Investissement locatif : combles à aménager dans le Creusot…

Juliend21 · #1

Bonjour,

Comme évoqué dans ma présentation, je me décide à poster mon projet d’investissement locatif. Il s’agit de combles à aménager au centre ville du Creusot (71). Le bien est situé dans une des rues principales de la ville, à proximité immédiate de la faculté, de l’IUT, de la gare et des commerces. Le bassin d’emploi n’est pas au mieux de sa forme mais la ville est étudiante et réputée pour la formation des ingénieurs. Les combles se trouvent au 4ème étage sans ascenseur d’où l’idée de partir sur de la location meublée au régime réel (conforté par la demande locative étudiante et la prépondérance de la location nue). La superficie est de 110m² (carrez) que j’envisage d’aménager en deux lots de respectivement 30 m² et 75 m² (j’avais pensé à 3 dans un premier temps mais plus difficile à mettre en place au niveau de l’évacuation des eaux usées et l’installation d’un compteur électrique à prévoir en plus). Le bien est déja configuré à usage d’habitation et le PLU ne requiert aucune place de parking à créer (j’ai appelé la mairie à ce sujet). L’immeuble est en copropriété et détenu par deux frères avec un syndic bénévole.

Pour ce qui est du coût des travaux, et après plusieurs devis, j’ai une proposition qui tourne autour des 800€/m² en tout fini (une connaissance qui bosse très bien, avec des matériaux de qualité et dans des délais plus que corrects). En faisant les finitions moi même, je pourrais m’en tirer pour moins car il ya également la réfection de la toiture et du tableau électrique des communs à prévoir. Je pars sur un budget global de 80k pour les travaux.

Le bien est affiché à 39k mais je ferais une proposition bien en dessous considérant le montant des travaux et les chances de voir mon offre acceptée. Cela me permettra de pratiquer des loyers modérés avec de bonnes prestations s’agissant du mobilier: 300€ pour le studio et une coloc à 230-250€ par chambreX3 pour le grand appart. Je ferais la gestion en direct considérant que je rentre tous les mois en Bourgogne et qu’en cas de soucis, il y aura toujours du monde ou le tgv en 1h30.

Le calculateur me donne un rendement net net de 8.16% à partir de la deuxième année et un cash flow de 86€/mois (avec quelques précautions: provision travaux 400€/an, vacance locative 1mois/an…). Pas d’impôts prévus pour 13ans.

Et s’agissant du financement, crédit amortissable sur 15ans, taux 2.3% et TEG 3.3%. Je compte négocier les pénalités pour rachat anticipé. Le bien ne sera pas financé à 110% car je mettrais en apport 8500€ afin de pouvoir tenir le scénario et aussi parce que je ne souhaite pas emprunter sur 20ans.

Je suis ouvert à toutes critiques, conseils ou échanges quant à ce projet. L’objectif étant de se constituer un capital avec une revente qui interviendra surement à 10ans. Merci d’avance pour vos réponses constructives.

Dernière modification par Juliend21 (07/04/2015 19h25)

Mots-clés : colocation, combles, creusot, rénovation

rollingstone · #2

Bonsoir,

Si la demande locative en colocation vient essentiellement des élèves ingénieurs alors je pense que vous pouvez prévoir une plus grande vacance locative car ils ont généralement plusieurs périodes de stages (vous pouvez appeler les écoles et leur demander cela vous permettra d’ajuster vos calculs).

Pour la coloc toujours ils vaut mieux ne pas louer à la chambre mais l’appart en entier à plusieurs camarades qui se connaissent déjà, vous aurez normalement bien plus de demandes pour des deuxième ou troisième années. De cette façon vous faîtes un bail solidaire et indivis avec caution de chaque parent, c’est une sécurité pour vous et c’est bien plus facile à gérer: ils arrivent et partent ensemble.

