Investir dans un appartement divisé en deux biens…

sebastienK · #1

Bonjour,
J’ai repéré un bien meublé à coté d’une université où la demande est forte.
sur le site , rendement locatif (bien fait par ailleurs) , j’arrive à un CF positif de 35€/mois.
A première vue , cela parait bien. le bien n’est pas vendu depuis janvier et le prix (240k€) semble négociable.

Le truc , c’est que c’est un appartement en un seul lot mais divisé en 2 biens complétement indépendant dans une copropriété de 4 lots.
Apparemment, il est impossible de vendre séparément les biens .
De plus, le prix au m2 est très cher (au moins +20% plus cher) mais en même temps le revenu locatif est élevé (1200€), donc cela s’explique.

les apparts sont bien et rénovés .

J’hésite à acheter car la revente de ce produit sera difficile ultérieurement (car uniquement pour investisseur locatif pur) ou alors il faut tout casser pour en refaire un seul appart et le vendre plus facilement.

Qu’en pensez vous?

Merci

Mots-clés : investissement locatif; bien indivisible

BorderLine · #2

S’ils sont entiérement séparé (compteurs notamment), je vois pas trop pourquoi on peut pas les vendre séparément.

S’il n’y a pas deux compteurs, fuyez.

DDtee · #3

- Se pose sans doute la question de la fourniture des consommables.
Pour l’eau si il n’y a pas de compteur divisionnaire, le problème est assez simple à régler.
Pour l’électricité c’est plus complexe. En effet, si vous n’avez pas de compteur EDF indépendant et n’ayant pas le droit de revendre de l’électricité, vous êtes obligé de pratiquer un forfait et de payer les éventuels surplus de consommation pour les locataires…

- Une division peut-être non autorisée par les règles d’urbanisme et dans ce cas non déclarée d’où probablement l’impossibilité de vendre séparément.
Comment faites vous pour la taxe d’habitation des locataires, les éventuelles APL, si le logement n’existe pas ?

A mon opinion une situation illégale est à fuir si elle ne peut être normalisée rapidement.

- pour le calcul du CF n’oubliez pas les vacances locatives, assez systématiques, si vous visez un public d’étudiants.
Si le prix au m2 est trop cher c’est qu’il y a une bonne marge de négociation

- Attention de ne pas vous retrouver dans la situation de 2 copropriétaires dans l’immeuble (pas de majorité, ingérable en cas de désaccord)

Pac · #4

Dans le RC, c’est encore un lot ?
Le propriétaire gérait ses biens en direct ou non ?Si il passait par un professionnel, une visite s’impose pour savoir exactement ce qu’il en est.
Et si c’est pas le cas, aller directement poser la question à une agence immobilière local ou mieux, à une agence qui gère déjà un des bien de la copro ou encore le syndic.
Si ils sont récalcitrants, faites miroiter un mandat de gestion en cas d’achat.

ZX-6R · #5

Acheter pour revendre n’est pas une bonne idée si le prix du m² est cher.

Acheter pour louer pourquoi pas si le rendement est bon…

sebastienK · #6

Merci pour vos remarques

DDtee a écrit :
- Se pose sans doute la question de la fourniture des consommables.
Pour l’eau si il n’y a pas de compteur divisionnaire, le problème est assez simple à régler.
Pour l’électricité c’est plus complexe. En effet, si vous n’avez pas de compteur EDF indépendant et n’ayant pas le droit de revendre de l’électricité, vous êtes obligé de pratiquer un forfait et de payer les éventuels surplus de consommation pour les locataires…

>>>il y a bien 2 compteurs edf.
Pour l’eau, bonne remarque, je vais vérifier!

- Une division peut-être non autorisée par les règles d’urbanisme et dans ce cas non déclarée d’où probablement l’impossibilité de vendre séparément.
Comment faites vous pour la taxe d’habitation des locataires, les éventuelles APL, si le logement n’existe pas ?
>>>Bonne remarque aussi. j’avais pris en compte que la Taxe Foncière.

A mon opinion une situation illégale est à fuir si elle ne peut être normalisée rapidement.
>>>J’imagine que si c’est illégal, le notaire ou agence immo m’en avertirait , non?

- pour le calcul du CF n’oubliez pas les vacances locatives, assez systématiques, si vous visez un public d’étudiants.
Si le prix au m2 est trop cher c’est qu’il y a une bonne marge de négociation

- Attention de ne pas vous retrouver dans la situation de 2 copropriétaires dans l’immeuble (pas de majorité, ingérable en cas de désaccord)

Setanta · #7

Bonjour,

J’ai déjà eu personnellement le cas où j’ai signé un compromis de vente d’un terrain constructible selon l’agence, la propriétaire et le notaire (compromis signé chez ce dernier !).

Après dépôt du permis de construire en Mairie, celui-ci est revenu dès le lendemain pour motif que 50% de la surface dudit terrain était classé inconstructible selon le PLU. Evidemment la construction devenait quasi-impossible ou complètement loufoque.

La confiance n’exclut pas le contrôle, heureusement dans cette histoire, cela s’est bien terminé avec un abandon du compromis à l’amiable chez le notaire, mais ce dernier ne me reverra plus jamais.

Bien cordialement,
Xavier

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DDtee a écrit :

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