Défiscalisation avec les parts sociales d'une coopérative d'intérêt collectif ?

yannDR · #1

Bonjour,

On m’a présenté ce produit de défiscalisation / investissement :

Il consiste à acheter des parts sociales dans une coopérative faisant des achats de logement en viager.
Pour résumer :
* très peu risqué, mais pas de garantie en capital
* argent bloqué 5 ans
* 18% de réduction d’impôts la première année
* intérêts simples de 2.5% par an (entre 2% et 5%, mais le conseiller parlait de 2%)
* => ce qui donne une rentabilité nette après impôts de 5.4% / an

voici la simulation qu’ils proposent sur la page (avec une ligne que j’ai barrée, car à mon avis cette ligne provient d’une ancienne simulation et est restée par erreur. Si ce n’est pas le cas, je veux bien une explication dessus)

en refaisant la simulation avec 2% de rendements / an, j’arrive à 25.27% de rentabilité nette sur 5 ans.
En considérant qu’on peut en plus placer l’économie d’impôts sur un autre investissement (par exemple 4 ans sur un livret A à 1%, cas facile (pas d’impôts, argent disponible pour le sortir à la fin des 4 ans de la simulation => 1800 * 1.01^4 => 73€ d’intérêt (soit +0.73%)) j’arrive même à 26 % sur 5 ans soit 5.2%/an de rentabilité nette.

Pour avoir le même taux avec une AV, il faudrait un taux à 4.75% (en intérêts cumulés ça donne 26.1% sur 5 ans), ce qui me parait déjà un rendement très correct et nécessiterait là aussi de ne pas voir de garantie de capital (car besoin de prendre des UC pour l’atteindre)
(en supposant que l’AV aura atteint les 8 ans de détentions pour ne pas être imposé)

Et même avec de très mauvaises performance :0% de rendement pendant les 5 ans, il reste toujours les 18% de reduc d’impots + le placement de ces 18%=> 18.73% donc une rentabilité nette de 3.75% / an.
Soit l’équivalent d’une AV à 3.5%, ce qui reste encore au dessus des fonds euros.

Selon moi, cet investissement est donc très intéressant.
Est ce qu’il y a des paramètres que je n’ai pas pris en compte ?
Ou est ce que au final 26% sur 5 ans pour de l’argent bloqué ce n’est pas tant que ça ?

Pour moi la présentation explique clairement pourquoi le risque est très faible et je la trouve crédible.
je ne sais pas si je peux partager le lien vers une page détaillée ici pour que vous puissiez aussi me donner votre avis là dessus. (et faire profiter du bon plan si ça en est un)

Merci d’avance,

Mots-clés : 18%, entreprise solidaire, parts sociales

Manarea · #2

Au-delà des chiffres, la simulation a des fotes d’ortograf… Ce n’est pas un gage de sérieux en général.

yannDR · #3

j’avoue que ça pique un peu les yeux… J’espère ne pas en avoir fait autant dans mon message…

Les fautes + La ligne que j’ai barrée…
Mais le CGP m’a été recommandé par 2 collègues qui font appel à ces services depuis plusieurs années et en sont satisfaits. (Je ne suis pas sur que ce soit des experts non plus, mais c’est un signe positif tout de même. Et ce n’est pas lui qui a du écrire la page sur le site web de sa société…)

bajb · #4

Une recommandation de CGP n’a qu’une valeur très relative… Cf. Aristophil, Girardin Industriel et autres…
Et au bout de 5 ans vous avez quoi de concret ?
Pour ce rendement, partir 5 ans sans avoir de certitudes et pour un bonus fiscal pas très important, je trouve que vos risques de perte sont élevés et l’espérance de gain limitée .
Après il y a le côté social… mais pour cela il y a des associations.

carpediem · #5

Deux points que je relève:

Le premier la rentabilité de la part sociale dépend du TMO (aujourd’hui en dessous de 2.5%), logiquement le rendement d’une part sociale dépend des bénéfices de la société sauf si les parts sont des titres participatifs indexés au TMO ( pour les entreprises solidaires c’est possible) mais dans ce second cas, les versements sont considérés comme des revenus obligataires sans l’abattement des dividendes.

