Sentenza : étude de cas immobilier (studio en région parisienne)

Bonjour Rastignac,

j’ai prévu de cloisonner une partie du studio pour faire une petite chambre (10-11m²), ça fera un petit F2 bien plus sympa à vivre afin de cibler un couple également.
L’échéancier mensuel est d’environ 720€ par mois, en théorie si le logement est loué 12/12 mois, je perds quasiment rien et  je pense que ce sera le cas mais je préfére partir sur de très mauvaises hypothèses.
Le parking est au souterrain de l’immeuble. Les charges selon le promoteur (qui a déjà plusieurs résidences à Romainville devrait être autour de 2€ le m²).
au niveau du métro, en marchant normalement c’est de l’ordre de 5 min, c’est la principale raison pour laquelle j’ai acheté ce bien car comme indiqué ce n’est pas avec les loyers que je ferais de l’argent.
Je crois beaucoup à Romainville (secteur place Carnot) car c’est déjà à l’heure actuelle assez sympa avec beaucoup de petits commerces, un cinéma, pas de grands ensembles etc.
Je connais assez bien le secteur pour y avoir vécu pas très loin.
Au niveau de l’avenir, Les Lilas étant devenu très cher, l’extension de la ligne 11 va devenir un marché de report pour ceux qui n’y ont pas les moyens et je pense que ça peut etre pas mal pour ceux qui veulent être sur le métro, j’espère une évolution à la Pantin ou Montrouge.
Au niveau de la relocation dans 6 ans: si j’ai un locataire qui paye ses factures en temps et en heure, ça me dérangerait absolument pas de continuer en pinel encore 3 ans ou 6 ans, je bénéficierais ainsi d’un crédit d’impot supplémentaires (3000 € par an) qui couvre en partie le manque à gagner. Dans mon cas, une année en Pinel "ajoute" 250€ au loyer (pas vraiment puisqu’au fond il s’agit de mon argent)
Dans mes calculs, comme je disais je pars du principe d’1% d’augmente par an et 85% des revenus. Si le locataire veut rester avec un loyer bas, tant mieux ! tout le monde serait gagnant, comme je l’ai dit, je n’ai pas d’objectif de CF avec ce bien.
Je suis plutot interressé par le "coup" d’acheter avant l’arrivée du métro et une éventuelle plus-value à la revente à un horizon 10-15 ans.

J’ajoute également que le fait d’acheter neuf devrait me laisser plutôt tranquille pendant une décennie et éviter des mauvaises surprises inhérentes à l’ancien.

Avec un prêt à - de 2% sur 20 ans et une ligne de metro qui arrive, allez-y foncez. Je vais juste mettre un bémol sur "c’est du neuf, je suis tranquille". J’ai été gestionnaire de copropriété et j’ai eu une multitude de dossiers contentieux avec les constructeurs. Ils sont souvent de très mauvaise fois. Cela se règle au tribunal et peut facilement prendre 5 à 7 ans. L’exemple le plus parlant a été une erreur dans les raccordements puis la cassure du réseau d’eau usée sous un immeuble de 64 logements construit sur une dalle autoportante à Saint-Denis. Quel bazar. Tout le monde se rejette la faute et c’est pas les assurances les derniers… En attendant, les biens sont quasi-invendables ou avec une forte décote et c’est la copropriété qui avance l’ensemble des frais de procédure. Pensez à changer le syndic qui est mis en place par le promoteur, il ne défendra pas les intérêts des copropriétaires.

@ Sentenza:

Il serait bon d’exposer les détails de vos calculs de rentabilité. Sauf erreur je ne vois pas mention d’impôts (après les 6 ans), de charge, d’entretien régulier, etc. Quelle est votre rentabilité nette-nette sur 20 ans?

Quelle est la valeur marché de votre bien aujourd’hui (si vous le mettiez en vente tout de suite, à quel prix partirait il)? L’arrivée de la ligne n’est elle pas déjà "pricée" dans le prix de votre bien?
La plus-value ne me saute pas au yeux dans ce genre de configuration, mais je concède ne pas connaître du tout le lieu…
Enfin, c’est étonnant de demander notre avis APRES achat.

