Achat d'un studio à Levallois en investissement locatif…

Regardez dans ma présentation et vous comprendrez

Rénovation et  immeuble de rapport

Philippe

@DDtee

Devons nous attendre une hypothétique baisse de l’immobilier dont j’entends parler depuis maintenant 5 ans….
Lors d’un achat immobilier , même en période d’euphorie , on signe pour 15 à 20 ans , pouvons nous savoir comment sera le marché dans 10 ans seulement ?

Alors je suis peut être un optimiste ou un inconscient mais en attendant que certains se décident , j’essaye d’avancer et j’estime avoir pas trop mal avancer.

J’ai des revenus locatifs importants non fiscalisés , j’ai revendu 4 biens payés et peu rentable pour me recentrer sur des immeubles de rapport.

Sur l’ensemble des revenus locatifs , j’ai un cash flow positif avec des crédits sur tous les biens , un compte en banque qui a pris du volume , tellement que le banquier a voulu devenir mon ami pour me proposer des supers placements à 3 % dans des assurances ou autres placements …….

Je recherche un nouvel immeuble sans me presser

J’ajouterais  "Ils ne savaient pas que c’était impossible, alors ils l’ont fait" de Mark Twain

Philippe

@Philippe30 : Je me suis sans doute mal exprimé, mon message s’adressait à Boubouka et non à vous.
Je trouve en effet extrêmement optimiste de partir sur un investissement en Cash flow aussi négatif…

J’adhère tellement à votre stratégie, qu’en volume plus modeste, c’est celle que j’ai adoptée !
Depuis un an j’ai acheté 4 lots, j’en ai rénové 2 (le 3ème arrive) et je parviens ainsi, avec des emprunts longs a un CF toujours positif également plus de 11% de rentabilité brut…

Le locataire vient d’être muter en province et me donne congé après 1 an et demi de location. Sur 18 mois aucun incident à signaler. L’appart est dans un excellent état.
Le loyer couvrait le remboursement du prêt + la quote part du locataire dans les charges. Pendant 2 ans, exonération de la CFE.

C’est le moment de faire le bilan. Je me pose la question de relouer ou vendre.

Voilà le raisonnement.

Si je vends à 225k€ (resp 215k€), je récupère (après remboursement du prêt et taxe +Value) 70k€ (resp 63k€).

Les charges financières annuelles (tout compris) s’élèvent à 8500€ décomposées ainsi :
TF (600), CFE (1200 minimum), Compta (600), CGA (150), petites réparations (150), charges de copro (1700), PNO (100), ass emprunt (230) et intérêt (3700). Si je rajoute une GRL à 300€, je suis à 8800€.

Question 1 : quel est le loyer mensuel pour couvrir uniquement les charges financières ?
8500 / 12 => 710 €.
8800 / 12 => 730 €.

Question 2 : Quel serait le loyer pour être mieux qu’un PEL (2,25% net d’impôts) ?
Hypothèse basse : 710€ + 1430/12 = 830€
Hypothèse haute : 730€ + 1580/12 = 860 €.

Pour résumer, en le louant entre 710€ et 730€ je couvre les charges finacières. En cash flow, je dois financer le capital restant du soit un cashflow négatif sur 17 ans de 135k€.

En louant à 860€ je fais aussi bien qu’un PEL.

Dans cette optique, je prévilégie la vente même si l’appartement a une bonne rentabilité.

Qu’en pensez vous ?

J’ai enore des PEL à 2.25% que je peux remplir.

Donc le comparatif avec un PEL n’est pas un hasard.

Quelle est votre stratégie globale ?
Toujours de vous charger en immobilier durant 4 ou 5 ans ?
Pensez vous aujourd’hui pouvoir trouver mieux dans une géographie vous convenant ?

(c’est agréable de vous revoir par ici )

Pour Dtee : La strategie repose sur la rentabilité des capitaux. C’est le raisonnement.
Aussi, j’allège l’immo. J’ai viens également de vendre un studio détenu en SCI. Effectivement, je me retrouve avec beaucoup de cash, mais je n’ai pas de difficulté à réinvestir en immo.

ZX-6R : Pourquoi oublier la CFE à Levallois ? dans mon calcul c’est un paramètre qui pèse lourd.

Boubouka a écrit :

La strategie repose sur la rentabilité des capitaux. C’est le raisonnement.

Ok, mais en mettant face à face PEL et immo : d’un côté vous investissez du cash de l’autre de l’argent emprunté. Si vous calculez le TRI la réponse est évidente pas besoin de faire le calcul, la rentabilité ne peut donc être le seul élément de décision

Payez vous vous même la CFE à Paris? Dans quel arrondissement?

Et bien ce n’est pas le cas dans tous les arrondissements, pas de CFE dans le 2e. C’est pourquoi j’avais pris la précision entre parenthèse de noter "dans certains arrondissements".