Vendre sa Résidence Principale et redevenir locataire ?

Je n’ai pas de RP, donc je ne me pose pas cette question. Mais cela dit, je repousse l’achat d’une RP et préfère la location pour le moment. Je trouve mes actions et obligations moins risquées qu’une RP à l’horizon 5 ans.

Avec de la chance, l’argent drainé par la fuite des capitaux de l’immobilier ira dans les actions…

C’est une spéculation (au sens étymologique du terme) aux conséquences potentiellement assez lourdes (du fait de la masse que représente, dans un patrimoine normal, la RP). Si on se trompe soit sur l’évolution du marché résidentiel soit sur l’évolution des différents actifs acquis avec le produit de la RP, on se trouve dans un cas de figure où la qualité de vie peut être affectée.

Il me semble que vous êtes dans la situation la plus confortable de toutes : propriétaire, à la tête d’une épargne abondante et diversifiée. Est-ce vraiment utile de chercher à optimiser le rendement de votre capital en introduisant une telle part d’incertitude, sachant qu’à fortiori vous semblez ne pas avoir besoin de ce surplus de rendement?

Ceci étant dit, pour ma part, si je devais vendre à ce jour, je ne rachèterais sans doute pas dans la foulée. Une analyse rationnelle des données économiques me laisse penser que le marché résidentiel devrait baisser, ou au moins stagner longuement (ce qui va dans le sens de votre raisonnement). Mais les temps actuels font la part belle à l’irrationnel. De surcroît, en France, la pierre a toujours eu un statut à part (tant dans l’imaginaire collectif que fiscalement, donc politiquement). Du coup, cela m’arrange bien de ne pas avoir à faire un choix actuellement.

Entièrement d’accord sur ce qui vient d’être dit.
Je dois être comme quelques un sur ce forum, à attendre le dégonflement de cette fichue bulle immobilière résidentielle francaise:
en 2012, il y aura tout pour bien faire: chômage et manque de solvabilité des ménages +les deux points nouveaux et essentiels à mes yeux:

-un état aux finances publiques exsangues qui ne pourra pas ( au moins après les élections) accompagner voire stimuler le marché immobilier résidentiel à coup d’APL , et autres mécanismes de défiscalisation pour les investisseurs locatifs.
-la santé des banques, qui devront alléger leur bilans et donc être sélectives sur les demandes voire augmenter à mon sens la marge sur les des prêts habitat.

par ailleurs, l ’un des gros facteurs de la demande, à savoir le nombre de famille monoparentales ne devrait plus trop augmenté ce coup ci…( le divorce sans se soucier du logement des chaque époux car c’est la société qui DOIT prendre en charge, vous voyez…)

J’attends donc, sous le regard dubitatif de mes proches qui "ne comprennent pas"…

Bien à vous.

Jean

Situation actuelle : RP trop petite pour famille, mais je ne suis pas dans l’état d’esprit de vendre la RP, plutôt la louer, et louer moi-même un plus grand appartement, j’y pense depuis deux ans, mais rien trouvé de satisfaisant motivant un déménagement, donc je ne bouge pas pour le moment.

Bonsoir GBL,
Je relance le sujet car je suis curieux de savoir pour quelle solution vous avez finalement opté ?
Etes-vous toujours propriétaire de votre RP ?

Bonjour GBL,

Autre option possible si vous avez des enfants et en fonction de leurs age et de leurs revenus serait de vendre votre RP à une structure morale détenue par vos enfants qui vous loueraient ensuite votre ex résidence principale.

Bien sûr cela générera des coûts en terme d’emprunt mais les taux sont bas actuellement , cela générera des couts fiscaux de revenus locatifs , il pourrait être intéressant de faire le calcul.

Philippe

D’un point de vue purement financier, c’est plus que tentant. Si j’avais une résidence principale, je pense d’ailleurs que je la vendrais aujourd’hui (mais je ne suis pas particulièrement sentimental au sujet d’avoir un chez moi).

