Investissement LMNP avec Domitys : vos avis sur le LMNP packagé ?

Alex49 a écrit :

La défiscalisation est intéressante et permettrait une plus-value à la revente,

Pensez-vous trouver quelqu’un qui vous rachètera le bien plus cher que vous ne l’avez acquis et ce, sans bénéficier du moindre avantage fiscal à un prix du m2 bien supérieur à celui du marché local avec une rentabilité inférieure à de la location nue (puisque les rentabilités données tiennent compte de l’avantage fiscal) ?

A ce niveau, ce n’est plus un acquéreur qu’il vous faut mais un pigeon….oublier l’idée d’une plus-value.

Carpediem

Alex49 a écrit :

J’ai un proche qui m’a récemment parlé de l’investissement en senioriales, m’expliquant qu’il s’agit d’un investissement peu risqué, et surtout en parfait adéquation avec mon jeune âge et mes revenus (le versement d’un loyer étant garanti pendant 11 ans, que le logement soit occupé ou non), il semble plus facile de monter un dossier auprès de la banque et que celui-ci soit accepté.

Il n’est pas plus facile de monter un dossier pour ce genre d’achat que sur un logement ancien si vos garanties ne tiennent pas la route face au banquier.

Votre proche a t-il tenté l’aventure d’un achat de ce type ?

Après quelques recherches sur internet (et pour compléter le point 3 du message de Pascal) vous serez en mesure de lire des témoignages de personnes qui ont vu les conditions de leur bail modifié à l’issue du renouvellement et pas à l’avantage des propriétaires évidemment. 

Je viens de tomber sur cet article datant de 2011 (Pourquoi les résidences seniors peinent à décoller en France - L’Express), il explique que ces résidences avaient du mal à capter une clientèle. La situation a t-elle évoluée depuis cette période ?

Ensuite payez-vous assez d’impôts pour qu’une défiscalisation soit rentable aujourd’hui ?
Vous n’avez que 21 ans, dans quelle tranche d’imposition êtes-vous ? (Vous ne l’indiquez pas dans votre présentation).
Comptez-vous acheter près de chez vous (ou de chez votre famille si vous êtes éloigné d’elle) ?
Etes-vous en CDI ? Pensez-vous être mobile pendant votre carrière professionnelle ?

En plus de votre mensualité, vous allez devoir payer les frais d’entretien (probablement peu dans les premières années), les assurances, les impôts fonciers (la défiscalisation est liée aux impôts sur le revenu).
En effectuant un calcul rapide sur une calculatrice en ligne, un crédit sur 20 ans et avec un taux de 2,45% (taux proposé directement par la calculatrice) vous donne une mensualité de 980 euros (assurance comprise). Combien vous propose t-il de loyer (sur le 1er bail) ?

L’idée est de limiter votre taux d’endettement (la règle est de 33% mais elle sera ajustée suite à l’évolution des garanties que vous serez en mesure d’apporter à la banque - CDI, apport, patrimoine immobilier payé, sans crédit) pour renouveler l’opération plus tard (pour du locatif ou pour votre RP si besoin). En achetant "si cher" un T2 votre crédit risque d’être long (20 ans) et votre situation personnelle aura évolué (femme, enfant, mobilité professionnelle). Le loyer est "garanti" pendant 11 ans mais si vous décidez de revendre à cette échéance, vous aurez 32 ans. Il est impossible de dire comment va évoluer le secteur immobilier d’ici là.

Un achat immobilier à 21 ans peut être une réelle opportunité si vous ne vous fermez pas des portes suite à un achat hasardeux. Les chiffres sur le papier sont toujours magiques. Encore que là, 3,78% pour un T1 c’est le limite du raisonnable, en effet, certains contrats d’assurance-vie proposent des taux dans cette fourchette. De plus, en parcourant le forum vous vous apercevrez que des membres réussissent à avoisiner les 10% de rentabilité dans de l’immobilier ancien après des recherches minutieuses.

Sinon je ne comprends pas votre phrase :

Alex49 a écrit :

La défiscalisation est intéressante et permettrait une plus-value à la revente

Vous achetez votre T2 à 176000 euros et la défiscalisation est seulement liée aux impôts sur le revenu. Même si vous déduisez le montant total de la défiscalisation sur le prix d’achat de votre appartement pour vous donner une idée de l’économie réalisée, si vous revendez votre appartement 176000 euros dans 11 ans, il n’y aura pas de plus-value officielle.

Il n’y a pas de bon ou mauvais achat en immobilier mais il faut trouver la bonne opération correspondant à votre profil au moment de l’achat. Si un achat en défiscalisation n’est pas conseillé lorsque vous n’êtes pas imposable, il sera intéressant si vous êtes dans une tranche d’imposition élevé.
Quoiqu’il arrive, en immobilier il est important d’acquérir un bien avec un bon emplacement pour éviter les vacances locatives. Dans le cas de votre offre, l’organisme vous propose un loyer même sans locataire mais Est-ce sera toujours le cas dans 11 ans (si vous décidiez de ne pas vendre tout de suite car le marché n’est pas en faveur des vendeurs) ?
Obtenez des réponses à vos questions pour

Vous pouvez rechercher des informations sur les SCPI (c’est grosso modo l’immobilier papier) sur le forum. Après analyse des différentes SCPI sur le marché vous serez en mesure de faire un crédit sur un plus faible montant. Et ainsi commencer à vous constituer un patrimoine sans mettre à mal votre capacité d’endettement sur une longue période.

Autre alternative si vous préférez l’immobilier réel, c’est d’investir dans un studio ancien dans une zone géographique connue pour vous faire la main (enfin l’améliorer car on achète pas un studio comme un paquet de bonbon ^^) et investir plus gros plus tard. 

Bon courage pour votre apprentissage !

Bonjour Gwen,

Je vais me renseigner au sujet des SCPI, il est vrai que je suis loin de connaître toutes les possibilités à l’heure actuelle, dont celle-ci qui m’était totalement inconnue.

Quant à un studio dans l’ancien, j’y songe également, étant dans une ville étudiante cela peut-être intéressant, avec une mise de départ moins élevée et un risque peut-être plus adapté à ma situation.

Bonjour Pascal,

La bourse est également pour moi une grande inconnue. Enfin, j’ai lu quelques sujets ici et là, pour finalement en voir sortir une méthode décrite comme intéressante, le "Buy & Hold".

Je ne veux pas spécialement faire d’immobilier à tout prix, surtout si l’investissement n’est pas intéressant par ces temps-ci.

J’ai ouvert un autre sujet, où je me présente, ainsi que mes possibilités financières et mes objectifs :
Info • Forums des investisseurs heureux

Si quelques personnes veulent y passer afin de m’aiguiller, je les en remercie.
Je continue à faire mes recherches sur ce forum qui est une vrai mine d’or.

Merci à tous!