Location saisonnière : exemple à Paris avec un studio

Surin · #1

Bonjour,
Voici un exemple d’investissement:
Fin 2008 achat studio centre de Paris, 165ke frais inclus, 25k de travaux car 4 murs et c’est tout, 3 mois apres travaux finis, loue aux touristes, 25-26k par an de chiffre. Frais et charges 500euros par mois (personnel, elec, internet, pressing…)
19ke de renta par an pour 190k investis, ca fait 10% nets. Le bien a pris de la valeur, il vaut 220k. C’est du travail ceci dit mais voila une facon de faire de l’argent en immobilier…
S’il etait loue a l’annee il rapporterait 850euros bruts par mois contre 1600 nets en saisonnier.

Message édité par l’équipe de modération (21/09/2015 12h54) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : location saisonnière, paris, studio

Geronimo · #2

Bien sûr comme le bien est sur Paris il s’ agit de votre résidence principale que vous louez pour moins de 4 mois par an, et vous déclarez au fisc les revenus de cette location, n’est ce pas ?

Surin · #3

La mairie de Paris a le droit d’interpreter la loi comme elle l’entend, les affaires sont toujours en cours au tribunal, la location saisonniere a Paris est une realite: + de 100000 appartements disponibles a la location (oui 100k). C’est sur qu’elle n’incite pas a ce que l’on declare ces revenus au fisc car lui le fisc a tout prevu, la case, le taux et bien sur je declare et paie sur ces loyers. Un peu comme si un dealer declarait ses revenus au fisc c’est tres hypocrite comme systeme (cela revient a declarer une activite illegale, c’est le cas pour la prostitution). La location saisonniere n’est pas une activite illegale et attendons les appels et cour de cassation pour tirer des conclusions.

Geronimo · #4

La loi me semble pourtant très claire, tout comme la jurisprudence (Tribunal de grande instance, Cour d’appel, Conseil constitutionnel)

DDtee · #5

Il me semble, n’hésitez pas à me corriger si je me trompe, qu’au contraire de votre affirmation l’activité est pleinement illégale à Paris si non déclarée, tel que vous semblez la pratiquer et cela à plusieurs titres :
- Changement de destination non effectué (ville)
- Revenus non déclarés (fisc)
- Taxe de séjour non versée (ville)
Les procédures en cours ont pour objet de tenter de rendre légal l’activité de location saisonnière, ce qui n’apporte aucune légalité à ce jour (et n’en apportera peut-être jamais).

Pour pratiquer moi même la location saisonnière (en dehors de Paris), je veux m’inscrire en faux à l’idée commune que c’est une façon facile de rentabiliser un bien. Cela est très chronophage, avec quelques lots, cela devient vite un vrai travail loin de l’idée d’être rentier

A titre personnel, pour une rentabilité de 10% je passe mon tour, trop de travail en contrepartie. Il y a d’autres moyens nécessitant moins d’engagement pour arriver à ce résultat.

Surin · #6

Passons sur la legalite, a Paris il faut demander une autorisation que la mairie n’accorde JAMAIS et elle l’assume, c’est en debat aux tribunaux.
Je suis tout a fait d’accord avec vous que ce n’est en rien une activite de rentier, je vis de ca et le gere de chez moi mais cela demande du temps, de l’implication et de la disponibilite, c’est bien un travail tout comme ceux qui gerent un parc de voiture sur Drivy et qui peut aussi se gerer a distance etc…
Je trouve dommage que le debat porte sur la legalite, si en France on commence a se contenter de faire ce qui est dit legal on ne fait plus grand chose.
Aujourd’hui internet notamment permet a des personnes, simples citoyens, de creer eux-meme leur activite et sortir du salariat. C’est une manne qui echappe aux gouvernements et ils vont tout faire pour decourager ceux qui se lancent dans l’aventure mais elle vaut le coup croyez-moi.

