Locataire 1% patronal à Paris : dois-je acheter ma résidence principale ?

Si vous aimez votre appartement vous pouvez demander au bailleur s’il veut vous le vendre, ça ne vous coûte rien d’essayer et souvent les bailleurs pour une raison ou une autre vendent leurs appartements.

Vous êtes dans la question récurrente et importante de louer ou d’acheter sa RP. Vous pouvez avoir une approche uniquement économique (comme IH) ou plus ’patrimoniale’ en fonction de vos priorités et de vos propres références. Vous aurez difficilement une bonne et même réponse. Les arguments des 2 camps sont recevables, à vous de faire votre choix.

Si vous pensez que vous pouvez obtenir un rendement de votre argent supérieur à 3-4%, si vous pensez que l’immobilier parisien n’augmentera pas voire diminuera dans la prochaine décennie, si vous envisagez une mutation géographique… N’achetez pas.

Si au contraire, vous pensez que l’immobilier parisien va continuer à se valoriser, que vous ressentez le besoin sécuritaire de posséder votre résidence, si vous n’avez pas d’autre utilisation de votre argent que le PEL et le livret A, achetez.

Ce qui est sûr c’est que vous avez la surface financière pour ’faire de l’argent’ (quelque soit le scénario que vous choisissez) et que vous devez profiter des taux bas pour l’effet de levier de l’emprunt (faire travailler de l’argent qui n’est pas à vous en assurant un rendement supérieur à son coût, et incidemment en vous contraignant à l’épargne ce qui n’est pas simple pour tout le monde surtout lorsque jusqu’ici vous ne vous êtes jamais privé et n’avez pas encore, ce qui est normal à votre âge, commencé à épargner sérieusement).

Ensuite si vous faites le choix de rester locataire s’ouvre à nouveau un autre groupe de questions: comment faire fructifier mon investissement? L’immobilier, la bourse, les obligations, les terres rares (humour c’est une arnaque)… Immobilier en direct, SCPI, REIT? Location nue, LMNP, LMP? Bref vous avez de longues heures de lecture de ce forum pour vous déterminer. Vous êtes à la bonne adresse et vous vous y prenez au bon moment, jeune avec une capacité d’épargne potentielle significative. Vous pouvez faire votre million avant 40 ans et être rentier à 50 ans (si ce scénario est votre choix de vie).

Bonne chance dans vos investissements.

Je vous remercie d’avoir pris le temps de me répondre.

@Jef56 : merci pour la pertinence de votre commentaire.
Oui je suis convaincu qu’il est temps de faire de l’argent et pour cela de rapidement prendre un crédit. Par rapport à ce que vous décrivez je me reconnais plus dans le locataire heureux dans sa résidence principale et je ne crois pas une conséquente hausse de l’immobilier parisien sur le long terme. 

Je pense donc "accepter" de rester locataire et de me lancer dans les investissements. Dans quels domaines? probablement dans celui/ceux ou la banque acceptera de me prêter… A ce jour j’ai une préférence instinctive pour l’immobilier locatif ancien avec déficit foncier. Mais je vais donc suivre vos conseils et passer quelques dizaines d’heures à me renseigner sur le forum avant de valider un choix définitif de type d’investissement.

@maestria : en effet nos situations se ressemblent. J’apprécie votre franchise dans la description de votre stratégie qui me conforte dans le second scénario. Il est fort probable que je vous imite au moins au début. Le but à moyen terme (environ 10 ans) n’étant pas comme vous d’acheter une résidence principale mais plutôt de continuer à investir. A long terme j’espère ainsi obtenir une rente conséquente qui permettrait à moi ou ma femme (ou les deux!) de cesser notre activité salarié comme le mentionnait Jef56.

Dans quels type d’appartements avez vous investi (neuf/ancien avec travaux…etc)? Avez vous eu des difficultés à convaincre votre banquier d’un tel projet?

Concernant la reprise de vos études, le diplôme d’ingénieur est très recherché vous avez choisi le bon cursus :-)

Bonne chance dans vos investissements futurs

kuntzy

Hello,

Petit hs mis on peut avoir le 1% logement avec des revenus de 120k bruts annuels ?

@Kuntzy

Comme l’a très justement conseillé Rastignac je préconise :
- les logements idéalement situés (transports en communs?!),
- entre 14 et 40m2,
- dans une zone pas trop loin de chez soi (et si possible que l’on connait bien),
- sans travaux pour un premier lot (il y a déjà beaucoup de choses à apprendre avant de jouer sur les déficits induits par les travaux),
- sous statut LMNP (=meublé. Le plus intéressant pour être non imposé sur ses revenus locatifs au moins pendant quelques années),
- si possible sous les 5/6000€ du m2 (montant basé sur l’expérience que j’ai retiré de mes recherches. Au delà l’autofinancement est très difficile voir impossible, excepté si vous demandé un loyer déraisonnable…Et je n’évoque même pas le futur plafonnement des loyers qui impactera une partie de l’IDF).

Pour vous donner un petit aperçu de mon bien en cours d’achat :
F2 de 34m2, quartier des vallées (Colombes), négocié 126k€ (3700€/m2), loué meublé entre 830 et 850€ pour 590€ de crédit (assurance comprise).

Pour les petits patrimoines le banquier ne voit aucun inconvénient à prêter si vous avez :
- un cdi,
- que l’opération est blanche niveau endettement : (Loyer demandé x 0,7*) - Montant du prêt = 0, ou que vous avez un reste à vivre suffisant (notion que seul le banquier peut apprécier),
- que le montant total de votre endettement reste raisonnable (un prêt d’un million d’euro pour un smicard… A titre d’exemple le banquier n’a pas bronché pour un endettement de 250k€ avec 1900€ de revenu net),
- certains banquiers n’étudieront pas votre dossier si vous investissez sans être propriétaire de votre RP, ne perdez pas votre temps avec ces oiseaux là et allez voir le concurrent d’en face! (comme dans la pub ^^).

*marge de sécurité que prend souvent le banquier (no coment…)

PS : Merci pour votre soutient!

Dernière modification par Maestria (06/09/2015 23h03)

120k bruts annuels à 2, seulement 1350€ de loyer et une capacité d’épargne de 1200€ par mois.
Avec un enfant, sans aucunes déduction fiscales, c’est un revenu net de presque 100k par an, soit 8000€ par mois.
On enlève le loyer et autres charges de logement et il vous resterait 6000€ par mois pour votre conso discrétionnaire.
Or vous nous affirmez pouvoir économiser que 1200€ par mois.

=> Avant d’investir, j’analyserais en urgence pourquoi vous  semblez dépenser autant.
Vous y ferez votre meilleur investissement.

Vous avez raison. Comme je le précise dans ma présentation je suis tout à fait conscient que nous avons très peu épargné par rapport à nos revenus jusqu’à présent. 1200 euros d’épargne par mois correspondent en effet plus l’épargne moyenne mensuelle de ces 5 dernières années.

Sans rentrer dans la rubrique "porte monnaie au rayon X de rue 89" nous nous acquittons en effet de pas mal d’impôt sur le revenu. Il est vrai de plus que nous aimons nous faire plaisir et nous souhaitons d’ailleurs continuer à le faire. Cela ne me semble pas du tout incompatible avec de l’investissement locatif au vu de nos revenus. Notre objectif cette année en plus des investissements dont nous discutons ici est d’arriver à épargner 2500/2800 euros mensuels.

Kuntzy