étant obsolète (chiffre d’affaire réalisé jusqu’en 2003)

Le montant de la CFE est assez différent d’une ville à l’autre, le mieux est sans doute de vous renseigner pour la ville en question.

@perecastor soulève un point intéressant, celui de la création d’une copro.
Un copropriété à deux est ingérable en cas de désaccord. Nul ne pouvant avoir la majorité absolue, aucune décision ne peut-être votée !

Bonjour,
Je connais également très bien cette ville pour y avoir visité plusieurs immeubles (dont certains sont toujours à vendre au bout de 3 ans)
Je pense qu’il vous faut d’abord affiner votre projet en termes de coûts et de charges
La surface à vendre fait 350 m², est-ce que 100k € de travaux suffiront à aménager l’immeuble comme vous le souhaitez ?
Par ailleurs, l’intérieur des appartements a effectivement du style (mais cela peut aussi être pénalisant pour les travaux quand il faudra changer toutes ces fenêtres aux dimensions hors normes ), mais il ne faut pas perdre de vue que votre offre locative s’adressera à des personnes aux revenus modestes. La ville se traîne économiquement depuis des décennies (j’y ai vécu et grandi), et les salaires vont de pair.
Nous ne sommes pas à Paris, vos locataires ne se laisseront malheureusement pas charmer par votre parquet en point de hongrie et vos cheminées en marbre, si le loyer est au-dessus du marché.
Et, d’expérience (mes parents ont des petites surfaces à la location dans cette ville), ne misez pas sur un loyer supérieur à 350-400€ pour un beau 2 pièces, c’est vraiment le plafond dans cette zone, même meublé.
Quant à la facilité de trouver des locataires, ils se trouvent quand on propose des biens de qualité à un tarif raisonnable, mais les dossiers ne se bousculent pas non plus … le choix est restreint. (et ne pas disposer de parking est également un frein, tout le monde possède une voiture en province)

De mon point de vue, le rendement brut à attendre serait plutôt autour de 8-9% que de 12% (sauf à négocier un très gros rabais à l’achat ?)

Je reste cependant convaincue qu’il y a des affaires à faire sur la commune …. je suis moi-même en "veille active"

Bonjour et merci de vos réponses.

Effectivement, le commerce qui appartient a un autre propriétaire peut faire un peu "boulet". Il souhaite s’en débarrasser également et il le brade, mais ça demanderait beaucoup de travaux de le transformer en appartement ou autre.
La copro existe déjà.

Pour les 100K de travaux, ça peut paraître court mais je compte en faire une partie. Ce qui va faire mal ce sont le changement des huisseries effectivement, rien que ça va manger une bonne partie du budget, et il faut toutes les changer dans l’idéal.
Il n’y a pas de gros travaux à faire si ce n’est les créations de cuisine et salle de bain dans les appartements divisés.
Les studios au 3eme sont habitables et loués d’ailleurs, mais un rafraîchissement ne leur fera pas de mal.
Les parties communes sont propres, quelques bricoles et un coup de peinture pour que ça soit bien.

Il y a une cour qui peut contenir actuellement 4 voitures, et plus si l’on détruit le petit bâtiment qui prend de la place et qui ne sert que de débarras pour les locataires.

Si je revois un peu mes prévisions à la baisse, en meublé, grossièrement :
studio : 300€
T2 : 350 €
T3 400 €

J’arrive à 10% de renta.

Tout ça commence quand même à entacher l’affaire.

DDtee a écrit :

Je crains que @sourirelyon ait raison, la CFE représente généralement +/- un mois de loyer.
C’est d’ailleurs ce qu’indique le site auquel vous faites référence http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml le premier barême étant obsolète (chiffre d’affaire réalisé jusqu’en 2003)

Pour ma part avec 23000 euros de chiffre d affaire , la CFE est de 350 euros .
Si on prend le barème avec chiffre d affaire de 10000 à 32000 euros c est de 210 à 1000 euros . Donc dans le pire des cas c est 1000 euros pour 10000 euros de chiffre d affaire soit 10% ( je ne pense pas que cela existe… Sinon vraiment pas de chance )

Sid a écrit :

Je vous invite à faire une petite recherche rapide sur leboncoin
300 € de loyer pour un studio, même meublé, c’est très optimiste
Les loyers tournent plutôt autour de 230-250 €
Et à partir du T3 je ne suis pas sûre que le meublé attire

Le bien étant à vendre 270 k€ (+ travaux + FN) et les loyers attendus de l’ordre de 30k€ par an, je n’arrive pas à comprendre comment vous calculez une rentabilité de 10% ou plus ?

Tout simplement car je ne l’achète pas ce prix là.

Pour les studios, vu que les 4 du 3eme étage sont loués à 250€ nus, et que c’est loin d’être ce qui se fait de mieux, je pensais pouvoir passer à 300€ en meublé une fois rendu propre.
Mais il est vrai que le propriétaire actuel n’a vraisemblablement pas été regardant sur les dossiers des locataires actuels… Même l’agent immo avant d’arriver au 3eme étage m’a prévenu qu’ils étaient spéciaux et qu’ils va falloir les virer un jour où l’autre. Bien qu’ils paient leur loyer.

Dernière modification par matador (27/03/2015 11h05)