PACS : préparation et conséquences de l'achat d'une résidence principale ?

Au temps pour moi, je n’avais pas vu que Tikou parlait de la NP.

Merci pour vos réponses.

Pour préciser un peu par rapport à vos remarques :
- les 2 enfants sont mineurs, 5 et 7 ans
- les sommes en jeu sont importantes. coût approx de la maison 600K€
- patrimoine monsieur 2200K€, madame 300K€.

Je n’avais pas vu le point sur le max à 76K€ pour la tontine. çà n’est pas idéal dans ce cas.

OK pour le démembrement croisé dans la SCI, effectivement l’objectif serait que l’usufruit soit rassemblé dans les mains de madame lors d’un décès.

Effectivement le leg prioritaire de la maison (ou simplement de l’usufruit si la quotité disponible n’est pas disponible) permettrait de protéger madame contre des enfants ingrats en cas de décès. C’est à regarder en fonction des clauses bénéficiaires d’assurance vie. Il est sans doute possible de faire dans le leg des clauses ’à tiroir’ où madame a le choix.

J’ai bien noté le caractère irrévocable de la donation alors que le testament, lui, est révocable.

Là dessus, tout est une question d’équilibre. Mon patrimoine ne serait sans doute pas ce qu’il est (vente d’actions de mon entreprise) si madame ne m’avait pas laissé tout mon temps pour m’en occuper. C’est pour çà que j’avais l’idée de la "donation rémunératoire" mais je ne trouve rien qui permette de "blinder" une telle donation pour éviter une requalification par le fisc. Dans le cas présent il pourrait s’agit de 300K ce qui implique en cas de DMTG des frais importants.

Bonjour,

Je ne suis pas très compétent dans le domaine, mais j’ai une question de néophyte justement:

- pourquoi ne pas envisager un mariage, qui d’après ma compréhension permet a l’epoux(se) survivant(e) de choisir l’usufruit à 100%?

Bonjour,

Oui ce nos enfants à tous les deux (pas d’autres enfants).

L’achat de cette maison a lieu parce que l’offre locative est inexistante. Cet achat me pousse donc à essayer de comprendre les montages possibles et leurs conséquences en terme
- de séparation
- de décès
- de ré-équilibrage de patrimoine

Etant donné que le mouvement patrimonial est non négligeable (600K€). L’apport de madame serait entre 0€ et 100K€ max je pense. j’essaye déjà de voir comment optimiser la chose :
- pour protéger madame en cas de décès et dans le cas où les enfants deviendraient ingrats
- pour ne pas se retrouver dans une situation compliquée en cas de séparation
- pour éviter de créer une dette chez madame

et si au passage, je peux lui faire une "donation rémunératoire", pour rééquilibrer un peu nos patrimoines çà pourrait être l’occasion.

Je comprends qu’une telle "donation rémunératoire" pourrait se faire indépendamment de l’achat de la maison mais quitte à bloquer de l’argent dans une maison.

Je suis d’accord avec le fait que transmettre uniquement l’usufruit lors d’un décès n’est pas l’idéal car le survivant ne peut pas faire ce qu’il veut avec la maison.

Concernant le mariage, peut-on faire le même schéma que celui dont vous parlez mais en séparation de bien et avec une société d’acquêt ?

Je n’ai pas abordé la question de la transformation du pacs en contrat de mariage car pour des raisons personnelles, il y a pour l’instant une barrière psychologique à cela (ce serait sans doute un mariage sans invités voire avec l’adjoint au maire comme témoin :-( ). Mais bon il faut sans doute ne pas fermer ces options car elles offrent sans doute un arsenal de solutions beaucoup plus fournies.

Bonjour, j’aurais besoin de vos lumières sur le sujet suivant :
Amédée et Béatrice sont pacsés. Ils n’ont pas d’enfants.
D’après leur contrat de PACS :
-ils se sont engagée à une aide matérielle et une assistance réciproque. Il est précisé que cette aide matérielle est "proportionnelle à leurs facultés respectives".
- ils sont tenus solidairement au paiement des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante, sauf pour les dépenses manifestement excessives.
- séparation de biens.

Ils achètent leur résidence principale, en indivision et à crédit.
Les revenus du couple sont à 55 % pour Amédée et 45 % pour Béatrice.
L’apport peut être réalisé soit à 55% pour Amédée et 45 % pour Béatrice, soit à 50 /50.
Les remboursements d’emprunt pourront être réalisés soit à 55% pour Amédée et 45 % pour Béatrice, soit à 50 /50.
Il est prévisible que des travaux seront à réaliser sur la maison et seront financés principalement ou exclusivement par Amédée qui dispose de davantage d’épargne.

Dans ces conditions, vaut-il mieux que l’indivision soit à 50/50 ou à 55/45 ?

