Investissement immobilier locatif : quel taux d'endettement ?

Oui c’est évident, le problème est qu’une viepassionante ne donne pas trop de détails…

Êtes vous tous les deux en cdi? Si non, à mon sens, c’est cuit.

Peut être devriez vous au moins solder le prêt auto voir le travaux si vous voulez restaurer un peu de votre capacité.

Je vous conseille de sortir les 4000€ nécessaires au solde de votre crédit auto immédiatemment, les banques n’aiment pas prêter pour de l’immo à des gens qui empruntent pour une voiture.

Bonsoir, jeune investisseur, je constate également que malgré l’autofinancement d’un bien immobilier, les banques l’intègre dans le taux d’endettement. Bien sur elles font du cas par cas pour d’autres investissements. Cependant je pense acheter ma résidence principale d’ici 1 à 2 ans et j’hésite actuellement à réaliser un 2 eme investissement locatif. Je dis bien j’hésite car j’ai désormais peur qu’au moment d’acheter ma RP la banque refuse de me prêter sous prétexte que mon taux d’endettement est trop élevé. Qu’en pensez vous ? Faut-il être sage, acheter ma RP et voir après pour d’autres investissement locatif ? ( même si en soit cela revient au même niveau reste à vivre mais au moins au moment de l’achat de ma RP, la banque n’aura pas eu à me reprocher un taux d’endettement élevé.) merci de votre réponse.

Une piste de réflexion :
Si votre investissement locatif obtient un rendement autour de 9% avec un cash flow positif votre taux d’endettement aura des chances d’etre positif.
Pour ne pas entamer mon taux d’endettement je m’efforce à faire en sorte que :
échéance de crédit mensuel = 70% du loyer

Le sujet a déjà été beaucoup exploré et ce qu’il en ressort à chaque fois c’est que les banques regardent plus votre reste à vivre que le taux d’endettement…
Par exemple si une fois toutes vos charges (nourriture, loyers, voiture etc…) il vous reste 3000 euros net par mois les banques ne s’inquiéteront pas de savoir si vous êtes endettés à 33% ou 60%
Par contre s’il vous reste à vivre 500 euros cela sera différent …
Donc commencez pas calculer (honnêtement) votre "reste à vivre", vous aurez déjà en main une clé possible pour le banquier

Je confirme.
Avec 6k de reste à vivre et un taux d’endettement de 48% ça a été compliqué pour nous de faire un simple rachat de prêt…
Plantés par LCL à mi-chemin (2 prêts de LaBanquePostale à racheter, nous avons fait racheter le premier et pour le 2ème ils nous demandaient 10K d’apport ?!?)
Du coup, nous sommes en train de finaliers avec la Caisse d’Epargne.
Objectif maintenant : désendettement avant le prochain achat.

Autre chose, on parle beaucoup des critères des banques, que l’on arrive à peu près à connaître.
Mais dans mes (nombreux) derniers contacts avec les banquiers, j’ai entendu dire plusieurs fois : "si l’organisme de cautionnement (Credit Logement, SACCEM…) accepte le dossier, alors c’est bon. Sinon c’est compliqué"

Vu qu’ils ne gagnent quasiment rien avec les prêts immo, ils ne veulent même pas s’embêter avec une hypothèque, trop longue à mettre en oeuvre en cas de problème.

Et alors quand on essaie de connaître les critères d’accord de ces organismes, on se trouve face à un mur.

Siocnarf a écrit :

Mais dans mes (nombreux) derniers contacts avec les banquiers, j’ai entendu dire plusieurs fois : "si l’organisme de cautionnement (Credit Logement, SACCEM…) accepte le dossier, alors c’est bon. Sinon c’est compliqué"

Ma banque également en fin de parcours pour mon crédit m’avait aussi dit qu’au-dessus de 33%, le Crédit Logement commençait a rejeté des offres de manière significative.

Bonjour,

Pour ma part j’ai contacté un réseau de courtiers afin d’affiner mes prochains projets (nouvel immeuble de rapport, achat de la RP, ou les deux) d’un point de vue capacité de financement.

En résumé :
- sur les 6 derniers mois, durcissement des conditions d’obtention de crédit et légère hausse des taux. Selon lui, très difficile d’obtenir du 110% en locatif.
- à l’inverse, aucun problème pour partir sur du 100% en achat de RP. Au contraire, il recommande de garder ses liquidités pour les placer sur des supports plus rémunérateurs. Il recommande également de ne pas dépasser une durée d’emprunt de 20 ans.
- tous mes investissements locatifs sont en cash-flow positif (70% des loyers - mensualités), donc selon lui pas intégrés dans le calcul du taux d’endettement net (qu’il distingue du taux d’endettement brut, tous revenus et mensualités inclus), celui réellement pris en compte pour le plafond des 33%.
- la seule limite sera l’encours par banque et l’encours total. Dans mon cas (deux jeunes cadres avec ~ 430k€ de patrimoine brut immobilier et 170k€ de liquidités) il pense qu’on peut monter à 1M€ d’encours sans souci.