@ Mestra:

Je ne conteste en rien vos expériences passées, mais ne noircissez pas le tableau plus que de raison sur les promoteurs. Comme dans toutes les professions, il y a des personnes honnêtes et d’autres sans scrupules (que l’on retrouve aussi côté client bien entendu, ce sont les mêmes!).
Étonnant de lire ce genre de propos à l’emporte pièce, d’autant que les syndics comme vous l’avez été ont aussi "mauvaise presse". J’en ai rencontré des incompétents et d’autres très investis et réactifs.

Serenza,

Vous comptez les 3000€ d’économie d’impôt mais pas les impôts de l’autre côté sur vos loyers.

Concernant la cuisine et tout autre aménagement, ce sont surtout des prestations pour attirer un locataire. En particulier une cuisine aménagée qui apporte tout de même un certain nombre de contraintes. Pour ma part, il est cependant bien de prévoir a minima des meubles hauts de rangement pour éviter que les locataires en installent puis vous laissent des trous… Si vous êtes bloqués par le loyer et que ces aménagements ne sont pas nécessaires, on peut considérer ces dépense inutiles.

Merci Nathanael pour le bon conseil, vu que le logement est en bon état je ne pense pas qu’il y aura trop de difficulté à se louer les premières années.
Concernant l’imposition, j’avais calculé environ 700€ d’impôts supplémentaires par an en micro foncier soit environ 60€ mensuel d’où ma prévision d’environ 250 € de CF négatif par mois. C’est bien évidemment un scénario pessimiste car je doute qu’il faille 3 mois pour trouver un locataire dans ce secteur (mais c’est possible et c’est pour cela que je le provisionne ainsi)

Au niveau des charges: le promoteur (ORPI) a déjà réalisé plusieurs résidences sur Romainville, j’ai vérifié c’est bien autour de 2€ environ du m². Par ailleurs si le jardin est aussi grand c’est justement parce qu’il n’y a pas d’espaces verts collectifs etc.. Pour ma RP (copro plus grosse), je suis à 2.2.

@yomaze : oui quelque part c’est un pari mais je crois fortement en ce secteur et je pense que le secteur et notamment ce bien vont s’apprécier à la hausse. Par ailleurs, je suis fortement convaincu que nous avons devant nous au minimum pour 5 ans de baisse de l’immobilier y compris en IDF. Mais c’est un investissement à long terme horizon 15 ans et je pense que la situation se sera retourné d’ici là.
Je vois plutôt cet investissement comme une épargne forcée me permettant de constituer un patrimoine par l’effet de levier car j’ai accès au crédit facilement.

De mon coté, d’après mes calculs j’ai environ -250 en CF mensuel mais même si je prends votre exemple de -400€ et que je décide de vendre dans 20 ans certes j’aurais dépensé 100k mais je doute fortement que le bien vaille moins de 150k en 2035. Quand bien même c’était le cas, à cet horizon il faudrait que le bien perde 50% de sa valeur pour que je sois perdant in fine.

J’ai visite et vu des dizaines de logements, de nombreux avec des rentabilité plus attractive et bien situé mais j’ai choisi pour un premier investissement de la jouer safe dans un secteur que je connais . alors évidemment la sécurité se paye et cela impacte directement la rentabilité.

Pour le Grand Paris à Noisy Champs(où est prévue une autre extension de la ligne 11), je doute fort que l’on voit le métro avant 2025 (pour rappel la ligne 11 à Romainville à la base était prévue en 2017 repoussée à 2020, je table sur 2022).

