Investissement locatif dans un studio meublé…

Bienvenue ebouts !

Avec cet investissement, vous serez encore plus "uniquement investi dans l’immobilier", qui plus est résidentiel uniquement, donc très très peu diversifié. De plus, ce n’est pas seulement votre patrimoine actuel que vous y aurez investi, mais aussi une bonne partie de votre épargne des 14 à 20 ans à venir (les remboursements de crédit).

Je ne recommanderais pas une telle structure du patrimoine, sauf s’il n’y a vraiment pas d’autre possibilité (par ex : quelqu’un qui acquiert sa résidence principale, et n’a pas la capacité financière de se diversifier un minimum). Etes-vous  allergique aux contrats €uros sur AV ou aux actions dans un PEA ?
Chacun fait ses choix… le principal est d’être conscient de leurs conséquences potentielles (ici : que se passe-t-il en cas de crise immobilière ? de baisse des prix et/ou de blocage des loyers et/ou évolution défavorable de la fiscalité immo ?) et de les accepter.

Par ailleurs, il faut ajouter dans vos calcul l’impôt et les contributions sociales à payer sur les revenus du meublé. En fait, il vous faudra choisir entre micro BIC et réel (voir autres discussions sur ce sujet), avec diverses conséquences.

Autre aspect à considérer : est-ce un bien acheté seul ou en indivision avec votre conjoint ? (cf impact sur le plan de financement, y compris en cas de séparation, même si personne ne vous la souhaite).

PS: d’où vient ce pseudo qui m’intrigue ?

Bonjour,

Je viens de réaliser le meme montage en juillet dernier.

ebouts a écrit :

4200 - 2065 = 2315 de disponible - les 3600 de credits = 1465/12-300= 177 d’effort mensuel ?

je ne comprend pas votre simulation, je trouve 122€ d’effort mensuel hors impôt. D’ou sorte ces -300 final ?

Pour les impots en déclarant en réel, tu pourras deduire de tes revenus locatifs, les interets d’emprunts, l’ammortissement du bien, la taxe fonciere, les charges non récupérable, les meubles, l’assurance…

vous arriverez à etre exonéré d’impot pour une disaine d’années.

2 mois de vacan par an est beaucoup, mais je ne connait pas le lieu d’achat!

Je suis mois aussi assez fan de l’immobilier physique, mais pas pour le coté rassurant, mais comme je part de 0, il est aujourd’hui le seul moyen pour moi de creer de la richesse par effet de levier.

n’hésitez surtout pas a tout negocier, meme pour un petit achat !

Bon courage

recettes :
320*12= 3840

cout acquisition :
46500

Calcul de la rentabilité brute :
3840/46500*100=8.26%

Total dépense : 2065€

Calcul de la rentabilité nette :
(3840-2065)/46500*100=3.82%
Lors de mes calculs de rentabilité nette je n’inclue pas les vacances locatives ce qui donne :
(3840-1365)/46500*100=5.32%

Merci pour le calcul Kool31

Et d’aprés vous cela semble t’il correct, de part ma situation?

Kool31
a écrit :

Qu’appelez -vous "Entretien 320" ?

Simplement 1 mois de loyer pour les petites réparations….

Quant à la gestion, je ne serait pas forcement dispo entre 2 locataires, surtout préavis d’un mois, d’ou l’agence.

Il me semble que l’assurance loyer impayé ne prend pas en compte la vacance locative.

Quant au frais tout est déjà tirer vers le bas je ne pense obtenir d’avantage.

Merci

En effet merci Philippe30

Je pose toutes ces questions car je suis un néophyte dans ce domaine, et je ne connais personne dans mon entourage ayant réalisé une opération similaire.

Ainsi je vous remercie de vos réponses.

Et vous que feriez vous à ma place ?
Si j’était un membre de votre famille quel conseil pourriez vous me donnez d’après toutes les informations que je vois ai transmises.

Merci

ebouts a écrit :

Et vous que feriez vous à ma place ?

Hormis les considérations d’achat ou non suivant les conseils de chacun.
Je peux dire plusieurs choses :
- Avez-vous vu d’autres biens ?
- Avez-vous négocié le prix ?
- A quoi ressemble la copropriété
- Un prix de location de 370 CC forfaitaire inclus l’eau et l’électrcité comment ces postes sont calculés ?
- Est-ce qu’il y a des compteurs séparés  pour ces deux postes énergétiques ?

Dans tous les cas votre effort d’épargne est trop élevé , prenez une durée de 25 ans , augmenter éventuellement votre apport entre 5.000 et 7.000.
Votre solde locatif doit être positif sinon vous allez ramer pendant 20 ans à verser une centaine d’euros par mois soit un versement de votre part de  150 *12 = 1800 * 20 = 36.000 € ….. ça fait beaucoup non !
Les charges augmenteront , le foncier aussi ( attention en 2012 la sauce sera piquante ) et les loyers par forcement …..