Sinon pour l’aspect fiscal vous pourriez peut-être faire un déficit foncier les premières années en louant nu, ça se calcule

Juliend21 · #3

J’ai effectivement pensé à cette problématique. Les stages se font en fin de seconde année pour une période de 10 semaines. En pratique, la majorité des élèves restent sur le Creusot pour les stages car la ville offre de réelles opportunités (AREVA, Arcelor Mittal, beaucoup de boites de mécanique…). Donc il existe un risque mais qui est limité. En partant sur lhypothèse de deux mois d’absence locative, le cashflow revient à 0. En jouant légèrement sur les loyers et négociant certains frais, je pourrais me donner un peu plus de marge de maneouvre.

Pour la location à la chambre, l’idée est bien de trouver à des personnes qui se connaissent déjà. Le prix indiqué correspondait simplement au loyer espéré. Cependant, même en cas de location à la chambre, rien n’empêche de prévoir une solidarité entre les locataires.

Il faut que je fasse la comparaison avec la location nue mais j’ai peur d’avoir moins de demande qu’en meublé. Je souhaitais proposer des appartements bien équipés et connectés pour attirer plus facilement et fidéliser les locataires (à savoir que lorsque j’étais étudiant, je payais les deux mois de loyer estivaux même si je n’étais pas sur place afin de garder l’appartement pour l’année suivante car bien situé).

rollingstone · #4

Attention à ne pas confondre location à la chambre (un bail pour chaque coloc avec 1 chambre+utilisation des parties communes) et location en colocation avec un seul bail pour tous.

Pour la location à la chambre vous ne pourrez pas avoir de clauses de solidarité entre coloc

Juliend21 · #5

Désolé mais je ne vous suis pas.. Peut être que mon explication n’était pas claire: il s’agit de faire signer un bail par co-locataire ce qui est tout à fait possible (avec usage privatif d’une chambre et usage collectif de parties communes). Cela a d’ailleurs été codifié avec la loi allur définissant la colocation comme "la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur". Il n’y a aucune restriction dans ce cas à faire jouer une clause de solidarité.

rollingstone · #6

Si vous établissez plusieurs contrats, chaque personne est responsable de son contrat.
Vous ne pouvez pas demander au locataire de la chambre 1 de payer les dégâts de la chambre 2, puisque légalement il n’y a pas accès de droit…
(Par ailleurs ce type de contrat va vous contraindre à respecter des normes de superficie etc…)
L’extrait de la loi que vous citez montre qu’il est possible de faire plusieurs contrats mais cela ne stipule pas que la solidarité marche dans ce cas là
Vous trouverez un bon résumé ici :http://www.ocean-avocats.com/la-colocation/

Juliend21 · #7

Merci, je ne m’étais encore pas penché sur le régime juridique et je vais donc jeter un oeil. Est ce que vous gérez de la colocation avec vos investissements? Si oui, quels seraient vos conseils? Est ce qu’en pratique cela est réellement plus contraignant que la location simple? Je me dis qu’il serait peut être intéressant d’étudier à nouveau la possibilité de créer 3 studios avec une rallonge budgétaire.

rollingstone · #8

oui je fais principalement de la colocation étudiante, je ne prend pas d’actifs, il y a une très forte demande. Souvent ce sont des étudiants qui ont fait leur première année ensemble et qui souhaitent vivre ensemble pour le reste des études.
Je respecte certains critères pour mon choix:

- étudiants dans le même cursus "sérieux" niveau L3 ou master, ingénieur…
- une caution solidaire parentale pour chacun
- maximum trois dans un appartement de 3 chambres (souvent il y a des couples et ils veulent être plus)
- bonne présentation, arrive à l’heure au RV, a son dossier etc…
- souvent je m’arrange pour avoir les parents au tel (généralement ils m’appellent au début pour avoir confirmation des charges etc…)

L’avantage avec les étudiants contrairement à des idées reçues c’est qu’ils ne repeignent pas l’appart, sont soigneux quand on les choisit bien et si ça se passe mal ils partiront de toutes les façons.

La seule contrainte supplémentaire c’est qu’il faut photocopier le bail pour chaque partie lol sinon c’est exactement comme de la location pour une personne.

lenaig77 · #9

Bonjour,
Je ne comprend pas bien l’article de loi sur la colocation pour ALUR

"

d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante et risque de saturnisme ;

Il faudra que la chambre fasse 14m carré? C’est pas clair. merci beaucoup pour votre indication et que mettez-vous comme superficie pour chaque contrat du colocataire (je précise lorsque qu’il n’y a pas de clause de solidarité) ?.
merci beaucoup pour votre aide.