Second point, l’achat de parts sociales solidaires si elle n’ont que pour seul but de l’avantage fiscal comme avec une revente systématique au bout du délai de conservation peuvent faire l’objet de poursuites pour abus de droit fiscal et le rattrapage qui va avec donc n’escomptez pas trop les revendre dans 5 ans.

le point bonus: 6.1% pendant 5 ans cela ne fait pas 30.5% au bout des 5 ans. Si c’est le CGP qui vous l’a écrit, c’est un pignouf.

Carpediem

yannDR · #6

Merci pour vos réponses.

point 1 : Pour l’entreprise en question, oui c’est une entreprise solidaire. donc ça doit être ça.
Donc il ne faudrait supprimer l’abattement de la simulation si je comprends bien.

point 2: ok … donc il faudrait les garder plus longtemps … effectivement ça diminue l’intérêt dans ce cas (puis que c’est surtout la reduc d’impôts qui fait le rendement de 25-30%)

carpediem a écrit :
le point bonus: 6.1% pendant 5 ans cela ne fait pas 30.5% au bout des 5 ans. Si c’est le CGP qui vous l’a écrit, c’est un pignouf.

Ce n’est pas directement le CGP qui me l’a écrit. l’image est une capture d’écran de leur site internet. (ce qui avec les fautes d’orthographe n’est pas un très bon signe j’avoue)
Par contre ça ne me choque pas. (Je débute dans le domaine donc désolé si c’est si évident mais pour moi ça ne l’est pas)
en cas d’intérêts composés, ça ferait effectivement moins (environ 5.4% comme je l’ai recalculé pour les AV dans mon exemple). Par contre dans ce cas là, puisque les dividendes sont toujours appliqués à la somme initiale, le calcul me parait juste.

bajb a écrit :
je trouve que vos risques de perte sont élevés et l’espérance de gain limitée .

Pour vous, +25% net (bonne période, 18% si mauvaise) en bloquant l’épargne 5 ans n’est donc pas un bon gain ?
ça me paraissait pas mal. (J’ai pour le moment que des comptes épargnes classiques et j’envisage d’ouvrir un AV en fond euros (ce qui ferait environ 15% en 5 ans en cas de bonne période))

Pour le risque, ça me parait bcp plus sur que du Girardin par exemple. voici ce que je trouve comme infos

le site de la coopérative a écrit :
La part sociale
Les parts sociales sont des valeurs mobilières, correspondant chacune à une partie du capital social de la coopérative. Elles permettent à leur propriétaire d’accéder au statut de sociétaire dans la catégorie “Génération actif solidaire”. Il dispose alors d’un droit de vote à l’assemblée générale
et perçoit des revenus annuels.
À ce titre, les parts sociales peuvent constituer un mode d’épargne à part entière. Elles se distinguent par une valeur fixe, un mode de rémunération
et une fiscalité légèrement différents.
Contrairement aux actions, les parts sociales ne sont pas négociées sur un marché, leur valeur n’est donc pas cotée, ni soumise à fluctuations.
Le sociétaire est ainsi assuré de ne pas perdre le capital placé, sauf dans le cas, très improbable, de la faillite de la coopérative.

sur le site de la société de gestion de patrimoine a écrit :
Investissement sécurisé et dans l’air du temps
* De par l’activité de la coopérative : l’immobilier décoté de 30% (viager) situé sur de l’hyper centre-ville et souvent dans des immeubles de type Haussmannien. Du fait que cela soit un investissement dans une coopérative d’intérêt public avec des règles à respecter :
• les bénéfices réalisés par la coopérative servent à développer son activité donc pas de spéculation sur des distributions de dividendes à des actionnaires ou une volonté de faire « du gain à tout prix ».
• réglementation concernant la rentabilité servit aux investisseurs (calculée en fonction du Taux Moyen des Obligations de l’année en cours)
* projet de la coopérative sur du long terme compte tenu du vieillissement de la population, de la notion de silver économy. Une bonne action sociale et solidaire appelé le 5ème risque par la sécurité sociale.
* projet de la coopérative lauréat du Programme d’investissement 2013 mis en place tous les ans par le ministère de l’économie en collaboration avec la Caisse des dépôts
* décision de la caisse des dépôts d’aider le développement de l’activité de 3 Colonnes en investissant 3.500.000 € de fonds public

du coup une faillite totale dans les 5 ans ne me parait pas un gros risque.