Quelques réflexions :
- puisque l’aide matérielle est "proportionnelle à leurs facultés respectives", s’ils appliquent au pied de la lettre le contrat, ils vont payer les remboursements de prêt à 45/55. Or, si l’indivision est à 50/50, Amédée va payer plus que sa part. Les dépenses courantes de la maison, y compris le remboursement d’emprunt, sont considérées comme des dépenses irréfragables du ménage. Donc, en cas de séparation, il ne recevra que 50 % de la valeur de la maison alors qu’il en aura payé 55 %. Cet argument est en faveur de 45/55.
- s’ils font une indivision à 50/50, et que Béatrice met un point d’honneur à payer 50%, elle va tirer un peu la langue, financièrement. De plus, s’ils appliquent 55/45 sur les dépenses courantes du ménage, ils auront une répartition différente pour ce qui concerne la maison (50/50) et pour les autres dépenses courantes (45/55), ce qui est difficile à gérer, en pratique. Si par exemple ils alimentent un compte joint qui sert pour les remboursements d’emprunt et pour les dépenses courantes du ménage, cette alimentation sera soit à 50/50, soit à 45/55, mais il faut choisir. Il me semble que cet argument est en faveur de 45/55.
- les revenus ne sont pas gravés dans le marbre. Le fait que leurs revenus soient actuellement de 45/55 est-il une bonne raison de faire une indivision à 45/55 ? Quid si demain les revenus deviennent 70/30 ? Les quotités de l’indivision étant gravées dans le marbre de l’acte d’acquisition, on ne peut pas revenir dessus.
- équilibre du couple, égalité homme-femme, que Béatrice ne se sente pas avoir une place inférieure dans le couple : ces arguments sont en faveur de 50/50.

- pour les travaux, la réflexion est différente. Selon l’article 815-13 du code civil, "lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation". Si Amédée paie seul des travaux sur le bien indivis, il a bon espoir d’en retrouver un retour.

J’ai trouvé un jugement qui confirme cette analyse : remboursements d’emprunt et charges de la maison, ce sont des dépenses courantes du couple donc pas de créance en faveur de celui qui a payé plus. Par contre, travaux, créance en faveur celui qui a payé plus. 13 juin 2023 - Cour d’appel, Chbre des Aff. Familiales - 21/04196 | Dalloz

Et vous, qu’en pensez-vous ? Que conseillez-vous ? Quelle est votre expérience à ce sujet ?

Le baril de poudre de l’inégalité de détention ressemblera à une saine anticipation lorsque les étincelles sur le plan émotionnel et conjugal et les bons conseils des copines auront poussé madame à aller se réessayer au célibat 20 ans après.

A défaut de vous voir obtenir beaucoup de contributions, je vais vous apporter une seconde

Histoire d’un couple de mon entourage, qui a acheté à 60/40 et rembourse selon le même prorata. Deux ans à peine après leur achat, la relation prend l’eau et la séparation semble inéluctable. Or, parmi toutes leurs disputes, la question de savoir lequel garde l’appartement ne se pose quasiment plus, celui en détenant la majorité recherchant simplement une solution financière pour racheter la part de l’autre et refinancer le crédit. Cet exemple est bien sûr différent du cas sur lequel vous nous interrogez… il souligne simplement qu’un écart dans la détention peut amener, en cas de séparation, à la perte probable de l’option de rester dans le logement pour le conjoint le moins à l’aise financièrement.

A propos de psychologie, d’équilibre dans le couple, et du fait qu’il faut que ça convienne à chacun : il existe un risque que cet argument puisse être utilisé pour obtenir une répartition qui spolie l’autre. Exemple : la répartition des revenus d’un couple est 20 pour A et 80 pour B. Le conjoint ou partenaire de pacs A dit "si on est en indivision à 20/80, ça ne me convient pas du tout, je ne supporte pas cette rupture de l’égalité, je ne me sentirais jamais bien dans cette maison, j’ai l’impression que ce n’est pas chez moi". A obtient ainsi une indivision 50/50. Ensuite, il ne participe pas du tout au remboursement de l’emprunt et aux charges de la maison, arguant de son trop faible salaire et laisse ainsi B payer 100 % de la maison. Ensuite, séparation avec pertes et fracas, A réclame 50 % de la maison (et les obtient).
Il faut relire ce retour d’expérience très édifiant : Rupture de PACS et déchéance du terme ?

A propos des notaires, ils peuvent effectivement avoir un avis orienté vers ce qui est le plus simple pour eux, mais aussi vers ce qui fait consommer de l’acte notarié, cf ce retour : Comment bien faire un testament ?

Je ferais juste une remarque sur votre organisation, pour le cas où vous auriez opté pour une possession de la maison en indivision : il faut distinguer les charges courantes et les travaux. Les charges courantes sont considérées comme des dépenses irréfragables du ménage, donc ne donnent pas lieu à compensation, même quand l’un a payé beaucoup plus que l’autre.
Sur les travaux, selon l’article 815-13 du code civil, "lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation". Ainsi, dans le cas où vous auriez été en indivision, et où vous auriez payé seul les travaux, ce n’était pas à fonds perdus. Cela vous aurait apporté une certaine garantie.
Il faut quand même noter que l’augmentation de valeur due aux travaux peut être difficile à établir. Si l’on a acheté 290 k€, qu’un indivisaire a fait 100 k€ de travaux, et qu’on revend 300 k€, quelle est l’augmentation de valeur due à l’indivisaire qui a fait des travaux ?

Il est vrai que là, du fait que vous êtes propriétaire de la maison en nom propre, vous êtes sûr de récupérer 100 % de la valeur apportée par les travaux. C’est encore plus clair !

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2024 11h56)