Faites une simulation avec un apport plus important , le banquier sera ravi et vous aurez un taux plus bas et prenez une durée plus longue

Philippe

Les loyer sont cohérent dans ma simulation, 320+20 environ

frais bancaire 300 euros

frais de notaires , je compte 10% mais j’enlèverai bien évidemment le mobilier

j’ai le dernier PV du syndic 99 euros trimestrielle de charge de copropriété

Maintenant pour répondre à philippe30 un effort d’épargne de 100 euros mensuels sur 20 ans = 36000 euros, cela me rapportera 200 euros par mois une fois le credit payé ou renégocier

J’ai vu le bail et il est cocher charge forfaitaire je ne sais pas trop ce que cela veut dire, mais loyer 340+30

Je pense que psychologiquement 20 ans est le maximum en crédit.

Merci encore

ebouts a écrit :

Maintenant pour répondre à philippe30 un effort d’épargne de 100 euros mensuels sur 20 ans = 36000 euros, cela me rapportera 200 euros par mois une fois le credit payé ou renégocier

Ne parlons pas de plus tard mais parlons d’aujourd’hui si investir vous coûte d’entrée tous les mois alors vous serez vite limiter dans vos investissements.
Quand on prend gout à l’investissement , cela ne doit pas vous coûter , j’ai eu le même raisonnement que vous au début maintenant je tourne avec des crédits de 25 ans qui déduction faite du crédit me permet de retirer un petit solde sur chaque lot loué.
Sur le volume cela fait une petite somme à la fin du mois et me permet de reprendre des crédits sans problème.   

ebouts a écrit :

Je pense que psychologiquement 20 ans est le maximum en crédit.

Sortir 100 euros par mois pendant 20 ans me mine psychologiquement car ces 100 euros c’est quand tous va bien mais si vous avez des impayés , des dégradations , des augmentations de charges de copro alors vous devrez sortir plus.
Si vous avez des impayés le délai de latence est de 2 mois suivi d’un paiement par trimestre donc …attente de 3 mois de toucher de l’assurance….

Si vous avez des dégradations alors vous devrez attendre la fin des travaux pour relouer donc …1 à 2 mois sans louer

Philippe

Kool31 a écrit :

essayez de négocier les frais bancaires
essayez de négocier les frais de notaire (pensez à enlever le mobilier)

pourriez vous détailler les frais de notaire négociable? a quel moment doit on négocier? lors de la signature du compromis? peut-on demander un devis avant?

coté frais bancaire à quoi faut-il faire attention? les frais de remboursement anticipé par ex?

Bonsoir,

RDV banque aujourd’hui, crédit (tout compris) , frais bancaire et divers et divers… 800 euros, notaire et tout le truc 46750 euros donc 4750 de frais.

Ainsi,  1750 apport, crédit de  45000 / 20 ans = 288/mois

Effort financier si bien loué 10 mois/an = 95 mensuel si 12mois/12mois = 57 euros

Cela vous semble t’il envisageable et dois je y aller ?

merci

GoodbyLenine a écrit :

Bon courage pour "économiser 500€" sur les frais de notaire…. D’ailleurs, est ce que Kool31 l’a déjà fait (obtenir des devis, et négocier ces frais) ? si oui, des détails seraient bienvenus !

Si je le propose c’est que c’est possible. Je n’ai pas demandé des devis mais d’autres connaissances l’ont déja fait, et pour la négociation j’en ai eu une ya pas si longtemps en voici la preuve, désolé pour les caractères mais ma boite mail ne supporte pas les accents

1er mail du Thu, 25 Aug 2011 12:09:18 +0200

Cher Monsieur,

Par le présent mail je vous précise que la provision sur frais d’acte de
vente s’élÀ¨vera À  5.040 â’¬.

Si vous effectuez un prÀªt pour cette acquisition, je vous précise que si
votre banque prend un privilˬge de pr˻teur de deniers ou une hypothˬque
conventionnelle au titre de sa garantie, une provision pour frais de pr˻t
supplémentaire vous sera facturée.

> > Cordialement

2eme mail du     Fri, 30 Sep 2011 15:58:19 +0200

Cher Monsieur,

Je fais suite à votre mail et vous informe que la provision sur frais d’acte à verser sera de 4.700,00 €

Cordialement

Pour la négociation j’ai simplement expliqué que j’étais envoyé par la commercial de l’agence et que vu ça c’était bien passé la 1ere fois j’ai signé le 2eme appartement chez elle. Vu que j’ai signé les 2 appartement en moins de 6 mois je l’ai demandé un geste sur ces honoraires et que je lui ai proposée que si elle faisait un geste on pouvait faire un partenariat ensemble afin que les prochains appartements soit signés dans son étude notariale.
Je veux simplement prouver que tout est négociable et qu’il y a possibilité d’économiser quelques euros sur les frais de notaires. Par le biais de quelques mail j’ai économiser 340€ qui me fait 0.03% de rentabilité brute