Vous avez raison sur le fait qu’on ne sait jamais quand est-ce que la folie va cesser, par contre, on peut estimer si un prix est rationnel ou non. Lorsqu’un rendement locatif net est inférieur ou similaire à des taux que l’on peut obtenir sans risque en plaçant simplement de l’argent dans une banque, on peut raisonnablement supposer que la situation n’est pas tout à fait normale. Pour autant, l’irrationnalité peut se poursuivre très longtemps comme ce fut le cas aux US, mais on n’entre plus alors dans la catégorie investissement mais spéculation. On sait en tout cas à coup sûr qu’on n’a pas envie d’être investi lorsque cela va éclater (je n’arrive pas à concevoir que la chose puisse continuer indéfinimment) : Les US nous ont montré ce que donne une double récession immobilière il y a peu de temps… Bizarrement, lorsque j’aborde ce sujet avec des personnes françaises, tout le monde me dit, en subtance : "oui, mais c’est pas pareil, ici c’est pas les US, c’est différent, et puis, ça fait longtemps que les prix sont trop chers, or ça a encore monté, donc ça ne peut que monter, et puis, de toute façon, il y a plus de demande que d’offre, etc…". Pourtant, toute autre considération mise de côté, au niveau des prix, c’est exactement pareil à la situation pré première crise US, et je ne vois pas en quoi les logements français devraient coûter plus cher qu’ailleurs.

Philippe30 a écrit :

Bonjour GBL,

Autre option possible si vous avez des enfants et en fonction de leurs age et de leurs revenus serait de vendre votre RP à une structure morale détenue par vos enfants qui vous loueraient ensuite votre ex résidence principale.

Bien sûr cela générera des coûts en terme d’emprunt mais les taux sont bas actuellement , cela générera des couts fiscaux de revenus locatifs , il pourrait être intéressant de faire le calcul.

Philippe

C’est une idée à considérer, mais dont après réflexion je vois peu l’intérêt :

Ceci ne permet en rien de faire un arbitrage, si on considère que la valeur du bien est à présent trop élevée (par rapport à son loyer), ce qui était l’objectif initial….

Pour faire ce que vous proposez, il faut trouver un banquier disposé à financer l’opération, qui revient un peu à accorder un crédit en prenant en garantie un bien déjà possédé par l’emprunteur (par celui qui va financer la majeure partie des remboursements). A mon avis, ça ne doit pas être facile à trouver, encore moins avec un taux canon. Mais on peut toujours essayer, si on pense être en mesure de placer les fonds recueillis pour un bien meilleur rendement (mais alors autant demander au banquier un prêt avec prise de garanti sur le bien, sans vente, donc avec bien moins de frais). 

Ensuite, il y aurait des risques potentiels (vente à des héritiers, si le fisc veut un jour contester le prix de vente) et d’autres inconvénients (capacité d’emprunt des enfants largement entamée), entre autres.

Bonjour,

On a encore une impression générale que l’immo est toujours dans une phase de hausse. Sans doute  parce que la plupart des propos sont tenus par des acteurs (médias / forums / ..) parisiens.

Ceux qui souffrent de la baisse et qui ne réussissent pas à vendre s’expriment difficilement ou ne s’expriment pas . Il y a un biais parisien dès que l’on parle immo (nota j’habite moi-même en RP mais j’ai de nombreux contacts famille / amis en province)

1) La hausse des prix n’est quasiment plus existante que dans Paris Intra Muros mais avec une baisse en volume de l’ordre de 20% des volumes) et sans doute aussi la proche banlieue.
En se basant sur la base BIEN, http://www.basebien.com/PNSPublic/_medi … df_267.pdf
On peut en effet apprécier une hausse de l’ordre de 1 pt sur un an (en comparant T3-12  vs T3-11) en euro courant soit en réalité une légère baisse en euro constant.
Vu la chute des volumes (a priori plutôt sur les appt de moindre qualité), il est possible qu’un effet mix maintien les prix en se concentrant sur les biens de meilleure qualité alors que les prix auraient baissé à iso-mix

2) En grande banlieue, la baisse a sans doute commencé ( même en euros courants donc sans intégrer l’inflation) de l’ordre de 1% en comparant T3-12  vs T3-11.
Concernant les maisons la baisse est plus affirmée entre 1 et 2%

http://www.basebien.com/PNSPublic/_medi … ncture.pdf



Attention sur le document ci-dessus (conjoncture immobilière des notaires IdF), les flèches vertes pour les variations trimestrielles n’ont que peu de sens car il existe un effet saisonnalité prix entre T2 et T3 qui est nettement plus faible en 2012 que les années passées d’ailleurs . Pour le vérifier il suffit de comparer les indices T2-T3 des années passées sur le premier lien.
Il est donc un peu malhonnête de titrer "les prix continuent de résister" en se basant sur cette hausse trimestrielle .
Si on veut acheter, il est préférable en effet d’éviter T3 (date de l’acte correspondant à une décision T2 en réalité).

