Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ?

patito · #51

Oui ben des fois je peux meme pas visiter !
Deux exemples un t2 super affaire 66000 euros alors que dans le secteur c’est 90000euros entierement refait a neuf petite corpo le reve, je reçois l’alerte se loger , j’appelle dessuite le samedi matin . Le gars me dit que je suis le deuxieme resultat malgrés mes relances pas eu de nouvelles il faisait dans l’ordre des appels et le premier l’a pris vraissemblablement .
Autre exemple superbe affaire d’un studio j appelle j insiste que cela m’interesse. Premier jour de parution . Elle contacte le proprio et il lui répond qu un compromis est en cours , lui en direct!
Des fois je me dis j’ai la mafre.
Je les aurais pris direct au prix en visitant

Guillaume33 · #52

J’ai remarqué qu’il y a un décalage entre le moment ou parait l’annonce et le moment ou vous recevez l’alerte sur Seloger. 2 ou 3 heures par moment….

patito · #53

Pour les news , les apparts font vraiment petits cela fait un pe marchand de sommeil quand meme . Les t4 de 54 m2 y a une chambre de 5m2!
Y a une nana seule avec des lits partout dans mini chambres. Bof bof .
Apres les apparts sont en bon etats…

DDtee · #54

Attention, d’après la loi 5m2 cela ne peut pas être une chambre !

Guillaume33 · #55

En effet c’est minimum 9m2 pour être considéré comme une chambre sinon on appelle plutôt ça "un bureau".

patito a écrit :
Y a une nana seule avec des lits partout dans mini chambres.

En fait ça ressemble plutôt à une maison close et cette "nana" c’était Mme Claude?

patito · #56

Plutot une maman ceibataire avec un lit superposé qui prend toute la place de la fameuse "chambre"
Je vais laisser tomber les apparts sont trop mal fichus ils sont optimisés pour faire du fric mais pas sur que je retrouverais des locataires par la suite avec des apparts aussi mal configures. Des t3 qui sont en realité des t2 et loués au prix de t3 , un salon et la cuisine a lopposé. De l appart , un appart oui y a une grande cuisine mais pas de salon , ils mattent la tv dans une grande chambre…
Jamais vu des apparts decoupés comme ça , ils devaient etre bourrés ce jour là….
Bon c ´est laborieux , je repars en croisade. J ai repéré un petit immeuble de 3 apparts un a refaire et toiture a reparee , les deux autres apparts loués un a une assoc de reeinsertion qui paye et seporte caution , l autre a un gars sous tutelle la tuelle paye et est caution . Bref des soucis que personne ne veut , toit plus locataire speciaux plus travaux. Je me dis y a un coup a faire ! Deja qu il est pas cher ….

Guillaume33 · #57

Oui cela me semble être une bonne stratégie pour avoir du rendement ! Acheter en négociant à mort ce que personne n’ose acheter.
Mais j’ai peur que ce soit la même configuration que l’immeuble que vous décrivez au dessus.

patito · #58

Pas sûr , celui ci fait que trois apparts , la moitier du prix de l’autre…
Le decoupage je ne sais pas faut que j aille voir

patito · #59

Une autre question . Cet immeuble a les compteurs d eau séparés mais pas edf . Sur trois appartement quelle est la procédure pour les mettres en places? Faut tout refaire aux normes l elec des apparts ? Nombres de prises etc ou pas nécessairement ?
Merci d’avance

DDtee · #60

Avoir des compteurs EDF séparés est une obligation puisque la loi vous interdit de revendre l’électricité.
La seule autre possibilité est de faire un forfait et de payer pour vos locataires sans compter (franchement déconseillé)

Généralement, refaire les compteurs distincts avec une colonne montante coûte un bras. EDF pourra vous chiffrer cela, selon les communes et l’environnement les prix sont fort différents.

