Calculer le prix d'un bien immobilier démembré ?

Le prix est fixé de gré à gré mais vous payerez des droits selon le barème fiscal (donc vous pouvez payer le bien 34% de sa valeur en PP, mais payer des droits sur 40 ou 50 ou 30% de la valeur du bien).

@xa

Vous faites erreur. Les droits de mutation sont toujours calculés selon le barème fiscal, qui est fonction (ici), de l’âge de l’usufruitier.

Voir l’article 669 du CGI à ce propose.

Le point d’attention le plus important est de bien vérifier que l’on n’est pas concerné par l’article 751 du CGI, dans une telle opération…

Article 751

    Modifié par LOI n°2007-1822 du 24 décembre 2007 - art. 19

Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669.

La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi.

Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans les articles 911, deuxième alinéa, et 1100 du code civil.

Toutefois, si la nue-propriété provient à l’héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d’une vente ou d’une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession.

Merci pour vos réponses éclairantes, même si le débat n’est pas clos (pour l’instant).

J’ai 2 questions subsidiaires:
- Peut-on faire payer les frais au vendeur plutôt qu’à l’acheteur ? En effet, si on paye des droit sur la grille fiscale, autant ne pas faire baisser son coût d’achat et donc sa plus value potentielle. Ce serait une forme de rétrocomission, que j’espère légale.
- Je ne comprends pas bien la fiscalité. Lorsque l’on vend la nue propriété et l’usufruit réuni au décès de l’usfruitier, quelle est la valeur d’acquisition. En fait j’ai l’impression d’avoir des sources contradictoires, soit 0 soit la valeur au moment de l’achat de la part de nue-popriété.
* D’un côté sur cette page internet j’ai :

Si la nue-propriété a été achetée, la plus-value sera égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de la nue-propriété, le prix d’acquisition fiscal de l’usufruit étant égal à zéro
M. Martin achète 900 la nue-propriété d’un immeuble. Après le décès de l’usufruitier, il revend l’immeuble pour 1700. La plus-value taxable est de 800.
Toute acquisition en nue-propriété doit donc tenir compte de l’importance de la plus-value fiscale en cas de revente avant le délai d’exonération.

* D’un autre côté, sur le site du Minefi, lien que j’ai trouvé dans une discussion sur ce forum sur les SCPI démembrées, j’ai ça :

la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

J’imagine bien sûr qu’il est largement plus sage de se fonder sur le site du Minefi.

Merci encore de votre aide

Il n’existe quasiment pas de plate-forme pour fournir ce genre de contre-partie.
Il existe juste quelques acteurs qui commercialisent directement la nue-prop, et vendent en general l’usufruit à un bailleur social (ce qui permet au nu-propriétaire de déduire ses eventuels intérêts d’emprunt de son revenu foncier venant d’autres biens).