Studio locatif à Paris : faut-il accélérer le remboursement du crédit ?

brocycle · #1

Bonjour,

Je possède un studio meublé sur Paris depuis 10 ans. Il est actuellement en location, et il me reste 12 ans de crédit (taux fixe - renégocié récemment) à rembourser mais j’ai aujourd’hui les moyens d’augmenter le montant du remboursement mensuel au point de réduire la durée de ce crédit à 5-6 ans. La contrepartie est que je mettrais moins d’argent de côté et devrait légèrement réduire mon train de vie, sans le dégrader trop significativement.

L’idée serait de garder ce studio en location dans le futur.

Ma question est la suivante : ai-je intérêt à accélérer le remboursement ou le maintenir tel qu’il est ?

Note : je ne sais pas si cela a une importance mais je possède également un appartement à l’étranger dans lequel je réside. Ma femme et moi aimerions également acheter une maison ou un plus grand appartement pour y résider à moyen terme.

Mots-clés : crédit, meublé, remboursement, studio

rocambole · #2

Bonjour,

Il serait bien aimable de votre part de vous presenter dans la section idoine avant de venir poser une question.

De plus il faudrait donner un peu plus de details sur votre situation pour faire une reponse pertinente.

Cdt

brocycle · #3

Bonjour,

C’est ma premiere fois sur ce forum, veuillez m;excuser. Auriez-vous l’amabilité de m’orienter vers la section qui me permettra de me présenter ? Egalement, de quels genre de détails supplémentaires avez-vous besoin ?

Merci

ZX-6R · #4

Le remboursement anticipé vous empêchera de déduire les intérêts d’emprunt. Et si vous augmentez les mensualités de remboursementje ne suis pas certain que vous ayez le droit de déduire plus d’intérêts, à vérifier.

Le mieux aujourd’hui est peut être de vendre et de racheter dans quelques années. Votre studio fait quelle taille et il est loué combien?

brocycle · #5

Merci @ZX-6R pour votre réponse.

Bonne suggestion, je vais verifier auprès de ma banque au sujet des intérêts d’emprunt.

Le studio fait 23 m2, il est bien situé (Montmartre), et je le loue 750 euros par mois, charges comprises.
L’immeuble est ancien et coûteux en terme de travaux mais j’espère que tous ces coûts se stabiliseront d’ici un an ou deux.

Le marché immobilier semble stagner en ce moment, est-ce vraiment le meilleur moment pour vendre ?
De plus si je vends maintenant pour racheter dans quelques années, ne serais-je pas taxé sur la plus value ?

Merci

GoodbyLenine · #6

brocycle a écrit :
Auriez-vous l’amabilité de m’orienter vers la section qui me permettra de me présenter ? Egalement, de quels genre de détails supplémentaires avez-vous besoin ?

Voir ici.

ZX-6R · #7

brocycle a écrit :
Merci @ZX-6R pour votre réponse.

Bonne suggestion, je vais verifier auprès de ma banque au sujet des intérêts d’emprunt.

Le studio fait 23 m2, il est bien situé (Montmartre), et je le loue 750 euros par mois, charges comprises.
L’immeuble est ancien et coûteux en terme de travaux mais j’espère que tous ces coûts se stabiliseront d’ici un an ou deux.

Le marché immobilier semble stagner en ce moment, est-ce vraiment le meilleur moment pour vendre ?
De plus si je vends maintenant pour racheter dans quelques années, ne serais-je pas taxé sur la plus value ?

Merci

Ca va, vous ne serez pas impacté par l’encadrement des loyers, pas la peine de se sauver.

Michael · #8

En location nue, il n’est pas possible de déduire des intérêts d’emprunt supérieur à ceux du prêt initial, attention à ne pas vus faire piéger. Je vois cependant que vous êtes en meublé.

b. Déduction sous conditions
110

Compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l’emprunt initial ne soit pas modifié, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :

- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l’avenant le mentionne expressément en se référant à lui. Il est précisé que l’identité de l’organisme prêteur pour les deux prêts n’est pas nécessaire ;

- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l’échéancier initial. Il est précisé que cette limitation s’apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt

RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - IntérÀªts et frais d’emprunt

sfyter · #9

On peut déduire les frais dès lors que le montant total des intérêts déduits sur la vie de l’investissement est plus faible après l’opération.

