Immeuble de rapport comme premier investissement immobilier ?

Iqce · #76

Justement Patito ; si vous voulez en faire un logement pour X raisons (cf supra par ex), ce n’est pas forcément possible.

Guillaume33 · #77

Ah dommage, ça fait trop loin depuis Bordeaux.
Avec 50 k + 40 k de travaux, je pense surtout que avec juste 2 T3 de loués, cela devrait suffire à rembourser votre crédit !
Donc le commerce et le troisième T3, ce serait la cerise sur le gâteau.

patito · #78

Iqce je pense qu’il y a mauvais comprehension le local commercial reste local commercial et au dessus des t3 à rénover.

Iqce · #79

J’ai bien lu je pense (merci de m’éclairer autrement et désolé) ; c’était une info "au cas ou " conformément à ce qui est évoqué supra il y avait un jour un soucis et que vous vouliez en faire autre chose.

patito · #80

Guillaume pour les détails y a quand même pas mal de boulot suis pas sûr de me sentir d’attaque pour résumer
Le local commercial ; l’activité va être arrêtéecela ne marche pas donc faudra chercher un locataire mais rue commerçante, était loué 450 euros.
il y a un seul compteur d’eau et d’electricité; donc tout à créer
Charpente à changer toit entièrement à refaire
les appartements le plancher est bon mais tout à refaire sinon
Donc du potentiel mais beaucoup de travaux pour une premier acquisition d’immeuble non?
les t3 se louent 400-450 euros
le propriétaire parle de subvention opah et anah opah à fort pourcentage c’est quoi?
pour les façades subventions aussi de la mairie.

Un agent immobilier me propose aussi un commerce meme localité c’est un restaurant qui est là depuis 10 ans :loyer 503 euros prix affiché 48000 , bonne rentabilité mais foncier a la charge du proprio, c’est dommage

Guillaume33 · #81

Hoolaaa ! Cela me semble foireux pour un premier projet, trop compliqué !
Aussi quand des AI ou des vendeurs vous font saliver sur d’hypothétiques subventions Anah and co, ce n’est pas bon signe. Bah oui si c’était aussi simple à obtenir, pourquoi ils le feraient pas eux même?

patito · #82

oui c’est compliqué après comme vous disiez le rendement à la clef….. sans le local commercial cela dégage un cash flow énorme.

Et le local commercial seul que l’on me propose ?

maxicool · #83

Votre pseudo me dit quelque chose maxicool Vous n’etes pas sur un autre forum par hasard ?

Oui, Patito, je suis d’autres forums selon mes autres occupations (informatique, construction immobilière, jardinage…), donc c’est peut être moi.
Mais il faudrait que vous précisiez car je ne pense pas avoir l’exclusivité d’être maxicool ;-)
Cordialement

patito · #84

Forum construire et doit avoir la meme profession…

patito · #85

Guillaume33 a écrit :
Hoolaaa ! Cela me semble foireux pour un premier projet, trop compliqué !
Aussi quand des AI ou des vendeurs vous font saliver sur d’hypothétiques subventions Anah and co, ce n’est pas bon signe. Bah oui si c’était aussi simple à obtenir, pourquoi ils le feraient pas eux même?

Cela le fait bien envie quand meme , j ai bien envie d’aller visiter . C’est une place avec des commerces sous chaque immeuble , donc je pense que le local commercial peut rester ainsi meme pendant les travaux et etre loue. La façade peut attendre , l’interieur faut aller voir les volumes.
L accès aux apparts pourraient se faire par l’arriere , c’est l arriere boutique pour le moment .
Par contre les étages sont en plancher , meme avec un faux plafond et laine de verre , cela ne sera pas trop sonore?
Je me dis que avec une offre a 40000 euros et 80000 euros de travaux cela reste super intéressant ….
Avec une franchise toltale d’un an location du local commercial pendant les travaux sans se presser le risque n’est pas si enorme que cela . Surtout si chaque appart rapporte a la fin450 euros chacuns et pareil pour le fond le potentiel de cash flow est énorme donc cela vaut le coup d y jetter un coup d oeil
La commune est a 45-50 min de chez moi .
J’ai des factures d artisans d’autres immeubles du coin que j ai visité , pour faire des devis cela peut etre intéressant , suffit de bien chiffrer la toiture et le lot placo peinture les plus chers .
Le plus grand risque est de mal evaluer les travaux mais j ai une grosse marge de sécurite
Trop optimiste?