Les remarques de GBL sont, comme toujours, précises et justifiées. Néanmoins, je tiens à souligner quelques points plus optimistes du premier investissement de Sentenza.
Encore que je connaisse surtout Aubervilliers et Saint-Denis, et que j’aime pas d’une manière générale les "Pinel"  je vais défendre un peu la démarche de Sentenza, pour qu’il obtienne au moins "les circonstances atténuantes"  du jury… ))).

localisation :
Romainville est située près de Pantin et des Lilas, deux cités de la première couronne qui ont décollé (les Lilas, 4 700 euros le m2) ou sont en train de le faire (Pantin 4 000 euros le m2). Il me semble clair que l’Etat fait un réel effort, dans la durée (toutes couleurs politiques confondues) pour avancer les travaux du métro (cf. Grand Paris, ou la ligne 12). Or la création d’un métro change radicalement la donne pour un quartier. Avant d’investir, j’ai discuté avec des agents immobiliers de Montrouge qui m’ont décrit ce type de bouleversement. Certes, la ligne 11 ne vaut pas la ligne 4, ni même la 12, mais elle représente une assurance "anti-chute" des prix réelle et solide. Donc il n’y a, à mon sens, qu’une très faible probabilité de perdre de l’argent sur ce coup. Et c’est très important quand on débute de commencer par ne pas perdre, pour se faire la main, avant de penser à gagner gros.
Sur le quartier, les petits commerces sympa vont faciliter la boboïsation.

Immeuble :
Pour l’immeuble proprement dit, je peux dire après un paquet de visites que beaucoup sont en très mauvais état, avec des copros mal tenues depuis 30 ou 40 ans : bref, la qualité de son bien sera presque toujours très largement supérieure à la concurrence de l’ancien (sauf les rusés qui prennent un immeuble des années des 30 en bon état…), même si le promoteur n’est pas parfait.

Appart :
Sur l’appartement, s’il s’agit d’un rez-de-jardin, comme cela y ressemble, c’est très différent d’un rez-de-chaussée sur rue. Certains locataires apprécient un peu de verdure (mamie y fait pisser le chien et s’occupe des plantes…). Ce n’est pas rédhibitoire. La place de parking souterrain est un plus non négligeable, car il est de plus en plus dur de se garer dans Paris.

conclusion
Sur la rentabilité, je reste plus réservé, et je n’aime pas le cash flow négatif de 200 ou 250 euros pour débuter. Mais sur la valeur, ce n’est pas mal, et ça se défend bien, même dans un marché assez stable comme la région parisienne. Je réclame donc l’acquittement !

Rastignac

évidemment comme dans toute construction il peut y avoir des aléas mais dans l’ensemble je pense que le bien sera livré après la levée des réserves dans un état correct.

il y a plusieurs investisseurs dans la copro mais également des acheteurs vivant dedans, mais  il n’y a aucun logement social (un point plutot positif)

@rastignac : à moins d’un bouleversement majeur, mes revenus professionnels devraient aller vers la hausse ces prochaines années, j’ai même encore un peu de gras niveau imposition après ce Pinel.
mon objectif à long terme est de constituer un patrimoine locatif avec à terme devenir rentier. J’habite près de Romainville.
pour moi économiser (car c’est ainsi que je le vois) 250€ par mois est tout à fait faisable. Dans l’hypothèse ou je n’empruntais pas, je n’en aurais pas tiré grand chose, là je bénéficie de l’effet de levier.

@ddte évidemment l’idéal aurait été un CF positif et neutre mais après avoir cherché pas mal de temps, je n’ai pas trouvé de bien à potentiel ET sécurisant dans un secteur que je connais (et j’ai envisagé le nord est de la France). J’espère pouvoir faire 3 -4 opérations de ce genre en 20 ans. Bien sur, si j’y arrive, je ne pense pas rester en France où la vie est bien trop chère pour un "petit" rentier

Au niveau de la ligne 11, on a passé le plus difficile (concertation, financement etc) même si je ne crois aucunement au calendrier initial, je pense que la prolongation va se faire. Il y a eu une très grande mobilisation au niveau politique car justement cette prolongation va changer la donne dans cette partie de la Seine Saint Denis. Après c’est mon point de vue mais je pense que l’arrivée du métro va être vraiment bénéfique pour le secteur et notamment pour la demande pour mon logement.