DDtee · #7

kc a écrit :
Passons sur la legalite

Si vous voulez passer sur la légalité, elle risque aussi de vous passer dessus

Si les contrôles de la ville s’étendent parfois dans la presse, dans les faits ils sont très peu nombreux. A l’inverse, les impôts ne font pas de bruit, mais semblent faire des contrôles massifs depuis quelques mois sur cette activité à Paris

kc a écrit :
a Paris il faut demander une autorisation que la mairie n’accorde JAMAIS et elle l’assume, c’est en debat aux tribunaux.

Il s’agit plus de payer que d’obtenir une autorisation. Ce faisant, il n’y a plus de difficulté juridique (c’est hors de prix, je vous l’accorde).

Fructif · #8

Tiens ça me fait penser que si l’impôt à la source est mis en place, il sera beaucoup intéressant sur la location saisonnière que sur les salaires.
J’espère qu’Airbnb prélevera un jour toutes les taxes : CSG/CRDS, Revenu, Taxe de séjour …

Surin · #9

C’est une piste…
Comme je l’ai deja dit plus haut, je declare mes revenus aux impots depuis 7 ans et ils n’y trouvent rien a redire. La mairie de Paris communique via les medias sur des operations spectaculaires - pure mascarade - basees sur des denonciations non sans rappeler un passe obscur mais il lui suffirait de demander aux impots "qui declare des revenus de location saisonniere a Paris dans la case prevue pour ca?" et ils auraient une liste bien que partielle leur donnant du pain sur la planche.
Je maintiens que les plus de 90000 particuliers louant des appartements a Paris le font legalement et s’ils ne le faisaient pas il n’y aurait pas assez de lits a Paris en haute saison (avril a octobre inclus).

rocambole · #10

@kc : Ne passons pas sur la légalité, ici c’est un forum ou l’on expose des choses qui sont réalistes, quand l’administration vous tombera dessus avec un rattrapage en arrière (10 ans) je pense que vous allez régler une note très salée.

Vos 10% de rentabilité ne sont donc pas réalistes et votre activité illégale (c’est très clair) puisque c’est du meublé touristique et qu’il est écrit noir sur blanc dans la loi qu’il faut une autorisation pour en changer la destination dans une ville >200k hab.

Autorisation qui n’est jamais accordée car les prix de l’immobilier à Paris sont déjà assez élevés comme cela et la location saisonnière en plus de booster la rentabilité et donc le prix (à concurrence déloyale puisque vous ne payez ni la taxe de séjour ni ne respectez les normes auxquelles sont soumis l’hôtellerie) et en plus cela enlève des biens du parc immobilier privé pour que les gens puissent se loger.

Vous dites déclarez vos revenus, vous payez aussi la taxe de séjour et la TVA ?

PS = De plus quand aux "dénonciations qui font rappel au passé obscur", je vous prie de ne pas comparer cela, il y a une très très large différence entre ce qui s’est passé dans les années 1940 (conséquence génocide, extermination et camps de la mort) et de signaler les gens qui ne respectent pas la loi (avec pour seule conséquence des régularisations et du pénal pour les cas les plus graves (dealers, viols, braquages…). Je suis donc certain que vous en décèlerez la nuance.

dangarcia · #11

kc a écrit :
C’est une piste…
Comme je l’ai deja dit plus haut, je declare mes revenus aux impots depuis 7 ans et ils n’y trouvent rien a redire.

Et d’après vous cela suffit pour dire que l’activité est légale ?
Contre-exemple:
Le fisc réclame 80 000 euros d'impÀ´ts sur le revenu À un trafiquant d'héroÀ¯ne
En plus c’est très drôle (cf déductibilité des frais de transport et de la consommation personnelle !)

Surin · #12

Tres amusant cet article, je dis souvent que c’est comme si on demandait a un dealer de declarer ses revenus, on y est. C’est pas gagne non plus pour eux (le fisc).
Bref en location saisonniere a Paris + de 90000 proprietaires qui louent pour quelques dizaines seulement qui sont poursuivis et ceux qui sont condamnes se comptent sur les doigts de la main, ils doivent avoir une ou des dizaines d’apparts et roulent en Aston Martin, pas un probleme pour eux.