Les frais de remboursements anticipés s’ils existent, sont donc déductibles des revenus fonciers.
Si on veut allonger la durée de son prêt, là ça ne marche plus.
Si on allonge, tout en réduisant le taux, il faut faire le calcul.

En ce qui concerne l’augmentation des mensualités, elle ne porte que sur le capital, et fait baisser chaque mois la part d’intérêts plus vite qu’avant l’opération : il y aura donc moins à déduire.

Fiscalement, on est clairement incités à rester endettés au max sur le locatif.

Petit exemple perso :
J’ai un prêt à 3.4 sur un locatif, et un à 2.6 sur ma RP.
Je suis à 30% de TMI.

En gros, avec prélèvements sociaux, il faut corriger le taux du locatif par la fiscalité pour voir ce qui est le plus intéressant. Dans mon cas, 3.4*(1-0.3-0.155)=2.2
C’est donc a priori plus intéressant sur la RP (en plus, il n’y a pas d’IRA sur ce prêt alors qu’il y en a sur le locatif).

Mais sans doute notre hôte nous convaincra que la meilleure solution reste encore de consacrer ces fonds à un investissement boursier…

Bonne journée

perecastor · #10

Difficile de prévoir l’évolution du marché, parisien en particulier… en 2009 une chute brutale semblait inéductable, pourtant la hausse est repartie de plus belle. Aujourd’hui le marché corrige lentement, mais rien ne permet d’assurer qu’il ne repartira pas à la hausse comme à la baisse dans les prochains mois (avec quand même un consensus sur la seconde option).

Voir courbe de Paris IM (2.4) ici : http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-friggit.doc

Votre arbitrage doit tenir compte de deux paramètres :
- coût d’"opportunité manquée" par la conservation de votre bien actuel : le capital et la PV latente pourraient travailler en bourse ou sur une AV, la vente dégagerait de la capacité d’emprunt pour un autre projet plus rentable, risque de baisse du capital en cas de retournement du marché, etc…
- l’illiquidité des placements immobiliers : vendre pour racheter un bien équivalent vous obligera à débourser des FAI, FDN, frais bancaires et de cautionnement, ainsi qu’un temps important pour bien vendre puis bien acheter… que vous n’auriez pas à subir si vous conserviez le bien

Je partage toutefois les avis déjà énoncés : à moins que vous ne vous lanciez dans un nouveau projet en meublé avec travaux importants, l’imposition va rapidement grignoter votre cash-flow. Mieux vaut vendre, placer votre capital en fonction de vos objectifs (vous évoquez l’achat possible d’une RP à moyen terme, donc plutôt AV que bourse), et vous mettre à la recherche d’un futur projet à la rentabilité supérieure à votre bien actuel.

Franc23 · #11

ZX-6R a écrit :
Le remboursement anticipé vous empêchera de déduire les intérêts d’emprunt. Et si vous augmentez les mensualités de remboursementje ne suis pas certain que vous ayez le droit de déduire plus d’intérêts, à vérifier

Je ne pense pas qu’il y ait d’obstacle dans le cadre de la déclaration au réel, en voyez-vous ?
Quelle que soit les renégociations de prêt, on déduit les intérêts que l’on a payé pour moi

Bien à vous,

Franc

ZX-6R · #12

Mikael a donné la réponse message 8

toudoucement · #13

brocycle a écrit :
La contrepartie est que je mettrais moins d’argent de côté et devrait légèrement réduire mon train de vie, sans le dégrader trop significativement.

Ma question est la suivante : ai-je intérêt à accélérer le remboursement ou le maintenir tel qu’il est ?

Pour moi c’est assez clair,c’est non.Je préfère laisser courrir une dette à long terme à un taux faible et diversifier(et ne pas me priver).

Franc23 · #14

Cela semble compliqué d’avoir des intérêts supérieurs aux revenus locatifs nets surtout avec les taux d’intérêts actuels.

toudoucement · #15

au delà de ça;il y’a l’aspect diversification et liberté(par exemple d’autofinancer une partie de la RP future si les taux remontent)

s’il faut réduire son train de vie ou limiter sa capacité d’épargne pour du locatif,je trouve ça dommage

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