Investissement locatif en IDF : comment trouver des biens rentables ?

benji94 · #1

Bonjour,

Je me permets de créer une file pour l’ile de France, car c’est un peu particulier pour trouver des biens rentables.

J’ai trouvé un immeuble de rapport dans ma zone de recherche (1h max de chez moi) qui se situe limite 91/77. Il s’agit d’un petit village sympa, à coté de villes plus dynamiques. J’avais un doute sur le dynamisme..j’ai mis une annonce sur leboncoin très sommaire et j’ai eu plus de 25 retours !

Il est composé de trois appartements:
- Un appartement de 45 m2, loué 550 euros.
- Un appartement de 45m2, loué 550 euros. La personne quitte le logement en Septembre.
- Un "bureau" de 80m2 qui n’a pas du tout était terminé. Il y a tout à faire. Mon projet est de diviser le bien en deux appartements, il y a déjà les deux entrées.. Mais énormément de travaux quand même. D’après votre expérience, il faut compter combien pour faire la division ? Pour le moment, il n’y a qu’un seul compteur EDF. Perso, j’estime à 35 000 € le coût des travaux, ce qui fait environ 500/m2.

Avec un prix d’achat négociable à 210 000 euros FAI, j’ai un très bon rendement pour l’ile de france.

Les deux appartements actuels ne sont pas extraordinaires, ils sont juste correct mais se louent comme ça. Il faudra mettre de l’argent de coté pour les refaire entièrement idéalement dans 7/8 ans quand les charges ne couvriront plus les bénéfices futurs.

Taxe foncière: environ 1000 euros (il paie environ 500 euros mais il faudra rajouter les deux appartements supplémentaires)
Fiscalité: TMI 30, les baux en cours sont en nus.

Je souhaite passer en statut LMNP sur au moins 3/4 en attendant le départ du locataire actuel, avec l’aide d’un expert comptable.

Vous en pensez quoi?

Merci d’avance

Dernière modification par benji94 (13/07/2015 22h03)

Mots-clés : division, immeuble de rapport, travaux

GoodbyLenine · #2

Vérifiez déjà que vous aurez l’autorisation (de la mairie ) pour transformer le bureau en immobilier d’habitation… (et avec quelles conditions).

benji94 · #3

Oui il n’y a pas se soucis de ce côté là. Ils ne demandent pas de places de parking ni de taxes car c’est un petit village.

creusois · #4

Bonjour,
Concernant le chiffrage des travaux,si ce bien vous intéresse,il serait intéressant de le faire faire, par exemple par une entreprise de rénovation qui fait électricité,plomberie,peintures,cloisons,…

Même si vous faites une part des travaux vous-même par la suite,cela donne une idée.

En ayant évalué un projet avec une entreprise de ce type,il fallait compter plutôt autour de 800-900 euros le M2 pour une rénovation lourde ,comme vous le prévoyez,en particulier s’il faut créer des arrivées d’eau pour cuisine,SDB, plus compteur d’eau et d’électricité ,….
Le tarif peut dépendre des régions.

Bonne chance pour votre projet.

Cordialement

benji94 · #5

Oui c’est ce que je pensais faire mais vous passez par des "indépendants" ou il existe aussi des sociétés nationales qui font cela ?

D’autres avis concernant le prix au m2 des travaux ?

creusois · #6

A titre personnel,j’avais consulté une société qui ne fait que de la rénovation mais en se chargeant de l’organisation de tout le chantier (électricité,plomberie,sols,murs,création d’une SDB,..) hors gros oeuvre.
Vous pouvez assez facilement trouver des adresses de ce type d’entreprises de bâtiment sur les pages jaunes.Certaines ont leur propre site internet présentant des exemples de réalisations déjà faites. Vous pouvez ainsi avoir une idée du prix si vous passez par des professionnels pour tout faire.Pour faire établir un devis très précis, ce ne sera pas forcément suffisant,mais cela donne un ordre de grandeur pour vos calculs de rentabilité.
Il est certain que le montant varie en fonction des matériaux choisis,du fait que vous effectuiez ou non une partie des travaux,..

D’autres contributeurs ,beaucoup plus expérimentés que moi, pourront vous donner leur propre ordre de grandeur pour ce type de travaux.

Juliend21 · #7

Pour ce qui concerne la transformation du local en habitation, attention également à la déductibilité des charges pour travaux. Il semblerait que pour de la location nu, la transformation soit considérée comme des travaux de construction s’il y a un aménagement complet de l’intérieur. Mais vous semblez envisager de la location meublée, et dans ce cas il serait vraisembablement possible d’amortir les travaux. Je ne me suis encore jamais penché sur la question et ce qu’en penserait l’administration fiscale. Notamment en cas de réaménagement complet. Est-ce que quelqu’un a déjà eu affaire à ce cas d’espèce ?

benji94 · #8

Ok merci pour vos infos, on m’a bien confirmé les 1000e du m2 si on souhaite quelque chose de correct.

Est-ce que quelqu’un connaît des charpentiers et un touche à tout (électricité, peinture) en idf dans l’Essonne (91 limite 77).

Merci

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