Je partage l’avis de Rastignac sur l’état du parc immobilier de la partie est de la petite couronne. J’ai vu moi-même beaucoup de logements et l’état est très très largement catastrophique. Les "meilleurs" sont des logements type années 70 avec des charges énormes. J’habite dans un logement BBC RT 2005 et le confort n’a strictement rien à voir. Dans cet investissement, on est sur de la RT2012 et le confort est bien supérieur.
J’ai habité une fois un immeuble des années 20 en meulière. Alors belle hauteur sous plafond, cheminée massive, balcon en fer forgé, parquet en chêne massif MAIS isolation phonique catastrophique sans parler de la thermique. Je payais plus cher en chauffage dans ce F2 que maintenant dans un F4.
Résultat j’ai quitté ce logement alors qu’il était bien situé dans un quartier sympa.

C’est effectivement un rez de jardin qui donne lui même sur un autre jardin donc c’est censé être calme et assez vert. Les fenetres donnent sur le jardin. Je n’aurais pas acheté si c’était un RDC. Je pense qu’un jardin de 93m² à trois stations de Paris compensent cet inconvénient. D’ailleurs, j’y ai pensé je ne connais personne habitant sur le métro qui a un jardin de cette taille, je pense que c’est plutôt rare.

Je souhaiterais également ajouter qu’en neuf on ne paye que 2.5% de frais de notaire donc je paye pour le même bien (146250 €) 3562€ de moins en frais de notaire que s’il avait été ancien.

Lorsque j’ai discuté avec un ami AI (personne n’est parfait) sur le profil du futur locataire, il m’a dit que ce bien peut attirer un(e) retraitée avec animaux car justement pas en étage avec jardin. Maintenant je doute que ce soit le candidat idéal..

j’hésite encore à faire la gestion du bien moi-même, est ce que quelqu’un aurait une check list de toutes les formalités à accomplir et les obligations?

Bonjour Yomaze,

votre investissement est sûrement plus rentable que le mien et je vous en félicite mais je ne suis pas d’accord avec "même secteur " et "même risque".

Je ne voudrais pas y habiter car c’est trop loin, c’est la grande couronne parisienne alors je suis sûr que la qualité de la vie y est égale (ou peut etre supérieur) à Romainville mais pour moi ce n’est pas du tout le même secteur quand au risque il faudrait évaluer votre bien au niveau du bati, surface etc informations dont je ne dispose pas donc je ne peux comparer.

La logique derrière cet investissement est d’acheter un logement avec peu de risques dans un secteur porteur. Mon prochain investissement aura une meilleure rentabilité.

J’ai vu des biens à des rentabilités bien meilleure (5%) dans des secteurs porteurs en petite couronne mais j’ai été refroidi la plupart du temps par l’état des parties communes, des comptes rendus d’AG et ou des diagnostics énérgétiques limite frauduleux.

petite anecdote à ce sujet: un jour je visite un bien à St Denis dans état vraiment pas terrible mais l’affaire semblait financièrement intérressante. j’épluche les documents et pour le diagnostic énergétique, je me rends compte que la surface ne corresponds pas au bien. Je regarde de plus près et il se trouve que le diagnostiqueur habitait dans la même ville que le vendeur (un coin perdu du 78). Je suis quasiment sûr qu’il y a eu largement complaisance car au mieux j’aurais donner la note F au logement alors que là il avait un D.

Bonjour roudoudou,

Je pense qu’avec l’arrivée du métro, Romainville va devenir un marché de report voire une alternative crédible aux Lilas (4720€ m²), le pré saint gervais (4436€ m²), Pantin (4064€ m²) ou Montreuil (4009€ m²).
Ces communes (membres de la même communauté d’agglomération) disposent déjà du métro.
Je pense que la gentrification des arrondissements de l’est parisien est bien avancé comme dans le XIème ou Xème et est en cours dans le XIX et XX. Cela pousse mécaniquement, des actifs qui n’ont pas les moyens d’investir 8000e du m² ou de payer des loyers invraisemblables vers les communes limitrophes que je viens de citer.
Actuellement, nous sommes plutôt dans un marché baissier mais je pense que dans ces communes et par ricochet Romainville, nous assisterons à une hausse liée par exemple à des investissements lourds de l’Etat (fort d’aubervilliers, Pantin Hoche etc, boulevard Mac Donald, Montreuil Mairie) ou à des délocalisations d’entreprise du tertiaire pour profiter des espaces laissées par les anciennes friches industrielles. Donc je pense que ce serait plutot un profil d’actifs travaillant sur Paris maintenant la question est un peu trop vaste pour y répondre précisement.

