Comment trouver des opportunités d'investissement immobilier locatif ?

je ne suis pas un expert (et ne connaît pas ce coin de strasbourg) mais vu l’annonce :

- 14ième étage mais l’annonce ne précise pas si il y a un ascenceur. Est-ce que çà veut dire qu’il est en panne toutes les semaines
- copropriété de 60 lots => il faut chercher à en savoir plus sur la qualité de la copropriété. Vu l’état de cet appartement, est-ce que tout l’immeuble est du même acabi ? on peut se demander si l’immeuble est salubre
- la photo de la salle de bain est volontairement floue. çà n’a pas l’air joli joli.

qu’est-ce qui vous fait dire que ce n’est pas cher ?

Ce qui me choque le plus dans l’annonce, c’est comment une agence immobilière arrive à poster une annonce avec des photos sombre et floue! Ils n’ont même pas pris la peine de bien ouvrir le volet ou allumer les lumières.. En tout cas ce n’est pas très pro tout ça…

C’est ce genre d’annonce qui me pousse à proposer des offres très agressive! Après avoir étudier le quartier ainsi que la rentabilité bien sûr.

Bonjour Nezpapeur,

Bon je comprends que ce soit très en dessous du marché.

L’appartement en question comprends toutes les caractéristiques du "boulet" :

-Immeuble qui semble être des années 70 donc énergivore
-Certainement un ascenseur à remettre aux normes voir à remplacer entièrement.
-Chauffage collectif
-Ambiance HLM de banlieue
-Vous allez vous prendre mini 200€/mois de charges de copro en pure perte !

Franchement ça vous fais rêver ce genre d’immeuble, vous allez pleurer pour le louer ou pour le revendre…

A la rigueur à 50 k pourquoi pas…

Concentrez vos efforts de recherche dans le cœur historique dans de petits immeubles en pierre sans ascenseur…ou visez de petits immeubles de rapport complet dans les villes secondaires.

A titre indicatif, l’esplanade est un quartier étudiant de Strasbourg ( c’est le quartier ou se situe toute les fac ) .

Le quartier n’est pas tout jeune, mais n’est pas pour autant mal fréquenter. Renseignez vous sur les charges, mais même si celle ci sont peu élever, le cout des travaux de rénovation ( ravalement ) qui se fera forcement un jour risque d’être salé..

Hélas, je doute qu’il y ait bien des miracles… La plupart des investisseurs ici doivent aussi utiliser les mêmes sites internet que vous mais il me semble que les meilleures affaires ne passent pas par là ou alors partent vite.
Une vraie bonne affaire sur internet part souvent en 48 heures, du moins c’est ce que j’ai constaté pour ma région depuis le début de l’année. Ce qui reste en ligne un moment, et bien… c’est ce qui ne se vend pas ! Dites vous bien qu’une offre qui est en ligne depuis déjà une semaine par exemple a déjà été vue par la plupart des investisseurs de votre région et que cela ne les intéresse pas. Dès lors il faut se demander pourquoi. Souvent, le prix est trop élevé, les travaux trop important et le bien impossible à rentabiliser, le bâtiment est trop mal placé… Dans tous les cas, prudence.
Etre en contact direct et de confiance avec certains agents immobiliers ou des notaires peut sans doute être intéressant. Car beaucoup des meilleures affaires ne passent pas sur internet. il me semble que, bien souvent, quand un bien arrive sur les sites de vente, c’est que déjà il a du mal à se vendre. Il y a quelques exceptions et c’est là où il y a quelques bonnes affaires, mais elles sont vraiment rares et partent très vite. Il faut pouvoir être très rapide.
Une autre possibilité peut être aussi de regarder les biens dont personne ne veut. Car si vous suivez votre marché de près (et je vous conseillerais de restreindre vos recherches à un petit périmètre que vous connaissez bien) vous allez vite constater qu’il y a des biens que vous voyez toujours en vente au fil des semaines et parfois des mois. Là, cela peut être intéressant, car, certes le bien aura sans doute des problèmes, mais s’ils ne sont pas insurmontables, c’est dans ce cas que vous pourrez négocier un meilleur prix.

DDtee a écrit :

yomaze a écrit :

5- Appeler dès que l’annonce est parue et négocier par téléphone après avoir pris les renseignement d’usage

Vous êtes sérieux ?
Quelles réactions obtenez vous de vos interlocuteurs (quantitativement et qualitativement) ?