Bref des propos qui m’ont paru plutôt sensés, surtout venant d’un intermédiaire rémunéré à la commission…

Qu’en pensez-vous ?

Pour ma part je vais très bientôt emprunté 170000 euros qui va me faire dépasser le seuil des 33% .. vers 38 je crois.
Mais mon reste à vivre augmente car le projet fait 15% brut.

D’après mon courtier , je peux éventuellement refaire une opération comme celle là avant d’avoir des difficultés pour emprunter malgré que mon reste à vivre augmente :les banques veulent mutualisès les risques.. Je pense aux différents posts de zx 6r à ce sujet.

Pour ma part , si le reste à vivre augmente , autant le mettre de cotes pour faire du nantissement par la suite… au moins il n’y aura plus de refus et les intérêts seront linéaires. …

Bonjour,

Il existe dans les faits 3 critères utilisés par les banques pour déterminer si elles autorisent un prêt ou non. Je connaissais les 2 premiers depuis longtemps, je viens d’apprendre le 3ème.

1- le taux d’endettement : c’est le plus classique. Emprunt / Revenus. Classiquement, le 33% est ancré dans nos esprits mais nous savons sur ce blog que l’on peut monter beaucoup plus haut,

2- le reste à vivre : c’est ce qu’il reste quand on fait l’opération Revenus - Emprunt. C’est logique car un médecin qui gagne 10.000€/mois n’a pas les mêmes capacités que quelqu’un qui gagne le smic.
Ce reste à vivre est parfois divisé par le nombre de personnes qui constituent le foyer (voire le nombre de parts fiscales).

3- le montant total de vos encours. Le fameux 3ème critère. Les 2 premiers critères sont avalisés par le gestionnaire d’endettement. Le 3ème l’est par le gestionnaire de risque qui pourra décider que le montant des encours est trop important et qu’il est temps d’arrêter de vous prêter de l’argent (que se passera t’il pour la banque si vous devenez fou et décidez d’aller vivre dans un monastère bouddhiste pour le reste de votre vis en plaquant tout?). Dans le cas du CIC, par exemple, cette limite est fixée à 800K€.

Le plus important est de bien préparer votre dossier en calculant ces critères à l’avance, afin de montrer que vous connaissez les règles du jeu et que vous êtes conscient de vos limites.

Il faut également savoir que les banques ne réagissent pas de la même manière à ces critères et que cela peut varier dans le temps.

Quand vous avez un projet en tête, il est nécessaire de trouver les banques qui pratiqueront des prêts "hors standards". Pour les trouver, faites appel à un ami : les notaires, courtiers et autres agents immobiliers qui connaissent ces établissements bancaires. Leur intérêt est que la vente se fasse : je vous assure qu’ils vous aideront…

De manière plus générale, soyez tenace : plus vous êtes endettés, plus la pente est rude…

Dernière modification par Moke (02/12/2015 21h14)

Bonjour Kanwulf,

Je vous suggère de lire tout d’abord les différents posts qui traitent de l’investissement locatif. En effet si la notion de 33% d’endettement est généralement de mise pour l’achat de la résidence principale, mais plus généralement de l’ensemble de vos prêts qui ne génère pas de revenus (voiture, prêt perso…), il en est tout autre de l’investissement locatif.
Ce site est une mine d’or est je vous conseille de lire énormément les différentes interventions en rapport avec vos projets et je suis sûr que cela vous évitera certaines déconvenues et une meilleure connaissance du sujet.

Je souhaite apporter mon témoignage sur ce sujet (niveau de taux d’endettement) sur lequel je me suis assez souvent interrogé ( obsédé par le " mythe " des 33 %).
En tant qu’investisseur en lmnp packagé depuis 10 ans,  j’ai investi  dans plusieurs biens à crédit soit en nom propre soit avec ma compagne.
Pour faire simple, sur les 7 biens détenus voici notre situation en termes de niveau d’endettement :
- loyers encaissés : 3755 €,
- mensualités de crédits 3800 €
- revenus professionnels (salaires) : 6350 €

Nous sommes donc à un taux d’endettement de presque 60% . Je tiens à préciser que tous les crédits ont été réalisés auprès de la même banque au fil des années.
J’ai interrogé ma banquière sur les critères d’ acceptation d’un dossier de demande de financement au sein de son établissement :
L’un des critères principaux repose sur un ratio appelé taux d’endettement investisseur (TEI). Il se calcule de la manière suivante :
- au numérateur : la différence entre 80% des loyers et l’ensemble des mensualités de crédit (aussi bien en matière de crédit pour la résidence principale que ceux relatifs aux investissements).
- au dénominateur : le montant des salaires (revenus professionnels ).
Le quotient doit être inférieur à 25% (avec une possibilité d’atteindre 30% si l’on dispose d’un patrimoine net assez conséquent).
Je dois atteindre désormais les 27% , et j’envisage d’investir à nouveau à crédit. Je vais demander prochainement un accord de principe à ma banquière. je tiendrai au courant le forum de sa réponse et de son raisonnement …