DDtee · #10

En effet la loi ALUR détermine comme critères minimum ceux précités (14m2, 33m3…) pour chaque chambre.
A défaut un bail individuel ne pourra être réalisé, seul un bail collectif sera possible. Cela ne sera pas non plus sans conséquences sur CAF/APL.

Allez voir l’excellent lien fournit par @rollingstone

lenaig77 · #11

Rollingstone: que faites-vous comme type de contrat pour la colocation?

Juliend21 · #12

Le projet avance dans la bonne direction. L’entrepreneur (qui avait fait sa première estimation à travers plans et photos) est allé visité les combles et à confirmé qu’il n’y avait pas de "loups" et qu’on devrait tenir le budget fixé.

J’ai appelé ma banque pour avoir les derniers détails du crédit proposé mais nous avons été coupés (un vendredi soir à 18h30 vous me direz…). Par contre j’ai quand même été surpris d’apprendre que le coût de la garantie avoisinerait les 1440€ alors que le calculateur laissait penser à quelque chose plus proche de 400€… Mais si la banque me propose quelque chose de correct au niveau des taux crédit et assurance (2.2% et 0.3%), je n’irai sans doute pas chercher ailleurs. Par correct j’entends qui fonctionne avec mon scénario permettant des mensualités et un cash flow déterminés.

Et du coup je suis parti avec une hypothèse de deux mois de vacances locatives par année pour ne pas avoir de surprise, en sachant que le studio de 30m² en aura probablement moins que le grand appartement avec colocation.

romainp · #13

Juliend21 a écrit :
Pas d’impôts prévus pour 13ans.

Je suppose que c’est dû au déficit foncier généré par les travaux. Dans votre cadre, vous ne seriez pas dans le cas d’une (re)construction plutôt qu’une rénovation ? Si c’est le cas, il me semble que des travaux ne sont pas déductibles… Si d’autres peuvent confirmer.

Juliend21 · #14

Edit Modération : merci de ne pas citer l’intégralité du message immédiatement précédent. C’est inutile et alourdit les forums. Votre message a été modifié.
La déclaration se fera au réel. Il ne s’agit pas de déductions mais d’amortissements comptable.

DDtee · #15

Au foncier (location en nu) existe la notion de travaux/construction : déductibilité dans le premier cas, pas dans le second.
Au BIC, LMNP (location meublée) il y a amortissement de tous les travaux.

rollingstone · #16

lenaig77 a écrit :
Rollingstone: que faites-vous comme type de contrat pour la colocation?

Comme dit plus haut je ne fais que des baux regroupant tous les colocataires solidaires, la location à la chambre est vraiment plus compliquée

Si vous louez près d’écoles type ingénieur vous aurez de toutes façons de la demande pour des étudiants qui suivent le même cursus, c’est l’idéal, ils arrivent ensemble et partent ensemble

lenaig77 · #17

Vous avez testé la demande de meublé sur le creusot?

titoux · #18

Gérer de la petite surfaces à distances avec des visites, des états des lieux d’entrée et des états de lieux de sortie à faire en avril, en juin et en septembre va vite devenir décourageant…

Juliend21 · #19

@lenaig77: oui j’ai posté une annonce et je me suis renseigné autour de moi, il y a de la demande notamment pour les étudiants qui ne veulent pas s’embêter avec les meubles.

@titoux: il n’y a pas de raison d’être découragé. C’est un choix personnel de gérer en direct en toute connaissance de cause. Par ailleurs, en organisant un peu les visites et état des lieux, on peut optimiser.

J’ai fais ma proposition à l’AI cette après-midi. Petite surprise sur la commission annoncée (autour de 11% car bien de petite valeur…). Je m’attendais plutôt à du 5%. J’ai donc été obligé de proposer un prix d’achat plus bas que ce sur quoi j’avais tablé au départ. Nous verrons bien le retour du vendeur mais le projet est bien ficelé, ma banque me suit et le bien commence à traîner un peu donc cela peut jouer. Après, le vendeur peut très bien ne pas être pressé de vendre et/ou rien savoir, mais je ne pourrais pas faire de meilleure proposition.