Refaire toute l’électricité ou pas, vous pourrez recueillir différents avis.
Cela dépend du point de départ (installation actuelle). Si les fils sont enrobés dans du tissus aucun doute : oui. Les risques d’incendie sont trop grand. Si il n’y a pas de terre à refaire aussi à mon opinion.
Si l’ensemble fonctionne sans risque particulier, mais est juste un peu ancien (10/15 ans ?) cela peut attendre sans doute la prochaine réfection…

Guillaume33 · #61

Bien souvent les immeubles avec un seul compteur EDF pour plusieurs lots sont tenu par des pseudos investisseurs, des minables, ceux qu’on appelle les marchands de sommeil.
En clair les types en question ont découpé à la vas vite un immeuble en plusieurs appartements.
Seulement pour faire poser des compteurs individuels (la situation idéal en tant que bailleur) , il faut obtenir le Consuel. Et ça visiblement c’est trop difficile pour ces personnes. Bah oui normal, il faut que l’installation électrique soit aux normes (à défaut EDF refuse d’installer les nouveaux compteurs) donc ça coûte un peu d’argent.
Je passerais mon chemin sur cet immeuble…

patito · #62

Actuellement c’est loué sans compteur séparé…

Guillaume33 · #63

Bah oui, nous avions compris.
C’est juste du n’importe quoi de la part du bailleur…
Où alors ce n’est pas un immeuble de rapport mais un hôtel.
Ce n’est pas vraiment le même métier, les conditions d’exploitations sont différentes.

patito · #64

Ok je n ´avais pas vu ton premier message

patito · #65

Est il déconseillé d’investir dans un immeuble avec un fond de commerce au rdc ? Exemple fond de commerce en activité les etages à rénover totalement ?

maxicool · #66

Un commerce, ça peut péricliter, ça peut fermer et donc engendrer une vacances locative, ça peut faire du bruit et déranger les locataires du dessus, ça peut donc les faire fuir et engendrer une autre vacance locative.

Il faut voir de quel commerce il s’agit. Une presse fermant le vendredi à 17h00 jusque lundi 08h00 ?
Un bar branché avec musique jusque 04h00 tous les matins ?
Une petite supérette ouverte jusque 21h00, plutôt super pratique…

Il est compliqué de répondre objectivement.
Je pense que chaque cas est particulier !

patito · #67

Votre pseudo me dit quelque chose maxicool Vous n’etes pas sur un autre forum par hasard?
Là c’est plutot magasin de chaussures
Mais je suis d’accord que a l’heure actuelles les fonds de commerces suis un peu frileu.
Là c’est un peu plus de 50000 euros avec un fond en fonctionnement et trois t3 à rénover .
Petite façade juste deux faces et petit toit …. A refaire peu couteux et subventions pour façade je n’ai pas visité je pose la question…

Guillaume33 · #68

Bonjour, les questions à se poser également :

-Les étages ont-ils une entrée indépendante?

-Si le commerce ferme, allez vous retrouver un locataire facilement? Si dans la même rue il y a déjà 2 ou 3 commerces vacants, laissez tomber..

patito · #69

Rue très commerçante , entrée indépendante. Je n’en sais pas plus je n’ai pas visité je me pose la question si ce genre de bien peut valoir le coup.

DDtee · #70

Faites des visites, c’est comme cela que l’on apprend

patito · #71

J’en fais, mais vu la distance (50min par autoroute au pire) j’essaye d’optimiser mes déplacement

Guillaume33 · #72

Si c’est dans le 47, je viens visiter avec vous !
ça me semble pas mal sur le papier.

patito · #73

C’est très gentil Guillaume mais plutôt de l’autre côté en MP si vous voulez
pas trop l’expérience des travaux, je vais quand meme voir ça de plus près

Iqce · #74

Une question à se poser concerne la faculté ou pas de pouvoir faire un changement de destination : le document d’urbanisme à t’il repéré ou non ce commerce, cette rue, comme devant conserver les dites activités ? Si oui…Passez votre chemin dans la plupart des cas, cela veut dire que le commerce périclite et que la Commune veut le maintenir à tout prix (c’est à dire en vous faisant payer le prix…).

patito · #75

Je ne comprend pas le commerce est en place il ne change pas de destination

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