Je n’en ai pas parlé dans  mon premier poste mais il y a également une prolongation prévue de la ligne de tramway T1 jusque Montreuil avec une station prévue place Carnot (où se situe mon bien) là encore à l’horizon 2020. c’est évidemment une bonne nouvelle mais je pense que l’impact sera moindre toutefois.

yomaze:

lorsque je disais que je ne voudrais pas y habiter c’était dans le sens que je ne suis pas client de ce secteur pour démontrer justement que ce n’était pas le même. Saint Denis est bien mieux desservie que Boulogne billancourt mais ce n’est définitivement pas le même secteur, de la même manière que Montrouge n’est pas Sarcelles.
Par exemple, j’aurais pu investir à Strasbourg mais je ne souhaite pas y vivre. Pour moi, il y a des dizaines de secteurs différents en Ile De France, si je prends l’exemple de Noisy Le Sec, juste dans cette ville j’en compte 4 qui n’ont pas les mêmes interêts ni le même prix. Pour reprendre votre exemple, je ne vois pas de points commun entre Clichy sous bois et Clichy la Garenne.
Au niveau du risque des transports, pour moi ce n’est pas non plus la même chose justement du fait des transports.
Après je ne dis pas que vous avez fait une mauvaise affaire ou que vous n’aurez pas de locataires (je vous souhaite tout le succès), pour moi c’est deux cas différents qui ne sont pas corrélés car nous n’avons pas les mêmes objectifs probablement.

sentenza a écrit :

Bonjour roudoudou,

Je pense qu’avec l’arrivée du métro, Romainville va devenir un marché de report voire une alternative crédible aux Lilas (4720€ m²), le pré saint gervais (4436€ m²), Pantin (4064€ m²) ou Montreuil (4009€ m²).
Ces communes (membres de la même communauté d’agglomération) disposent déjà du métro.
Je pense que la gentrification des arrondissements de l’est parisien est bien avancé comme dans le XIème ou Xème et est en cours dans le XIX et XX. Cela pousse mécaniquement, des actifs qui n’ont pas les moyens d’investir 8000e du m² ou de payer des loyers invraisemblables vers les communes limitrophes que je viens de citer.
Actuellement, nous sommes plutôt dans un marché baissier mais je pense que dans ces communes et par ricochet Romainville, nous assisterons à une hausse liée par exemple à des investissements lourds de l’Etat (fort d’aubervilliers, Pantin Hoche etc, boulevard Mac Donald, Montreuil Mairie) ou à des délocalisations d’entreprise du tertiaire pour profiter des espaces laissées par les anciennes friches industrielles. Donc je pense que ce serait plutot un profil d’actifs travaillant sur Paris maintenant la question est un peu trop vaste pour y répondre précisement.

Je n’en ai pas parlé dans  mon premier poste mais il y a également une prolongation prévue de la ligne de tramway T1 jusque Montreuil avec une station prévue place Carnot (où se situe mon bien) là encore à l’horizon 2020. c’est évidemment une bonne nouvelle mais je pense que l’impact sera moindre toutefois.

Perso avec un bon pouvoir d’achat je n’irai jamais foutre 3,4 ou 5k €/m2 dans cette ville. Je préfère encore aller placer 8k€/m2 dans une commune ou je sais que ce sont (et seront) toujours de très bons profils financiers qui y chercheront à loger. Ce qui sera et est loin d’être le cas de Romainville, ligne 11 ou pas.

La gentrification, cet argument ca me laisse de marbre, allez faire un tour aux Lilas ou à Montreuil…

Votre pari reste un pari, mes arguments, eux factuels et basés sur des critères quantitatifs.

Aujourd’hui la bulle se dégonfle à Montrouge, les prix sont trop élevés, et c’est pareil un peu partout.

Miser sur une plus value future est dangeureux, c’est ce que vous faites.