Juliend21 · #20

Quelques nouvelles par rapport à mon projet. Ma première proposition n’a pas été acceptée par le vendeur, un monsieur d’un certain âge focalisé sur ses droits de successions et qui n’a aucune connaissance du marché actuel. Il préfère attendre une autre proposition, en dépit du fait que son bien soit en vente depuis un moment et nécessite quelques travaux de toiture (avec possibles infiltrations). J’ai donc contacté mon entrepreneur pour le prévenir que le projet ne se ferait pas mais il a souhaité retravailler le devis afin de combler la différence (autour de 5000€). J’ai donc fait une nouvelle proposition au vendeur qui se rapproche de ce qu’il souhaite mais pas totalement. Ce dernier me fait une contre-proposition de 500€ plus cher… Bien que le projet soit toujours viable en rajoutant ces 500€, nous avons déjà fait un effort conséquent avec l’entrepreneur et même si le vendeur a consenti un léger effort supplémentaire, je serais prêt à refuser et m’en tenir à ma proposition. Je préférerais mettre ces 500 euros dans du matériel de rénovation. Est-ce que vous pensez que ça vaut le coup d’insister (pour un cash flow mensuel supérieur de 6€) ?
Par ailleurs, est-ce que quelqu’un peut confirmer que les taux d’intérêts pour la totalité du prêt (coût bien + montant travaux) sont bien déductibles en tant que charges: le bofip précise que l’on peut déduire les […] intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location […] et je n’ai vu aucune dérogation pour les intérêt liés aux travaux. Au contraire cela semble plutôt aller dans le même sens mais j’ai comme un doute de dernière minute. Qu’en pensez-vous ?

Dernière modification par Juliend21 (22/04/2015 10h53)

DDtee · #21

Les charges d’intérêt d’un emprunt pour travaux sont bien déductibles au réel.
Comme exprimé au message #15 l’aménagement de combles au foncier (nu) est considéré comme un agrandissement et dans ce cas cela ne fonctionne plus.

Juliend21 · #22

Edit Modération : merci de ne pas citer l’intégralité du message immédiatement précédent. C’est inutile et alourdit les forums. Votre message a été modifié.

Merci pour ce retour rapide. Du coup pour une location nu, les intérêts d’emprunts liés aux travaux ne seraient pas déductibles non plus ? Je pensais qu’il s’agissait uniquement des travaux en eux même car considérés comme des travaux de construction. C’est intéressant à savoir.

DDtee · #23

Si les travaux ne peuvent pas être considérés comme une charge, je ne vois pas bien comment légalement leur financement pourrait l’être

Ce n’est pas le cas au BIC (meublé) où la distinction n’existe pas entre rénovation et agrandissement.

Juliend21 · #24

Effectivement, vu sous cet angle, vous avez tout à fait raison.

Pour en revenir à ma question liée à la négociation du prix d’achat et les 6€ de cashflow supplémentaire, ma décision serait toute simple si j’avais plus de visibilité par rapport au coût d’un expert comptable (les avis divergent sur internet, et je vous avoue que je n’ai pas contacté de cabinet directement). Est-ce que vous pensez que 44€ de cash flow mensuel est suffisant pour couvrir les frais de tenue de comptabilité pour deux appartements ? Ou serait-il préférable de partir sur 50€ de cash flow au risque que le vendeur n’accepte pas la proposition d’achat ?

DDtee · #25

On trouve des experts comptables en ligne à 200/250 € an/lot.
Il est probable que les travaux d’entretien du bien coûte, moyenné sur plusieurs années, bien plus.
Tout aussi probable que les augmentations de fiscalité locale soient à venir.
Tenter de connaître le niveau des loyers dans 15 ans, bien difficile…

Le CF de départ peut être considéré comme une marge de sécurité mais à de fortes chances de différer au bout de quelques années voire assez rapidement

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