"quand l’administration vous tombera dessus avec un rattrapage en arrière (10 ans) je pense que vous allez régler une note très salée."
Je ne comprends pas, l’administration, qui? Les impots? C’est 3 ans ou 5 ans non? Je declare les revenus en +.

rocambole · #13

@kc : Une loi a été votée récemment pour remonter la prescription.

En tous cas joli blog, je vois aussi que vous pratiquez la location en thailande. L’appartement de Notre Dame est très sympa par contre faites gaffe avec vos messages qui disent que vous passez sur la légalité et le lien sur votre blog ou l’on peut vous identifier car ce forum est très fréquenté…. et je ne serai pas surpris que quelques personnes de l’administration le connaissent.

Geronimo · #14

kc a écrit :
Bref en location saisonniere a Paris + de 90000 proprietaires qui louent pour quelques dizaines seulement qui sont poursuivis et ceux qui sont condamnes se comptent sur les doigts de la main, ils doivent avoir une ou des dizaines d’apparts et roulent en Aston Martin, pas un probleme pour eux

Sur les +90 000 il y en a quand même un certain nombre qui louent un pièce de leur résidence principale, ce qui est autorisé.

Par ailleurs Airbnb fait tout pour bien se faire voir des autorités publiques (collecte de la taxe de séjour, etc.) pour éviter au maximum d’être comparé à Uber. Ça ne m’étonnerait pas qu’ils aillent un jour jusqu’a signaler les locataires potentiellement hors la loi.

Quant à la comparaison avec la collaboration, c’est totalement hors de propos.

Enfin, sur ce forum, on a tendance à ne promouvoir que les initiatives ou solutions légales.

Surin · #15

Vous surestimez Airbnb, ce sont des tricheurs et ils ne pensent qu’a leurs benefices. Il serait tellement facile d’interdire des aujourd’hui leurs pratiques mais il y a trop d’enjeux et ces entreprises car il y en a des dizaines d’autres qui ne manipulent pas la presse pour se faire de la publicite embauchent des salaries, parfois en France.
Mon post avait pour but de presenter un parcours, cela peut donner des idees a certains qui envisageraient de louer leur logement durant leurs conges. Je crois qu’on a fait le tour de la question de la legalite alors ceux qui ont des questions sur la location saisonnieres peuvent me contacter en mp et je serai ravi de les aider si c’est dans ma competence. Ceux qui veulent investir a Paris dans ce seul but sont prevenus et peuvent me contacter aussi, ils savent a quoi ils s’exposent.
Bonne journee

xazh · #16

Bonjour,

kc a écrit :
mais il lui suffirait de demander aux impots "qui declare des revenus de location saisonniere a Paris dans la case prevue pour ca?" et ils auraient une liste bien que partielle leur donnant du pain sur la planche.

Sauf que, dans l’état actuel du droit, le fisc n’a pas le droit de répondre hors du cadre d’une enquete en cours ! Et pour qu’il y ait enquete, il faut que la personne suspectée soit déjà connue de la Mairie …

Sur les 90000 propriétaires, tous ne sont pas en infraction avec la loi. Il y a, comme dit précédemment, ceux qui louent une partie de leur RP, ce qui est parfaitement légal. Il y a aussi ceux qui ont obtenu l’autorisation en question, soit avec cette municipalité (en rendant un bien commercial à la location habitation pour compenser), soit avec les municipalités précédentes (qui étaient plus coulantes sur ce sujet). Il y a aussi ceux qui ont acquis leurs biens avec une destination permettant la location saisonnière, et pour lesquels le changement n’était de facto pas nécessaire.

"Vous surestimez Airbnb, ce sont des tricheurs et ils ne pensent qu’a leurs benefices. Il serait tellement facile d’interdire des aujourd’hui leurs pratiques"

Comment ?

Pour Uber, l’interdiction porte sur la proposition d’une activité REGLEMENTEE. L’interdiction porte donc sur le fait que ce service promeut et facilite l’exercice d’une activité illégale hors du cadre réglementaire.

Mais AirBNB offre un service d’intermédiation pour une activité QUI EST PARFAITEMENT LEGALE ! Vous avez le droit de louer en saisonnier partout en France, y compris à Paris …. SI le bien dispose de la bonne destination.