bajb · #7

Pour vous, +25% net (bonne période, 18% si mauvaise) en bloquant l’épargne 5 ans n’est donc pas un bon gain ?
ça me paraissait pas mal. (J’ai pour le moment que des comptes épargnes classiques et j’envisage d’ouvrir un AV en fond euros (ce qui ferait environ 15% en 5 ans en cas de bonne période))

Non cela ne me paraît absolument pas suffisant compte tenu de tous les aléas cités (possibilité de revente, date de la revente…). Si c’était du "sûr" cela serait à considérer.
Mais ce rendement est essentiellement bâti sur des suppositions et d’éléments que vous ne maîtrisez pas.
Je me permets enfin d’énoncer un truisme "(re)vendre signifie aussi trouver un acheteur". Qu’est-il prévu pour le rachat ? Qui viendra vous "rendre" votre argent au bout de cinq ans ?

ZeBonder · #8

* très peu risqué, mais pas de garantie en capital

ça résume bien la situation !
comme souvent défiscalisation rime avec "chasse aux pigeons".

yannDR · #9

bajb a écrit :
Je me permets enfin d’énoncer un truisme "(re)vendre signifie aussi trouver un acheteur". Qu’est-il prévu pour le rachat ? Qui viendra vous "rendre" votre argent au bout de cinq ans ?

dans la doc du site je trouve ça :

Dans ce que je comprends, il n’y a pas besoin de trouver d’acheteur. La coopérative reprend elle même ses parts. Ce n’est pas ça ?
J’avoue que je ne comprends pas trop la partie encadrée.

bajb a écrit :
Non cela ne me paraît absolument pas suffisant compte tenu de tous les aléas cités (possibilité de revente, date de la revente…). Si c’était du "sûr" cela serait à considérer.
Mais ce rendement est essentiellement bâti sur des suppositions et d’éléments que vous ne maîtrisez pas.

Rendement entre 18 et 25% sur 5 ans, ou perte de 82% du capital (perte totale - les 18% de reduc d’impôts) uniquement en cas de faillite. pas doptions intermédiaires entre -82 et +18.

Quel genre de placement est moins risqué et permet d’atteindre des rendement proches ?
Je ne pense pas que des actions soient moins risquées ? si ? des SCPI dans le cadre d’une AV pour pouvoir arbitrer ailleurs en cas de problème ?
(Je précise que mes questions ne sont pas ironiques)

YannDR a écrit :
carpediem a écrit :
le point bonus: 6.1% pendant 5 ans cela ne fait pas 30.5% au bout des 5 ans. Si c’est le CGP qui vous l’a écrit, c’est un pignouf.
Ce n’est pas directement le CGP qui me l’a écrit. l’image est une capture d’écran de leur site internet. (ce qui avec les fautes d’orthographe n’est pas un très bon signe j’avoue)
Par contre ça ne me choque pas. (Je débute dans le domaine donc désolé si c’est si évident mais pour moi ça ne l’est pas)
en cas d’intérêts composés, ça ferait effectivement moins (environ 5.4% comme je l’ai recalculé pour les AV dans mon exemple). Par contre dans ce cas là, puisque les dividendes sont toujours appliqués à la somme initiale, le calcul me parait juste.

Finalement qu’en est il de ce point ?

Je pensais avoir trouvé un placement intéressant, mais à vous lire, javoue que je ne pense plus le faire. Mais j’ai du mal à vraiment comprendre ce qui cloche.
Pour info je dois revoir les CGP dans quelques jours, je compte lui demander des détails en plus sur ce produit. Donc si vous voyez des choses précises que je devrais demander … :p

Merci d’avance

PatN · #10

Bonjour,

qu’avez-vous finalement pris comme décision ?
Avez-vous souscrit ? Pour défiscaliser ou pour investir de façon solidaire ?

Bonne journée,

marwari · #11

Un CGP me l’a proposé aujourd’hui, avez vous finalement retenu cette investissement? En êtes vous satisfait?

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Défiscalisation avec les parts sociales d'une coopérative d'intérêt collectif ?

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#6 15/05/2015 17h35

carpediem a écrit :

bajb a écrit :

le site de la coopérative a écrit :

sur le site de la société de gestion de patrimoine a écrit :

#7 15/05/2015 17h57

#8 15/05/2015 18h26

#9 22/05/2015 20h32

bajb a écrit :

bajb a écrit :

YannDR a écrit :

carpediem a écrit :

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