maxicool · #86

patito a écrit :
Forum construire et doit avoir la meme profession…

Ah bah oui, c’est bien moi ;-).
Forum que j’ai déserté ces dernières années, n’ayant plus rien à raconter d’intéressant sur ma construction… étant passé à autre chose (l’optimisation de mon patrimoine).

patito · #87

Un autre bien en vue (immeuble)
Deux appartement un t3 duplex un t1 et au rdc uncellier pour chaque appart
Le prix est un peu élevé 99000 euros et le loyer 740 euros par mois
Je me dis que cela se tente proposition à 75000 euros…
Le bail du t3 peut etre refait l’occasion d’un borloo?

rollingstone · #88

Bonsoir Patito,

j’ai lu votre projet initial et les raisons qui vous poussent à chercher un immeuble plus éloigné de Toulouse. Vous dites que les studio à Toulouse ont des rendements trop faibles. Je ne suis pas sûre que l’achat d’un immeuble en premier chef soit vraiment judicieux si c’est votre premier achat. En effet, même si cela peut paraître séduisant de se retrouver directement à la tête d’une petite structure de plusieurs appartements cela multiplie aussi les risques et les dépenses de fonctionnement.

Si c’est votre premier investissement méfiez-vous tout de même, en monopropriété vous devez faire face seul à tous les frais et une fuite de toit ou de canalisations en interne peut vite chiffrer de façon alarmante. Surtout sur des structures anciennes comme on en trouve dans ces localisations.

J’aurais tendance à vous conseiller de rester sur Toulouse, de choisir un marché de niche dans le locatif, par exemple la colocation étudiante (T2 ou T3) en meublé. Cela vous permettra de vous faire la main et "d’apprendre le métier" si vous souhaitez faire le suivi des locations vous même.

Vous dites pour votre dernier projet que le risque c’est de mal évaluer les travaux, je vous dirai qu’en immobilier le plus gros risque c’est surtout de mal évaluer sa capacité financière à faire face aux catastrophes (qui malheureusement n’arrivent pas aux qu’autres). Pour ce qui est des subventions laissez tomber pour le moment si vous n’y connaissez rien, les dossiers sont complexes à monter et vous allez vous retrouver avec des populations qui multiplient les risques d’impayés.

Car louer dans un petit village comme cela ce n’est pas comme louer à des jeunes actifs en centre ville de Toulouse, vous aurez beaucoup de gens dont les dossiers sont refusés ailleurs…

patito · #89

Merci de votre rêponse , pour la collocation je ne suis pas chaud .un ami a un t3 premiers locataires deux colloc et puis un est parti résultat l’autre voulait rester et maintenant il a du mal a payer ..
Ensuite effectivement plus loin de toulouse cela ne change rien anah ou pas cela correspond aux loyers pratiqué déjà sans soucis et les gens dépendent effectivement fortement de la caf souvent au 3/4 perso je ne vois pas ou est le soucis .
Ensuite l’immeuble , le dernier dont je parle fait deux apparts . Perso les charges il y en a aucunes donc meme si quelques bricoles a faires cela ne va pas aller chercher loin pour le toit faut vérifier son etat mais il faut savoir que les immeubles dont je parle c’est des maisons de villages , les toits sont tres petits ce n’est pas des sommes enormes . Ensuite j epargne pas mal tout les mois , epargne de precaution justement et je compte faire un différé total ou partiel d’un an afin d’augmenter l epargne quand un locataire partira afin de faire quelques petits travaux.
Ensuite ce n’est pas un village mais bien une ville .
La collocation perso encore une fois je ne le sens pas et se retrouver avec un t2 ou t 3 avec les sommes importantes qui partent en crédit si on ne trouve pas de colocataires alors c’est plus lourd a gérer. Un petit immeuble faut pas avoir de chance si tout se retrouve vide . Un des louers compensera la vacance.

rollingstone · #90

je parlais essentiellement de colocation avec des étudiants d’une même école sur Toulouse

mais je pense que votre décision est déjà prise, je vous souhaite une belle réussite

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