Parfaitement sérieux.
Mes 2 derniers achats se sont négociés par téléphone.
J’ai raconté que je ne pouvais pas me déplacer mais que le bien m’intéressait à tel prix et en montrant à l’AI que je connaissait bien mon sujet puis je confirme mon offre par écrit sur papier à entête.
Pour l’instant, j’ai eu 100% de réussite avec cette techniqueet j’ai acheté 25% à 30% en dessous du marché.
Je précise tout de même que ce sont des biens sans travaux et dont je connaissait l’emplacement exact. La visite n’a servi qu’à confirmer les photos.

edit : pour bien répondre à votre question, cette démarche a surpris les agents mais ils l’ont accepté. J’avais alors parlé avec eux une bonne vingtaine de minutes de manière à les rassurer.

yomaze a écrit :

Mes 2 derniers achats se sont négociés par téléphone.
…/…
Pour l’instant, j’ai eu 100% de réussite avec cette techniqueet j’ai acheté 25% à 30% en dessous du marché.

Si je comprends bien cela fonctionne si le bien est mis en vente dès le départ au prix du marché et que l’AI arrive à vous obtenir en première semaine 25 à 30% de négo auprès de l’acheteur ?

Quelle rentabilité obtenez vous dans la ville concernée ?
Quelle est la rentabilité moyenne dans celle-ci ?

100% d’accord.

Le seul exemple concret que j’ai est :



        Annonce introuvable



En surplomb d’une voie saturée, à 30 m est en surplomb de la voie ferrée, vétuste, moche et entourée d’immeuble pires si possible, aucun commerces à proximité etc
Rentabilité théorique largement au dessus des 10% sans même parler de la négo possible à -30% sans même que vous ayez besoin de l’évoquer l’AI vous la propose d’emblée au tél (M. BraXXi) ; malgré que je l’ai vu il y a 8 mois quand j’étais dans le secteur…Il est toujours là avec de moins en moins de locataires je suppose car qui voudrait habiter là dedans…Je ne sais pas.

J’ai eu quelques biens en etat nickel d’apres photos , des t2 ou studios , 20000 euros en dessous du prix du marché , l’un , le premier qui a appelé a acheté , l’autre  impossible de le visiter car locataire en vacance . Résultat  un gars l’ a acheté sans le visiter …
Faut bondir sur le telephone pour acheter sur ce genre d’affaires!
Le premier était un immeuble acheté en sci familliale. Le proprio voulait sortir rapidement de la sci et pour vendre vite il a proposé a l’AI de mettre en dessous du prix du marché:voici un exemple de bonne affaire mais vraiment exeptionnel et ensuite il fallait s’entendre avec la sci des apparts qui restaient car pas de syndic.
Et effectivement en ce moment je vise un immeuble qui n’est pas en pub.
Les AI proposent souvent à des investisseurs avant de le mettre en pub .
Et là l’AI me dit que a son avis on peut proposer une offre basse …
En gros c’est lui qui fait le boulot de la négo ,plutôt côté acheteur donc , étonnant ?

Dernière modification par patito (30/05/2015 11h11)

patito a écrit :

En gros c’est lui qui fait le boulot de la négo ,plutôt côté acheteur donc , étonnant ?

Bonjour,

Non c’est très logique. C’est l’acheteur qui reprend le pouvoir aujourd’hui…
’L’ennemi" pour les agents immobiliers, est le vendeur qui se croit toujours assis sur un tas d’or.
Nous sommes dans un marché baissier et la plupart des vendeurs ne l’ont pas encore compris (mauvaise foi? )
De toutes manières les vieux ringards qui restent bornés sur des prix hors marché, n’arrivent pas à vendre…

Pac a écrit :

Euh, la négociation au téléphone j’y crois absolument pas surtout si l’appartement a été juste mis en ligne… Surtout avec une négociation à 30%.

Imaginons un appartement à 100 000€ donc 5000€ pour l’AI. Nego à 30%. Offre à 70 000€. Pour le vendeur : 67 500€ pour le vendeur.
En 1 journée ? 2 jours ? Des vendeurs pressés ok. Mais des vendeurs pret à accepter un tel rabais en un jour ou deux, faut pas pousser….

DDtee a écrit :

Si je comprends bien cela fonctionne si le bien est mis en vente dès le départ au prix du marché et que l’AI arrive à vous obtenir en première semaine 25 à 30% de négo auprès de l’acheteur ?

Relisez mon post, je n’ai jamais dit que je négociais de 30% mais que j’achetais 30% en dessous du prix du marché. La technique que je décris permet de recevoir automatiquement des biens décôtés que je renégocie ensuite.

DDtee a écrit :

Quelle rentabilité obtenez vous dans la ville concernée ?
Quelle est la rentabilité moyenne dans celle-ci ?

Dernier appartement acheté à Crécy la Chapelle à 74k€ (F2 plein centre), loué 550€. Renta brute 8.9%
Le prix du marché sur ces appartements (emplacement, qualité) est de 110 à 120 k€ actuellement.

Bonjour,

Pourriez vous laisser plus d’informations sur le bien que vous ciblez :

Quel est le lieu de vos investigations ?

Quelle est votre budget ?

Quel style de logement (studio, immeuble, etc…)