Projet LMNP + passer une partie du foncier nu en LMNP ?

Raph59 · #1

Bonjour à tous,

J’ai parcouru de nombreuses pages de post et j’ai appris beaucoup de choses ces dernières semaines et je crée ce post pour avoir confirmation que j’ai bien tout compris. Merci donc de vos remarques si certains points sont erronés.

Première partie : 1 er LMNP
J’achète un immeuble de rapport avec 3 logements d’ici 1mois.
Achat direct 215k€ -
Emprunt 110% (avec notaire) sur 15 ans à 1.80%
Travaux à prévoir 10k€
Mobilier 7k€ (apport personel)
Location attendue 1700€/mois

Si je résume ce que je vais pouvoir déduire en LMNP des loyers :
-----------------------Charges annuelles
-Intérêts
-fonciers (100%?)
-frais notaire (sur la première année ou amortissable)
-assurances
- frais divers (location de véhicule pour les meubles et matériaux)
-----------------------Amortissements
- Le biens 85% sur 20 ou 30 ans?
-Travaux sur 10ans? (factures de matériaux principalement)
- Mobilier sur 7 ans?
La valeur du bien à prendre en compte est celle de l’achat, ou est-ce que je dois faire évaluer le bien par agent immobilier une fois les travaux et mobiliers installés?
Merci de me dire si j’oublie quelque chose surtout..

Enfin points administratifs:
-Je dois me déclarer LMNP auprès du greffe pour compléter le P0i pour obtenir un SIRET
-Faire appel expert comptable pour gérer le réel (500/1000€)
-Adhérer à un CGA (pour réduction fiscale)
Autre chose?

Seconde partie - Passer une partie d’un autre bien de foncier à LMNP.
J’ai un autre immeuble acheté il y a 5 ans avec 3 biens loués en nu.
Un de ces biens se libère et je souhaiterai donc le transformer en LMNP (après bien sûr achat du mobilier nécessaire).
Du coup comment évaluer le bien ou du moins le lot en question? Expertise par Agent immo du studio (immobilier et mobilier séparé)?
Idem dans un an si le second ou le troisième lot se libère?
Les intérêts d’emprunt à déduire se font alors au prorata des surfaces entre foncier/LMNP réel?
idem pour les fonciers et charges de l’immeuble global?
Administrativement ce lot sera rattaché au premier LMNP sur une seconde adresse (même ville)

Merci de me préciser si tout cela est correct.
Par ailleurs je recherche un outil de simulation excel pour projeter au mieux tout cela sur 10/20 ans mais je ne trouve pas grand chose sur le net. Je suis sûr que certains d’entre vous ont développés de supers tableurs pour cela. Serait-il possible de les partager?

Mots-clés : foncier, immeuble, lmnp réel

Iqce · #2

Bonjour,

Je vais suivre ce post avec attention car la plupart de vos interrogations rejoignent très précisément les nôtres ; voici un lien pour un simulateur :

Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier ; malheureusement, la partie qui vous interesse semble être payante.

Vous y trouverez également quelques infos sur les amortissements ; concernant les amortissements d’ailleurs il me semble que vous devez pouvoir amortir le terrain d’assiette. Par contre, sauf erreur, vous ne pouvez pas amortir 2 fois une dépense (soyons logique ?) : une fois les meubles et une fois les meubles via la valorisation du bien, idem pour les travaux soit ils sont comptés à part soit peut être sont ils intégrés au coût valorisé de l’immeuble rénové ?

Cordialement,

X

Raph59 · #3

Merci pour le lien, je l’avais trouvé également mais je souhaitais plutôt un fichier excel (plus habitué à travailler dessus et possibilité de comparer différentes simulations) mais promis je vais essayer.

Pour les amortissements effectivement on ne peut pas déduire 2 fois.

Dans le cas du nouvel immeuble c’est assez simple
Immeuble nu valorisé sur le prix d’achat NU
Travaux et matériaux sur factures
Mobilier sur factures

Dans le cas du transfert foncier-> LMNP c’est plus délicat car il y a eu des travaux, matériaux ces 5 dernières années
Donc quelle valeur prendre pour les amortissements (je suppose expertise du studio par AI)
Mobilier sera sur facture si il faut séparer les 2

A suivre.

DDtee · #4

Raph59 a écrit :
La valeur du bien à prendre en compte est celle de l’achat, ou est-ce que je dois faire évaluer le bien par agent immobilier une fois les travaux et mobiliers installés?

Votre résumé me semble bon, quelques éléments peuvent bouger à la marge (par exemple amortissement sur 90%) voyez selon votre cas avec un expert comptable.
La valeur du bien est bien celle de l’achat (sinon vous ajoutez amortissement + récupération de charges = abus de droit)

Raph59 a écrit :
Enfin points administratifs:
-Je dois me déclarer LMNP auprès du greffe pour compléter le P0i pour obtenir un SIRET
-Faire appel expert comptable pour gérer le réel (500/1000€)
-Adhérer à un CGA (pour réduction fiscale)

Le CGA ne permettra une déduction fiscale uniquement cette année (suppression du dispositif l’an prochain). Son intérêt est discutable tant que vous êtes en déficit.

Raph59 a écrit :
J’ai un autre immeuble acheté il y a 5 ans avec 3 biens loués en nu.
Un de ces biens se libère et je souhaiterai donc le transformer en LMNP (après bien sûr achat du mobilier nécessaire).
Du coup comment évaluer le bien ou du moins le lot en question? Expertise par Agent immo du studio (immobilier et mobilier séparé)?

Oui AI ou notaire, il me semble que deux expertises sont généralement réquises. Idem dans un an

Raph59 a écrit :
Les intérêts d’emprunt à déduire se font alors au prorata des surfaces entre foncier/LMNP réel?
idem pour les fonciers et charges de l’immeuble global?

oui c’est ça

perecastor · #5

Bonjour,

Quelques commentaires :

- trop tard pour le CGA sur l’année fiscale 2015, il fallait souscrire avant fin mai. Il y a toutefois des avantages à souscrire (non-majoration de 25% du bénéfice BIC, qui ne vous concerne pas à priori les premières années quand le bénéfice est nul MAIS qui impacterait vos héritiers en cas de décès, réduction du nombre d’années contrôlées en cas de contrôle fiscal, etc…)

- la plupart des packs proposés par les experts-comptables en ligne incluent les démarches administratives de déclaration d’activité.

- pour toutes vos questions sur l’amortissement et la répartition des charges notamment au passage entre nu et meublé, c’est justement la responsabilité de votre expert-comptable de faire les bons arbitrages. Notez que rien ne vous empêche de solliciter leur avis par téléphone, tous les spécialistes que l’on trouve sur internet vous fourniront les éléments de réponse.

Concernant le simulateur Excel j’avais posté un lien :
https://mon-partage.fr/f/8SIwfl51/

Pour l’amortissement le calcul n’est pas très fin, mettre 25 ans au lieu de 30 pour avoir un bon proxy, sinon le calculer de votre côté et changer les valeurs directement dans les feuilles de calcul (cachées mais bon bloquées)

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#2 01/06/2015 21h57

#3 01/06/2015 22h14

#4 02/06/2015 10h06

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#5 02/06/2015 11h25

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