Vous pensez qu’il est facile d’interdire un service annexe à une activité légale ? Regarder un peu les journaux de petites annonces. Ca fait des décennies qu’on trouve des annonces pour des activités illicites. Pourtant, comme l’essentiel de l’activité est légale, on ne peut pas interdire ces journaux, on ne peut que leur demander de trier les annonces en fonction du contenu.

Surin · #17

Je precise que lors de l’achat, 140ke ont ete finances a credit donc la mise de depart a ete de 50ke, la rentabilite nette est de 10ke par an y compris les mensualites du credit donc au bout de 18ans je toucherai la totalite des revenus nets (autour de 20ke par an) apres avoir profite de 10% par an.
Ce modele doit etre valable pour des investissements en dehors de Paris pour ceux qui auraient peur d’eventuelles poursuites.

DDtee · #18

kc a écrit :
… au bout de 18ans je toucherai la totalite des revenus nets (autour de 20ke par an) apres avoir profite de 10% par an.

A condition que le modèle Airbnb soit pérenne.
Dans énormément de pays, y compris aux US, des lois hostiles sont appliquées ou en préparation.

Exemples de lois appliquées :
- New-York : 30 jours minimum de durée de séjour, les multi-propriétaires sont maintenant chassés par Airbnb (2000 appartements retirés du jour au lendemain)
- Madrid : les durées de location ne peuvent être inférieures à 5 jours, interdites pour les RP…
- San Francisco : 90 jours de location maximum/an, uniquement dans RP + taxes (50$ à l’entrée + 14%)
- Londres : location illégale en dessous de 3 mois (loi ancienne appliquée avec de grosses amendes régulièrement)

Qu’en sera t-il demain à Paris, en France ? Il faudrait être devin…
Aussi est-il prudent d’avoir un plan B, faire un pari sur 18 ou 20 ans parait audacieux

(je suis utilisateur + bailleur Airbnb)

Surin · #19

C’est sur, c’est pour ca que je precisais en dehors de Paris. Le credit se terminera en 2026, encore 10 ans il est evident que d’ici la la reglementation aura change mais la nouvelle municipalite ayant pris des mesures precises et s’etant entendu avec un seul site apparemment pour recolter la taxe de sejour, ca devrait rester stable sur les 5 prochaines annees.

GordonGekko75 · #20

Exemples de lois appliquées :
- New-York : 30 jours minimum de durée de séjour, les multi-propriétaires sont maintenant chassés par Airbnb (2000 appartements retirés du jour au lendemain)
- Madrid : les durées de location ne peuvent être inférieures à 5 jours, interdites pour les RP…
- San Francisco : 90 jours de location maximum/an, uniquement dans RP + taxes (50$ à l’entrée + 14%)
- Londres : location illégale en dessous de 3 mois (loi ancienne appliquée avec de grosses amendes régulièrement)

Ce rappel des lois dans ces villes de référence est très pertinent, tout comme l’obligation d’avoir un plan B qui est a mon sens primordial lors de la conception du business plan. Apres je crois qu’il ne faut pas se bloquer sur ce sujet et stigmatiser les propriétaires qui font du saisonnier sur Paris ou autre grande ville comme j’ai pu le voir dans certains posts sur ce forum.

Il s’agit d’un business plus rentable que le locatif classique, mais cela reste extrêmement chronophage et les clients deviennent eux aussi de plus en plus exigeant. La forte rentabilité n’est que la contrepartie de cette prestation de service.

Surin · #21

Absolument d’accord sur ces 2 points. Je confirme que cela necessite du temps, actuellement la connexion internet ne fonctionne pas dans l’appartement, il faut gerer la demande de depannage a distance, proposer une solution de rechange aux locataires, etc… Je m’en sors car je n’ai que ca a gerer, c’est devenu mon travail et tant que j’ai un remplissage plus que correct je m’y retrouve largement. J’aspirerai probablement a quelque chose de plus tranquille dans une dizaine d’annee mais en attendant c’est ce qui m’a permis de devenir independant et quitter le monde du travail.

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