3) la Province : la situation est assez hétérogène . Pour les régions les moins attractives, les baisses sont déjà significatives. Au sein des régions les moins attractives, les baisses remontent  même à 2008 .
La dernière lettre de conjoncture ne prend pas encore encore en compte T3 (contrairement à la note concernant l’IdF) mais au global dès T2 (donc des décisons globalement sur T1), les baisses remportent sur les hausses surtout si on prend en compte l’inflation (Euro constant).
Il reste des hausses en Corse / DOM   ou encore Bordeaux / Lille / Poitiers (prix 1600€ /m2 !)/ Toulouse / Rennes / Clermont qui remontent donc à il y a environ 8 mois

http://www.cr-bassenormandie.notaires.f … ure-17.pdf

Cette lettre de conjoncture est concentrée les prix des capitales régionales (là ou se situe généralement le dynamisme) . Par contre elle ne fait pas apparaître les ventes hors ces capitales régionales, là où la situation est certainement la plus délicate.

Pour avoir un vrai panorama, il est intéressant de se rendre sur le site cgedd qui est une vraie mine d’informations http://www.cgedd.developpement-durable. … s-r44.html où on peut retrouver les  maintenant très connues courbes de Friggit.


Au delà de l’évolution du retournement du ratio prix logement / revenu . Il est intéressant de noter que la baisse "en moyenne" a commencé en province il y a plus d’un an.
Cette moyenne province cache le fait que sur les régions les moins dynamiques, la baisse a  démarré dès 2008 car n’ont pas bénéficié du rebond de 2010

Pour terminer un article récent confirmant un certain blocage (pour ne pas dire un blocage certain) hors les terrains à construire sans doute jusqu’en fin d’année.
http://www.lesechos.fr/economie-politiq … 23827.php.
Cette baisse des volumes est d’autant plus remarquable qu’elle se fait dans un contexte de taux historiquement bas.

Pour répondre à la question d’origine, il semble donc opportun de vendre pour passer en location si on ne considère que l’aspect patrimonial. Ceci est d’autant plus vrai dans les zones où les prix se sont le plus envolés.
Si on se réfère aux années 90, on peut voir que les prix ont globalement baissé de 30% sur Paris . Imaginer une telle baisse n’a donc rien d’irréaliste

pour info Koaran il n’y a pas d’imposition sur la plus-value sur la RP.

koaran a écrit :

A mon avis aujourd’hui le plus intéressant c’est le passage de Paris vers la Province mais tout dépend du métier exercé : si vous êtes à Paris et que vous exercez un métier que vous n’aurez pas de mal à retrouver en province ça vaut le coup de par exemple vendre un logement de 400k€ à Paris et racheter le même pour 200k€ en Province. C’est une évidence. Le plus dur est de s’éloigner des amis ou de la famille.

Bonjour pour le voir régulièrement , dans le sud "calme" , je vois souvent des "parisiens" débarqué  si tu vend un bien 400k a paris ce n’est pas pour venir dans un appart à 200k dans le sud , tu veux la piscine etc etc

j’ai vu beaucoup de personne repartir car  les activités ( en plus de l’éloignement )  sont très différentes, j’ai vu des couples divorcés à cause de sa

bon par contre pour célibataire qui aime le vélo,le potager , je ne peux que recommander vivement …

désolé vous m’avez mal compris, j habite à vaison la romaine dans le 84
et j’adore mon style de vie 

je tenais juste à signaler que j’ai connu beaucoup de personne qui n’ont pas supporté ce rythme de vie
et je ne leur en tiens pas rigueur

ps: vous avez oublié les cigales